Une foncière cotée doit-elle décoter/surcoter sur son ANR ?

FCP · #26

Qu’est ce qui explique qu’une foncière puisse aller au dessus de sa NAV ?

GoodbyLenine · #27

Voici quelques facteurs qui peuvent expliquer qu’une foncière cote au-dessus de sa NAV :
- des perspectives de croissance, avec une anticipation que la NAV va augmenter (comme pour toute entreprise) : par exemple un pipeline de projets conséquents, et potentiellement très générateur de valeur, et/ou des perspectives d’augmentation de capital relutive (ça s’auto-entretient, en plus…)
- un écart élevé entre taux sans risque et rendement pérenne des foncières, avec la perception d’un risque limité de baisse de l’immobilier (au moins celui dans le patrimoine de la foncière)
- un effet de rareté sur le marché (lorsqu’il y a peu de SIIC du même domaine et que celui-ci est recherché, et/ou lorsque quelques gros actionnaires contrôlent la grosse majorité du capital et que le flottant est limité).

URW était dans une situation avec les 2 premiers facteurs il y a 2-3 ans (elle a perdu le 1er, avec sa fusion avec Wesfield).
Argan est dans une situation avec ces 3 facteurs depuis plusieurs années (et encore maintenant).

Bien évidemment, dans le contexte actuel, rares sont les foncières qui disposent de ces facteurs…

Chacun peu s’amuser à identifier quelles foncières cotait au-dessus de sa NAV, et quand (pas vraiment "maintenant"), et essayer d’identifier pourquoi.

C’est d’ailleurs aussi l’inverse de ces mêmes facteurs qui peut expliquer une décôte sur NAV, à savoir (en gros : ce qui se passe actuellement) des perspectives de destruction de valeur (décroissance, baisse de loyer et vacance locative, moins-values, difficulté à refinancer la dette entrainant des conséquences négatives), hausse des taux sans risque ou moindre pérennité du rendement de la foncière, afflux de vendeurs de foncières sur le marché.

thegambler · #28

Bonjour

La constatation la plus évidente que je peux faire à cet instant sur les foncières européennes que je regarde va dans le sens de la première hypothèse de GBL c’est-à-dire perspectives de croissance

Selon le classement EURONEXT

8672 URW et LI centres commerciaux

8633 ATRIUM centres commerciaux

8633 XIOR résidences pour étudiants

8633 VGP logistique

8633 SHUR Sotckage

8671 WDP et ARGAN logistique

8675 AEDIFICA Immobiler de santé

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

InvestisseurHeureux · #29

On peut voir ici qu’il y a à présent une décorrélation complète entre la NAV et le cours des foncières (voir le tableau à droite) :

Source : Office REITs: Coronavirus Killed Corporate Culture | Seeking Alpha

La situation est identique en Europe, quand on compare la décote sur la NAV pour Unibail et la surcote sur la NAV d’Argan.

Les foncières qui surcotent le plus sont d’ailleurs en réalité des sociétés technologiques : des centres de données informatiques ou des tours d’antennes.

Soit le marché est vraiment "visionnaire", soit il y a un problème avec cette classe d’actifs : quel intérêt à être actionnaire d’une société immobilière à croissance lente, si le cours de bourse n’est plus du tout en phase avec la valeur patrimoniale ?

bibike · #30

En fait l’intérêt/utilité de la NAV s’approche de celle du price to book des sociétés traditionnelles.

La "valeur" comptable des actifs n’a que peu de signification, seul compte le flux, le flux futur présagé et sa croissance. Les dépréciations comptables suivront en fonction, où l’évolution des taux de capi pour les foncières, et les transactions de ventes d’actifs.

Ce n’est pas sans logique, surtout si on considère que la bourse anticipe la plupart du temps grâce à "l’intelligence collective".

La question sans réponse pour l’heure c’est juste de savoir si ces anticipations s’avéreront exactes ou s’il y a un point d’entrée temporairement intéressant sur certains secteurs, l’avenir nous répondra

C’est un peu comme les sociétés aux marchés structurellement en déclin (papier) ou subissant une rupture technologique (pub/média), des décotes importantes sur la BV reflètent l’anticipation du marché, en opposition aux P/B des GAFAM ou des KHOL.

Dernière modification par bibike (23/05/2020 13h49)

WhiteTiger · #31

La NAV est à l’analyse fondamentale ce qu’est le RSI à l’analyse technique. Leur variation intervient toujours avec retard sur les cours !

Betcour · #32

bibike, le 23/05/2020 a écrit :
La "valeur" comptable des actifs n’a que peu de signification, seul compte le flux, le flux futur présagé et sa croissance.

Je ne suis pas vraiment du même avis : la NAV a une vrai importance pour les foncières, et quand la décote est trop grande il se passe ce qui m’est arrivé déjà plusieurs fois avec des REITs : retrait de la côte ou OPA. Il y a des acteurs privés ou côtés prêt à racheter des actifs sérieusement décotés sur la NAV par le marché. Autant il est souvent complexe de réaliser la valeur des actifs d’une entreprise classique, autant pour un portefeuille immobilier la procédure est très simple.

Ceci assure, en temps normal, un certain "effet rappel" sur les valorisations. Dans le cas présent je pense qu’on a simplement un effet moutonnier : le marché a décidé que les foncières (et les banques) devaient souffrir, alors ça short et coupe à tour de bras. A contrario le marché a décidé que les GAFA ne pouvaient pas baisser, alors elles continuent envers et contre tout de monter (et pourtant le marché de la pub va être clairement très mauvais, et les ventes de téléphones à $1000 me semblent pas plus glorieuses non plus)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

LaurentHU · #33

Quelques pistes pour apporter un peu à cette réflexion :
1. Il y a des correlations historiques entre decote sur ANR et anticipations de retours, cf cet article sur SA : https://seekingalpha.com/article/434911 … ent=link-0
2. Je pense que c’est une erreur de mettre tous les SIIC dans le meme panier pour cette analyse. Pour les datacenters et les REIT de tours telecom, on peut comprendre en effet que l’ANR ne soit pas très intéressante : s’il n’y a pas de clients, un datacenter ou une tour ne vaut rien, ou vraiment pas grand chose. A l’inverse, prenons par exemple une foncière de bureaux parisiens. Si je l’achète a 50% de son ANR et je n’ai plus de clients pour mes bureaux, je peux transformer ceux-ci en appartements pour disons 10% du coût (realiste) et vendre / louer ces appartements. Ici, l’ANR représente vraiment un chiffre solide et bien moins dépendant du marché "spot" que l’on pense.
On peut utiliser cette image pour toutes le foncières… Des strips malls aux US dans des zones moyennes ou le foncier ne vaut finalement pas grand chose, aux appartements en Californie a San Francisco ou le prix au m2 est extrêmement élevé. On peut aussi prendre en compte le fait que les marchés immobiliers US, pour des tas de raisons, sont beaucoup plus volatiles que ceux en Europe - on peut voir des changement de 50%+ en quelques mois / années alors que c’est impensable dans les grandes capitales Européennes.

Ma conclusion personnelle : en achetant URW a 50EUR ou Covivio a 55EUR, avec un discompte significatif sur ANR, pour des assets premium dans des zones extrêmement tendues des grandes capitales européennes, le risque long terme est faible.

(je suis actionnaire URW, Covivio, Gecina, Realty Income, Federal Realty, Simon Properties, Klepierre, Brookfield Properties)

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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