Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat (bis) !

Siocnarf · #1

Après un premier post portant le même titre (Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat !), voici un autre exemple (plus accessible).
Je viens de tomber sur une annonce difficilement crédible, et pourtant, après appel à l’agence, il paraîtrait que tout est correct :

http://www.immocasa.lu/details.php?id=2 … 1c38021d55

Apparemment, chaque chambre est louée à l’année à 2 occupants qui paient chacun 600 € par mois plus les charges (c’est le tarif au Luxembourg, et la demande y est très très forte)
Le local commercial est loué à un bar / discothèque branché (le seul au Luxembourg à disposer d’une piscine)

Tarif négociable bien sûr (jusqu’à 800K environ)
Frais de notaire au Lux : sensiblement les mêmes qu’en France soit environ 50.000 €
Loyers mensuels : 16.250 €
Soit une renta brute de plus de 19% ! Alors qu’au Luxembourg, c’est plutôt à 5-7 % brut habituellement.

L’imposition au luxembourg étant assez favorable, on arrive à un taux de 25% sur les revenus nets dans ce cas. Les mêmes choses sont déductibles qu’en France, avec en plus l’amortissement (peu importe si meublé ou pas) à hauteur de 2% par an du prix d’achat hors prix du terrain (qui est calculé à 20% du prix)
Taxe foncière ridicule (environ 100 € par an pour une maison de 200 m2)

Soit après un passage à mon simulateur :
- avec apport de 50K, emprunt sur 15 ans (à 3.5%) et une marge de 1 loyer par an : 4500 € net par mois après impôts (moyenne sur 10 ans)
- avec apport de 50K, emprunt sur 20 ans (à 3.7%) et une marge de 1 loyer par an : 5500 € net par mois après impôts
Et plus de 9500 € par mois une fois le crédit payé !

Je vais aller voir sur place (c’est à 5km de chez moi) à quoi ça ressemble prochainement.
J’aimerais bien trouver où est le hic. Et j’aimerais bien savoir aussi pourquoi le vendeur vend sa poule aux oeufs d’or !
Sinon, si tout est bon, je suis rentier dans 6 mois

Mots-clés : immeuble de rapport, immeuble, luxembourg

jc1982 · #2

12750 euros de loyer par mois pour 9 chambres, soit 1400 euros de loyer / chambre / mois ?
Qui peut bien donner 1400 euros de loyer pour une chambre qui ne doit pas dépasser 40 m² ?

Siocnarf · #3

La réponse est dans mon post…
les chambres sont en colocation, occupées par 2 personnes qui donnent chacune 600 € de loyer et un peu plus de 100 € de charges.
Dans la même ville, les studios se louent entre 600 et 800 €. Les charges sont souvent très élevées.
Quand j’habitais luxembourg ville, nous payions 180 € (chauffage et eau compris, hors électricité) par mois pour un appart de 90m2)

A titre indicatif, voici quelques annonces pour des chambres meublées (toutes petites) sur Luxembourg-ville : atHome.lu | Annonces immobilières au Luxembourg. Le portail immobilier n°1 au Luxembourg.

Après c’est peut-être un des hic de cette annonce…

jc1982 · #4

En effet les loyers sont incroyablement chers! Quand je vois ça je me dis que l’immobilier locatif en France a de beaux jours devant lui!
Reste à voir ce que ça donne sur place, je ne vois pas de photos dans l’annonce.
Alors bonne visite, j’espère que ça sera aussi attractif en vrai que dans l’annonce

Philippe30 · #5

L’annonce semble très intéressante , il faut voir sur place.

Il faut voir qu’il n’y ai pas de problème avec la discothèque ( fermeture , racket , risque "d’ accidents" …)

Je rebondis sur cette annonce au Luxembourg pour savoir comment un Français peux et doit procéder pour acheter au Luxembourg ( nom propre , société ) etc ..?

Siocrnarf merci pour ces partages d’immeubles.

