Achat immobilier locatif : check-list du futur propriétaire…

Oui j’ai regardé ce sujet. Mais le but serait de faire un sujet comme celui-là : Mise en place d’un locataire

Avoir un enchaînement d’étapes temporelles d’un premier investissement (basique et dans lequel nous n’avons aucun contact au commencement). Par exemple, si le bien a besoin de travaux (et que vous ne savez pas estimer vous-même), vous contactez un artisan pour qu’il fasse la visite avec vous? Vous le faite plutôt après, pendant une contre visite? Le comptable vous le contactez une fois l’opération finie ou avant?

Ma demande paraît plus claire? Il se peut qu’elle soit un peu brouillonne du fait de mon inexpérience pratique dans le domaine.

Lister tout ce qu’il faut savoir sur les différentes étapes pour réaliser un investissement locatif, cela demande un énorme travail de rédaction et de structuration. Cela relève davantage d’un livre que d’un forum de discussion. A mon humble avis, ne cherchez pas à faire, et ne demandez pas aux autres de faire, le boulot de l’auteur d’un livre sur l’investissement immobilier. Ces livres existent déjà, il faut les acheter et les lire.

Chaque support possède des limites, celles d’un forum de discussion sont explicites dans son intitulé même.

De plus, à vouloir baliser un parcours type, vous gommez la multiplicité des cas et vous gommez aussi une partie des astuces qui font un bon investissement locatif. Vous commencez par "Imaginons que vous trouviez une annonce sur un site qui rentre dans vos critères. Quelle est la suite?". Il me semble que le problème est bien mal posé dès le début !

Le vrai bon investisseur immo commence plutôt par "quelles solutions pour trouver des biens plus intéressants que ceux qu’on trouve couramment dans les annonces ?". De nombreux foreumeurs ont donné des pistes sur ce point précis, je pense notamment à DDTee et cricri77700. 

Je vais m’essayer à faire une trame

* Le lieu de la recherche

- Définir le lieu de votre recherche: lieu d’habitation ? de travail ? secteur à moins de X minutes de chez vous ? Ville dynamique la plus proche ? Ville d’attache ( famille, étude, …)
- Déterminer les pôles d’attractivité : secteur touristique ? (monument, mer, thermes, …) étudiant ? (grandes écoles, fac, ..), et les pôles de travail
- Les accessibilités: métro, bus, gare, stationnement voiture
- Lister les inconvénients et les avantages: il y en a toujours, autant en être conscient. Une zone peu dynamique doit avoir une grosse rentabilité.
Et choisir votre zone.

* Type d’investissement

- Définir le type d’investissement: commercial, habitation, parking, autre (terrain agricole, mobil home, ..)
- Déterminer les prix de vente de ces biens: agences, parutions d’annonces et durée de l’annonce, Patrim, Site notaire. Commencer les repérages
- Apprendre la fiscalité et quel régime vous allez choisir

* Votre profil

- Déterminer votre investissement financier: capacité d’épargne, quel montant empruntable
- Prendre rendez vous avec son conseiller bancaire et voir son appétence à votre projet, et le montant réellement empruntable. S’il n’est pas ouvert, vous saurez qu’il vous faudra changer de banque.

* La recherche du bien

Les annonces, les contacts, … d’autres files du forum regorgent d’idées

* La visite

Avant:

Prise de contact obligatoirement dans le jour de parution de l’annonce ( secteur tendu dans mon cas), sauf si le bien est habité, et que le locataire doit être disponible. Visiter le 4ème avec agence ne sert à rien, il risque d’avoir déjà 3 offres au prix au moment de votre visite (dans mon cas).
Repérage des lieux: stationnement, lieu de vie, vie de quartier, …
Etude des documents disponibles : AG, Diag, …

Pendant :

Prendre des photos pendant la visite (toujours utile après coup, pour repenser à certains aménagements)
Visiter tous les communs ( à la montée: ascenseur, à la descente: escalier)
Visiter tous les attenants (grenier, cave)
Lister les travaux potentiels, et les estimer.
Etude des documents si pas reçus avant : Ag, Diag, … ( on comprend mieux les PV d’AG après avoir vu l’état de l’immeuble, et quelle est l’urgence de faire ces travaux, où s’il y en aura dans les 3 ans)
Si le bien entre dans les critères : signer une offre d’achat, avec la contre signature vendeur. Sinon, proposez votre prix. Si refus, attendre et revenir à la charge si le bien est encore en vente.

Après :

Donner les coordonnées de votre notaire à l’agence, où au vendeur, qui va les donner à son notaire ( une file traite de comment choisir son notaire: Comment choisir son notaire
Demander les coordonnées du notaire vendeur.
Appeler votre notaire pour lui dire que vous achetez et que le notaire du vendeur va prendre contact avec vous.

Re contacter votre banquier. Contacter un courtier. Contacter des artisans.

Signature du compromis avec les DEUX notaires.
Demander une visite avec vos artisans.

Retour du banquier. Retour du courtier. Devis des artisans.

Choix de la banque. Choix des artisans.
Signature définitive, acte de propriété du vendeur. Envoi de la POi pour LMNP.

Début des travaux. Aménagement
Visite et rédaction du bail. Entrée du locataire.

Devis des expert comptables. Choix de l’expert comptable.

Voici une esquisse de trame. Je ne déclare pas détenir la vérité absolue, mais ça permet d’avoir un fil conducteur.
Je n’ai pas été aussi scrupuleuse pour tous mes achats, et je l’ai été beaucoup plus pour des biens que je n’ai finalement pas acheté.

Bonjour,

J’ai pensé qu’il était intéressant de réaliser une liste de tout les éléments à prendre en compte lorsque l’on veut acheter un appartement pour faire du locatif.
Cela pourrait aider ceux qui cherchent à acheter leur premier bien ou ceux qui veulent plus de critères pour leur choix.

Voici donc la liste :

- Le prix du bien
- Le montant des charges de co-propriété
- Syndic bénévole ou non ? Si oui, ce qu’il propose
- L’ancienneté du batiment
- La configuration de l’appartement
- L’emplacement du bien (quartier de la ville)
- La hauteur sous plafond
- Les points d’intérêts près de ce bien
- Les travaux à prévoir
- Les nuissances sonores dans les alentours tel que le train
- l’évolution du marché dans cette ville
- La taxe foncière
- Le DPE

Ceci est assez global, si vous avez d’autres critères n’hésitez à les partager ci-dessous.

Merci

Bonjour

Il pourrait être intéressant de compléter cette check-list plutôt que d’en créer un nouvelle.

A+
Sylvain

Les charges sont effectivement un point important à contrôler et surtout à contrôler sur plusieurs exercices.
De même avec les charges individuelles, dans une passoire thermique  à charges de copro faibles mais factures d’électricité individuelles élevées, le risque de turn over est majeur.

La priorité à qualité équivalente : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement comme le rappelle fort justement Job.

Notez qu’ un immeuble dans un trou paumé sans demande avec des charges élevées sera invendable, ce qui ne sera pas le cas d’un immeuble en emplacement n°1 à charges élevées sans impayés (ça existe).