SCPI : achat en direct, en assurance vie ou en nue propriété ?

Bonjour,

La revente des parts de plus value est soumis à la fiscalité comme un bien détenu en direct avec abattement à partir de la 6ème année.
A la différence d’un bien immobilier détenu en direct, il n’y a pas d’exonération en dessous en cas de vente d’un prix inférieur à 15 000€.

Concernant le crédit, vous pouvez disposez d"un credit malgré un taux d’endettement à 33%(pouvant aller jusqu’à 50%) sous certaines conditions.

J’ai essayé de lire un maximum de post tous plus intéressant les uns des autres. Du coup, j’ai passé des heures à lire quelques postes et article par-ci par-là et je commence à peine à comprendre comment les choses s’articulent.

Le mieux c’est de présenter ma situation.
Alors commençons par le projet, le besoin. J’ai 25 ans quasiment aucune culture financière et ai un tout petit capital, il faut bien commencer un jour! Et je n’ai aucune dette je sais cela craint en ces temps si prospères à l’investissement.

J’ai déjà ouvert un peu à l’aveugle une AV Fortuneo plus par commodité avec ma banque et le fait qu’elle demeure une AV de banque pas trop mal mais bien en deçà des AV de certains courtiers.
Mais, après avoir mis quelques roupies sur le fonds en euros et une poigné d’UC je souhaite muscler mon jeu et aussi une perspective de diversification via SCPI.

Je souhaiterais le faire par AV et non en placement direct pour les raisons de liquidité d’avantage fiscal ( TMI de 30%) et simplicité, (car je prévois dans les 3 ans de potentiellement changer de résidence fiscal).
Néanmoins, il serait indécent de miser sur les SCPIs disponible via le bouquet AV Fortuneo, ce dernier reverse 85% du loyer!

J’ai vu que certains ici n’hésitez pas à multiplier les AVs de façon considérable.
1. Cela vaut-il le coup d’ouvrir une AV uniquement pour de la SCPI (enfin à hauteur de 50% du coup)?
2. Quel AV Linxea, Spirica? Autres pour SCPI?
Pour le moment mon choix s’oriente sur l’AV Netlife donc Spirica pour investir dans deux SCPI (avec un total 15 k€ pour débuter).
Spirica me permet aussi de diversifier car Lynxea repose sur les même fonds euros que Fortuneo.

Information subsidiaire, je préfère des SCPIs variables, non résidentielles et dont il n’y a pas de taux de change qui rentre en compte et bien sûr avec un rendement autour de 4%.
C’est je pense un placement de diversification à hauteur de 5ans - 8ans.

Merci d’avance de vos réponses.

En prenant une assurance vie de l’assureur Spirica (par exemple Linxea Spirit ou mes-placements-liberté), vous avez l’une des meilleures AV pour investir en SCPI (frais de 0.5% sur les UC et 100% du rendement des SCPI reversés sur votre contrat). Netlife (au moins dans certaines versions, par exemple Epargnissimo) a des frais supérieurs, donc ne me parait pas conseillé.
Par ailleurs chez Spirica le fonds euro EALT2 est lui-même largement investi en SCPI, ce qui pourrait vous intéresser (ou pas, car risque de redondance avec votre investissement en UC).

Kikumaru a écrit :

Merci pour ces retours,

J’ai pu décortiquer la doc Linxea Spirit qui en effet semble intéressante, vous savez s’il y a une marge de négociation sur les frais de gestion?

Sinon, il me reste à décortiquer mes-placements-liberté, portail-scpi, primaliance et france-scpi.
Si vous avez des retours sur celle-ci?
Mais pour l’heure Linxea Spirit me tente bien après peu être devrais-je commencer à choisir mes deux SCPI visé.

Je confirme aussi, Spirit est tres bien, j’ai eu de bons echos de mes-placements-liberté aussi, mais je n’ai souscrit qu’a Spirit que je ne peux que vous recommander.
Une marge de négociation sur les frais de gestion? Si vous arrivez a avoir ca, je vous felicite tous les jours jusqu’a la fin de l’année-)…les frais sont au niveau des paquerettes, cela m’etonnerai fort qu’une negociation soit possible (contrairement a une AV bancaire, qui a de la marge), cela ne m’est meme pas venu a l’esprit sur ce genre de contrat. Apres, vous pouvez toujours essayer et nous poster la reponse de Linxéa ici-meme, sait-on jamais-) ?

