Copropriétaire refusant de payer les charges de copropriété ?

Je ne suis pas spécialiste et je ne comprends pas bien le début de votre message.
Mais : à partir du moment où la décision a été prise en bonne et due forme lors d’une AG, les copropriétaires, d’accord ou pas, sont obligés de payer leurs charges.

Les cas d’impayés sont fréquents, si ce n’est à cause d’un problème économique, souvent c’est parce qu’ils sont en colère contre une décision prise en AG. Dans ce cas, c’est à eux d’engager une procédure en prenant un avocat pour essayer de contester le truc. Mais s’ils se contentent de ne plus payer les charges, ils sont entièrement en tort et dans ce cas il y a des recours de la part de votre syndic, qui doit les connaître par cœur… Avez-vous confiance en votre syndic ?
D’ailleurs les frais de courriers, relances sont récupérables auprès du copropriétaire débiteur (sauf la première lettre).

Si la situation empire et met en péril l’ensemble de la copropriété, je crois que le syndic peut obliger le copropriétaire à vendre en dernier recours je crois… Mais toutes ces solutions, encore une fois, sont bien connues des syndics, mais vous pouvez toujours vous renseigner auprès de l’ARC qui est une référence en matière de copropriété. Notamment surveiller que votre syndic ne profite pas de la situation pour surfacturer des honoraires de "gestion d’impayés" au lieu d’agir (certains profitent de tout).
Recherche avancée | Association des responsables de copropriétés
(je ne sais pas si on peut tout lire sans être adhérent)

McCandless a écrit :

La copro est divisée en trois bâtiments A, B et C. le bâtiment A et B sont mitoyens.
Lors d’une assemblée générale de 1996, le règlement de copropriété a été modifié, il a été voté à l’unanimité que les bâtiments B et C soient retirées des charges générales, tout étant maintenus du syndicat de copropriété.
Depuis le propriété du bâtiment B refuse de payer les charges de copro : un coup, il paye, un coup, il ne paye pas, soit une dette évaluée aujourd’hui à 10k€.

Pourquoi il paierait les charges de copropriété si une décision d’AG dit qu’il ne doit pas les payer?

Désolé mais ne vous répondez pas à ma question. Sur quel(s) fondement(s) devrait-il les payer? Vous semblez tenir pour acquis que ce copropriétaire est redevable des charges de copro : mais sur quel fondement puisque le RC dit l’inverse?

Si vous ne vous fondez que sur votre instinct, peut être trouverez-vous des éléments de réponse :

- Dans les lettres de relance adressées par le syndic à ce copropriétaire. Il a surement explicité sur quels fondements il lui envoie une injonction de payer les charges de copro alors que le RC dit l’inverse, non?

- Que dit exactement le règlement de copropriété? Distingue t-il des charges dont le bâtiment B serait redevable et d’autres dont il ne le serait pas ?

Cette personne qui ne souhaite pas payer les charges de copro n’est pas à l’origine de cette modification de règlement. il a acheté son appartement avec le règlement déjà modifié.

La modification votée à l’unanimité est la suivante :
"l’assemblée donne son accord pour modifier les bases de répartition des charges du bâtiment A du règlement de copropriété. les lots n°4 et 31 participeront plus aux charges d’usage du batiment A, n’y ayant aucun accès par l’immeuble A. Les immeubles B et C sont donc retirés de la répartition des charges générales. "

Ainsi, il ne souhaite pas payer les appels de charges trimestrielles :
- honoraires du syndic pro : il dit ne pas en avoir besoin
- l’assurance
- les frais divers de gestion …
Par contre il est d’accord pour payer sa consommation d’eau

on parle bien des charges générales car son bâtiment est déjà exempté des charges spécifiques au bâtiment A (remplacement des boites aux lettres, nettoyage des parties communes du bâtiments A)

il s’agit de la dernière modification du règlement, aucune répartition n’est précisée, juste cette mention.