Philippe

Aelthen · #6

Hum, habiter au dessus d’un bar / discothèque…faut vraiment aimer le bruit, toute la nuit, toute la semaine. J’imagine que le risque est d’avoir du mal à trouver de nouveaux locataires quand les actuels partiront.

FatFlex · #7

Dommage qu’il n’y ait pas de photo, l’affaire est intéressante sur papier, c’est rare de tomber sur une affaire avec cette rentabilité .
Je connais le coin, il y a de la demande locative, c’est la 2eme plus grand ville au Luxembourg après Luxembourg-ville.
Il me semble qu’il y a un projet de campus Universitaire à Belval ( près de ex-RBC Dexia) .

Siocnarf · #8

Bonjour Philippe,

Je crois avoir lu quelque part que toute personne de nationalité d’un des pays membres de l’union européenne peut acheter sans restriction un bien situé dans l’union européenne.

Après pour la forme, on peut acheter en nom propre, via une SCI (française) ou une autre forme de société. C’est pour le financement que ça peut être plus complexe. Par exemple, la banque dans laquelle je travaille finance des achats en nom propre pour les étrangers, mais refuse d’octroyer un prêt à une SCI française. Il faudrait voir ce qu’il en est du côté des banques françaises.

On peut également opter pour la création d’une SCI luxembourgeoise (je ne crois pas qu’il y ait de condition de résidence dans le pays - en tout cas je n’ai pas trouvé d’information contradictoire) qui fonctionne selon le même principe qu’une SCI française soumise à l’IR (voir http://www.wildgen.lu/sites/default/fil … liere.pdf)

Siocnarf · #9

FatFlex a écrit :
Dommage qu’il n’y ait pas de photo, l’affaire est intéressante sur papier, c’est rare de tomber sur une affaire avec cette rentabilité .
Je connais le coin, il y a de la demande locative, c’est la 2eme plus grand ville au Luxembourg après Luxembourg-ville.
Il me semble qu’il y a un projet de campus Universitaire à Belval ( près de ex-RBC Dexia) .

En effet, c’est très rare une telle rentabilité… c’est d’ailleurs la première fois que je vois ça (et je suis régulièrement le marché immo luxembourgeois et les annonces depuis plusieurs années)

Il y a beaucoup de demande pour ce genre de logement. De la part des étudiants (le pays manque cruellement de structures d’accueil) ainsi que des immigrés (du Cap Vert, du Brésil et de Chine essentiellement) qui arrivent avec peu de moyens pour s’installer (immigration au luxembourg : environ 4% par an sur la population totale du pays)

Le projet de campus n’est plus au stade de projet, le département de recherche en biomédecine est ouvert depuis septembre 2011.
Les travaux seront terminés en 2014 et l’Unif (comme on dit ici) devrait accueillir 7000 étudiants et 3000 enseignants / chercheurs d’ici là.

Erwan · #10

Siocnarf a écrit :
La réponse est dans mon post…
les chambres sont en colocation, occupées par 2 personnes qui donnent chacune 600 € de loyer et un peu plus de 100 € de charges.

Juste un mot pour confirmer les prix de la location, lors d’un passage un peu prolongé au Luxembourg, je payais 500 € pour un lit dans ma chambre de 14 m² et j’avais un colocataire de chambre qui payait le même tarif … une (grande) salle de bain commune pour 7 chambres : le grand luxe quoi !
A coté, les bailleurs de cage à poule parisiens passeraient presque pour des philanthropes

sissi · #11

Ca me rappelle bien des souvenirs…les co-locations et chambres…

Ce qu’il faut voir en premier c’est le droit de faire ce type de location dans le secteur et qu’il n’y ait pas de non-conformites sur l’immeuble…faut il un permis ou pas de la ville etc

Ensuite cette formule se copie…donc a voir les immeubles autour a vendre- s’il y en a-, offrant a moindre prix la possibilite de faire pareil…ou …offrant plus d’unites apres subdivision…ou du pas meuble a transformer…

En dernier…n’oubliez pas que pour un revenu max ., aucune perte de loyer, …et choisir 2 etrangers qui vont s’entendre…faut du doigte et un peu de temps…et un entretien impeccable…

