Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

Exactement, l’Etat, enfin la BCE, met en place une politique de taux accommodante pour relancer l’économie (pour ne pas dire manipule le prix de l’argent…) puis ce même Etat s’inquiète ensuite des conséquences de ses agissements, avec de nouvelles interventions à la clé ! Interventions qui provoqueront invariablement d’autres effets de bord incontrôlés qui demanderont évidemment de nouvelles actions de l’Etat.

Ceci étant dit, sur les quatre pistes évoquées dans l’article :
- Augmenter les IRA limitera les possibilité d’arbitrage des clients contre les banques (qui verront donc effectivement leurs marges mieux protégées) mais le lien avec les productions de crédits actuelles me semble ténu voire inexistant
- Augmenter les taux d’usure ne servira à rien puisque les banques se livrent une concurrence acharnée aujourd’hui pour faire du crédit immobilier, le dernier produit qui rapporte quelque chose, et qu’elles n’augmenteront pas leurs tarifs suite à une hausse des taux d’usure

Bonjour

Si je peux me permettre , Etat et BCE sont assez dissociés ( et c’est bien le probleme pour l’etat francais ou l’allemagne , les PIGS au plus fort de la crise ) car, l’etat a " perdu" le controle monétaire.
il y a ici une tentative de regulation sur le marché des particuliers.
Les objectifs de l’etat Francais et de la BCE peuvent etre divergents.

traditionnellement le credit immobilier est un produit bancaire qui rapporte tres peu au banque  et est utilisé comme un produit d’appel et de conquete de nouveau client ( je n’irai pas a dire qu’elles sont pretes a perdre de l’argent mais la marge n’est pas la )

cdt

Pourquoi pas limiter le risque? Mais, est-ce que "33% du revenu net" est un bon indicateur du niveau de risque?

Je ne le crois pas… Il faudrait un modèle qui tienne compte du niveau de revenu entre autres variables. On pourrait surement segmenter le risque en fonction de l’âge de l’emprunteur, de l’ancienneté dans le job de l’emprunteur, de la situation du co-emprunteur, de la durée du prêt etc etc…

Mais bon, je ne me fais pas d’illusion… Ils feront un truc sur un coin de table à la manière du pacte de stabilité et puis… Ils verront les effets pervers dans quelques temps… on légiférera à nouveau etc etc… ça fait penser au livre "la grève" de Ayn Rand (livre que je recommande au passage)…

J’ai échangé récemment avec mon banquier (je dépasse allègrement le taux de 33%).
A partir du moment ou l’on a une situation financière stable et saine (absence de découvert ou de myriade de crédits à la consommation, revenus réguliers et pas d’incidents de paiement, loyers encaissés régulièrement depuis plusieurs années, projets immobiliers qui se sont avérés judicieux au fil des années ), la décision de prêter se prend au regard des liquidités dont dispose l’emprunteur et de son encours de crédit.
Pour faire court : au delà d’un million d’en-cours (capital restant dû), il freine. Par contre, le fait de disposer en liquidités d’un montant supérieur à 2 ans de mensualités de crédit en liquidités le rassure. Le taux d’endettement passe au second plan.
Bref, en vendant un bien partiellement remboursé, on peut réemprunter pour en acheter un autre plus grand (ou deux équivalents). En faisant de la sorte, il devient possible "d’enchaîner" les opérations.

Ces propos, bien entendu, concernent une expérience personnelle et n’ont pas vocation à être généralisés.

Ce genre de situation va peut être changer avec l’hypothétique nouvelle réglementation

Dernière modification par Lmnp75 (11/12/2019 18h28)

Nek a écrit :

C’est étrange de parler de marge confortable quand malgré des progressions d’encours importantes beaucoup de banque voient encore leur marge d’intérêt en volume  continuer à régresser.
Et toute la production actuelle à taux bas risque de peser longtemps quand les taux remonteront.

Effectivement je n’ai pas été assez précis.

Une banque de détail gagne de l’argent par différence entre le taux client de ses dépôts (en première approche zéro puisqu’une grande partie de ses dépôts sont des comptes à vue) et le taux client de ses crédits. Les taux étant structurellement en baisse depuis dix ans, les revenus des banques ne peuvent que l’être puisque (pour l’instant) il y a ce taux plancher à zéro sur les comptes à vue.

L’effet est progressif en fonction du rythme de renouvellement des contrats, les anciens contrats ayant des taux plus élevés que les nouveaux (le phénomène de renégociation accélère l’effet).

Ceci posé, cela n’est pas suffisant pour tout comprendre. En effet, si on s’arrête à cette vision-là, bien que juste d’un point de vue macro, on arrive également à des conclusions erronées : tout crédit (même facturé à 0,01%) va toujours augmenter les revenus de la banque tandis que tout dépôt (même rémunéré à 0,01%) va dégrader les revenus de la banque.

Il faut donc introduire ce qu’on appelle un taux de cession interne qui représente le coût (respectivement le gain) de « fabrication » d’un seul crédit (respectivement d’un seul dépôt). La contribution d’un nouveau contrat aux revenus de la banque doit donc s’apprécier non pas juste par son taux client mais par la différence entre le taux client et ce taux de cession interne.