Cependant, sauf erreur de ma part, "Toute dispense de paiement qui serait accordée à un copropriétaire, fût-ce par le règlement de copropriété, doit être réputée non écrite et sans effet" à l’exception des charges spéciales.

Or, il est question de charges générales…

Permettez moi de vous citer la décision de la cour de cassation du 17 septembre 2013 :

"Sur le premier moyen pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause du règlement de copropriété avait pour effet de dispenser le propriétaire des lots 1 et 2 de participer à l’ensemble des charges communes visées par le règlement de copropriété à l’exception de celles concernant la réparation des gros murs et l’étanchéité, l’exonérant du paiement des impôts, contributions et taxes auxquelles sont assujettis toutes les choses et parties communes de l’immeuble, des frais de ravalement des façades, de la rémunération du syndic, des frais nécessités par le fonctionnement du syndicat et des frais de tout-à-l’égout et que l’importance de la dérogation ainsi accordée n’était pas justifiée au regard de la destination spécifique des lots concernés, la cour d’appel, qui a retenu que cette clause contrevenait aux dispositions de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, en a déduit à bon droit qu’elle devait être réputée non écrite en application de l’article 43 de cette loi ;

(Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 17 septembre 2013, 11-21.770, Inédit | Legifrance)

L’article 10, alinéa 2, stipule que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

5 ans.

Lors de l’AG, je l’ai travaillé 2h pour qu’il accepte de rembourser sa dette en 12 échéances. Cette résolution fut votée et inscrite dans le compte rendu de l’AG… Et même s’il ne respecte pas ses promesses, ce compte rendu pourra être réutiliser devant un TGI.

je l’ai clairement menacé de l’assigner en justice s’il refusait de rembourser, je n’aurais pas la patience des autres copropriétaires..

Cependant, comme dit précédemment, il existe un risque sur l’aspect rétroactif : le partage des charges pourra être corrigé mais il ne sera pas tenu de rembourser ce qu’il doit…

Bonjour

Je vais essayer répondre à toutes ces questions :

- les bâtiments B et C comprennent qu’un lot chacun. A et B représentent un même ensemble, A étant les appartements sur plusieurs étages, B, étant une "maison" avec une entrée indépendante. Le bat C était une dépendance (ou garage) qui a été transformé en loft.
- Elle a été adoptée à l’unanimité. Il reste qu’une seule personne qui était présent lors de ce vote. Ce monsieur possédait tous le bâtiment A. Aujourd’hui il est le président du conseil syndical et partage notre avis sur la situation. Cependant, lorsqu’on lui demande de s’expliquer, il reste assez vague sur les raisons d’un tel vote (entente ?) 
- Apparemment il s’agirait d’un syndic pro que connaissait bien l’ancien propriétaire du batiment b. on en sait pas plus. Notre syndic a repris la gestion depuis 3,4 ans après que l’ancien syndi (un troisième) s’est a fait faillite.
- Nous sommes une quinzaine : 12 appartements, un commerce et les propriétaires du bat B et C.
- Les travaux d’assainissement concernent le batiment B et pour le coup, il semblerait qu’il ait payé. (il ne paie ce qu’il arrange)

Votre solution est clairement envisagée. Ce copropriétaire souhaite sortir de la copro pour vendre par la suite. Il utilise aujourd’hui ce moyen de pression pour  nous obliger à aller dans son sens. Lors de la dernière AG, son remboursement de sa dette en 12 mois était conditionné par l’inscription de cette solution à l’ordre du jour de la prochaine AG. Les propriétaires du bâtiment C n’ont rien demandé (et vivent actuellement en Australie) mais leur bâtiment dépend du B. Le copropriétaire du bat B possèdent des lots dans le bâtiment A (des pièces qu’il a aménagé au sous sol). Quoiqu’il en soit, on lui demandait que cette sortie soit entièrement à ses frais.

merci
Yoann

Carignan99 vous avez bien sûr raison, c’est au juge de déclarer une clause non écrite ; tant que ce n’est pas fait, elle produit ses effets.

