Corum Origin : vos avis sur cette SCPI (Corum AM)

Bonjour,

Nous avons tous reçu la communication de CORUM AM hier sur l’état à date des demandes de report de loyer et l’impact anticipé sur les performances de l’année, en prenant 2019 en baseline.

CORUM Origin : 2.1% des loyers faisant l’objet d’une demande de report. Soit 6.12% au lieu de 6.25% si on prend le rendement de 2019 en exemple.

CORUM XL : 0.6% des loyers faisant l’objet d’une demande de report. Soit 6.22% au lieu de 6.26% si on prend le rendement de 2019 en exemple.

Tout d’abord, j’apprécie la communication faite par CORUM et du fait qu’ils jouent la carte de la transparence. Ce n’est pas le cas de toutes les SCPIS.

Autre remarque, cet état des lieux a été faite avant l’annonce du confinement au UK…. Le 0.6% annoncé sur XL me semble être que le début. Dégradation à prévoir à cause de son positionnement important au UK.

Question pour les spécialistes du forum :  le mot « report » en sens premier signifie décalé à plus tard et sous-entend un rattrapage ultérieur. Mais je pense qu’il ne faut pas être naïf et qu’il faut les considérer comme perte définitive. Vous confirmez ? Il faudrait plus parler de « suspension »…. Le choix des mots est important.

JJbob

Surun a écrit :

Autre point, on va voir là tout l’intérêt pour les SCPI de conserver un report à nouveau : ça sert justement à lisser les revenus en cas de crise, on va le voir rapidement car des SCPI seront plus impactées que d’autres et pourront piocher allègrement dans le RAN.

Si affecter une part des revenus au RAN permet effectivement de lisser les montants distribués (la distribution du RAN n’a aucun impact sur les revenus, soit dit en passant) en cas de baisse des revenus (crise, autres difficultés passagères, …), il ne faut pas oublier que cela revient également à réduire la part des revenus distribués au moment de cette décision, ce qui n’intéresse pas nécessairement tous les associés. Je ne retrouve pas la fil, mais il me semble que ce sujet a déjà été débattu ici-même.

Je ne pense pas que l’on puisse parler "d’intérêt à" s’il s’agit uniquement de lisser les distributions dans le temps, mais de choix stratégique ayant des avantages et inconvénients : à chacun de faire ses devoirs lors du choix d’investissement, afin d’identifier si les décisions de distributions de la SCPI lui conviennent. Comme vous le signalez, ce choix stratégique a une conséquence temporelle, chaque investisseur ne pondérera donc pas les avantages / inconvénients de la même manière selon son horizon d’investissement. (et votre approche n’a donc rien de tordue, bien au contraire !)

Sans se focaliser sur la distribution en elle-même, il est par contre évident que l’un des avantages d’une affectation du résultat au RAN permet de faire face à une situation difficile durable, si les loyers encaissés par la SCPI venaient à ne plus être suffisant pour en couvrir les charges de fonctionnement et d’entretien, permettant ainsi de ne pas avoir à céder des biens dans un marché tendu, ou, en tout cas, à repousser cette échéance.

OxxiGen a écrit :

Ceci dit, je comprends aisément l’intérêt qu’il y a à investir aujourd’hui dans une SCPI disposant d’un RAN important constitué par les associés antérieurs, la stratégie du passager clandestin restant judicieuse pour eux.[/i]

Bah, entre acheter aujourd’’hui à 250€ une part de SCPI qui a 20€ de RAN, ou acheter à 230€ la part d’une SCPI avec un patrimoine (par part) simialire et sans RAN, quelle est la différence ?
(sans oublier que rien ne garanti que la SCPI à 250€ finira par vraiment distribuer ces 20€ de RAN).

Même pour celui qui veux privilégier la régularité des revenus (distribués par ses SCPI), choisir des SCPI avec du RAN est largement une illusion d’optique : il vaut sans doute mieux avoir sa quote-part du montant de ce RAN sur son livret A pour compenser une éventuelle baisse de distribution.
Ca générera peut-être (ça reste à confirmer … surtout quand la SCPI peuvent emprunter des montants bien supérieur à l’équivalent du RAN) un rendement moindre qu’en étant investi au sein de la SCPI, mais au moins chaque associé a directement la main dessus (chacun gère son matelas de sécurité, et celui qui a plusieurs SCPI peut même compenser la baisse de distribution d’une seule de ses SCPI).   

