SCPI Eurovalys : analyse d'un investissement allemand
Cette discussion porte sur la SCPI Eurovalys, une société civile de placement immobilier investie principalement dans l’immobilier de bureaux en Allemagne. Les membres partagent leurs avis et analyses sur cette SCPI, mettant en lumière des aspects importants liés à la gestion du risque et à la rentabilité de l’investissement.
Un des points centraux de la discussion concerne la fiscalité. Les participants débattent des avantages fiscaux potentiels liés à l’investissement en Allemagne, notamment l’exonération de l’impôt sur le revenu français, tout en soulignant l’importance de bien comprendre les subtilités de la convention fiscale franco-allemande pour éviter les surprises. La transparence des frais et leur niveau relativement élevé sont également questionnés. La diversification du portefeuille immobilier d’Eurovalys, initialement axée sur les grandes villes allemandes, évolue au cours de la discussion, avec des acquisitions dans des villes plus périphériques, soulevant des questions sur le potentiel de croissance à long terme.
Plusieurs membres expriment des préoccupations concernant la jeunesse de la SCPI et son faible capital initial. La solidité du bilan financier et la capacité de diversification de la SCPI face aux risques sont ainsi analysées au fil des années, notamment au regard des événements comme la pandémie de COVID-19. Les avis sur la fiabilité de l’information communiquée par la société de gestion et les médias spécialisés sont également partagés, soulignant la nécessité d’une analyse critique des données disponibles.
Enfin, la discussion aborde des aspects pratiques comme les modalités de distribution des dividendes, les délais de jouissance et les procédures de souscription et de cession de parts. Les participants rapportent des expériences personnelles, des délais de traitement de dossiers variables et des difficultés de communication avec la société de gestion, soulignant l’importance de bien choisir ses intermédiaires et de suivre de près l'évolution du patrimoine de la SCPI. La discussion inclut aussi l'analyse des rapports annuels et des bulletins trimestriels, permettant de suivre l'évolution du rendement et de la valorisation de la SCPI.
Des points importants comme l’évolution du prix de la part, les acquisitions réalisées, l'impact du contexte économique et les taux d'occupation sont également abordés, permettant aux lecteurs de suivre l'évolution de la SCPI sur plusieurs années.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Eurovalys à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 11% - 1 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 22% - 2 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 11% - 1 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 0% - 0 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 55% - 5 | |||||
Nombre de recommandations : 9 Recommandation moyenne : 1,3/4  |
||||||
1 #26 23/09/2019 00h10Bonsoir,
Pour info sur le lien twitter suivant:Eurovalys : "Nous sommes heureux de vous informer que la #SCPI #Eurovalys, gérée par notre société de gestion @AdvenisREIM, a acquis 3 nouveaux immeubles de bureaux en Allemagne. Situés respectivement à Munich, Düsseldorf et Francfort, ces investissements représentent une valeur de 100M€"
Bonne soirée.
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1 #27 14/01/2020 21h26Il est possible depuis plusieurs semaines de souscrire des parts en démembrement de la SCPI EUROVALYS.
Le délai de jouissance est fixé au 1er jour du 4ème mois de la souscription.Attention, la durée de démembrement tient compte de ce délai de jouissance. Contrairement à la pratique sur les autres SCPI.Ce qui a pour conséquence d’impacter :
*négativement l’usufruitier
*positivement le nu-propriétairePour illustrer cet impact : un usufruitier qui investit pour une durée de 5 ans, ne se verra verser les dividendes que sur une période de 4,66 années. Ce qui impacte significativement le rendement. La baise sur TRI est de -2.3/2.4%.
Exemple : acquisition le 14/01/2020 pour un usufruit de 5 ans.
Le délai de jouissance se terminera le 30/04/2020.
L’usufruit se terminera le 31/12/2024 (le dernier jour du mois précédent le terme de l’usufruit étant le 13/01/2025).L’impact positif est mois important pour le nu-propriétaire. Je n’ai pas poussé les calculs de ce côté là (j’arrive à 0.1/.2% de TRI supplémentaire).
Il m’a été confirmé par la MDG que la durée d’usufruit prenait en compte le délai de jouissance. Les calculs ci dessus sont la déduction de ma lecture du texte ci-après, extrait du bulletin de souscription. On ne peut dire qu’il soit limpide à la première lecture … (ni même après …).Plus la durée du démembrement sera importante, moins cet effet sera impactant pour l’usufruitier. Toutefois, la répartition des dividendes est organisée comme les SCPI de CORUM, à savoir les dividendes issus des résultats d’exploitation pour l’usufruitier et les dividendes sur les PV pour les nu-propriétaire. C’est également en défaveur de l’usufruitier, et donc en faveur du nu-propriétaire.
Dernière modification par alex470 (15/01/2020 20h28)
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Hall of Fame alex470 a écrit :
La baise sur TRI est de -2.3/2.4%.
Certes, bon c’est un peu cru non ? Un peu de tenue voyons 
. Puis si la règle est connue, il n’est pas censé y avoir de surprise non ?
La clé doit aussi tenir compte de ce paramètre.
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Hall of Fame Je ne connais pas bien cette SCPI (et la composition du CS ne m’incite pas trop à y investir), hormis par les documents qu’elle à publié, mais je suis assez surpris de ce que vous indiquez, à savoir
alex470 a écrit :
Attention, la durée de démembrement tient compte de ce délai de jouissance. Contrairement à la pratique sur les autres SCPI.
