Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

Bonsoir Yvan,

dans votre tableau récapitulatif, je vois que vous ne tenez pas compte de la part de revenus étrangers perçus par les SCPI que vous avez choisi.

- Immorente : 20%
- Interpierre : x
- Efimmo1 : 11%
- Epargne Pierre : x

- Corum XL : 100%
- Pierval Santé : 40% 60% (inversion, merci Surin !)
- Corum Origin : 89%

J’ai récupéré une feuille Excel sur le forum pour simuler un investissement identique au votre. Je l’ai modifié pour intégrer la prise en compte des loyers étrangers.
Avec la prise en compte des revenus étrangers, qui ne doivent pas être imposés en France, la base fiscale diffère, ce qui minimise l’imposition.

Avec vos données, je calcule une imposition de 339 € la première année, 854 € la cinquième, 1096 € la dixième, 1352 € la quinzième.

Sinon, je ne parviens pas à voir l’utilité de l’anticipation de 24 mois.
Pourriez-vous m’expliquer ? Merci.

Maxicool

PS : "super belle offre" pour votre montage, c’est maxi cool ;-)

Dernière modification par maxicool (19/11/2019 19h50)

maxicool a écrit :

Sinon, je ne parviens pas à voir l’utilité de l’anticipation de 24 mois.
Pourriez-vous m’expliquer ? Merci.

Avec les premiers flux réinvestis rapidement en US avec un TRI >> au taux d’intérêt, vous optimisez le rendement de l’investissement.

L’anticipation de 24 mois signifie que les échéances de prêt ne sont pas prélevées pendant cette durée ? Ce qui explique le cash-flow de 32114 € (dans le tableau d’Yvan) dès l’année 2 ?
Un différé de remboursement, c’est la même chose, non ?
Merci.

Bonsoir à tous,

@Maxicool
Normalement dans mon tableau je prends en compte les loyers étrangers…. je suis en déplacement toute la semaine en Belgique,  je regarde celà ce week-end à mon retour.

@Cat et Maxicool
Sur un prêt,
Si anticipation de 24 mois, on ne paie que l’assurance et les intérêts pendant cette période. Ce n’est qu’à compter du 25 ème mois que l’on commence à rembourser du capital.
Si Différé de 24 mois, on ne paie que les assurances. Les intérêts s’accumulent au montant emprunté pendant 24 mois. Au 25ème mois on commence à rembourser le capital et les intérêts qui se sont ajoutés.

Dans mon cas, pour simplifier j’ai :
- considéré 0 revenu en année une (en réalité j’aurai un peu de revenu compte tenu des delais de jouissance (nouvelle sécurité dans le montage financier 😉).
- considéré en année 2 une année complète de revenus.

Ces montants seront effectivement réinvestis (effet boule de neige) soit en pp ou us. Certainement us dans mon cas pour bénéficier d’amortissement supplémentaire pour faire tendre l’IS vers 0.

Tout celà permettra d’augmenter le Cashflow du montage qui est déjà positif (nouvelle sécurité 👌)

Tout cela est donc Maxicool 😁

A bientôt
Yvan

Bonjour à tous,

Je suis de retour de mon déplacement et prends le temps de regarder vos différentes interventions :

Franck059 a écrit :

Pourriez vous rebaptiser ce FIL "Portefeuille de SCPI de Yvan"

Pourquoi pas effectivement, mais je n’arrive pas à trouver comment faire cela. Quelqu’un le sait-il ?

Maxicool a écrit :

dans votre tableau récapitulatif, je vois que vous ne tenez pas compte de la part de revenus étrangers perçus par les SCPI que vous avez choisi

Dans le message #63, je détaille d’ailleurs les % de loyers étrangers que j’ai pris en compte dans le calcul : il s’agit des pourcentages de loyers publiés dans les derniers rapports trimestriels publiés.

Par contre, il est vraie que la "colonne 8" du tableau n’est pas assez précise. Dans cette colonne, je fais la somme des loyers étrangers uniquement, auxquels je retranche les charges financières et les charges d’exploitation.

Maxicool a écrit :

En fait, une anticipation n’ajoute pas d’intérêts supplémentaires pendant cette période de 24 mois, alors qu’un différé en ajouterait.

C’est cela, mais l’objet de l’anticipation et du différé est surtout de permettre de n’apporter que très peu de fond via le CCA au lancement de la société. En effet :
- Il peut se dérouler 9 mois entre l’achat des parts de SCPI et les premiers versements de loyers (en prenant en compte un délai de jouissance de 6 mois et un versement trimestriel des loyers),
- Alors que le remboursement des prêts commencent immédiatement.
=> Il faut donc avoir du cash de disponible si l’on arrive pas à avoir de différé/anticipation.

Par ailleurs, petit retour de la banque :
- Les offres vont m’être adressées la semaine prochaine.
- Pour le prêt PP, la banque ne m’a pas permis de passer par une assurance externe :-( (je le ferais d’ici quelques petits mois); taux moyen de 0,26% pour 2 personnes à 50% DC PTIA.
Cela représente donc une mensualité d’assurances de 78,48 €par mois; 941,76 € par an; et sur 20 ans, un montant total de 18 835 €!

- Pour le prêt US, nous sommes partis avec Naoassur, ce qui nous revient à 2046 € sur 15 ans pour 2 personnes à 50% DC PTIA pour un montant emprunté de 180 300 € (taux moyen d’assurance de 0,075%); Il n’y a donc pas grand chose à gratter de ce côté là.

Bon weekend à tous,
Yvan

Message édité par l’équipe de modération (23/11/2019 16h48) :
- modification du titre

Bonjour,

Il me semble que c’est possible, puisque j’ai fait la démarche pour mes précédents prêts de SCPI en direct pour des parts de SCPI également.

A moins qu’il n’y ait des clauses spécifiques dans le cadre des SCI ?

Il y a une discussion qui porte d’ailleurs sur ce sujet, et il semble que cela est possible : Assurances prêts SCPI direct ou en SCI

Bonjour Yvan,
je veux les coordonnées de la banque en MP.
Super conditions soit dit en passant.
M.erci.

Bonjour Yvan,
Bravo pour la réalisation de votre projet et les conditions exceptionnelles de votre crédit.
Actuellement en train de plancher sur un projet similaire, je suis intéressé par le contact de votre banque.
D’autant plus que la banque de Malolechat restreint son offre aux seuls Brestois.

Bonsoir et félicitation pour ce projet rondement mené!
Pourriez-vous me donner les coordonnées de la banque qui offre un si joli taux?
Merc i d’avance,
Chris

Hello Yvan,

Avez vous pu souscrire à Corum Origin ? J’ai du le rabattre sur XL car Origin est fermé à la souscription.

Cordialement

Bonjour Yvan,

Félicitation pour cette belle opération. Elle m’inspire beaucoup !

Dans le cadre de mon futur projet, je suis également preneur de vos contacts.

Bien à vous

Bonjour à tous,

Vu le nombre de contacts transmis au CMB en peu de temps, je vais temporiser pour une petite période….

Désolé