Continuer à dégager un cash flow positif malgré un passage en LMP ?

TurboTurtle a écrit :

En fait pour préciser, le statut de LMP n’engendre pas une grosse différence vs le statut de LMNP si vos crédits sont payés ou si investissez cash.
Mais si ce n’est pas le cas, l’écart se creuse car les cotisations au SSI sont calculés sur les recettes - charges - amortissements, sans tenir compte du remboursement du crédit. En gros vous payez aussi des cotisations SSI sur vos remboursements de mensualités, c’est ce phénomène qui creuse l’écart dans mes simulations entre LMP et LMNP.

Je ne suis pas tout à fait d’accord avec cette conclusion car en LMNP, vous payez également IR+CSG sur les remboursements de mensualités. Que la partie frais d’emprunt est exclue dans les 2 régimes.
Si je comprends bien, en principe, le LMP et le LMNP sont similaires au niveau de calcul des recettes et charges/ammortis, les differences sont seulement à partir de la partie impôt/taxe/cotisation.

Je reprends le calcul:
LMP
Loyers Bruts    :            109,296.00   
Charges    :                19,856.00   
Frais d’emprunts (lissés)    :    6,106.00   
Amortissement du bien    :    20,830.00   
Résultat fiscal avant SSI et CSG/IR    :    62,504.00    (X)
Cotisations SSI    :            18,751.20    (0.3X)
Résultat fiscal avant CSG/IR:    43,752.80    (0.7X)
Revenu total    :            65,752.80    (0.7X+22k)
CSG    :                    0
IR    :                    5,900.00    (0.09(0.7X+22k)=0.063X+2k) (utilisant le simulateur sur impots.gouv.fr)
Revenu net    :            59,852.80    (0.637X +20k)
LMNP
Loyers Bruts    :            109,296.00   
Charges    :                19,856.00   
Frais d’emprunts (lissés)    :    6,106.00   
Amortissement du bien    :    20,830.00   
Résultat fiscal avant SSI et CSG/IR:    62,504.00    (X)
Cotisations SSI    :            0
Résultat fiscal avant CSG/IR:    62,504.00    (X)
Revenu total    :            84,504.00    (X+22k)
CSG    :                    10,750.69    (0.172X)
IR    :                    12,085.00    (0.143(X+22k)=0.143X+3k) (utilisant le simulateur sur impots.gouv.fr)
Revenu net    :            61,668.31    (0.685X+19k)

Dison qu’avec LMP, on doit payer 0.3X en SSI mais ce montant compris déjà 0.172X du CSG si on est sur LMNP, alors l’écart entre LMP et LMNP n’est que 0.13X.
Ce 0.13X (environ 8000€) sera encore une fois allégé grâce à un IR plus favorable (réduction de 6000€) qui amène l’écart entre LMP/LMNP à 2000€.
2000€ en contre partie avec la couverture sociale associée et la validation des droits à la retraite, ce n’est pas mal. Reste à voir l’optimisation des taxes sur PV au moment de la revente.

GoodbyLenine, pourriez-vous vérifier si mes calculs sont correctes?

PS: la réduction du IR en LMP est équivalent à (0.3xTMI) de X, alors on peut interpreter que plus le TMI est important, plus c’est avantageux en LMP. Et si on est à 45%, le status LMP permette à gagner un peu plus que du LMNP (0.3x0.45>0.13).

Dernière modification par LeFrigo (31/01/2020 16h29)

Si le calcul est bon, il me semble que le passage du LMNP au LMP n’est pas aussi mal comme j’imagine. Reste à voir sur 2 choses:
- L’impôt sur PV: car la valeur du bien au moment de la vente prise en compte les amortissements déjà déduite. Il me semble qu’avec une recette <90k, l’impôt sur PV sera totalement exonéré après 5 ans d’activités en LMP. Cela vient une question: est-ce que c’est possible de passer un bien en LMP à la location nue (ou bien pour RP) pour diminuer la recette?
- Le stock des charges/ammortis au moment du passage: car LMNP et LMP sont 2 regimes différentes donc le stock va rester dans LMNP, on est 0 dans LMP au moment de passage. Ce n’est pas un vrai soucis, il ne faut que vider le stock avant le passage.
Je ne sais pas si j’oublie quelques choses?

TurboTurtle a écrit :

En fait par le jeu des amortissements le montant IR + CSG est plus faible les premières années

Je pense qu’il faut que vous présenter ici votre calcul detaillé pour pouvoir comparer.
Car le jeu des ammortissments et charges d’acquisition pour LMNP est applicable également pour LMP. Donc si vous payez moins CSG/IR en LMNP, vous payez moins SSI également en LMP.

LeFrigo a écrit :

PS: la réduction du IR en LMP est équivalent à (0.3xTMI) de X, alors on peut interpreter que plus le TMI est important, plus c’est avantageux en LMP. Et si on est à 45%, le status LMP permette à gagner un peu plus que du LMNP (0.3x0.45>0.13).

En tenant compte de la CSG déductible le LMNP reste plus avantageux que le LMP, même à 45% de TMI.

Je confirme toutefois la conclusion générale selon laquelle l’impact d’un passage en LMP reste relativement limité.

LeFrigo a écrit :

Il me semble qu’avec une recette <90k, l’impôt sur PV sera totalement exonéré après 5 ans d’activités en LMP.

Correct.