Oui c’est quasiement des copies conforme à part ce status d’AV individuel vs collectif.
Mais bon même si c’est pas rédhibitoire mais qui peu le plus peu le moins ahah

Votre "scoop" sur Neo n’en est pas un : on en a déjà parlé sur le forum, voir SCPI Neo de Novaxia.

Salut, finalement repoussé la souscription car au moment de la lecture du contrat mes-placements libertés, j’ai relevé plusieurs portions que je ne comprends pas.
Si quelques personne pourraient m’éclairer.

1.

condition générales mes-placementsliberté a écrit :

Frais propres aux supports « actions » : Les frais d’investissement et de désinvestissement sur le support seront prélevés par l’Assureur sous la forme respectivement d’une majoration et d’une minoration de 0,60% du cours de clôture retenu pour l’opération.

Ils font de même pour les ETFs mais à hauteur de 0,10% Je comprends tout simplement pas ce que c’est et pourquoi il font çà?

2.

condition générales mes-placementsliberté a écrit :

Frais propres aux supports « actions » : Les frais d’investissement et de désinvestissement sur le support seront prélevés par l’Assureur sous la forme respectivement d’une majoration et d’une minoration de 0,60% du cours de clôture retenu pour l’opération.

=> cela signifie que pour une SCPI typiquement les dividendes ne sont pas réinjecté et donc on ne bénéficie pas de l’intérêt composé + du bypass des frais d’entrée, j’ai faux?

3.

condition générales mes-placementsliberté a écrit :

Les frais de gestion sont prélevés chaque trimestre à hauteur de 0,125 % des actifs présents au jour de la prise des frais, ce qui correspond à 0,50% par an. La prise des frais de gestion se traduit par une diminution du nombre d’unités de compte.

=> Cela signifie que pour gagner sur la taxation temporelle, il vaut mieux à chaque versement, investir juste après le début d’un trimestre?

4.

condition générales mes-placementsliberté a écrit :

L’Assureur conserve l’exercice et le bénéfice de tous les droits qui sont attachés à la détention de ce Support.

Cela signifie-t-il que dans le cadre de support en UC ils pourraient bloquer la restitutions des dividendes à leur souhait?

5.Il y a une offre décès plancher optionnelle, mais j’ai l’impression que par défaut elle nous ai inclus

condition générales mes-placementsliberté a écrit :

Sauf refus expressément notifié dans le bulletin de souscription et à condition que l’(es) assuré(s)

Comment avez vous fait juste écrit je soussigné… refuse la garantie prévoyance?

6.De manière général, lorsque les courtiers et banques affichent le rendement des fonds en euro net, ils enlèvent bien dans leur calcul la part de participation aux bénéfices ainsi que la participation aux excédents?
Ou c’est à nous à faire le calcul?

A bientôt

Salut,

OxxiGen un grand merci pour tout ces éclaircissements, du coup les points qui me reste en suspend après je pense que le mieux c’est de les contacter.

1. Oui mais ma question c’été si quelqu’un peu m’expliquer en quoi cela consiste, il prélève 0,60% de la valeur de base donc 6 centimes pour 100€ en entrée puis 6 centimes si je sors à 100€? Je me demande si c’est la normal pour les AVs en ligne? Par support action cela comprend les UCs et trackers?

2. Désolé voilà l’extrait :

condition générales mes-placementsliberté a écrit :

Les éventuels dividendes distribués seront investis sur le Fonds Euro Général présent au contrat

3. Très clair et oui le gain et infinitésimal

4. Ok je leur demanderai et essayerai de comparer avec la concurrence

5. Ok merci

6. Ok merci

A bientôt

Bonjour,

Finalement, je suis allé chercher les conditions générales du contrat sur Internet afin de le recontextualiser, être sûr de ne pas commettre d’erreur d’interprétation et vous répondre correctement.

