Investir dans l’immobilier locatif : un biais franco-français ?

Je pense qu’il y a aussi un effet mouton et masse ou on lit partout que c’est toujours le moment. De plus la plupart des gens n’ont connu que la hausse (c’est bien connu ca monte de 10%/an). D’ailleurs quand on parle a la plupart des gens et pas que les jeunes, peu savent que les prix ont baisse de 38% a Paris entre 1991 et 1999 et que le m2 etait a 3500/4000€ dans le 7e arrondissement en 1998. Autant d’elements qui selon moi jouent sur la psychologie et poussent a l’investissement locatif.

Entièrement d’accord avec invite-365 : beaucoup de personnes ont autour d’eux quelqu’un qui a investi durant la très forte période de hausse entre 1998 et aujourd’hui et qui les conseille de faire la même chose (c’est en tous cas mon cas)

Après l’équation n’est plus du tout la même concernant les rendements (en région parisienne en tous cas) car les loyers ont beaucoup moins augmenté que les prix à l’achat.

A cela, vous rajoutez l’effet crise économique et la très mauvaise réputation des marchés financiers et de la bourse, les gens fuient ce domaine, et j’ai toujours au moins une à deux personnes différentes par mois qui me dit que je suis "fou d’investir en bourse".

Par ailleurs et comme le dit InvestisseurHeureux l’effet de levier du crédit reste un des moyens les plus efficaces pour s’enrichir !

Il est exact qu’en province c’est beaucoup mieux pour de l’investissement locatif. Par contre il faut integrer la vacance dans le rendement.

A noter aussi, la culture economique francaise faible qui fait que les gens ne conaissent pas grand chose d’autre que l’immobilier. Et egalement (tres justement souligne plus haut) les babyboomers qui poussent les plus jeunes a l’achat car eux memes ont acquis un patrimoine paye avec lemprunt et l’inflation des annees 1980. Inflation qui il faut le souligner n’existe plus aujourdhui (pour la partie salaires)

Je vous rejoints totalement sur la force de la demande en province, jai d’ailleurs bordeaux dans ma ligne de mire. Cependant elle est moins forte qu’en idf ou vous louez en 1 journée.

Egalement sur l’effet de levier (hors Paris) c’est en effet le seul moyen.

Par contre je trouve que vous êtes un peu dur avec les investisseurs immo, au contraire je trouve qu’en apparence cela ne réclame pas de connaissances pointues mais qu’en pratique il faut vraiment s’investir, connaitre le terrain, des entrepreneurs et la fiscalité pour faire de bons investissements.

A lire ces commentaires on peux penser qu’à Paris tout est trop cher et qu’en province personne ne cherche de logement , les prix vont baisser etc ….

Heureusement que Siocnarf et Erwan ont donné des avis plein de bons sens.

Pensez que l’immobilier est la panacée  n’est pas vrai non plus pour les raisons de vacances locatives , de problèmes locatifs , de travaux , d’impôts foncier  et de charges de copropriété.

L’avantage de l’immobilier est la possibilité d’acheter et de se constituer un patrimoine sans disposer de capital de départ.

Le risque locatif peux être couvert par des GRL , un bon choix des locataires , la constitution d’un
patrimoine varié et conséquent permet des arbitrages en fonction des rentabilités propres à chaque bien.

La vente de biens permet de procéder à des achats avec apport ensuite augmentant la rentabilité , le vente permet aussi d’envisager des projets plus importants en passant de petites surfaces à plus grand  en terme de surface ou de type de biens.

Comme l’a indiqué Siocnarf , quel investissement sans aucun apport permet de générer de la trésorerie tout en se remboursant ?

Bien sûr il faut savoir être patient et s’impliquer dans la gestion , les travaux mais quel gain ….

La bourse aujourd’hui demande des compétences pointues , du capital pour investir , les investisseurs sont petits face au gros investisseurs , le trading haute fréquence rend les cours très fluctuants , il est certain que l’on peux envisager des actions à fort potentiel , à fort rendement en terme de dividende mais la question se pose toujours de l’achat avec un capital détenu.

Certains sur ce forum , investissent dans l’immobilier sans apport , j’en fait parti et sans l’immobilier je serais toujours tributaire de mon travail salarié pour vivre , la part de celui ci prend de moins en moins d’importance en terme de revenu et se trouve supplanté par le locatif , tout n’est pas payer mais à chaque achat j’augmente ma trésorerie positive , je peux dégager des liquidités par des ventes 100 K€ en partie réalisé.

Je reste sur l’immobilier un domaine connu avec ses avantages.

Philippe

stockjunkie a écrit :

mes origines sont d’"outre-Doubs"

Mais où les salaires sont beaucoup plus élevés que chez nous !
Très beau pays que le votre, que je connais un peu car originaire du Jura (français)

Philippe30,

on est d’accord sur le risque du lombard (vs. hypotheque) lie au sous-jacent.

Oui certes, pour le credit lombard je ne suis pas fan du tout, mais quand vous achetez du gdf suez il y a de l’immobilier dedans par exemple.

Ne pas oublier l’effet psychologique lie au fait que quand vous mettez la cle dans la serrure le prix de votre appartement ne s’affiche pas tous les jours.

L’immobilier a ces avantages comme inconv. Qui ont ete justement cites ici. Quand l’immobilier baisse (pareil pour une action) cela enleve le cout d’opportunite.

Pour l’irl je ne suis pas d’accord rien indique qu’il est forcement haussier, surtout si deflation (ca n’est pas une certitude)

Un autre point m’echappe, quand vous relouez le loyer a la relocation peut baisser donc je ne comprends pas pourquoi cela serait garanti ?