…/…
Pour illustrer cet impact : un usufruitier qui investit pour une durée de 5 ans, ne se verra verser les dividendes que sur une période de 4,66 années. Ce qui impacte significativement le rendement. La baise sur TRI est de -2.3/2.4%.
Exemple : acquisition le 14/01/2020 pour un usufruit de 5 ans.
Le délai de jouissance se terminera le 30/04/2020.
L’usufruit se terminera le 31/12/2024 (le dernier jour du mois précédent le terme de l’usufruit étant le 13/01/2025).
et les textes que vous citez (et les statuts que je viens de parcourir) n’indique rien de bien probant en ce sens.
Avez-vous eu accès au bulletin de souscription d’un usufruitier temporaire, et à la convention de démembrement type utilisé par la SdG (ADVENIS REAM) ?
Connaissez-vous les clés de démembrement type recommandées par la SdG ? (Si ce que vous indiquez est confirmé par le contenu de la convention de démembrement, je suppose que les clés sont ajustées pour tenir compte de la réelle valeur de l’usufruit).
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Mea Culpa !
Je me suis mal compris avec mon interlocuteur par mail ! (après échange téléphonique ce jour)
Excusez moi.
Le délai de jouissance n’impacte pas la durée de démembrement (qui porte jouissance).
On est dans une situation normale par rapport au marché du démembrement des SCPI.
@GBL
L’extrait du document que j’ai posté est le bulletin de souscription. Je n’ai pas eu de convention.
Les clés transmises sont les suivantes :
5 ans 19 %
7 ans 26 %
10 ans 32%
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Bonsoir,
Eurovalys a annoncé hier un nouvel investissement à Gaimersheim près de Ingolstadt. Voici le lien.
Mes amitiés.
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Bonjour,
Je veux souscrire quelques parts de Eurovalys, advenis-reim me demande de passer une convention de conseil en gestion de patrimoine, je pensais être en direct !
Je ne comprends pas !
Cassis
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Bonjour,
Advenis a délégué la partie commerciale et back office à Ageas Patrimoine. Cela ne change rien pour vous car le prix de part de SCPI est le même partout et règlementé par l’AMF.
Vous pourriez avoir intérêt à passer par un CGP qui peut vous offrir un cadeau ou vous aider dans vos déclarations fiscales. A part ça aucune différence à passer en direct.
Personnellement je passe toujours par mon CGP car il est force de proposition et m’a par exemple averti en avance de la revalorisation de 4% de PF Grand Paris, opportunité que j’ai saisi.
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1 #34 11/03/2020 14h45Mon CGP me propose de 32 parts en usufruit 15 ans à 0.38. Le connaissant, il faut etre reactif, je ne garantie pas la dispo au moment où il sera contacté.
Je donne ses coordonnées en MP si ca interesse quelqu’un.
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Bonjour,
Heureux de constater une augmentation du dividende de +1.5% pour le T1 2020, pour palier à l’augmentation du prix de la part de Juillet dernier, gardant ainsi un rendement stable par rapport à la feuille de route d’Eurovalys (1% au T1, 1% au T2, 1% au T3 et 1.5% au T4 = 4.5% net d’impôts locaux).
En revanche, comme à son habitude Eurovalys va être la dernière SCPI à communiquer son bulletin trimestriel.
En ce qui concerne la crise sanitaire, une communication quasi inexistante de la part de la maison de gestion… No news, good news ? Si des personnes ont des infos à partager quant à l’impact que pourrait avoir cette crise sur les loyers d’Eurovalys, je suis preneur.
Bonne journée,
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Hall of Fame Etant donné l’orientation 100% bureaux d’Eurovalys, l’impact du Covid sera sans doute limitée.
On peut supposer qu’un point sera réalisé dans le BT.
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1 #37 05/05/2020 10h14
Bonjour,
Si vous allez dans la rubrique actualités du site de la société de gestion vous avez :
- en date du 8 avril : COVID-19 : Analyse du marché & impact sur nos SCPI | Advenis
- en date du 29 avril : Replay E-forum dédié à l’immobilier | Advenis
Bonne lecture et bon visionnage
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Ça y est bulletin trimestriel disponible ici : Eurovalys Bulletin T1 2020 finalement avant Paref Atream et Amundi ce trimestre !
Edit merci Maxicool c’est corrigé
Dernière modification par loulou75015 (06/05/2020 08h32)
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1 #39 06/05/2020 08h26 Hall of Fame Loulou,
votre lien ne fonctionne pas. Bulletin trimestriel Eurovalys T1 2020
La précision la plus intéressante du BT à mon avis
Communication Covid – 5 locataires nous ont approchés pour une demande de report des loyers du T2, pour une demande totale de 357 131 € soit 1,8% des loyers annuels (dont 71% sont déjà sous accord de remboursement en fin d’année).
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Interview de Jean-François Chaury, Directeur Général de la société de gestion Advenis REIM
interview DG Adevenis Reim
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Elle vient d’annoncer l’acquisition d’un nouvel actif à Reutlingen en Allemagne, voici le lien.
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Hall of Fame Le rapport annuel 2019 est en ligne.
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3 #43 20/06/2020 15h40 Hall of Fame Pour ceux que ça intéresse, j’ai récemment parcouru tous les RA et BT de cette SCPI, en prévision d’un projet d’acquisition en SCI.
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Voilà mes notes.
