Meilleures formations pour l'investissement immobilier locatif ?

Bonjour,

Plutôt d’accord avec Dicci.
Je ne vois pas en quoi la durée de l’emprunt a un impact les travaux futurs à prévoir. Déjà parce que le montant emprunté reste le même, alors à durée plus longue, mensualité plus faible, capacité d’épargne plus élevée pendant ces "15 premières années" pour financer les travaux futurs.

De plus ce n’est pas parce qu’on emprunte sur 25 ans qu’on s’engage à garder le bien 25 ans.

Pour moi c’est plutôt une question de gestion personnelle des dépenses à venir. C’est certain que si une personne brule son cash et n’arrive pas à épargner le cash flow économisé, il vaut mieux emprunté sur plus court pour en quelque sorte se forcer à épargner.

sven337 a écrit :

Pour moi le fonds de son propos c’est que s’endetter "au maximum" en générant artificiellement un cashflow positif par ingénierie financière (emprunts longs)

Sachons rester simple cher @sven337, atteindre une pseudo rentabilité en empruntant sur 25 ans plutôt que sur 15 ou 20 ans, c’est plus une règle de 3 que l’ingénierie financière
Je suis cependant pleinement d’accords avec vous, c’est fort trompeur mais ne change rien au fond : mauvaise rentabilité et plus de durée, c’est plus de risques.

Concernant "l’obsolescence" des biens, elle est bien réelle et c’est un vrai bon questionnement.
Cependant, considérer que c’est une dépréciation inévitable du bien est à mon opinion une mauvaise approche de la question.
En effet, tout investisseur sérieux considère dès le départ les sommes qu’il devra injecter durant l’investissement en programmant de mettre de côté une partie de son cash-flow (c’est dire comme il est indispensable) chaque année pour faire évoluer le bien. Un peu comme une programmation de travaux dans un bien collectif, avec une trésorerie anticipée, un fonds travaux.
Ces sommes sont d’emblée à retirer du retour d’investissement mais portent à terme une meilleure valorisation du bien à la revente qui restera autant que possible proche de l’attente du marché. Ces sommes permettent -selon la situation de chacun- de pratiquer une certaine défiscalisation puisqu’elles sont bien entendu au réel déductibles du résultat (voire au foncier parfois de l’imposition sur les revenus du foyer)

Vous avez raison, mais le cash n’est réel que quand il est réalisé. Pas dans les cases du tableur. Or, c’est déjà compliqué et peu fiable de prévoir le cash flow précisément sur 15 ans, alors sur 25, prévoir juste est une illusion.
Je retire le mot "artificiellement". Et "ingénierie financière" qui pour le coup est plutôt pompeux. Ça ne change pas vraiment le message.

Surtout, la recherche de "cash-flow" positif, en plus d’inciter à emprunter sur de plus longues durées, oriente les investissements en périphérie de villes secondaires ou en milieu rural, zones où ceux qui investissent depuis 10 ans sont très souvent en moins-value s’ils n’ont pas créé de valeur via des travaux.
Il faut aussi penser à la revente et on a souvent la plus-value qui va avec une meilleure liquidité, mais moins de rentabilité immédiate.

Je pense qu’on dérive d’un débat sur les formations à un débat sur le cash-flow…
En même temps, le cash flow est une notion statistique à calculer sur une durée : vous faites un apport et votre cash-flow mensuel et annuel sera positif au prix d’un gros CF négatif en début de location. Vous avez un CF négatif pendant 20 ans et vous vendez 3x le prix d’achat, vous faites un beau CF positif au global…
Pour paraphraser François Asselineau : "un CF c’est une statistique, et une statistique c’est un mensonge".

En fait si on suit la logique des investisseurs 2.0, il faut s’endetter sur 25 ans. Ok pourquoi pas.
Il n’y a qu’à lire le file ici pour s’apercevoir que toutes les informations ne sont pas données lors de ces formations (cf : voir le lien de vendeurs de rêve fourni par Jeromem plus haut).

Donc il y a les jeunes débrouillards qui se renseignent avant d’acheter puis il y a les autres (Je vais prendre pour exemple ceux qui s’endettent pour un pack sceller, Duflot et cpie sans payer une grosse d’impôts, il y a déjà un problème de raisonnement à ce stade).

Tout le monde n’a pas non plus le réflexe de dénicher les meilleurs affaires (qui sont de toute façon difficile à trouver si l’on manque du temps/n’a pas le bon réseau/loin du lieu géographique de l’achat). Ça reste un mauvais choix de l’investisseur et uniquement de sa faute.  Mais une fois pris dans le tourbillon des nouveaux gourous, il peut y avoir un emballement et un achat irréfléchi.