Aujourd’hui, en appliquant cette méthode, un nouveau dépôt présente une rentabilité très faible voire négative tandis qu’un nouveau crédit immobilier présente une marge plutôt élevée. C’est différent de ce qui prévalait il y a encore 5/7 ans où les marges sur les nouveaux dépôts étaient pour le coup colossales (et non pas juste plutôt élevées…) et les marges sur crédits très faibles. Ce « renversement » ayant cependant été défavorable aux banques, par l’effet macro présenté avant.

Et vous avez raison sur le dernier point : l’impact négatif et lent de la baisse des taux sur les revenus des banques de détail aura pour revers de la médaille un impact positif et lent lorsque (si ?) les taux remonteront.

Timinel a écrit :

traditionnellement le credit immobilier est un produit bancaire qui rapporte tres peu au banque  et est utilisé comme un produit d’appel et de conquete de nouveau client ( je n’irai pas a dire qu’elles sont pretes a perdre de l’argent mais la marge n’est pas la )

C’est d’une banalité ce que vous dites … Une source svp ?
Je ne suis pas allé jusqu’à corriger les fautes mais j’ai mis en gras les assertions à sourcer.

Pour ma part je ne vois pas - hormis le discours de commerciaux - ce qui vous permet de dire cela.
Je pense même que les banques n’ont pas le droit de prêter à perte. D’ailleurs vous n’irez "pas à dire" mais vous l’écrivez quand même, c’est cocasse !
Elles gagnent donc de l’argent sur les emprunts immobilier, elles en gagnent d’autant plus qu’elles profitent d’offres alléchantes pour appâter les nouveaux clients tout en leur expliquant que comme les marges sont réduites etc il faudrait souscrire je ne sais quelle assurance habitation ou auto qui eux seront effectivement à plus forte marge.
Mais en fin de compte c’est bien vendre un emprunt qui permet artificiellement de vendre un mauvais produit d’assurance.

Il faudrait une étude complète mais quand on voit le nombre d’emprunts qui ne vont pas au terme et font l’objet de pénalités de remboursement anticipé, les rachats où idem il y a des pénalités, je peux vous assurer que les banques gagnent bien plus d’argent sur les emprunts que ce que laissent sous-entendre ces bruits de couloir.
Je rappelle qu’à chaque renégociation la banque prend des frais de dossier qui se comptent en centaines d’euros.

@ Surin
Voici une source qui corrobore ce que dit Timinel
Emission BFM Business
C’est dans la 2ème partie de l’intervention où il est cité une étude de l’ACPR selon laquelle les frais de gestion des banques seraient supérieurs aux taux des crédits. Ils y parlent bien de vente à perte.

Le Haut conseil de stabilité financière a communiqué ses recommandations :

https://www.economie.gouv.fr/files/file … presse.pdf

Succinctement :

communiqué du Haut Conseil a écrit :

Le Haut Conseil a acté le principe d’une recommandation à l’adresse des établissements de crédit sur les conditions d’octroi de crédit. Il recommande aux banques, après avoir pris en compte les caractéristiques du projet et du ménage emprunteur, de se conformer aux bonnes pratiques établies, à savoir : un taux d’effort à l’octroi maximal de 33 % du revenu net de l’emprunteur ; une durée de crédit qui n’excède pas 25 ans. Jusqu’à 15% de la production pourrait s’écarter du strict respect de ces critères dont les trois-quarts réservés exclusivement aux primo-accédants et aux acquéreurs de leur résidence principale, dans la limite d’un
endettement inférieur à sept années de revenus.
Le HCSF adoptera formellement dans les prochains jours une recommandation détaillée à cet
effet.
Si cette recommandation n’était pas suffisamment suivie d’effet, le HCSF pourra
ultérieurement recourir aux pouvoirs qui lui sont conférés par le 5° de l’article L-631-2-1 du
code monétaire et financier, ou le 4° ter du même article incluant la possibilité de demander
aux banques davantage de capital à raison des nouveaux crédits non conformes aux bonnes
pratiques établies.

La possibilité donc, désormais, pour les banques d’accorder des crédits destinés à l’investissement locatif (donc hors RP) est très limitée, si je comprends bien à seulement 25% de 15 % soit 3,75 % … 
Enchaîner des acquisitions à crédit va devenir très difficile, …

Trahcoh, il me semble que si vous voulez maintenir un taux d’effort à 33% des revenus, tout nouvel investissement doit rapporter 3 fois plus que les mensualités du nouveau crédit.

Ont-ils fait une étude d’impact de ce qu’ils proposent ? Ou bien, est-ce juste un comité Théodule qui pond un rapport pour se couvrir ?

Si ça passe, c’est un vrai game changer!

Peut être qu’on veut que l’épargne des français (ceux qui mettent de l’apport) ne soit plus investit dans l’immobilier.
J’entends ce gouvernement dire que la rente immobilière est nuisible pour l’économie.

Dans un environnement de taux bas, le monde bancaire souffre. D’accord…

Mais, cela est aussi induit par la canibalisation de leur réseau d’agences par l’offre Internet.

HS

A titre personnel, j’aime bien la relation en "face à face" que j’entretiens avec mon agence bancaire… j’ai bien conscience que beaucoup préfèrent faire leur demande en ligne mais, quand on sort du cadre, la réponse apportée n’est pas adaptée à mon avis…

Fin du HS