2015 T3
Taux de rendement Prime bureaux – Allemagne : 3,85% (3,50% à Paris)
Hausse des loyers allemands continue : 456 €/m2 (Francfort) – A Paris, dans le QCA, loyer à 750 € /m2
2015 T4
Acquisition (1) à 51% avec Inovalis REIT : immeuble neuf à Cologne (livré mai 2015) – 6088 m2 – 22M€ AEM, loué à Cofely, filiale de Suez, baux (WALT) fermes de 10 ans – 3613 €/m2
RA2015 - Loyer sur le T4 2015 : 112608 € HT > si x4, 450 000 € /
Marché à Cologne (4ème ville allemande) : loyer prime de 21€/m2 – taux de rendement prime 4,50%
Capitalisation fin 2015 : 24 M€
RAPPORT ANNUEL 2015
Moyenne du rendement Prime bureaux des 6 premières villes : 4,13%
Taux de vacances moyen dans les 8 premières villes du pays : 7%
Valeur de reconstitution fin 2015 : 1006,85 €
Collecte 2015 : 24,1 M€ - commission de souscription (2,6) = 21,5 M€
Acquisition (1) : 8,875 M€ (via la SCI Cologne en joint-venture)
Trésorerie : 12,61 M€
Valeur estimée du patrimoine : 21,5 M€
2016 T1
Acquisition (2) : immeuble construit en 2009 à Neu-Isenburg (périphérie de Francfort, près de l’aéroport) – 6139 m2 – 15,5 M€ AEM, loué à 3 locataires de 1er plan : Lexmark (75% des surfaces), Sudlet & Hennessey (filial de WPP) et une société familiale allemande (Baresel) – 2602 € /m2 - baux (WALT) fermes de 5 ans
Marché à Francfort (5ème ville allemande, 4ème place financière européenne, ville des banques) : loyer prime de 35,50€/m2 – taux de rendement prime 4,35%
2016 T2
Capitalisation mi 2016 : 36 M€
Acquisition (3) : immeuble construit en 2014 à Wolfsburg – 4249 m2 – 12,1 M€ AEM. Loué à 3 locataires : Altran, Alten Lucas Automotive (filiale du groupe ZF-TRW) - baux (WALT) fermes de 8 ans – 2847 € / m2.
Marché à Wolfsburg (ville de 120000 habitants, siège de Volkswagen, entre Hanovre et Berlin)
2016 T3
Capitalisation T3 2016 : 43 M€
2016 T4
Capitalisation fin 2016 : 57,5 M€ (24 fin 2015)
Taux de rendement prime ont continué à baisser : 3,30% dans les villes les plus attractives (Munich, Berlin, Hambourg)
Acquisition (4) : immeuble construit en 1999 à Brême – 10549 m2 sur un terrain de 24092 m2– 16,1 M€ AEM. Loué à 3 locataires : Siemens (72%), Univeg (19%), groupe distribuant des produits frais - baux (WALT) fermes de ans
Marché à Brême (ville de 550 000 habitants, deuxième port allemand) – marché stable, loyer prime en progression à 14 € / m2, avec un taux de vacance faible (4%)
TOP 96,60% (une surface de 900 m2 est vacante dans l’immeuble de Brême – loyer potentiel 90 000 € /an)
Revenus distribués : 45 € / VP 1000 = rendement 4,50% net de fiscalité
RAPPORT ANNUEL 2016
Loyers prime en hausse de 24,75 à 25,50 € (28,50 à Berlin).
Francfort : loyer prime le plus élevé (38,50)
Taux de vacance sur les 8 premières villes : 6,50% (contre 7% en 2015)
Valeur de reconstitution fin 2016 : 1035,55 €
Résultat 2016 : 60,40 € (6,04%)
Revenu immobilier : 54,27 €
Revenu financier : 6,13 €
RAN antérieur : 0,02 €
Résultat distribuable : 60,42 €
Distribution brute : 47,42 € (4,74%)
Imposition : - 2,42 €
Distribution nette : 45 € (4,50%)
RAN : 13,00 €
Collecte 2016 : 33,5 M€ - commission de souscription 6,7 M€ = 26,8 + divers 4,3 M€ (avance de trésorerie à la REIT Inovalys pour l’achat de l’immeuble à Cologne) = 31,1 M€
Acquisition : 20,5 M€
Trésorerie : 10,6 M€
Valeur estimée du patrimoine : 33,677 M€
Valeur nette comptable : 33,650 M€
Endettement fin 2016 : 32,60% (23 M€)
Rémunération des 22 dirigeants : 1,44 M€ en fixe + 615 000 € en variable = 2 058 289 / 22 = 93 558 € brut
Bénéfice : 60,40 € / part (1,7 M€) > distribution 47,42 € (1,34 M€) + RAN 13 € / part (0,367 M€)
Dividende brut 47,42 € - dividende distribué 45,00 € - RAN au 31.12 : 6,37€ ( ?)