Le RAN me semble surtout un bon moyen de "cacher la misère", en évitant que pas mal d’associés ne se rende rapidement compte de difficultés (matérialisées par une baisse du résultat par part de la SCPI, que le RAN permet de ne pas traduire en baisse de distribution).

Sinon, les demandes de report correspondant à, par exemple, 2,69 % des loyers annuels sur Origin ne concernent sans doute pas uniquement le loyer de ce mois. Ainsi, si un locataire exploite un hotel ou un restaurant, nul doute qu’il demandera tout de suite un geste sur son loyer portant sur une période plus longue (car il sait déjà que l’hotel restera largement vide pendant un certain temps). Certains locataires contacteront leur bailleurs au plus tôt, d’autres auront d’autres priorités… C’est bien au cas par cas que de telles demandes sont à examiner, dans l’intérêt commun du locataire (qui veut survivre) et du bailleur (qui a besoin d’un locataire solvable à terme dans son immeuble).
En tout cas, à l’occasion d’une telle crise, on pourrait voir des comportements fort différents de différentes SCPI, avec des résultats (qu’on ne percevra sans doute que dans 1 ou 2 ou 3 ans) fort différents, et la proximité avec les locataires pourrait s’avérer un sérieux atout.

Si la baisse est limitée à ce que dit ce communiqué, nous nous en sortirons très bien. J’attends de voir.

Sinon, le même mail avec les graphes :

Chère Madame, Cher Monsieur



Depuis le début de la crise sanitaire, nous communiquons de la manière la plus transparente possible sur l’évolution de la situation et l’impact éventuel sur votre épargne.



Vous trouverez ci-dessous un bilan à date de la situation avec nos locataires en Europe.



Environ 30% de nos locataires nous ont contacté depuis le début du confinement. Ils ont formulé trois type de demandes :

Demandes de suspension du loyer : les loyers ne seraient plus versés durant une période déterminée. Cette suspension aurait un impact négatif sur vos dividendes mensuels et annuels
Demandes de report du loyer : les loyers seraient versés ultérieurement au cours de l’année 2020 selon un échéancier validé avec le locataire. Ce report aurait un impact négatif puis positif sur le paiement de vos dividendes mensuels, mais n’impacterait pas votre dividende annuel
Demandes à venir : certains locataires nous ont fait part de leurs difficultés et nous prévoyons d’ores et déjà de potentielles demandes de suspension ou de report dans les semaines à venir, sans plus de précisions à date


Vous trouverez ci-dessous l’impact total maximal estimé à ce jour de ces trois types de demandes sur le total des loyers de l’année 2020 :



A titre d’exemple et en se plaçant dans le scénario le plus défavorable, vous trouverez ci-dessous une simulation de l’impact des demandes de suspension de loyer sur l’objectif (non garanti) de performance* annuelle de nos solutions immobilières :



Pour rappel, en 2019, CORUM Origin a délivré une performance de 6,25%* pour un objectif de rendement annuel de 6%* et CORUM XL une performance de 6,26%* pour un objectif de rendement annuel de 5%*.

Chacune des demandes que nous recevons est méticuleusement analysée et un dialogue est instauré avec le locataire concerné. Pour les demandes financièrement justifiées, nous donnons une suite favorable. Nous restons par ailleurs extrêmement vigilants afin de ne pas subir les comportements inciviques de certains locataires voulant profiter de la situation.



A ce jour, nous avons accepté 16% des demandes formalisées et convenu d’un échéancier de paiement sur le trimestre avec les locataires concernés. Ces reports n’auront pas d’impact sur la performance annuelle de votre épargne. Les autres demandes sont encore à l’étude.



Enfin, nous vous précisons que l’encaissement des loyers du mois d’avril se déroule dans des conditions identiques à celles des mois précédents.



Comme toujours, nous ne manquerons pas de vous tenir régulièrement informés de l’évolution de la situation. Toute l’équipe CORUM L’Épargne se tient à votre disposition pour répondre à vos questions.

Corum AM n’a jamais communiqué sur l’évolution future du prix de la part, avant qu’un changement de prix ne soit officiel. Alors vouloir qu’ils communiquent sur ce genre de chose maintenant…   

Mais si vous voulez parier à 1:1, je veux bien parier que le prix de la part ne va pas bouger dans les prochains 12 mois.

Je partage l’idée que le prix de la part de Corum Origin ne devrait pas évoluer cette année. En réalité pour tout dire, je l’espère vivement !

D’une façon générale, j’ai toujours apprécié que Corum AM ne participe que très modérément à la « course à la revalorisation », alors même qu’ils auraient pourtant pu l’envisager, vu le taux de rendement de leur SCPI. Force est de constater que plusieurs autres sociétés de gestion n’ont pas eu autant de retenue.

