Déductibilité des travaux d'un nu-propriétaire ?

Merci Boubouka pour votre réponse,
mais j’avais déjà parcouru ces liens et effectivement je n’avais pas trouvé de réponse concernant notre cas car pas d’emprunt pour ces travaux et nature exacte des travaux car gros murs par exemple peut intégrer ou pas des travaux de maçonnerie sur une partie de la structure… aucune trace non plus de la déductibilité des matériaux ayant servi si travaux non effectués par un professionnel.Autre point, les travaux ont  été réalisés il y a 3 et 4 ans et le texte dit qu’ils doivent avoir été effectués au cours de l’année d’imposition….pourtant les service fiscaux m’ont indiqué une prescription de 4 ans donc possibilité de déduire ceux effectués il y a 3 ans si éligibles mais pas ceux de l’année précédente.

Résidence principale non louée mais apparemment cela peut être déduit du revenu global du nu-propriétaire cf le lien Nus-propriétaires : nouvelles règles pour déduire les travaux - Travaux - Le Particulier

Les "grosses réparations" sont très limitées :

Article 605 du code civil
Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.

Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.

Article 606 du code civil
Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.

Et :
RFPI - Revenus fonciers – Règles d’imputation des déficits - Déficits subis par les nus-propriétaires

RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits - Déficits subis par les nus-propriétaires

Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Revenus fonciers - Charges déductibles - Définition des dépenses de travaux

Bonjour,

Ma mère m’a donné la nue-propriété d’une maison de 220 m² divisée en 3 appartements (2 locatifs et sa résidence principale).
Les deux appartements locatifs sont à rénover entièrement.

Ma mère ne paie pas d’IR alors que je suis à 30 % de TMI.

Je voudrais les rénover afin de lui permettre de percevoir des loyers et réduire mon impôt.

J’hésite entre :
- payer les travaux et les déduire en tant que nu-propriétaire (peut-on tout déduire ?)
- racheter l’usufruit et faire les travaux sur un immeuble qui sera totalement locatif (ma mère pourrait signer un bail avec moi).
- en rachetant l’usufruit, est-ce que je deviens éligible à DeNormandie (la ville est dans le plan Action Coeur de Ville) ?

Qu’en dites vous ?

Bonjour,

1 - La nue-propriété vous ayant été donné par donation, il convient de se référer à l’acte notarié qui précise en général le mode de répartition des réparations. Très souvent, l’usufruitier endosse toutes les réparations. En l’absence de répartition dans l’acte, l’article 605 du code civil fixe la répartition des dépenses :
"L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu."

L’article 606 définit les grosses réparations :
"Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien."

C’est donc très restrictif (cela date de 1804 !).

Je pense donc que les travaux que vous évoquez ne sont pas dus par le nu-propriétaire et sont donc non déductibles par le nu-propriétaire quel que soit le cas.

2 - Je ne pense pas que le rachat de l’usufruit ou de sa donation soit une bonne affaire à long terme :
certes vous pourrez déduire les travaux, mais à terme ce déficit sera épuisé et votre résultat foncier sera imposé à 30 + 17,2 % (y compris sur le montant du loyer).

3 - Avez vous envisagé un prêt à votre mère (remboursable sur le montant des loyers ou sur la succession) ? Cela permet de générer un complément de revenu pour votre mère et d’augmenter la valeur du bien dont vous serez propriétaire un jour. La solution peut poser des problèmes si vous avez des frères et sœurs.

4 - L’avantage Denormandie s’accompagne d’un plafonnement des loyers. Un loyer libre non imposable n’est il pas plus avantageux ?

Les options sont nombreuses et à mon sens il convient de simuler les différentes options et éventuellement vous rapprocher de votre notaire…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (18/01/2020 18h29)

Bonjour,

La ville est dans le plan ACV : précisez svp, le bien est il dans le périmètre ACV ? Si oui, OK. Si non…Je ne sais pas, mais je devrais l’apprendre rapidement ayant envoyé une question à ce sujet via la DDTM 13.