TOF 99,40%
Durée moyenne des baux fermes restant à courir : 5,3 ans
Durée moyenne des baux restant à courir : 6,3 ans
Profil énergétique des actifs : moyenne 204 kWh/m2
RAN annuel : 12,98 €
Placements indirects
Création SCI Eurovalys New Invest 1 (28,5 M€ placé dans le CCA de la 1 = 99,90% des parts) pour l’acquisition des 3 immeubles (2) (3) (4)
Création SCI Eurovalys New Invest 2 pour les investissements futurs
2017 T1
Collecte : 13,46 M€, capitalisation 71 M€
Acquisition (1) : Cologne (achat 22M€ AEM) – loyer 1 127 009 € = rendement 5,12%
Acquisition (2) : Neu-Isenburg (achat 15,5 M€ AEM) – loyer Lexmark (75% / surface) 734 785 € = rendement 6,32%
15,50 M€ x 75% = 11,625 M€
Acquisition (3) : Wolfsburg (achat 12,1 M€ AEM) – loyer Altran (52,40% surface) 380 472 € = rendement 6,00%
12,1 M€ x 52,40% = 6,34 M€
Acquisition (4) : Brême (achat 16,1 M€ AEM) – loyer Siemens (72,20% surface) 890 326 € = rendement 7,66%
16,1 M€ x 72,20% = 11,62 M€
Acquisition (4) : Brême (achat 16,1 M€ AEM) – loyer Univeg (19,25% surface) 233 541 € = rendement 7,53%
16,1 M€ x 19,25% = 3,10 M€
2017 T2
Collecte : 13,97 M€, capitalisation 85 M€
TOF 98,60%
Acquisition (5) : immeuble de 1985 (rénové en 2013) à Francfort (5ème ville, aire urbaine de 2,5 M€ hab.) – 13662 m2 et 228 places de parking – 47 M€ AEM. Bail ferme de 14 ans. Loué à Wisag : locataire de 1er ordre, spécialisé dans le Facility Management (48000 salariés, CA 1900 M€) – 3440 € / m2
Localisation : Francfort Niederrad (entre aéroport et centre-ville), loyer prime moyen 15 € / m2 (la moyenne à 10 ans est de 11,58 € / m2).
2017 T3
Collecte : 12,77 M€, capitalisation 97,7 M€
TOF 98,60%
Acquisition (6) : immeuble de 1999 à Francfort Mörfelden-Walldorf – 3046 m2 et 45 places de parking – 6 M€ AEM. Loué au groupe Subito (création de logiciels destinés à la gestion des crédits et dettes) (160 salariés, CA 18 M€). Bail ferme de 10 ans.
Localisation : au sud de l’aéroport de Francfort, à 12 minutes en voiture par l’A5 (commune de 33 000 habitants) – 1969 € / m2.
2017 T4
Collecte : 19,66 M€, capitalisation fin 2017 117,4 M€
TOF 98,70%
Acquisition (7) : immeuble de 2004 en très bon état à Essen – 3919 m2 et 71 places de parking – 6,6 M€ AEM. Loué à la société Innogy, filiale du groupe RWE (énergies renouvelables et réseaux). Bail ferme (durée restante de 7 ans) – 1684 € /m2
Localisation : dans la région de la Ruhr (9ème ville allemande avec 575 000 habitants).
Acquisition (8) : immeuble de 2000 (rénové entre 2014 et 2017) à Munich-Poing – 12816 m2 et 185 places de parking – 26,5 M€ AEM. Loué à la société EBV Elektronik, filiale du groupe AVNET (société américaine de distribution de matériel électronique). Bail ferme (durée restante de 8 ans) – 2067 € / m2
Localisation : à l’est de Munich (3ème ville, 2,35 millions d’habitants dans son aire urbaine), dans une zone tertiaire (Canon, Océ…), accès facile à Munich.
RA 2017
La compétition entre investisseurs s’est durement intensifiée sur les marchés, ce qui reflète la huasse continue des prix d’acquisition. Le taux Prime dans les villes du Big 6 (Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich) a baissé et atteint 3,21% en moyenne (2,90% à Berlin).
Offre globale a diminué de 8%. Taux de vacance en baisse : 5,20 % (contre 6,50% en 2016)
Loyers en hausse de 5% sur le marché des bureaux (33€ à Berlin, 15 € à Essen, 41 € à Francfort en moyenne).
Répartition du patrimoine :
Ville A « big 6 » (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich) : vénale 75,90 % / surface 69%
Ville A « hors Big 6 » (Stuttgart) : vénale 0 % / surface 0%
Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : : vénale 16,40 % / surface 24%
Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 7,60 % / surface 7%
Ville D : vénale 0 % / surface 0%
TOP 98,50% (900 m2 vacants - depuis T4 2016 ! - dans l’immeuble de Brême – loyer potentiel 90 000 € /an)
TOF 98,40%
Durée moyenne des baux fermes restant à courir : 7,7 ans (au lieu de 5,3)
Durée moyenne des baux restant à courir : 8,1 ans (au lieu de 6,3)
Profil énergétique des actifs : moyenne 179 kWh/m2 (au lieu de 204 fin 2016)
Calcul des rendements (principaux locataires)
Acquisition (5) : Francfort (47 M€ AEM) – loyer (Wisag) 2 193 416 € = rendement de 4,67%
Acquisition (8) : Munich-Poing (26,5 M€ AEM) – loyer (EBV Elektronik) 1 319 872 M€ = rendement 4,98%
Résultat 2017 : 52,11 € (5,21%) au lieu de 60,40 € (6,04%)
Revenu immobilier : 51,95 € au lieu de 54,27 €
Revenu financier : 0,17 € (au lieu de 6.13)
RAN antérieur : 5,32 € (au lieu de 0,02 €)
Résultat distribuable : 57,43 € (au lieu de 60,42)
Distribution brute : 48,34 € (4,83%) au lieu de 47,42 €
Imposition : - 3,34 € (au lieu de -2,42 €)
Distribution nette : 45 € (4,50%)
Collecte 2017 : 59,79 M€ - commission de souscription 6,825 M€ = 52,96 M€
Acquisition : 12,70 M€
Divers achats : 49,1 M€ (par les SCI)
Trésorerie : - 9,8 M€
Endettement fin 2017 : 37,73% (58 M€) sur 40% autorisés
Valeur nette comptable : 104,74 M€
Valeur de reconstitution fin 2017 : 1056,42 €
Rémunération des 22 dirigeants : 1,46 M€ en fixe + 644 000 € en variable = 2 110 133 / 34 = 62 062 € brut
Bénéfice : 52,11 € / part (3,6 M€) > distribution 48,34 € (3,34 M€) + RAN 3,78 € / part (0,628 M€)
Dividende brut 48,34 € - dividende distribué 45,00 € - RAN cumulé au 31.12 : 9,10 € (13 € fin 2016)
Placements indirects
SCI Cologne (94,00% des parts) pour l’immeuble (1)
SCI Eurovalys New Invest 1 (56,5 M€ dans CCA = 99,90% des parts) pour l’acquisition des immeubles (2) (3) (4) (5)
SCI Eurovalys New Invest 2 (17,1 M€ dans CCA = 99,90% des parts) pour l’acquisition des immeubles (8)
Détention directe
Immeubles (6) (7)
2018 T1
Collecte : 17,22 M€, capitalisation 134,3 M€
2018 T2
Collecte : 28 M€, capitalisation 163 M€
L’offre de bureaux de bonne qualité est toujours aussi limitée. Le taux de vacance n’est ainsi que de 5% dans de nombreuses villes voir moins. En conséquence, les loyers augmentent encore fortement : Berlin +16%, Francfort +9%, Munich +1,4%.