Certes, tout ceci repose sur l’augmentation constatée des valeurs de réalisation et de reconstitution, augmentation elle-même liée au mouvement de compression des taux de rendement du marché. Et il faut bien avouer que cela contribue à faire un très joli TRI (reflet des performances passées).

Mais j’y ai toujours vu un côté artificiel et je ne peux pas m’empêcher de garder, sur ces questions, un raisonnement simple et basique : il y a quelques années, le souscripteur d’Immorente payait 305 € pour recevoir 17 € par an. Aujourd’hui, il paye 337 € pour recevoir 15 €… mais le TRI des 5 ou 10 dernières années est en effet très séduisant. Et rien n’aurait interdit de penser que demain (s’il n’y avait eu le COVID !), il n’aurait pas accepté pas de payer 350 € pour toucher 14 €, puis 380 € pour toucher 13 €, etc.

Pour ma part, la seule chose qui m’intéresse, c’est le loyer (net de fiscalité si possible) et rien d’autre. Le prix de la part n’a d’importance que si et seulement si on souhaite ou on doit vendre. Or à mes yeux, sauf exception évidemment, une SCPI ne se revend pas, elle se transmet (en démembrement, tant qu’à faire).

Mais ce n’est que mon avis, et je comprends tout à fait qu’on puisse avoir une vision différente.

FCP a écrit :

Alors, ça sera au mieux une stabilisation du prix des SCPI. Ce qui ne reflétera déjà pas le marché.
Et pour les loyers, ils baisseront.

Source ?

OxxiGen a écrit :

D’une façon générale, j’ai toujours apprécié que Corum AM ne participe que très modérément à la « course à la revalorisation », alors même qu’ils auraient pourtant pu l’envisager, vu le taux de rendement de leur SCPI.

Mmmmm… le prix de la part n’a rien à voir avec le taux de rendement mais avec la valeur du patrimoine et l’un n’a que peu de rapport avec l’autre. Corum a un très bon taux de rendement car il négocie excellemment bien ses achats (en général le futur-locataire est le vendeur ex-propriétaire qui s’engage à rester dans ses locaux pour X ans avec un bon loyer) mais la valeur de son patrimoine ne bouge que peu puisqu’il ne s’agit pas d’actifs prime qui sont ceux qui ont connu la plus forte progression en terme de valorisation ces dernières années (20K m² dans Paris ont plus progressé que 8K m² dans une ZI de ville de seconde catégorie en Irlande). D’autres SCPI ont des taux de rendement faibles car elles achètent des bureaux prime occupés par des locataires payant relativement peu (donc rendement faible) mais qui s’apprécient fortement dans le marché actuel.

Ce sont deux stratégies différentes qui visent sans doute des durées d’investissement différentes. Si j’investis pour le long (très long) terme je préfère des actifs prime qui seront un jour loués très cher même si pour commencer le rendement est faible, sachant que la valeur de mon patrimoine va progresser chaque année. Si j’investis pour 8 ans je me fiche de la nature des actifs (ça peut être des supermarchés dans des ZI old school en cours d’abandon) à partir du moment où des baux me garantissent le loyer pendant les 8 ans et donc mon rendement pendant ces 8 ans. Au bout de 8 ans, je veux juste que la valeur de mon patrimoine ait progressé au rythme de l’inflation, je sortirai et je laisserai le paquet à ceux qui me rachèteront mes parts.

Evidemment, dans un contexte de coronavirus prolongé pour 6 mois par exemple, les deux stratégies sont tout autant vouées à l’échec l’une que l’autre. Les actifs non prime verront des défauts massifs de locataires donc adieu le rendement. Et les actifs prime verront une baisse massive de leur valeur donc adieu la valeur de part. Peut être que le virus va réconcilier les acheteurs de parts de SCPI mais ça ne serait pas dans un bon sens…

Asn540 a écrit :

Mmmmm… le prix de la part n’a rien à voir avec le taux de rendement mais avec la valeur du patrimoine et l’un n’a que peu de rapport avec l’autre.

Pour faire court, on va dire que c’est un gros point de divergence entre nous. Probablement parce que je n’ai nulle intention de revendre mes parts de SCPI… à moins bien sûr qu’une revalorisation excessive ou l’"exubérance irrationnelle" du marché secondaire ne propulse les prix jusqu’à un seuil où le rendement est trop faible et où l’arbitrage au profit d’un sous-jacent offrant un meilleur rendement (net de frais) devient judicieux.