Je ne comprends pas vraiment votre ton agressif….

j’ai certes découvert le crédit lombard il y a peu de temps, mais son principe non. Le fait d’emprunter pour acheter des titres c’est pas nouveau.

Relouer une dizaine d’euros de moins maximum? D’ou vient le majorant ? Le chiffre 10 ? Quelle est votre source ? Quel règle l’assure ?

Cout d’opportunité :le principe c’est le fait de pouvoir payer moins cher un bien si le prix baisse = rendement plus élevé (vous pouvez aller voir sur wikipedia une définition plus précise)

Vous avez toute la litterature sur le rôle des effets psychologiques dans la fixation et l’evolution des prix immobiliers ici : Bulle immobilière ? Wikipédia . Vous avez les travaux menes par Kase et Robert schiller et demontres empiriquement

Siocnarf a écrit :

Vous avez raison, et je n’ai pas dit qu’il fallait peu de connaissances pour l’immobilier.
Il en faut c’est sûr, et dans des domaines très différents (fiscalité, droit, bricolage, techniques de négociation …), et il faut de l’expérience également pour réussir.

Mais à mon sens, ces compétences sont accessibles plus facilement au commun des mortels que celles nécessaires pour l’investissement "avancé" en bourse (je pense notamment à l’analyse financière…)

Je pense au contraire qu’il ne faut pas beaucoup de connaissances financières pour investir tous les mois 1 k€ sur un PEA en achetant juste des parts d’un tracker monde…. De plus, ça ne prend pas beaucoup de temps, une fois qu’on a compris ce qu’on voulait faire.

Les investisseurs en immobilier locatif qui dégagent une petite trésorerie positive chaque mois, mais passent aussi pas mal d’heures au suivi de cette activité, n’obtiennent pas forcément au final un ratio rendement/risque bien meilleur. Ils négligent les heures passées, sous-estiment les risques pris. Mais, bien sur, les heures passées pourraient pour certains aussi s’assimiler à un loisir, et les risques à l’adrenaline qu’ils recherchent un peu. Ils ont aussi l’impression (parfois erronée) d’être maitre du destin de leur investissement, alors qu’avec les placements financiers ils se sentent dépendants des humeurs de Mr.Market.

Pour moi, il existe de multiples moyens de créer de la valeur (tout investisser/entrepreneur qui est "bon", "travailleur", et un minimum "chanceux" peut réussir), et l’immobilier locatif en est un parmi bien d’autres, avec ses atouts, ses potentialités, et ses inconvénients. D’ailleurs si tout/trop le monde s’y mettait, a priori le rendement devrait plutôt devenir moins intéressant que d’autres types d’activités.

Bonjour GoodByLenine,

Je suis tout à fait d’accord avec votre exemple du PEA et du Tracker. Cela nécessite peu de compétences. C’est pour cela que j’avais précisé "investissement avancé en bourse"

On peut trouver aussi en immobilier des exemples qui nécessitent de moindres compétences : un bien confié en gestion à une agence ou La possession de part de SCPI.

Je me reconnais un peu dans vos propos sur le temps passé et les risques pris. J’assimile effectivement la gestion à un loisir.
J’aime ça, j’aime bricoler mes fichiers excel, faire les régularisation de charge, faire ma déclaration d’impôts, le contact avec les locataires (pas avec tous mais avec la plupart)… Encore pas plus tard qu’hier, j’ai passé 15mn au téléphone à expliquer à un locataire comment démonter son robinet thermostatique pour régler un problème de radiateurs qui ne chauffaient pas. Eh bien il a réussi à les refaire fonctionner, il était content d’avoir réussi par lui-même et d’avoir appris quelque chose. Et moi je suis content car il est content (et que je n’ai pas eu à me déplacer !).
Je gère nos biens (14 lots) sans logiciel spécialisé parce que je trouve ça "trop facile" et que j’aime faire à ma manière.
Si je fait le total du temps passé par mois, ça ne dépasse pas 3-4 h (hormis les phases de recherche de bien et de financement qui sont plus chronophages). Pour 1000 € net par mois + le capital remboursé sur les crédits (2000 €), ça fait de l’heure bien rémunérée !

swantonbomb a écrit :

Ensuite, devant les copains ça fait mieux de se vanter de posséder un appart locatif et y avoir mis un looser de locataire qui paiera le crédit que d’expliquer en quoi consiste son entreprise et comment il a crée des emplois et des richesses pour le pays. Dans ce dernier cas il passera malheureusement bien souvent pour un exploiteur, un chanceux, un margoulin.

Je vous trouve un peu dur ce ce coup-là ! Personnellement je trouve qu’il n’y a pas de quoi se vanter avec l’immobilier dans la mesure où cette forme d’investissement est ouverte à beaucoup plus de monde que l’entreprenariat. Je vais être redondant avec ce que j’ai dit sur la bourse, mais je trouve qu’il est bien plus difficile de réussir en tant qu’entrepreneur qu’en tant que petit investisseur immobilier (je ne parle pas de ceux qui se sont fait des fortunes)
J’aurais donc logiquement bien plus de fierté à expliquer comment j’aurais réussi en tant qu’entrepreneur plutôt qu’en immobilier.

placementapapa31 a écrit :

Il n’y rien de prévu pour la baisse? (seulement à la relocation?)

Si le locataire trouve le loyer trop cher, il peut négocier à la baisse avec son bailleur ou changer de crèmerie si la concurrence est moins chère…