Loi Cosse : nouveau dispositif pour louer abordable

Bonne nouvelle, la prorogation est bel et bien confirmé.
Louer abordable : le dispositif Cosse d’investissement locatif | economie.gouv.fr

Reste plus qu’à attendre fin décembre pour connaître les modifications des critères.

Petite question.

J’avais retenu que la loi n’était pas applicable en Zone C.

En lisant le lien Loi Cosse, il semblerait que cela soit possible.

"En zone C :

50% des revenus bruts, dans le cadre d’une convention à loyer social ou très social, sous condition de réalisation de travaux d’amélioration"

Quelqu’un a-t-il passé ce type de convention…et que veut dire "sous condition de réalisation de travaux d’amélioration".

J’ai utilisé le Borloo Ancien (convention sociale) et même si le Cosse semble moins intéressant…il m’intéresse malgré tout.

PS : en creusant un peu…c’est certainement une solution de convention avec Travaux.

Normalement c’est possible aussi en zonec de faire 85% avec intermediation locative. (Social ou très sociale, mais pas en intermédiaire comme indiqué sur votre imprim ecran)

Je l’ai fait c’est pas mal, par contre parfois des exigences sur le dpe, et sur l’électricité.

Rien de méchant, mais en charente D maximum!

@jeromem
Et qu’est ce que je fais des charges  ?  Il semblerait qu’on puisse tout de même les déduire, mais doit-on les déduire avant ou après abattement  ?

Je trouve ce dispositif très intéressant.

J’applique déjà le dispositif cosse ancien, conventionnement social, sans travaux, sur 2 de mes 3 appartements et ce que je perds en loyer est largement compensé par l’économie d’impôt.

Je bénéficie d’un abattement de 70% sur mes loyers + je peux déduire tous mes travaux, intérêts d’emprunt et autres charges.

Le fait d’être en dessous du marché, me permet en plus de pouvoir mieux sélectionner mes locataires et de les garder plus longtemps car ils sont satisfaits de payer un loyer abordable pour un bien de qualité.

Après, la rentabilité de ce dispositif dépend aussi de la localisation du bien. Pour ma part, mes 3 biens se situent en périphérie d’une grande ville.

Le conventionnement sans travaux, est vraiment très simple à réaliser : juste une convention à remplir et à renvoyer avec le bail.

Outre, l’économie d’impôt direct lié au déficit foncier créé par ce dispositif, il m’a également permis d’être en dessous du seuil d’éxonération pour la taxe d’habitation et également pour certaines aides de la CAF.

Je compte également appliquer ce dispositif sur mon 3ème appartement qui est actuellement loué sans conventionnement car mes locataires viennent de m’informer par oral qu’il venait d’acheter un apart à rénover  et qu’ils allaient donc quitter le mien d’ici quelques mois après la réalisation des travaux.

J’espère que je pourrai effectuer le conventionnement avant le 01/07/2020 et l’entrée en vigueur du critère énergétique car cet appartement a un niveau global énergétique de D et un niveau d’emission de GES égal à E. J’espère donc que ce sera suffisant !

Avez-vous des précisions sur les modalités d’application du critère énergétique à partir du 01/07/20 car j’ai pas trouvé grand chose sur le net et j’ai l’impression que le décret n’est pas encore sorti ?

Bonjour,

Avez vous des informations sur l’établissement d’une convention dans un logement ancien (pré 1948) qui ne dispose pas de DPE (DPE vierge car pas loué récemment, impossible d’obtenir les factures de l’ancien locataire) ?

L’ADIL m’indique qu’il faut être au minimum "E", mais comment le prouver ?

Et quand bien même le logement serait F ou G, je suis prêt à faire les travaux pour l’améliorer, mais je n’aurai pas de facture de consommation à disposition pour prouver le passage en E..

Dois-je laisser l’appartement vide pendant 1 an en chauffant en hors gel pour avoir des factures et un super score (vu la faible conso) ? Ce système est incompréhensible.

@ redbee

pourquoi laisser vide durant un an? Un mois suffit amplement - prenez un abonnement à relevé mensuel à votre nom, chauffez le minimum - ca y est vous avez une facture, et le diagnostiqeur peut se baser sur un élément materiel.

On est à peu près tous d’accord pour dire que l’évaluation de la conso énérgetique sur facture, est assez bidon comme systeme - mais vous pouvez l’utiliser à votre profit.

De la manière que j’ai décrit plus haut, ou bien vous pouvez discuter avec le diagnostiqueur, pour obtenir un classement D ou C.

@ Tchouikov
Le avant / après pour l’anah n’a en effet pas besoin de facture, mais necessiste en revanche une modélisation thermique. Ce n’est pas un diagnostique energetique classique, mais un étude thermique, qui prendra les caracteristiques des materiaux et expositions avant/après rénovation.

Le tout est de savoir exactement ce que veut l’anah, ainsi vous pourrez orienter le diagnostique/étude dans la bonne direction.

Suite au message #39 posté par Zaser (que je remercie au passage pour le tuyau qu’il y donne), j’ai voulu en avoir le cœur net au sujet des DPE exigés par l’ANAH lorsqu’une opération de réhabilitation porte sur les parties communes d’un immeuble non doté de chauffage collectif et lorsqu’il est impossible de produire des factures de consommation énergétique.