Mais c’est la formule la plus rentable dans l’immo que je connaisse a part louer aux touristes et jeunes employes/stagiaires a la semaine…

Regardez aussi les prix d’une nuit d’hotel dans la categorie la moins chere a equi-distance …

Faites une etude de marche critique…

Dernière modification par sissi (28/09/2012 00h45)

ZX-6R · #12

Bon, si vous avez besoin de partenaire.. preums

FatFlex · #13

ZX-6R a écrit :
Bon, si vous avez besoin de partenaire.. preums

Et moi deuz

Siocnarf · #14

sissi a écrit :
Ce qu’il faut voir en premier c’est le droit de faire ce type de location dans le secteur et qu’il n’y ait pas de non-conformites sur l’immeuble…faut il un permis ou pas de la ville etc

Bonjour sissi,
Effectivement, il faut une autorisation de la ville dans ce cas. Le propriétaire actuel la possède, ainsi qu’une licence de "cabaretage" comme on dit au luxembourg. En effet, cet immeuble était un ancien cabaret (pas cabaret comme le Moulin Rouge ou autre, plutôt cabaret dans le sens bar à champagne / à striptease), d’où la présence de la piscine et des chambres…

sissi a écrit :
Ensuite cette formule se copie…donc a voir les immeubles autour a vendre- s’il y en a-, offrant a moindre prix la possibilite de faire pareil…ou …offrant plus d’unites apres subdivision…ou du pas meuble a transformer…

Effectivement ça se copie. Surtout que l’université est en train de déménager divers campus situés sur Lux ville vers la ville où se situe cet immeuble. Donc la demande (concurrence?) risque de croître. Mais ce tarif défie toute concurrence, c’est pour ça que je me demande où est le hic.
Merci en tout cas pour vos conseils pleins de bon sens.

Pour FatFlex et ZX-6R : si l’affaire vaut vraiment la peine, je pense que nous allons essayer seuls
En cas de difficulté pour nous faire financer, je n’hésiterai pas à faire appel à vous !

Dernière modification par Siocnarf (28/09/2012 10h25)

FatFlex · #15

Je note ;-)

Tenez-nous au courant

Siocnarf · #16

Voici quelques informations de plus :
- le local commercial n’est en fait plus en activité.
- le propriétaire de l’immeuble était l’exploitant du bar
- il vend pour cause de départ à l’étranger (d’après l’agent immobilier)

Je suis en train de voir avec la banque dans laquelle je travaille les possibilités de financement, notamment via une SCI française - pas forcément évident !
Sinon un petit dossier "test" a été déposé chez un courtier en ligne, mais je ne sais pas si j’aurai beaucoup de réponses pour un bien situé à l’étranger…

A ce sujet, quelqu’un a-t-il déjà acheté à l’étranger en passant par une banque française ?

Philippe30 · #17

Siocnarf a écrit :
Voici quelques informations de plus :
- le local commercial n’est en fait plus en activité.
- le propriétaire de l’immeuble était l’exploitant du bar
- il vend pour cause de départ à l’étranger (d’après l’agent immobilier)

Cela explique mieux pourquoi le prix est plus bas car il n’est pas certain de pouvoir transmettre l’activité commerciale , à moins de te transformer en gérant de boite de nuit …..

Il devait aussi maximiser le loyer commercial pour réduire son bilan et aussi faire un transfert de fonds vers son patrimoine personnel donc il n’est pas certain de pouvoir relouer au même niveau de prix.

A titre personnel je suis pas trop chaud pour des investissements surtout immobilier dans des activités de nuit où l’on pertinemment que c’est un milieu "spécial" qu’il faut avoir une bonne "assurance" que les risques d’intimidations et d’agressions sont importants.

Philippe

Pruls · #18

Bonjour,

je découvre le fil et suis bien curieux de connaitre le fin mot!

Edith me souffle que je vais trouver des réponses par là:
Comment devenir rentier en un seul achat - suite de l’histoire

Dernière modification par Pruls (20/01/2013 22h01)

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