C’est la logique de la liberté contractuelle : les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait. Un RC est un contrat. On doit l’appliquer tel qu’il est, tant qu’un juge n’a pas dit le contraire.

Mais, y a-t-il une telle clause dans ce RC ?

- s’agit-il d’une simple délibération d’AG, d’ailleurs pas hyper claire ? Ou bien y a-t-il eu modification du règlement de copropriété, avec un avenant déposé chez un notaire avec publication à la publicité foncière ?
- si pas d’avenant modificatif, quelle est la valeur d’une délib modifiant (potentiellement) le RC, lorsque le RC n’a pas été modifié officiellement par avenant ? Est-il opposable à des gens ayant acheté postérieurement à ce vote d’AG ? J’avoue mon ignorance sur ce point.

Parce qu’en fait, tant qu’on n’a pas résolu ces questions, on ne sait pas si la "clause" en question existe vraiment. Avant de savoir si elle est attaquable, il faudrait savoir si elle existe !

Pour répondre à votre question,

il y a bien eu modification du règlement pour rajouter cette mention disant que
"les immeubles B et C sont donc retirés de la répartition des charges générales. "

Traitée par un notaire, il y a eu une publication foncière.
Enfin cette modification RCP a bien été annexée à l’acte de vente lors de l’achat de mon appartement.

Bonjour,

Dans une copropriété avec 2 copropriétaires et si les 2 copropriétaires sont présents à l’assemblée générale, les résolutions  ne peuvent être adoptées que si les 2 copropriétaires sont d’accord…

En effet, l’article 22 de la loi de 1965 prévoit une réduction des voix du copropriétaire majoritaire…
"Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires."

La seule exception est l’urgence et dans ce cas le syndic peut lancer les travaux. En cas de désaccord persistant et en dehors de l’urgence, seule la voie judiciaire est possible…

Le sujet a déjà été abordé dans de nombreuses files. De nombreux membres déconseillent d’entrer dans une copropriété avec 2 copropriétaires…

Canyonneur

Bonjour,

Je viens de creuser un peu le point des modifications induites par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 sur la gestion des petites copropriétés.

Un chapitre (IV ter) est dédiée aux petites copropriétés  (section 1 - articles 41-8 à 41-12) et aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires (section 2 - article 41-13 à 41-23). Ce chapitre rentrera en vigueur le 1er juin 2020.

L’article 41-16 prévoit les conditions de majorité :
"Par dérogation aux dispositions de l’article 17, du troisième alinéa du I de l’article 18, du a du II de l’article 24, du a de l’article 25 et du deuxième alinéa du I de l’article 22 :

1° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

2° Les décisions de l’assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l’immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence."

Les décisions ne devront plus donc être prises à l’unanimité et le propriétaire majoritaire (surtout s’il détient plus des 2/3des tantièmes) pourra imposer des travaux. Le minoritaire pourra imposer des travaux de conservation.

L’article 41-17 prévoit :

"Par dérogation aux dispositions de l’article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l’article 41-16, à l’exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l’approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l’assemblée générale. Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution.

Il est tenu de les notifier à l’autre copropriétaire, à peine d’inopposabilité.

Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.

Lorsqu’un copropriétaire a fait l’avance des sommes, il peut obliger l’autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires."

En tout état de cause, cela ne risque de ne pas simplifier les choses en cas de désaccord entre les 2 copropriétaires. Plus de travaux pourront être réalisés, mais cela risque d’augmenter les contentieux. En particulier dans le cas ou un copropriétaire impose à l’autre des travaux dispendieux sans discussion en AG (des collusions entre le copropriétaire décisionnaire et les entrepreneurs pourront être suspectées…)

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (18/01/2020 10h45)