Donc :

Kikumaru a écrit :

1. Oui mais ma question c’été si quelqu’un peu m’expliquer en quoi cela consiste, il prélève 0,60% de la valeur de base donc 6 centimes pour 100€ en entrée puis 6 centimes si je sors à 100€? Je me demande si c’est la normal pour les AVs en ligne? Par support action cela comprend les UCs et trackers?

Il n’y a pas de "norme" en matière de contrat commerciaux. Seulement des conditions tarifaires que vous être libre d’accepter ou non. Et la tarification de 0,60 % ne concerne que les titres vifs car, à l’instar de votre autre question relative au reversement des dividendes, ces dispositions sont expressément contenues dans le chapitre intutilé « cas particulier des supports actions » ce qui exclut les fonds, ETF et autres SCPI.

Voilà !  :-)

Il y a un gros flux d’épargne qui se dirige sur les SCPI : c’est plus rentable que les fonds euros en assurance-vie, mais moins rentable que les foncières. Mais le risque va de pair avec la rentabilité.
Des chiffres sur la collecte :
Fort rebond de la collecte des fonds immobiliers non cotés au premier trimestre 2019

ASPIM a écrit :

Après un ralentissement notable de la collecte en 2018, l’immobilier non coté a bénéficié au premier trimestre 2019 d’un fort regain d’intérêt des investisseurs confortés par l’éloignement de la perspective d’une remontée prochaine des taux d’intérêts, et sensibles à la bonne santé des différents marchés locatifs immobiliers, en particulier celui des bureaux. Par ailleurs, la chute des marchés financiers qui s’est poursuivie jusqu’à la fin de l’année 2018 a également pu contribuer à la dynamique des souscriptions du secteur non coté.

Evidemment les professionnels sont intéressés aux frais de souscription : environ 10 % ; c’est énorme.

Certaines sociétés de gestion disent ajuster niveau de collecte et capacité d’investissement (CORUM par exemple).

Dans le cas de PrimoPierre, la société ne communique pas le rendement des dernières acquisitions.
Cependant, si on considère le  taux d’occupation financier et les plus-values

Primonial REIM a écrit :

Au cours de l’exercice 2019, la SCPI Primopierre devrait procéder à des cessions permettant de dégager un revenu distribuable issu de plus-values générées. Ainsi la distribution potentielle incluant ces cessions programmées porterait la distribution projetée de la SCPI à 12,23€ par part avant imposition, soit un TDVM* brut de 5,90% pour les associés en pleine jouissance sur l’exercice pour la distribution de dividende et présents au moment de la cession pour la plus-value.

pour l’instant tout va bien ..

Bonsoir Monsieur Herrisson22

Je vous invite à investir sur votre presentation car il est impossible de répondre à votre problématique sans un minimum d’informations sur votre patrimoine et vous même.

Chtirentier

Herrisson22 a écrit :

Juste pour info j’ai aujourd’hui une TM à 41 % si bien que l’investissement locatif classique pour moi n’est pas optimal à moins de faire du défiscalisé type "bon" Pinel ou déficit foncier important.

L’optimal est une chose, tenter de l’approcher une autre.Il y a une façon optimale de faire du "défiscalisé" et une autre qui fait le bonheur de ceux qui achètent le bien en sortie de défisc…
Chaque investissement a ses avantages et inconvénients.
Je vous recommande vivement la lecture du livre de Julien Delagrandanne "L’investissement immobilier locatif intelligent".
Vous y découvrirez qu’il est possible d’investir dans l’immobilier en minimisant l’impact fiscal.

Sur vos questionnements fiscaux, vous semblez partir de loin.. Vous allez vous régaler à la lecture du forum et du bouquin indiqué.

Dernière modification par Range19 (05/11/2019 08h16)

Juste pour info j’ai aujourd’hui une TM à 41 % si bien que l’investissement locatif classique pour moi n’est pas optimal à moins de faire du défiscalisé type "bon" Pinel ou déficit foncier important.

J’ai un peu l’impression de faire votre travail de recherche mais bon, allez faire un tour sur ce fil