Sur un achat à 110% sur 25 ans, au bout de combien de temps finissons-nous de rembourser les frais annexes et commençons nous réellement à payer les murs ?
Les taux sont bas oui mais ça représente une somme et les investisseurs (si c’est vrai) multiplie les opérations. Supposons qu’ils revendent au bout de 15 ans pour effectuer des travaux dans les autres appartements faute de cashflow épargné, il y aura une décote car le futur investisseur devra faire les travaux à son niveau.

Épargné c’est beau mais les plans de vie évolue et peuvent amener des surprises. Ils sont jeunes, sans enfant. J’arrêterai ici ma courte liste…

Du coup, je ne connais pas ce journaliste "spécialiste des chroniques pessimistes de l’immobilier" mais je le trouve cohérent dans ses propos. Probablement car je ne suis pas une winneuse de l’immobilier et que j’ai des lacunes sur toute la partie juridique.

Disons que pour l’investisseur moyen, le taux de rentabilité est une notion abstraite, ca ne se voit pas, et je dirais même parfois que ce n’est pas le plus important.

Quand vous êtes débutant ou pas à l’aise avec ces calculs de rentabilité, c’est bien plus facile et parlant de se dire : "tiens, au bout de 20/25ans j’aurais un bien de XXk€ sans avoir déboursé 1 cts de ma poche" et peu importe que le taux de rentabilité sur le bien soit de 2% ou 15%.

Même moi qui suis un financier, je ne prend même pas la peine de faire ces calculs. Je regarde uniquement le CF.
Je veux que mes investissements ne me coute rien de ma poche (donc emprunt à 110%) et ne me bloque pas pour de futurs projets (donc CF positif, donc durée d’emprunt plus longue).
Ca m’intéresse pas de savoir si la rentabilité est de 1% ou 5% ou 15%.

Ca dépend, quel risque ?
Risque sur l’immeuble ou risque de ne plus pouvoir rembourser le crédit ?

Dans les deux cas, si j’ai les moyens de mettre 20% d’apport, je préfère les garder à dispo et emprunter plutôt que de les immobiliser dans l’immeuble.

EDIT: Surtout que votre exemple est biaisé… Si je mets de l’apport, j’augmente le cash flow. Si je réduis la durée d’emprunt, je réduis le cash flow.

Sujet super intéressant, ici on apprend quelque chose à toutes les pages du forum, c’est super (je parle pour moi qui débute)

Quand vous parlez du risque, vous parlez de celui pris en compte par la banque ? Donc ce qui fait que l’on vous prête plus ou moins facilement ?

Piou Piou a écrit :

Exemple : avec le confinement plusieurs locataires ont donné leur préavis assez rapidement (confinement en mars + études en fac = fin d’année scolaire jusqu’au mois d’octobre. Ils sont logiquement retournés chez leurs parents se mettre au vert). Et comme c’est du LMNP le préavis est d’un mois. J’ai donc eu moins de revenus locatifs + impossibilité de faire visiter : baisse des revenus locatifs.

J’ai constaté chez mes locataires exactement le contraire. Aucun départ lié au confinement car les étudiants n’ont su qu’il n’y aurait pas de retour en classe ni d’examen fin mai. Comme la plupart retournent dans la même école l’année suivante, ils ont tous gardé leur meublé.

Les seuls départs que j’ai eu à gérer étaient décidés avant confinement. Les appartements libres debut mai ont tous été loués courant juin alors que les autres années, je ne trouvais pas de locataire avant la rentrée scolaire. Donc cette année, aucune vacance en juillet/août. Ce sera une année identique en taux de remplissage voire meilleure.

Pour revenir aux formations, cashflow etc, les investisseurs (débutants) ne prennent pas assez de recul et ne regardent pas au-delà de 5 ans. Ils se contentent dans la plupart des cas à calculer le cashflow (en oubliant la fiscalité croissante, même en lmnp). Si vous voulez investir régulièrement, il faut superposer les effets de chaque achat et vérifier la faisabilité au bout de 10 ans, 15 ans en terme de d’endettement, d’effet ciseau fiscal, et de marge de sécurité pour les évènements de la vie (impayés, achat RP, études enfants, séparation…).