2018 T3
Collecte : 27,6 M€, capitalisation 190 M€
TOF 97,10% (7% libre dans l’immeuble 9)
Acquisition (9) : immeuble de 2002 (rénové entre 2011 et 2015) à Munich-Neubiberg – 26372 m2 dont 19847 de bureaux, 4802 m2 de laboratoires et 426 places de parking (dont 389 en sous-sol) – 54 M€ hors droits.
Dans RA2018, frais d’acquisition 0,78 M€ donc 54 + 0,78 = 54,78 M€ AEM ?
Composé de 8 bâtiments reliés entre eux.
Loué à 93% à 4 locataires : Intel (64% des surfaces). Bail résiduel restant de 4,2 ans.
Autres locataires : Artesyn, Securetec, Protechna.
Loyer : 2 984 000 € HT HC, donc taux de capitalisation : 5,52% (loué à 100% = 5,75%)
Valeur d’expertise : 62 M€ hors droits.
Localisation : au sud de Munich (3ème ville, 2,35 millions d’habitants dans son aire urbaine), face à l’université, non loin des sièges sociaux de Siemens et Infineon.
Bonne desserte (ligne S7 du métro, autoroute A8 = 20 minutes du centre-ville).
2018 T4
Collecte : 53,6 M€, capitalisation fin 2018 243 M€
Les taux de vacance diminuent encore sur 2018 : Cologne (2,70%), Munich (2,6%).
Les loyers Prime augmentent sur 2018 de 5% en moyenne : Berlin (+10% à 34 €/mois), Francfort (+7,50% à 43€/mois), Cologne (+6% à 23 €/mois).
Le taux de rendement Prime ont de nouveau diminué : Dusseldorf (rendement 3,25%), Stuttgart (3,30%), Cologne (3,35%), Berlin (2,90%), Francfort (3,15%).
TOF 97,10% (7% libre dans l’immeuble 9)
RA 2018
Répartition du patrimoine :
Ville A « big 6 » (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich) : vénale 83,00 % / surface 78,40 %
Ville A « hors Big 6 » (Stuttgart) : vénale 0 % / surface 0%
Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : : vénale 11,60 % / surface 16,70 %
Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 5,50 % / surface 4,90 %
Ville D : vénale 0 % / surface 0%
TOP 96,90% (au lieu de 98,50%)
900 m2 vacants - depuis T4 2016 ! - dans l’immeuble de Brême – loyer potentiel 90 000 € /an
1742 m2 vacants dans l’immeuble (9) de Munich – loyer potentiel 235 680 € / an HT HC
TOF 97,90 (au lieu de 98,40%)
Durée moyenne des baux fermes restant à courir : 5,9 (au lieu de 7,7)
Durée moyenne des baux restant à courir : 6,2 ans (au lieu de 8,1)
Profil énergétique des actifs : moyenne 161 kWh/m2 (au lieu de 179 fin 2017)
Calcul des rendements (principaux locataires)
Acquisition (9) : Munich (achat 54 M€ hors droits) – loyer Intel (58,15% / surface) 1 928 321 € = rendement 6,14%
54 M€ x 58,15% = 31,4M€
Résultat par part
Résultat 2018 : 53,55 € (5,35%) au lieu de 52,11 en 2017 (5,21%)
Revenu immobilier : 53,47 € au lieu de 51,95 €
Revenu financier : 0,08 €
RAN antérieur : 4,64 €
Résultat distribuable : 58,19 €
Distribution brute : 51,48 € (5,15%)
Imposition : - 6,48 €
Distribution nette : 45 € (4,50%)
RAN : 6,72 €
Emploi des fonds
Collecte 2018 : 125,72 M€ - commission de souscription 14,47 M€ = 111,25 M€
Acquisition : 0 M€
Divers achats : 53,97 M€ (par les SCI)
Trésorerie : - 56,50 M€
Endettement fin 2017 : 30,84% (82 M€) sur 40% autorisés
Valeur nette comptable : 216,41 M€ Valeur expertise : 217,74 M€
Valeur de reconstitution fin 2018 : 1039,10 €
Rémunération des 20 dirigeants au S1 : 40109 € brut / p. Au S2 (7 dirigeants) : 26929 € brut / p. (?)
