British Land et autres foncières/REIT britanniques : Land Securities, Intu Properties…

Si l’on se base sur les data de Zonebourse, la NAV a une forte tendance à la baisse
2018  2019(e)  2020(e)   2021(e)
284       171       141           129

A noter que pour 2019, cela reste une estimation tant que Intu n’a pas sorti ses résultats (fin février).

Pour un retournement, il va falloir être trés patient…

Intu Properties plonge à nouveau :  - 12.4 % ! aujourd’hui

Le Brexit, l’endettement, l’e-commerce, l’augmentation de capital ont déjà bien pesé sur la société depuis une bonne année.

Pourquoi donc une nouvelle baisse aussi massive aujourd’hui ?

J’ai lu que l’augmentation était nécessaire, car Intu Properties doit trouver 1 md d’ici fin février…est-ce la raison de la baisse d’aujourd’hui ?

Avec un tel effondrement sur 1 an, je ne peux m’empêcher de penser à Sears….

Pensez-vous que Mr. Marché puisse envisager une faillite pour Intu ?

Bonjour,
Suite à une présentation par une société de gestion spécialisée dans les foncières, j’ai noté ces éléments de différences notables entre UK et zone euro.

Le taux d’effort ( loyer payé par le commerçant divisé par chiffre d’affaires réalisé par le commerçant) est de 22% pour Hammerson , quand il est de 12 % pour Klépierre et Mercialys, et 16% pour les centre d’Unibail en zone euro. Cela de toute évidence fragilise la santé économique des foncières de commerce britanniques.
De même un panel des commerçants britanniques voit son chiffre d’affaires baisser chaque année depuis 2016 quand il monte en zone euro.
L’évolution des loyers (du panel) en zone UK est très négative au premier semestre 2019 : -7,3% quand elle reste régulière à + 1,7% en zone euro.

La société de gestion conclue à l’absence de contagion du UK à la zone euro.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Maintenant, la question ne se pose même plus puisque les British ne sont plus européens…

De l’humour, je présume :-)

Disons qu’ils ne font plus partie d’une union économique du "continent" Europe que certains nomment "europe" par erreur, oubliant que le pays le plus vaste et le plus peuplé de ce sous-continent n’en fait pas partie…

Mais c’est bien regrettable que l’UE n’autorisera plus les valeurs anglaises dans un PEA, alors qu’elle accepte bien les valeurs norvégienne alors que la Norvège n’en fait pas partie; d’ailleurs, je me demande bien à quoi riment ces règles d’exclusions; après tout un PEA acceptant toutes les valeurs mondiales, ce serait top :-)
Cordialement

13 pence vendredi soir pour Intu qui a perdu la moitié de sa valeur depuis le début de l’année.

On peut d’ailleurs se demander si ce titre vaut encore quelque chose. Si tel était le cas pourquoi donc les deux acquéreurs potentiels, à des cours nettement supérieurs, ont-ils fini par se désister ?

Le plus vraisemblable est un vaste coup d’accordéon qui finira de rincer les actionnaires actuels et permettra aux créanciers de prendre le contrôle des actifs à vil prix.

Exactement, il y a une bizarrerie sur la gouvernance d’Intu Properties.

L’actionnaire majoritaire Peel Group ne semble pas avoir une démarche cohérente, il a plus ou moins laissé la société couler alors qu’à un moment donné il voulait l’acquérir.

Je ne comprends pas non plus pourquoi l’endettement n’a pas été diminué bien plus tôt, et le dividende maintenu ci-haut.

Enfin, le CEO a été limogé pour être remplacé par le CFO ?

Au final, c’est d’ailleurs probablement Peel Group qui va remettre au pot :

Reuters a écrit :

Feb 10 (Reuters) - British shopping centre operator Intu Properties Plc said on Monday it was in discussions with its largest shareholder and billionaire John Whittaker’s Peel Group and Link Real Estate Investment Trust and others to raise funds to shore up its balance sheet.

The debt laden company in January said it was targeting an equity raise by the end of February to tackle debt as it engaged in talks with shareholders and potential new investors. (Reporting by Samantha Machado in Bengaluru; Editing by Shounak Dasgupta)

Source : UK’s Intu Properties in talks with shareholders, investors to raise cash - Reuters

Mais de toute façon nous-autres actionnaires historiques allons être rincés : soit les créanciers prennent le contrôle, soit la dilution sera telle avec l’augmentation de capital que nos parts ne vaudront quasiment plus rien.