Personnellement, je décide mes investissements pour que le cashflow soit proche de 0 sur 15 ans (fiscalité comprise). L’avantage de choisir une courte durée est :
- limiter les intérêts financiers
- rembourser plus vite le capital
- limiter les frais de remise en état de l’appartement (déco, électroménager…)

Le gros avantage de choisir des durées courtes est de pouvoir récupérer un maximum de cash en vendant à partir de 8/10 ans d’exploitation. Cet apport servira ensuite pour de plus gros projets.

Les prêts sur 25 ans et plus sont toxiques pour les acheteurs car ils donnent l’impression de pouvoir emprunter plus pour le même effort mensuel. Ces longues durées ont surtout l’effet pervers de faire monter les prix de l’immobilier. Les gagnants sont les vendeurs et les banques à mon sens.

lachignolecorse a écrit :

J’ai constaté chez mes locataires exactement le contraire.

C’est top! J’y vois un biais sur mon choix de locataires … je vais orienter plutôt sur jeunes travailleurs ou études longues. En l’occurence ce sont des étudiants de 19 ans en fac littéraire. Sans faire dans les clichés je pense qu’un certain nombre sont peu motivés par leurs études.

lachignolecorse a écrit :

Pour revenir aux formations, cashflow etc, les investisseurs (débutants) ne prennent pas assez de recul et ne regardent pas au-delà de 5 ans. Ils se contentent dans la plupart des cas à calculer le cashflow (en oubliant la fiscalité croissante, même en lmnp). Si vous voulez investir régulièrement, il faut superposer les effets de chaque achat et vérifier la faisabilité au bout de 10 ans, 15 ans en terme de d’endettement, d’effet ciseau fiscal, et de marge de sécurité pour les évènements de la vie (impayés, achat RP, études enfants, séparation…).

C’est tout à fait exact. A vrai dire l’amortissement du LMNP s’épuise d’autant plus rapidement que les biens sont rentables. Normalement d’ici 2021 j’approcherai les 100ke de revenus locatifs / an avec une vacance de 5% (non constatée l’année dernière).Donc l’amortissement ne fera pas long feu et comme tous les appartements ont été refaits à neuf (cuisine, sdb, électricité … tout!) il y a peu de charges à déduire.

Ne pouvant acheter éternellement de nouveaux appartements pour créer du déficit je vais payer des impôts. Mais cela reste de l’argent prêté, qui s’auto rembourse. J’en aurai moins mais c’est toujours mieux que rien. Le seul bémol que j’y vois est la diminution de la capacité d’emprunt.

lachignolecorse a écrit :

Le gros avantage de choisir des durées courtes est de pouvoir récupérer un maximum de cash en vendant à partir de 8/10 ans d’exploitation. Cet apport servira ensuite pour de plus gros projets.

Oui c’est une bonne idée. Mais obtenir un CF+ sur 15 ans devient réellement complexe. J’ai lu votre présentation : vous avez le temps et les compétences pour retaper les appartements (achetés "en gros"). Mais c’est un cas très spécifique : combien de personnes peuvent en faire autant? N’ayant ni le temps ni les compétences je préfère sacrifier ma capacité d’emprunt. Sachant que ma RP est payée ce n’est pas un lourd tribut. En tout cas il me pèse moins que la nécessité de devoir puiser dans mes économies en cas de vacance ou confinement.

Ceci dit je vais réfléchir à descendre en dessous de 25 ans car vos arguments me semblent pertinents.

De façon plus générale j’aimerais élargir sur le passage à l’acte et l’exposition de ce qui a été fait ou tenté sur ce forum. Les remarques et conseils sont pertinents et TRES utiles. Je lis ce forum depuis une dizaine d’année je pense et il m’a beaucoup apporté.

Mais l’optimisation à outrance à eu tendance à me bloquer. En vous lisant j’ai presque l’impression qu’avoir une renta nette sur de l’immo locatif à 10% c’est nul … parce qu’emprunt sur 25 ans. Il est sans doute possible de faire mieux et je vous remercie de me challenger à le faire (et d’ailleurs je vais sans doute raccourcir les durées d’emprunt). Il faut se lancer : ce ne sera pas parfait mais cela permet d’apprendre, de prendre conscience des choses à faire et de progresser.

Bonjour,

Très intéressant en effet et prémices d’une catastrophe à venir pour certains.

Il faudrait de plus que le régime LMNP soit réservé uniquement à des appartements qui offrent des services. Ça mettrait fin à cette folie et cette aberration fiscale ou alors ça créerait des services de conciergerie et l’attrait fiscal serait balancé par des emplois créés.

Peut-être simpliste comme vision, mais je ne comprends pas la raison d’être du LMNP pour de la location saisonnière vues les dérives actuelles.

Bonne journée.