Bénéfice : 53,55 € / part (7,2 M€) > distribution brute 51,48 € (6,97 M€) + RAN 2,07 € / part (0,91 M€)
Dividende brute 51,48 € - dividende distribué 45,00 € - RAN cumulé au 31.12 : 6,72 € (9,10 € fin 2017)
Placements indirects
SCI Cologne (8,27 M€ dans CCA = 94,00% des parts) pour l’immeuble (1)
SCI Eurovalys New Invest 1 (56,1 M€ dans CCA = 99,90% des parts) pour l’acquisition des immeubles (2) (3) (4) (5)
SCI Eurovalys New Invest 2 (49,2 M€ dans CCA = 99,90% des parts) pour l’acquisition des immeubles (8) (9)
Détention directe par la SCPI
Immeubles (6) (7)
2019 T1
Collecte : 48,70 M€, capitalisation 285 M€
Acquisition (10) : immeuble de 2003 (rénové en 2007) à Hanovre – 8273 m2 et 121 places de parking – 18,3 M€ hors droits. Loué à 100% à la société TUI Voyages, présent dans les locaux depuis la construction. 2212 € / m2.
Bail ferme résiduel restant de 5 ans (renouvelable sur 2 x 5 ans).
Immeuble situé dans un environnement tertiaire où l’on trouve des sociétés financières (ING, Swiss Life), des administrations. Bonne desserte autoroutière.
Localisation : capitale du Land de Basse-Saxe (1,13 M€ dans l’agglomération). Hanovre possède un aéroport international, plusieurs universités, des sièges sociaux (Continental, TUI, Nord LB, GE Money Bank…).
TOP 96,30%
900 m2 vacants - depuis T4 2016 ! - dans l’immeuble de Brême – loyer potentiel 90 000 € /an
1742 m2 vacants dans l’immeuble (9) de Munich – loyer potentiel 235 680 € / an HT HC
TOF 97,30
2019 T2
Collecte : 43,80 M€, capitalisation mi-2019 329 M€
TOP 96,20% - TOF 96,40 (car 20% de vacance à Ratingen)
Acquisition (11) à Ratingen en PP : immeuble de 2007 (parfaitement entretenu, possède le label Passivhauss avec une consommation de 54 kWh/m2/an) à Ratingen – 6769 m2 dont 6341 de bureaux et 54 places de parking en sous-sol – 15,6 M€ hors droits. 2304 € / m2.
Loué à plus de 80% à 7 sociétés (de bonne santé financière, vérifié) : Verisure, Spie, ATC Germany, CFG, Cpro PFF, Power & Signal. Bail ferme résiduel restant de 5 ans.
Immeuble situé dans la zone tertiaire de Ratingen, à l’est de la ville (quartier de Schwarzbach) où l’on trouve les sièges de plusieurs sociétés (Mitsubishi, SAP, Spie, Cap Gemini). Bonne desserte (ligne S6 du train = 15 minutes de Düsseldorf, aéroport à 6 minutes en voiture).
Localisation : dans le prolongement de Düsseldorf et à proximité de Cologne.
2019 T3
Collecte : 46,40 M€, capitalisation 375 M€
TOP 93,10% - TOF 93,70 (car 20% de vacance à Ratingen)
Augmentation du prix de la part : 1000 € à 1015 € à partir du 15 juillet 2019
Acquisition (12) : immeuble de 2006 à Munich Feldkirchen – 17117 m2 – 45,4 M€ hors droits. 2652 € /m2.
Loué à 90% à 5 sociétés (dans la recherche) : Oerlikon AM, EA Cosmetics, BioRad, Matrix Technologies.
Bail ferme résiduel restant de 8 ans.
Immeuble situé à 13 km à l’est de Munich dans un environnement tertiaire de bonne qualité. Excellente desserte (A94 et A99).
Acquisition (13) : immeuble de 2004 à Francfort Sossenheim – 12083 m2 – 31 M€ hors droits. 2565 € / m2
Loué à 100% aux Services des Douanes. Bail ferme résiduel restant de 5 ans (avec 4 renouvellements de 5 ans).
Immeuble situé à l’ouest de Francfort, à proximité immédiate de sociétés comme Continental, IBM, Deutsche Bank.
Excellente desserte routière et ferroviaire (gare à 500 mètres).
Acquisition (14) : immeuble de 2008 à Düsseldorf Wanheimer – 5961 m2 – 19,7 M€ hors droits – 3304 € /m2.
Loué à 93% : C&A, TDK, MVise, Crayon Deutschland, Württeembergische. Bail ferme moyen résiduel 4 ans.
Immeuble situé au nord de Düsseldorf, dans la zone de l’aéroport, dans un zone tertiaire dense, à proximité immédiate de sociétés comme Telefonica, Eurowings…
Très bonne desserte routière et ferroviaire (gare à 800 mètres, dans l’aéroport).
Relocations
Acquisition (14) : 7% vacants (429 m2) loués pour 5 ans à compter du 01.11.2019 pour 71 000 € HT HC
Loyer : 19,7 M€ x 7% = 1,379 M€ donc 71 000 = rendement 5,15%
Acquisition (14) : TDK (971 m2) a prolongé son bail pour 6 ans fermes (il cessait le 31.11.2020)
Acquisition (9) à Munich-Neubiberg : 876 m2 + 22 parkings, avec un bail de 10 ans (engagement ferme 7,5 ans) à partir du 01.01.2020. Loyer : 147 000 € HT HC.