Je pense qu’aux USA, toute cette histoire donnerait lieu à une class action, car je me souviens très bien qu’en 2018, en conférence téléphonique, le CEO/CFO a dit que le conseil d’administration et le management étaient tout à fait "confortables" avec le niveau d’endettement actuel, répondant à une question d’un analyste qui s’étonnait qu’Intu ne se désendettait pas comme le fait Hammerson. J’avais ensuite renforcé la position.

Le pire, c’est qu’il n’y avait pas que Peel Group au capital, mais également un fonds d’Afrique du Sud avait aussi une grosse position. Comment des actionnaires aguerris, habitués de l’investissement immobilier, ont-ils pu laisser faire ce désastre ?

Tout cela me laisse un goût bien amer, doublé d’une perte conséquente, de presque 16 k€, sauf miracle…

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Bonjour,

Je devrais donc bientôt avoir la réponse à ma question en date du 20/01/2020 sur cette file à savoir quelle répartition de la valeur entre anciens et nouveaux actionnaires pour une société immobilière avec un cours de bourse qui présente une décote de 90% sur sa NAV.

A priori le marché ne le sait pas non plus puisque l’action prend 30% ce jour sur un espoir de recapitalisation.

J’ai du mal à croire qu’à un moment il ne soit pas plus intéressant pour un ancien actionnaire de mettre la société en liquidation plutôt que d’accepter de se faire diluer quand la décote présente un tel niveau.
la probabilité de récupérer 20 ou 30% de la NAV dans ce scénario me semble tout de même forte.

A suivre.

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En fait sur les frais financiers d’Intu Properties, un axe d’amélioration est la dette associée au centre commercial Trafford Centre : il y a une dette historique de £700 M avec un taux monstrueux de 6%.

Jusqu’ici, cette dette n’a jamais pu être renégociée, car l’opération serait trop complexe, mais elle coûte £42 M par an. En pratique, on devrait plutôt être sur un taux de 3,5% ; donc on a environ £18 M qui sont gaspillés chaque année.

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Concernant Intu Properties, l’information est passée inaperçue avec le krach, mais la foncière est toujours à la recherche de plus d’£1 Md : Subscribe to read | Financial Times

Le fonds hongkongais s’est désisté.

Vu le niveau du cours, "monsieur le marché" anticipe qu’Intu Properties n’arrivera pas à faire rouler sa dette et appartiendra prochainement à ses créanciers.

Intu Properties a écrit :

Intu is pleased to announce that it has agreed terms for an amendment and extension of its revolving credit facility (’RCF’) to 2024. The revised four-year, £440 million RCF is conditional on intu raising a minimum of £1.3 billion of equity and will replace intu’s existing £600 million RCF that is due to expire in October 2021.

The revised RCF will be provided by all seven of the existing banks who participate in intu’s current RCF, being Bank of America, Barclays, Credit Suisse, HSBC, Lloyds, Natwest and UBS.

The Company is working with its corporate brokers, BofA Securities and UBS, and its financial adviser, Rothschild & Co, on the intended equity raise and intends to update the market in this regard at the time of release of its Annual Results for the year ended 31 December 2019, on 5 March 2020.

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Je suis très surpris du comportement en bourse de l’action Hammerson. Très clairement, les événements actuels ont un impact énorme, mais les actifs semblent de qualité, et si Klepierre a pu s’intéresser à la société à 8 fois ce prix, c’est sans doute une baisse que l’on peut qualifier d’excessive…

La société côte 4x ses estimations de résultats 2020…

Votre avis?

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Je n’ai pas été voir les prochaines échéances obligataires d’hammerson, mais l’explication est probablement à ce niveau. A contrario urw, par exemple, n’a aucune échéance dans les 2 ans.

On peut aussi penser que les investisseurs, en particulier institutionnels, de dégagent de ce type d’investissement dans un pays où la relance pourrait être plus difficile et impacter le taux de change, alors que dans le même temps la tendance au repli des pays sur eux mêmes est peu propice à donner de l’élan à la Grande Bretagne « post Brexit ».
Je note tout de même qu’Hammerson est assez internationalisée… c’est un dossier qui se regarde!

InvestisseurHeureux a écrit :

Ça sent le sapin pour Intu Properties.

Ils n’ont pas trouvé suffisamment d’investisseurs pour mener à bien leur augmentation de capital, avec pourtant probablement une décote substantielle sur les actifs.