Je me suis donc de nouveau rapproché de l’opérateur qui, dans le coin où je me trouve, assure le relais entre les propriétaires et l’ANAH : après avoir insisté pour être entendu, mon interlocuteur a finalement convenu qu’on pouvait procéder à une évaluation énergétique (dont je suppose qu’elle correspond à la modélisation thermique évoquée par Zaser). Comme l’immeuble qui m’occupe ici se trouve dans le périmètre d’une opération de réhabilitation urbaine, ce diagnostic est directement effectué par l’opérateur et a le bon goût d’être pris en charge par l’ANAH : on verra ce que ça donne lorsqu’il aura été effectué…

Tchouikov a écrit :

- Le technicien est resté une heure sur place et a produit son rapport le jour même : j’avoue avoir du mal à me convaincre qu’une évaluation énergétique sérieuse et fiable puisse avoir été réalisée dans de telles conditions (il est d’ailleurs indiqué, au bas de ce rapport, que les conclusions sont indicatives).

Les diagnostics sont règlementés, pas de données fournies donc rien pour démontrer que, donc visuel. Jusque là c’est normal.
Si vous voulez un diagnostic sérieux et fiable ca ne sera certainement pas le prix que vous avez payé.
Les diag préconisés pour un statut ce facturent quelques centaines € déplacement inclus.
Un vrai diag, sur un bâtiment MH sans aucunes infos ce facture entre 5 et 15 000€ suivant sa taille, les infrastructures, la structure, le temps a y passer… et le bilan recherché.

Tchouikov a écrit :

- Les recommandations émises dans le rapport ne tiennent absolument pas compte des contraintes juridiques et techniques qui s’imposent à nous (la mise en place d’une ITE nécessiterait d’empiéter sur l’espace public pour la façade et sur les fonds voisins pour les murs pignons ;

C’est pas le but du diag demandé, son but c’est de donner une note, pas de voir les contraintes techniques et de faisabilités.
En ITE on empiète pas chez le voisin, c’est interdit, mais ca empêche pas de faire de l’ITE, il y a des techniques pour ca.

Tchouikov a écrit :

de plus, l’immeuble se trouve dans une zone MH protégée ; l’ITE ne paraît donc pas réalisable en pratique ;

Visiblement vous êtes en périmètre protégé donc Qu’est ce qui vous fait dire ca ?
De l’iTE est pas simple, mais pas impossible non plus.

Tchouikov a écrit :

et je n’évoque même pas le coût que sa mise en place représenterait, totalement disproportionné eu égard au montant des aides de l’ANAH auxquelles nous aurions pu éventuellement prétendre).

En MH c’est toujours plus cher, après en fonction de ce que vous recherchez faut pas aller vers des endroits ou la conservation du patrimoine est sollicité.

Dernière modification par bascarol (26/02/2021 13h45)

Tchouikov a écrit :

Bascarol,
Pour répondre à votre interrogation au sujet du périmètre protégé, l’immeuble qui m’occupe date de la fin du XIX° siècle et ne présente pas de cachet particulier (c’est un bâtiment faubourien typique des anciens quartiers ouvriers de Paris et de sa ceinture rouge). Mais il se trouve à proximité immédiate d’un important édifice religieux classé MH. C’est ce qui explique qu’on ne peut pas faire n’importe quoi comme travaux qui affectent son aspect extérieur

Dans un périmètre inscrit il est certain que l’on fait pas n’importe quoi, ca veut pas dire non plus on peut pas faire grand chose

Même dans un périmètre inscrit ont peut faire de l’ITE, Même si votre site se trouvait en face de Notre Dame. Ce qu’il faut c’est respecter l’architecture et les préconisations des ABF en terme de couleur et matières.   
On a bien mis une pyramide en alu au milieu du Louvre
Après je dis pas que c’est simple a mettre en œuvre,

Tchouikov a écrit :

(du moins en théorie car de nombreuses antennes paraboliques garnissent les façades d’immeubles situés dans le même périmètre sans que personne - services de l’urbanisme ou ABF - ne s’en émeuve).

Et oui aux grand dam des ABF, mais La loi du 2 juillet 1966 a instauré un droit à l’antenne donc a moins de mettre une parabole sur la flèche de Notre Dame, rien n’est interdit.
Sauf si le règlement de copro le précise ou l’interdise.

Dans ma carrière j’ai installé 7 paraboles de 0.60 à 2m de diam sur la toit de l’hôtel Ritz, ma contrainte des ABF "non visible de la place Vendôme". Comme quoi tout est possible.
La satisfaction du client de l’hôtel l’a emporté sur le MH
Depuis y a la fibre :cool

Pascal

Avez vous cherchez en ligne ?

Je n’y connais rien, mais en 2 minutes, je trouve des articles qui en parle.
De ce que je comprends, vous bénéficiez déjà de 85% d’avantages fiscaux.

Si je n’ai pas compris la question, appelez l’adil de votre département.
Généralement, ils sont de bons conseils!

Vous devez contacter le service dédié de votre territoire pour y voir clair.
Vous aurez par ailleurs connaissance des spécificités locales.
Le lien proposé par Gunday retrace les grandes lignes mais ne fait pas état de politiques locales fréquemment plus restrictives (c’est le cas chez moi). Les plafonds de loyers peuvent être inférieurs (sensiblement) et les contraintes de DPE plus fortes.

Dernière modification par Range19 (21/05/2021 08h34)