Tova07 : étude de cas immobilier (LMNP rentable ?)

Bonjour,
A 1ère vue, jolie rendement.

mais pour bien comprendre, il faudrait avoir le loyer HC.
Car l’eau, le chauffage et l’électricité, ça peux faire un sacré budget.

A mon avis, il faut vraiment analyser le loyer en détails! (surtout si pas de locataire en place)
Car en 1 minutes, je trouve un 35m² meublé à 390€ HC sur seloger.

Ensuite, les coûts de copropriété me semble élevé.
960€ annuel pour un bien à 38.000, ça peux sembler élevé.
Après, comme toujours qu’est ce qui est compris dedans ?
S’il y a ou non une provision pour gros travaux, ça fait une grosse différence!

Pour la rénovation, je comprends qu’il y a un locataire en place, donc la rénovation risque de devoir attendre la fin du bail.

Pour finir, si année 60, a t’il été rafraîchi lourdement (isolation, électricité, etc).

Je pose beaucoup de question, mais à mon avis, il faut encore creuser le sujet, car même le rendement n’est pas clair!

Le logement n’est pas occupé depuis plusieurs années, donc comment trouvez vous 600€ de loyer ?
Car en 2 minutes de recherches, je trouve moins de 400€ pour la même ville et même surface.

Si c’est l’agent immo qui vous le dit, qu’il le prouve.

car les 600€ de loyer, ça semble délirant!
Entre 600 et 400, c’est quand même 2.400€ de loyer mensuel de différence!

Et à 55k, tout compris, avec 600€ de loyer, ça fait 13% de rendement, à 400, on tombe à 8,7% brut, ce qui est moins flagrant.
Et si on compte que 1300€ parte en TF et copro, ça fait un rendement plus transcendant.
(TF avec TEOM ou sans ?)

Au passage, 150€ d’assurance, ça me semble beaucoup! J’était à 90 sur 2020 pour une surface similaire.

Pour les travaux, vous avez un devis, ou c’est un prix estimé ?

Je ne sais pas si c’est le fait d’être par écran interposé, mais là, ça semble pas très au point sur les chiffres.
Et en investissement, mieux vaut être trop détaillé sur les chiffres que pas assez!

Ok niveau achat, vous avez les bons chiffres.

Perso, c’est le détail du loyer qui me chiffonne.
Déjà, essayez d’estimer le montant des charges :
-> combien de charges de copropriété sont imputables au locataire
-> Montant de la TEOM
-> Comptez autour de 5 à 7m3 d’eau annuel, à combien est le m3.
-> Combien d’électricité ?

En fait, pourquoi ne pas laisser l’eau et l’électricité au nom du locataire ?
Ca sera plus simple pour la gestion!
Sans comptez que le seul cas où vous avez le droit de fournir l’électricité au locataire est le cas d’un forfait de charge.
L’inconvénient du forfait est que si le locataire consomme plus, vous ne pouvez pas lui demander un complément.

Bref, l’ensemble semble pas mal.
Le seul point à vraiment creuser c’est les charges locatives et le loyer hors charge.

Merci pour vos conseils et d’avoir soulevé certains points.
Je souhaiterai revenir au sujet principal, qui est : l’investissement sera-t-il rentable en tenant compte des chiffres donnés et de l’amortissement (déclaration au régime réel)?

Je comprends. Le loyer HC serait de 500€.

Bonjour:

Après un peu plus d’un mois de réflexion avez-vous avancé dans votre projet?