Zonebourse a écrit :

Les négociations vont se poursuivre. Intu continuera à suivre de près l’évolution de la situation sur le marché, en conservant l’augmentation de capital comme possibilité de financement. Le management estime que les performances 2019 sont solides, si l’on fait abstraction des conséquences des faillites de certaines enseignes, qui ont grevé les taux d’occupation et les revenus. Les prévisions pour 2020 sont inchangées, avec pour scénario central une poursuite de la contraction des revenus locatifs, mais à un rythme plus lent qu’en 2019. Intu tient pour l’heure ses covenants bancaires, mais évoque un risque de ne plus les respecter en juillet prochain. Des discussions seront menées pour répondre à cette situation.

Source : Intu Properties plc : l’augmentation de capital est annulée pour l’instant, -44% à l’ouverture | Zone bourse

J’ai envoyé un mail d’insultes au management, ça ne sert à rien, mais ça m’a défoulé. Couler une foncière qui a parmi les plus beaux actifs commerciaux au UK, c’est tout de même une performance.

Je présente mes excuses aux malheureux qui m’ont suivi sur ce dossier, et n’en auraient jamais entendu parlé si je ne l’avais mentionné. Sauf miracle, je perds moi-aussi quelques 17 k€ dans l’affaire, à quelques dividendes près.

Je partage votre avis sur le management mais j’avoue que je suis curieux de voir ce que vont devenir les actifs d’Intu dans le cas d’une faillite!
Avant le confinement la valeur des actifs était encore de 6,6md, pour une dette de 4.5md.
Évidemment dire que cela n’est pas le moment de vendre est un euphémisme, pourtant, s’il s’agit de superbes centres commerciaux comme vous l’évoquez (je n’ai plus d’avis là dessus!), on peut penser que les magasins voudront rester, donc que des investisseurs pourraient être intéressés. Les centres ne vont pas devenir des squats…
Ce que je retiens de cette histoire, qui se répète sur les foncières, c’est que plus que la qualité des actifs, c’est la recherche de levier qui est le problème. La preuve : argan qui cartonne avec des entrepôts (qui pour le coup peuvent vraiment devenir des squats!) MAIS une dette amortissable. D’ailleurs je pose la question : pourquoi les foncières ne fonctionnent elles pas plus avec ce type d’emprunt?
Ces centres commerciaux pourraient finalement être de bon placements pour qui a du cash.

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Dernière modification par atlasshrugged (30/03/2020 21h23)

Bonjour,

Intu properties: +110% à 10h58

COVID-19 permet de gagner du temps et c’est peut être cela dont certaines foncières ont le plus
besoin.

Je ne sais pas si cette information est à l’origine de la hausse. Il doit y avoir autre chose..

Intu Properties PLC ( LON: INTU ), le propriétaire du centre commercial en difficulté, a prédit que les encaissements locatifs ne totaliseront que 97 millions de livres sterling au second semestre.

Dans une présentation aux détenteurs d’obligations, le groupe immobilier a déclaré qu’il s’attend à percevoir 310 millions de livres sterling de loyer pour l’année, contre 491,6 millions de livres sterling en 2019, mais sur une base de trésorerie nette, le deuxième semestre verra de fortes baisses de collections dans tous ses principaux centres, y compris le Trafford Centre à Manchester et Metro à Tyneside.

Pour 2020 dans son ensemble, le propriétaire du Trafford Centre s’attend à une baisse des revenus locatifs de 37%, avec une nouvelle baisse modeste prévue pour l’année suivante.

Le mois dernier, le groupe immobilier a déclaré qu’il tentait de parvenir à un accord de statu quo avec ses créanciers jusqu’à la fin de 2021 pour stabiliser sa position et ces chiffres supposent une certaine latitude sur ses clauses restrictives.

La trésorerie détenue à la fin de 2020 sera de 24,1 millions de livres sterling, a ajouté Intu, contre 160 millions de livres sterling au premier semestre de juin, bien que la trésorerie se rétablisse à 62,6 millions de livres d’ici la fin de 2021 selon ses prévisions.

Intu a utilisé une facilité de crédit renouvelable de 573 millions de livres sterling et a supposé qu’elle était reconduite.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Philippe, j’espère que ce n’est pas vous!

Bon cet actionnaire ne sait toujours pas faire ses devoirs, une recherche internet rapide indique que le QG d’Intu se trouve à Londres