LeFrigo a écrit :

Cela vient une question: est-ce que c’est possible de passer un bien en LMP à la location nue (ou bien pour RP) pour diminuer la recette?

Ce passage implique paiement de SSI sur la PV court terme. Sinon oui, bien sûr, sortir un bien de la location meublée diminuera la recette meublée.

LeFrigo a écrit :

- Le stock des charges/ammortis au moment du passage: car LMNP et LMP sont 2 regimes différentes donc le stock va rester dans LMNP, on est 0 dans LMP au moment de passage. Ce n’est pas un vrai soucis, il ne faut que vider le stock avant le passage.

Les charges LMNP restent des charges LMNP et ne sont donc pas reprises (elles ne sont plus considérées) en cas de passage en LMP. En cas de retour au statut LMNP, ces "charges LMNP" peuvent être déduites si elles ont moins de dix ans. Les amortissement eux sont conservés.

Ceci peut d’ailleurs orienter le choix de passer les frais de notaire et d’agence (ou tout autre élément pour lequel on aurait le choix) en charges ou amortissements.

EDIT : clarification du dernier paragraphe

LeFrigo a écrit :

Merci, vous avez raison. J’ai oublié que la CSG est aussi déductible comme la SSI.

Je le précise pour être sûr que ce soit clair pour tous : ce n’est qu’une part de la CSG (6,8% sur les 17,2% de CSG totale) qui est déductible. Voir ce post plus haut dans la file avec un calcul qui prend en compte la part de CSG déductible.

Oui, je connais le site mais j’essaie toujours de faire les calculs moi-même pour comprendre mieux comment ça marche.
Dans le calcul de mes projets en réalité, je ne rendre pas dans le détail des chiffres. L’idée est de prévoir une grande marge de sécurité.
Pourriez-vous détailler votre calcul dans la même formulaire pour comparer? Nous allons trouver tout de suite où est la différence.

C’est exactement dans votre situation que je ne veux pas utiliser les simulateurs. Il nous sorte un chiffre et on ne sait pas exactement comment il est calculé (en générale, on le comprend mais quand on rentre dans les détailles techniques, les changements fiscaux récents… on n’est plus sur du tout)

J’ai essayé un peu le site mais il me semble qu’il va me prendre des heures pour comprendre son calcul et pas 10 minutes.

De tout façon, je ne suis pas pressé. Normalement, c’est l’année prochaine que je vais approcher au 50%. Je peux rester sous ce seuil même quelques années en attendant les retours sur ce passage LMNP/LMP avant de décider.

En lisant votre présentation, je pense qu’avec vos revenus, vous pouvez commencer avec LMNP dès maintenant et brider la recette LMNP à l’inférieur de votre revenu professionnel comme ma stratégie. Normalement, il vous faut quelques année pour arriver là.

Dernière modification par LeFrigo (03/02/2020 00h56)

TurboTurtle a écrit :

par exemple je perçois 1000€ de loyer nets de charges et d’amortissements, j’ai un remboursement de crédit de 800€, je suis imposé sur la base de 1000€ et non de 800€?

Ma réponse est 1000 mais je pense que votre question a une erreur. Normalement, j’attente la question entre 1000 ou 200 (1000-800). Si non, pas d’emprunt => remboursement=0 => base impôt=0?

De tout façon, impôt et cotisation sont basées sur la bénéfice de l’activité. Le choix du financement va impacter seulement le cout du financement, alors 0 si cash et intérêt si emprunt. Ce cout va changer un peu la bénéfice mais pas grand chose en ce moment de taux faible.

Au final, niveau cotisation ne peut-on pas résumer et simplifier la situation ainsi :

Si LMNP : cotisation sociales de 17.2%

Si LMP : SSI de 30% (en prenant le compte le fait que les cotisations SSI sont déductibles)

La surcharge en LMP est donc de 30-17.2 = +12.8%

EDIT : Cela avait déjà été mis en avant dans un message précédent ici, mea culpa

Ribeiro a écrit :

Au final, niveau cotisation ne peut-on pas résumer et simplifier la situation ainsi :

Si LMNP : cotisation sociales de 17.2%

Si LMP : SSI de 30% (en prenant le compte le fait que les cotisations SSI sont déductibles)

La surcharge en LMP est donc de 30-17.2 = +12.8%

EDIT : Cela avait déjà été mis en avant dans un message précédent ici, mea culpa

Attention à ne pas en conclure qu’il y aurait ces 12.8% en plus dans votre poche (de cashflow en plus) en étant LMNP : c’est FAUX !  …. et le message précédent l’indiquait aussi.

Les 30% utilisés sont juste une approximation, avec un montant de BIC donné, et le % sera différent avec un montant de BIC différent.

En effet, le BIC qui subit ensuite l’imposition a l’IR, est plus faible en LMP avec immatriculation au SSI (les cotisations SSI étant déductibles, et pas que pour déterminer l’assiette du SSI !) qu’en LMNP. Plus le TMI IR est élevé, plus l’impact est fort…

Le "net dans votre poche au final" (après IR, et éventuellement SSI) pourras être moins (ou plus) éloigné en LMP vs LMNP que les 12.8% évoqués.
Et en LMP, avec un BIC élevé (comme dans les simulations avec 100k de recettes), les droits additionnels pour la retraite (la retraite complémentaire SSI) sont loin de valoir zéro.