Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ?

Bonjour à tous,

Question qui n’a pas beaucoup de rapport avec les derniers posts.

Dans le cadre d’une gestion locative par agence, quel pourcentage du loyer mensuel est pris par l’agence ? Dans le cadre biensur d’une gestion totale clef en main
Je n’ai pas de chiffres pour le loyer car c’est une question generale.

La gestion d’un parking par agence est elle intéressante?

Merci de votre attention

Meki a écrit :

Dans le cadre d’une gestion locative par agence, quel pourcentage du loyer mensuel est pris par l’agence ?

Je loue cinq appartements en agence depuis 2007, ils me prennent 5% plus 2% pour l’assurance loyers impayés, alors que le cout de l’assurance seule sans agence tournait à l’époque aux alentour de cinq pour cent, je ne sais pas maintenant. Lors de l’entrée d’un locataire, ils prennent un mois et demi partagé avec le nouvel entrant. Plus les diagnostiques si nécessaires.
Concernant les travaux, j’avais négocié avec l’agence et elle renvoie toutes les demandes des locataires vers moi, jamais eu de problème la dessus, mais par contre il faut assurer coté travaux, en particulier niveau délai, faire ce qui est nécessaire rapidement.
L’intérêt de l’agence pour moi, c’est que c’est un intermédiaire qui me rassure, peut être à tort mais probablement du à mon caractère. Mais pour l’instant, 12 ans de location, environ 3 mois de vacance en tout sur les cinq logements, aucun impayé même si quelques retards. Par contre c’est une agence spécialisée dans la location.
J’ai aussi une très bonne rentabilité, donc le petit cout passe facilement.

Dernière modification par jardinier (20/04/2020 23h59)

gunday a écrit :

Et il faut rajouter 1 mois de loyer à l’entrée dans les lieux du locataire (d’où une divergence d’intérêt entre le propriétaire qui souhaite avoir peu de rotation et l’agence qui facture chaque rotation).

J’ai deux appartements dont j’ai confié la gestion à une agence car ils sont trop loin de chez moi.
Les honoraires pris lors d’un changement de locataire sont remboursés si le locataire reste moins d’un an. Donc, je pense que ce doit être négociable avec une autre agence.

toufou a écrit :

gunday a écrit :

Et il faut rajouter 1 mois de loyer à l’entrée dans les lieux du locataire (d’où une divergence d’intérêt entre le propriétaire qui souhaite avoir peu de rotation et l’agence qui facture chaque rotation).

J’ai deux appartements dont j’ai confié la gestion à une agence car ils sont trop loin de chez moi.
Les honoraires pris lors d’un changement de locataire sont remboursés si le locataire reste moins d’un an. Donc, je pense que ce doit être négociable avec une autre agence.

Pour moi, aussi deux biens trop éloignés de chez moi pour facilement gérer en direct.

J’ai eu également un locataire qui est resté moins d’un an et ils m’ont fait une gratuité d’honoraire pour rembourser les frais de changement de locataire.

@sven337, y a des agences pro locataires, d’autres pro propriétaires.

J’ai effectivement déjà eut le cas d’état des lieux, non de complaisance, mais bâclé (donc rien à notifier)

Edit :
2 exemples d’états des lieux fait à la va vite :
-> Etat des lieux ne remarquant pas la disparition d’un cheminée.
-> Etat des lieux indiquant radiateur au gaz (au lieu de chaudière au gaz).

Dernière modification par gunday (21/04/2020 19h46)

Pour ma part j’ai une excellente image de mon agence que j’ai depuis 3 ans et demi. Je n’ai qu’un seul bien une maison qui était habitation principale et qui est devenu locatif.
Très sérieux sur le choix du locataire, pas que sur dossier, un ressenti professionnel également, bon conseil pour fixer le loyer, état des lieux d’entrée pro (70 pages avec photos pas le vulgaire papier de 4 pages avec très bon/bon/ moyen état). On verra à la sortie.
A chaque besoin important à savoir fuites d’eau, remplacement Vmc, ou mineur genre tuiles tombés, luminaire extérieure cassé par le vent, il me demande quel artisan je veux appeler ou m’en propose un sérieux voir l’intervention d’un "homme à tout faire" pour du petit bricolage.
Ça a un coût 5%ht (6% TTC ) des loyers. J’ai rajouté la garantie loyer impayé ect pour 2,5% TTC.
Le reste est correct (760 € frais de bail et état des lieux reparti locataire/propriétaire soit 380€ chacun)

Par mon métier je déménage très souvent en France (8 fois et 15 ans) et peut être amené à travailler à l’étranger et outre-mer. Contre un moi de loyer (8,5% honoraires + Grl) j’achète une sérénité que je ne pourrais avoir étant parfois à 500 ou 700 km.