Asn540 a écrit :

Corum a un très bon taux de rendement car il négocie excellemment bien ses achats (en général le futur-locataire est le vendeur ex-propriétaire qui s’engage à rester dans ses locaux pour X ans avec un bon loyer) mais la valeur de son patrimoine ne bouge que peu puisqu’il ne s’agit pas d’actifs prime qui sont ceux qui ont connu la plus forte progression en terme de valorisation ces dernières années (20K m² dans Paris ont plus progressé que 8K m² dans une ZI de ville de seconde catégorie en Irlande). D’autres SCPI ont des taux de rendement faibles car elles achètent des bureaux prime occupés par des locataires payant relativement peu (donc rendement faible) mais qui s’apprécient fortement dans le marché actuel.

J’entends bien. Mais disons que ma philosophie personnelle n’est pas tant de posséder que de jouir (clin d’œil au passage à Jean Aulagnier). Comme j’ai déjà eu l’occasion de le dire sur ce forum, dépenser me procure davantage de bien-être que de posséder.

Asn540 a écrit :

Ce sont deux stratégies différentes qui visent sans doute des durées d’investissement différentes. Si j’investis pour le long (très long) terme je préfère des actifs prime qui seront un jour loués très cher même si pour commencer le rendement est faible, sachant que la valeur de mon patrimoine va progresser chaque année. Si j’investis pour 8 ans je me fiche de la nature des actifs (ça peut être des supermarchés dans des ZI old school en cours d’abandon) à partir du moment où des baux me garantissent le loyer pendant les 8 ans et donc mon rendement pendant ces 8 ans. Au bout de 8 ans, je veux juste que la valeur de mon patrimoine ait progressé au rythme de l’inflation, je sortirai et je laisserai le paquet à ceux qui me rachèteront mes parts.

Votre raisonnement se tient, mais il soulève néanmoins deux remarques.

La première est que si on me donne le choix entre d’une part recevoir immédiatement 4,5 € nets d’impôts, et d’autre part recevoir immédiatement 2,5 € avec l’espérance de percevoir 5 € dans de nombreuses années si tout va bien, mon choix est vite fait. Par parenthèse, c’était un peu la même logique lorsqu’il s’agissant de comparer des rentes viagères avec ou sans taux technique de revalorisation anticipée…

La seconde est que vous semblez voir la gestion d’une SCPI selon une logique uniquement "buy and hold", or pour ce que j’en sais - et leur gestion de ces dernières années semble le montrer - il n’est pas question pour Corum AM de rester "les deux pieds dans le même sabot" et de conserver ad vitam æternam des nanards sans valeur ni rendement.

Dividende versé ce jour : 4.4908€/part net (après 4.3920€ et 4.4156€, soit 13.2984€ pour T1/2020).
.                                                                      (à comparer avec 13.6966€ pour T1/2019)
Ca correspond à 5.45€/part brut                (après 5.36€ et 5.39€, soit 16.20€ pour T1/2020 vs 16.87€ pour T1/2019)

Note : Si j’indique le dividende net avec 4 chiffres derrière la virgule, c’est que je sais (avec mon nombre de parts, suffisant pour qu’il ne puisse pas y avoir d’erreur due aux arrondis) de manière certaine que c’est avec ce nombre de décimales que le versement est calculé. Pour le brut, c’est juste le chiffre que la société de gestion diffuse par sms (elle diffuse aussi un monatnt net, arrondi à 2 décimales, ce mois 4.49€).

Il n’y a pas de raison qu’il y ait une baisse. Le dividende du T1 2020 prend en compte les loyers du T1 2020. Ceux ci sont facturés à échoir depuis janvier. Pourquoi n’auraient-ils pas été payés puisqu’à cette période on ne parlait quasiment pas de Coronavirus ?

Si baisse sensible il doit y avoir elle ne pourra se matérialiser que sur le dividende T2 qui, lui, prend en compte les appels de loyers de début avril.

Les SCPI qui vont annoncer des baisses sensibles le feront uniquement parce que leurs gérants vont décider de ne pas rétrocéder tous les loyers de T1 afin d’amortir la chute en T2. C’est aussi un moyen de décourager de vendre ses parts puisqu’une partie du bénéfice n’est pas distribuée et ceux qui vendent n’en bénéficieront pas…

Surin vos chiffres sont Net d’impôts étranger.
Le portefeuille est de moins en moins dépendant de la France, le net imposable en france n’est peut être donc pas en diminution pour l’investisseur FR?
Ce ci est une question et non une affirmation