Loyer : 876 m2 / 26372 = 3,33%, donc 54 x 3,33% = 1,80 M€ donc 0,147 M€ / 1,80 = rendement 8,17 %
2019 T4
Collecte : 75 M€, capitalisation fin 2019 450 M€
L’année 2019 a été dense avec 178 M€ de collecte à investir. Trésorerie fin 2018 : 56,50 M€.
Total = 178 – commission de souscription (11,40%) 20 + 56,50 = 214,50 M€
Achats sur 2019 : 130 M€ hors droits (en cash, en emprunts) donc trésorerie fin 2019 = 84,50 M€ - droits + emprunts
Endettement fin 2019 : 20%
TOP 93,70% - TOF 95,10%
Rendement approximatif des actifs ?
Le BT T3 précise : loyer annuel 18,1 M€ HT HC
Les achats totaux sont de 344,70 M€ AEM ou de 328,20 M€ hors droits.
Rendement AEM : 5,25 %
Rendement hors droits : 5,51%
Relocations
Acquisition (11) : Power&Signal a prolongé son bail pour 5 ans fermes jusqu’au 31.05.2025
Acquisition (9) à Munich-Neubiberg : 789 m2 + 101 m2 d’archives + 10 parkings, avec un bail ferme de 10 ans jusque octobre 2029 pour la société WOB. Loyer : 128 076 € HT HC.
Loyer : 890 m2 / 26372 = 3,37%, donc 54 M€ x 3,37% = 1,82 M€ donc 0,128 M€ / 1,82 = rendement 7,03 %
Acquisition (14) à Düsseldorf Wanheimer : la société Cancom GmbH a pris les locaux de MVise à leur libération. Bail ferme de 6 ans jusque décembre 2025 (option : renouvellement de 4 ans). Loyer 160 712 € HT HC.
Acquisition (12) : immeuble de Munich Feldkirchen. L’exploitant du restaurant d’entreprise a pris congé (il n’était pas tenu de verser un loyer).
Communiqué 3 mars 2020
Acquisition (15) : immeuble de 2015 à Ingolstadt Gaimersheim – 9153 m2 et 231 parkings – 25,54 M€ hors droits.
Loué à 100% à 2 sociétés dans le domaine automobile : Elektronische Fahrwerks GmgH (joint-venture avec Audi) et Akka DSO Gmbh. Loyer global annuel 1,5 M€ HT HC. Baux de 10 ans avec engagement ferme résiduel 5 ans.
Taux de rendement immédiat : 5,86%
Immeuble situé au nord de Munich dans un environnement privilégié, au sein d’un important pôle de bureaux (nombreuses entreprises du secteur automobiles comme Audi et certains de ses sous-traitants. A 10 minutes d’Ingolstadt (6ème ville de Bavière) et relié à Munich par l’A9.
2020 T1
Collecte : 51 M€, capitalisation 30.03.2020 501 M€
Acompte sur dividende : 10,15 € / part (1% / part)
Valeur de reconstitution 31-12-2019 : 1060,84
Valeur de réalisation 31-12-2019 : 893,37
15 actifs – 146 168 m2 -
TOF 93,38%
Communication Covid – 5 locataires nous ont approchés pour une demande de report des loyers du T2, pour une demande totale de 357 131 € soit 1,8% des loyers annuels (dont 71% sont sus accord de remboursement en fin d’année).
RA 2019
Répartition du patrimoine :
Ville A (Berlin, Cologne, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Munich, Stuttgart) : vénale 84,12 % / surface 80,30 %
Ville B (Bonn, Brême, Dortmund, Duisbourg…) : vénale 12,40 % / surface 16,60 %
Ville C (Wolfsburg, Essen…) : vénale 3,40 % / surface 3,10 %
Ville D : vénale 0 % / surface 0%
TOP 94,00% (au lieu de 94,00%)
8651 m2 vacants au total
820 m2 vacants - depuis T4 2016 ! - dans l’immeuble (4) de Brême – loyer potentiel 86 100 € /an
2327 m2 vacants dans l’immeuble (12) de Munich – loyer potentiel 294 996 € / an HT HC
3790 m2 vacants dans l’immeuble (9) de Munich – loyer potentiel 482 140 € / an HT HC
1280 m2 vacants dans l’immeuble (11) de Ratingen – loyer potentiel 14 235 € / an HT HC
TOF 95,50% (au lieu de 97,90%)
Congés au 01.01.2019 : 3902 m2 à Munich Neudiberg (locataire Artesyn).