Retour intéressant, j’apporterais cependant un bémol sur les agences, et en particulier les grands réseaux. De mon expérience la sélection est loin d’être aussi bonne que celle qu’on peut faire par soit-même. En tant que locataire, et ayant beaucoup déménagé, je n’ai jamais vu une agence sélectionner autrement que sur 1er rendant un dossier avec CDI = 3*loyer. Alors que les particuliers (moi y compris, maintenant que je suis bailleur) ont plutôt tendance à prendre plusieurs dossiers et sélectionner le plus solide, tout en y couplant le feeling avec les candidats lors de la visite.

Cet étude plus poussée est pour moi très importante :
- dans une coloc une agence ne s’occupera pas des affinités entre colocataires
- lors de visites j’ai eu un des meilleurs dossiers que j’avais reçu qui s’est en fait avéré très décevant : étudiant en école de commerce qui arrive pour visiter l’appartement avec deux amis, sentant l’alcool. Au vu des autres étudiants que j’avais vu, qui avait plutôt l’air d’être sérieux et très studieux, son dossier est très vite passé en bas de la pile
- Entre deux candidats respectant le critère l’agence choisira le premier qui a répondu, éventuellement si elle fait plus d’effort le meilleur dossier (beaucoup plus rare). De mon côté je vais étudier la stabilité de la situation, car à salaire équivalent on peut avoir des grosses différences selon le métier (basé sur des primes, marché concurrentiel vs métier en manque de recrue où la personne retrouvera un nouveau poste en claquant des doigts si besoin…)

A Trahcoh :
Ce n’est rien d’autre que l’équivalent de l’achat d’une clientèle, d’un fonds de commerce, etc…
Le CA de transactions ne vaut quasiment rien, celui de gestion et de syndic est valorisé sur la base au moins du CA.
Par exemple, il y a deux ans elle a acheté  un petit portefeuille (gérance et syndic) à un agent immobilier qui partait à la retraite, 70k€ environ pour un CA de 70 k€.

Bonsoir tugal,

Est-ce bien nécessaire de développer une app pour ça ? Watsapp ou autre fonctionnent très bien… surtout si vous n’avez qu’un seul locataire.

Ca peut déplaire ou faite peur de devoir télécharger une enième app sur son téléphone, surtout pour un usage si limité (il n’y a pas d’incident tous les jours, enfin j’espère pour vous, et le locataire moyen paie son loyer sans qu’on lui rappelle).

Et à trop vouloir automatiser, on perd le contacte direct et personnel avec le locataire qui peut être utile, surtout en cas de problème.

Personnellement, je suis entrain de retirer tout mes biens en gestion par des agences, par contre après c’est garantie loyer impayé ou garant d’office.

Je garde en gestion uniquement 2 biens qui se trouvent à plus de 2h30 de chez moi et de plus l’agence est très compétente.

Sur un nouveau bien, que je vais acquérir, je sors également l’agence qui était en gestion et qui m’a vendu le bien.

Et de ce fait, c’est plus difficile de sortir de la gestion de l’agence…..ils ne se montrent pas très coopératif…je ne connais pas le locataire vu que je ne l’ai pas mis en place…je dois récupérer toutes les pièces pour pouvoir mettre en place la GLI avant la date de signature chez le notaire et vu que les justificatifs de revenu date un peu, ils ne sont plus valable et l’assurance me demande des bulletins de paie plus récent…j’ai du insisté pour avoir le téléphone du locataire et maintenant il me répond pas…

Voilà où j’en suis.

P.S: Pour info, le seul bien sur lequel j’ai eu des impayés et expulsion était géré par agence et heureusement j’avais une GLI