SCPI en nue propriété : Rocher Pierre ou Primo Pierre ?

Il est difficile de vous répondre sans connaître les conditions proposées pour le démembrement.

Quelle est la clé de répartition proposée pour Roche Pierre ?

Pour Primopierre, cela doit être 65% pour 10 ans ou 80% pour 5 ans, j’imagine ?

Quel investisseur sera assez XXXXXX pour accepter de payer 31% l’usufruit temporaire 5 ans (et donc de proposer la nue-prop à 69%) d’une SCPI s’il espère qu’elle rapporte 5.24% (ou même 6%, ou même 6.5%) par an ?

Soit il y a un loup, soit quelqu’un est fâché avec l’arithmétique dans cette affaire….

bonsoir
les parts sont cedées par generali vie  .
ils se separent de 35000 parts .
bref , on nous propose
60 parts à 498 euros ( demembrement sur 5 ans )= 29880 euros
frais :100 euros
honoraires:2858.91 euros
droit d’enregistrement : 1494 euros
soit un total de 34332,91 euros
et donc une valeur d’achat de la nue-propriete de 572,21 euros la part .

par rapport  au prix d’execution de 821,25 euros  à fin 2011, l’achat en nue-propriete  presente une decote de 30.32 %

les risques de cette operation:
baisse potentiel de la valeur de la scpi sur le marché secondaire qui se traite à fin juin 2012 à un prix net acheteur de 802 euros .
avec une distribution de dividende  à hauteur de 43.05 euros , ceci donnerait  un prix acheteur de la part à 782 euros  sur le marché secondaire .

des avis ?
comme qui dirait , j’y vais ou pas ?

Emprunter ne génèrera aucun levier fiscal (les intérêts d’un emprunt pour acheter de la nu-prop ne sont pas déductibles), mais éventuellement un levier financier (par ex vous investissez 5k€ et empruntez 29 k€, misant donc 5 k€ de fond propres pour prendre des risques sur 34 k€).

Cette SCPI n’a que 92 673 parts, et si Generali Vie cède 35 000 parts,  soit 38% du capital, il pourrais être pertinent de comprendre pourquoi la société en question vend….

Je ne connais pas ses raisons, et je peux donc juste faire des supputations, comme :

- elle souhaite simplement sortir (pour une raison qu’on ignore), et anticipe un retour à une meilleure fortune (meilleur taux d’occupation, donc rentabilité s’améliorant beaucoup, et rentabilité satisfaisante de l’usufruit conservée) et préfère vendre la nue-propriété pour peser le moins possible sur le marché secondaire en vendant la pleine propriété. Cependant, pourquoi vouloir sortir alors ?  (peut-être simplement pour matérialiser une conséquente plus-value, la valeur des parts ayant beaucoup augmentée depuis 2006. Peut-être aussi pour optimiser la fiscalité de la cession…)

- elle anticipe une baisse sérieuse de la valeur du patrimoine à terme, mais un maintien raisonnable de la rentabilité pendant encore au moins 5 ans (à noter que le taux d’occupation a régulièrement chuté de T3 2010 à T3 2011, quasiment trimestre après trimestre, et remonte un peu depuis), et alors elle essaie de "refiler le bébé" en limitant les dégâts (mettre 35 000 parts en vente sur le marché secondaire reviendrait à bloquer ce marché pour un bon moment). Pour s’assurer contre cet aléas, il faudrait bien analyser le patrimoine de la SCPI (je remarque 3 immeubles dont la valeur d’expertise a beaucoup baissée entre 2010 et 2011, et 4 des 50 immeubles représentent presque 1/3 de la valeur totale du patrimoine, mais ça ne permet pas de conclure quoi que ce soit).

- elle a renoncé à introduire cette SCPI dans un de ses contrats d’AV (mais pourquoi, alors que le marché semble tellement demandeur ?)

En consultant le site de l’APPSCPI, la potentialité d’une fusion de cette SCPI avec d’autre est évoquée (en avril 2012), mais rien de concret depuis (et une fusion ne serait pas forcément néfaste si vous achetez la nu-prop). L’association a aussi publié un modèle de pétition pour ses associés fin 2011, pour s’alarmer de la chute du taux d’occupation et demander que le Conseil de surveillance de ROCHER PIERRE 1 dresse sans délai un rapport sur la situation de la vacance des locaux possédés par la SCPI, incluant la définition, en concertation avec la société de gestion FONCIA Pierre Gestion, d’un plan de redressement d’urgence du taux d’occupation.   

On trouve un avis sur un forum en avril 2012 (des avis sur Rocher Pierre ? | SCPI)

C’est peut-être un bon pari (à très long terme), mais attendez-vous quand même à ce que ces 35 000 parts pèsent pendant un long moment sur le marché secondaire.

pour rocher pierre , je pense que je ne vais pas en prendre malgre le taux avantageux .
j’ai  par contre , une opportunite pour du corum conviction toujours en Np
65/35 sur 10 ans .
des avis ?
merci encore

la plus value ne devrait pas nous gener dans le cas de scpi.
nos scpi sont souscrite dans le but d’obtenir une rente reguliere  lors de notre depart en retraite .

La question de la plus-value ne se posera jamais si la revendre des parts de SCPI intervient après le décès de lise35….

On ne s’est pas bien compris : si lise35  achète en 2012 pour 100 k€ de SCPI, si lise35 décède en 2062 et que ces SCPI valent alors 1 M€, son héritier (outre des éventuels droits de succession sur 1 M€) ne paiera sur les plus-values s’il vend les SCPI ensuite à 1.2 M€ que sur 1.2 - 1.0 M€.

Avec la législation actuelle,  la plus value est exonerée 30 ans après l’achat  de la nue-proprieté.