14 immeubles, 48 locataires. 10 principaux locataires = 70% du revenu annuel global
Durée moyenne des baux fermes restant à courir : 5,0 (au lieu de 5,9)
Durée moyenne des baux restant à courir : 5,4 ans (au lieu de 6,2)
Profil énergétique des actifs : moyenne 205 kWh/m2 (au lieu de 161 fin 2018)
Calcul des rendements (principaux locataires)
Acquisition (10) : immeuble de 2003 (rénové en 2007) à Hanovre : 5,48%
Acquisition (11) : immeuble de bureaux à Ratingen : 5,57%
Acquisition (12) : immeuble de 2006 à Munich Feldkirchen : 4,75%
Acquisition (13) : immeuble de 2004 à Francfort Sossenheim : 5,32%
Acquisition (14) : immeuble de 2008 à Düsseldorf Wanheimer : 5,00%
Résultat par part
Résultat 2019 : 49,25 € (4,85%) au lieu de 53,55 en 2018 (5,35%)
Revenu immobilier : 49,09 € au lieu de 53,47 €
Revenu financier : 0,16 (au lieu de 0,08 €)
RAN antérieur : 3,31 (au lieu de 4,64 €)
Résultat distribuable : 52,56 € (au lieu de 58,19 €)
Distribution brute : 49,12€ (au lieu de 51,48 €) : rendement 4,84% (au lieu de 5,15%)
Imposition : - 3,45 € (au lieu de - 6,48 €)
Distribution nette : 45,68 € (au lieu de 45,00 €) : rendement 4,50% (au lieu de 4,50%)
RAN cumulé : 3,44 € (au lieu de 6,72 €)
Emploi des fonds
Collecte 2019 : 202 M€ - commission de souscription 24,49 M€ = 177,51 M€ nets
Acquisition : 33 M€
Divers achats : 96 M€ (par les SCI)
Trésorerie : - 49,54 M€
Endettement fin 2017 : 19,90% (94 M€) sur 40% autorisés
Valeur nette comptable : 890,82 M€ Valeur expertise : 217,74 M€
Valeur de reconstitution fin 2019 : 1060,84 €
Bénéfice : 53,55 € / part (7,2 M€) > distribution brute 51,48 € (6,97 M€) + RAN 2,07 € / part (0,91 M€)
Dividende brute 51,48 € - dividende distribué 45,00 € - RAN cumulé au 31.12 : 6,72 € (9,10 € fin 2017)
Placements indirects
SCI Cologne (8,27 M€ dans CCA = 94,00% des parts) pour l’immeuble (1)
SCI Eurovalys New Invest 1 (56,3 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles (2) (3) (4) (5)
SCI Eurovalys New Invest 2 (40,4 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles (8) (9)
SCI Eurovalys New Invest 3 (23,4 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles (14)
SCI Eurovalys New Invest 4 (59,0 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles (12)
SCI Eurovalys New Invest 5 (0 M€ dans CCA = 99,99% des parts) pour l’acquisition des immeubles
Détention directe par la SCPI
Immeubles (6) (7) (10) (11) (13)
Hors ligne
Nouveau communiqué de presse d’Advenis REIM qui annonce l’acquisition de 5 actifs pour EUROVALYS pour un montant total de 117 millions d’€.
1) COLOGNE – STOLBERGER, immeuble de 1999, 10 778m2, TOP 89%, baux restant 6.09 années, rendement immédiat de 5.38%
2) COLOGNE – WIDDERSDORFER immeuble de 1991, 7 657m2, TOP 82%, baux restant de 3,04 années rendement immédiat de 5.83%
3) GELSENKIRCHEN, immeuble de 1973 rénové en 1997, 12 212m2, TOP 96%, baux restant 8.02 années, rendement immédiat de 7.22%
4) MÜLHEIM, immeuble de 1995, 16 583m2, TOP 100%, baux restant 5,20 années, rendement immédiat de 6.41%
5) COLOGNE EDMUND RUMPLER, immeuble de 1992, 14 611m2, TOP 94.95%, baux restant 4.76 années, rendement immobilier immédiat de 5.50%
Pour assurer un rendement de 4.5% net de fiscalité allemande il faut que les rendements bruts des immeubles soient au minimum :
- Rajout de 12% de frais de gestion de la SCPI, on arrive à 5.11%
- Rajout de 15% de fiscalité allemande, on arrive à 6.02%
Je fais certainement quelques raccourcis, mais c’est pour mettre en évidence le rendement limite de certains de ces immeubles non ?
@Maxicool, suite à votre analyse, allez-vous acquérir des parts d’EUROVALYS? Je suis curieux de connaitre votre décision.
PS : j’écris en tant qu’associé de cette SCPI.
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Bonjour,
Si on fait la moyenne mal taillé (sans pondéré) on arrive a 6,068% ! On est donc dans les clous.
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Hall of Fame JJbob a écrit :
Pour assurer un rendement de 4.5% net de fiscalité allemande il faut que les rendements bruts des immeubles soient au minimum :
- Rajout de 12% de frais de gestion de la SCPI, on arrive à 5.11%
- Rajout de 15% de fiscalité allemande, on arrive à 6.02%
Vos calculs me semblent étranges :
Si on a bien 5.11 / 4.50 = 1.12, on a par contre 6.02 / 5.11 = 1.178 et pas 1.15.
Vous êtes bien sur qu’il n’y a aucune charge non récupérable, aucune vacance locative, aucuns travaux ? Ce serait bien la première SCPI dans ce cas…
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Bonjour, le dernier bulletin est disponible concernant le premier semestre
Dividende inchange a 10 euros par part
Deutschland uber alles
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Pour être plus précis (car chaque centimes comptes) le dividende du T2 est de 10,15€ net d’impôts locaux ce qui, ramené au prix de part de 1015€, correspond en effet au 1% d’objectif de versement pour le trimestre.
En rappel :
T1 2020: 10,15€ équivalent à 1% -> ok
T2 2020: 10,15€ équivalent à 1% -> ok
T3 2020: 10,15€ équivalent à 1% -> objectif
T4 2020: 15,225€ équivalent 1,5% -> objectif
Pour une performance annuelle cible (non garantie) de 4,5% net d’impôts locaux.
Pour l’instant Eurovalys garde le cap !
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Hall of Fame A noter une totale transparence de la SDG sur l’impact du Covid19 (sachant que le petit nombre d’actifs détenus rend cette transparence aisée).
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Bonjour,
J’ai parcouru tout le fil et je n’arrive toujours pas à savoir si cette SCPI est intéressante ou pas.
Je n’ai encore jamais souscris à une SCPI et j’ai un capital de 50/60K que je souhaiterai placer (si possible en Allemagne), une autre SCPI "allemande" et/ou un CGP à me conseiller ?
Merci d’avance 
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