SCI à l'IR détenue par une SAS à l'IS ?

Au final, je ne vois que 2 moyens d’avoir une SCI immo à l’IR (qui bénéficie de ce régime pour la plus value en cas de vente) couplée à une Structure à l’IS (pour éviter la taxation des revenus au régime foncier). Mais ils sont différents du schéma initial (en tête de ce post) de société à l’IR à l’intérieur d’une société à l’IS pour bénéficier des 2 avantages (IS pour la capitalisation et IR pour la Plus value).

1ère possibilité :
. La SCI à l’IR emprunte et achète le bien immobilier.
. Ensuite on apporte l’usufruit temporaire des parts de cette société à une autre société à l’IS. On applique la taxation de la plus value de l’usufruit selon le régime de revenus (article 13.5), mais l’imposition sera très faible car on déduit et les intérêts et le remboursement du capital des revenus fonciers pour établir l’assiette de taxation, puisque l’usufruit porte sur les parts sociales.
. Par suite la SCI à l’IR se retrouve à l’IS le temps que dure l’usufruit de par l’effet de l’article 238bis K du CGI.
. Au terme de l’usufruit, la société peut vendre le bien immobilier en bénéficiant de l’abattement sur la plus value.

--> On répond bien à notre objectif initial : IS pour capitaliser, IR pour la revente.

2ème possibilité :
. On donne la nue propriété des parts de la société civile à l’IR à ses enfants (on en garde une pour rester associé majoritaire en droits de vote si besoin), on a alors constitué un usufruit viager sur les parts de la SCI à l’IR. On peut également associer à cette donation une charge de réemploi démembré des fonds en cas de revente des parts démembrées de la société civile à l’IR (on évitera la charge d’usufruit sur le prix qui revient à un quasi usufruit, et revient donc à reprendre le bien donné).
. Dans un deuxième temps, vous apportez à une structure à l’IS cet usufruit viager préconstitué des parts de la société civile à l’IR, et vous n’appliquez pas l’article 13,5, car l’usufruit n’est plus temporaire, puisqu’il est viager.
. Le fait qu’il soit viager, ne vous empêche nullement de l’amortir sur la durée liée aux tables de mortalité (confirmé par un arrêt du conseil d’Etat).
--> Lorsque vous voulez revendre le bien immobilier, c’est moins simple.
. Soit vous avez la bonne idée de mourrir avant et tout va bien, vos enfants profitent de l’abattement pour durée de détention,
. Soit vous cloturez la société à l’IS, et récupérez l’usufruit des parts de la société à l’IR via le boni de liquidation, et vous pourrez alors librement faire vendre le bien immobilier avec les abattements par la SCI à l’IR,
. Soit vous faites vendre l’usufruit des parts de la SCI à l’IR par la SCI à l’IS aux enfants par exemple, ou à vous même, mais en prenant soin que cela représente un intérêt tangible pour la société à l’IS (par exemple cette vente lui permet de faire un apport pour un emprunt, ou plus simplement lui permet d’investir dans un bien qui rapporte plus, ce qui, on peut imaginer ne devrait pas être trop compliqué, puisque vous souhaitez vendre le bien immobilier…).

--> On répond encore bien à notre objectif initial : IS pour capitaliser, IR pour la revente.
 

ATTENTION: Les deux montages, l’un, comme l’autre présentent un risque d’abus de droit certain.
Des précautions doivent être prises. A chaque fois, bien faire attention que la structure à l’IS y trouve un réel intérêt, qu’un intérêt civil soit clairement établi pour chaque montage, qu’aucune structure ne soit fictive, avec si possible d’autres actifs par exemple, etc… Idéalement dans le cas de la première solution, on pourra par exemple prendre soin de porter la durée de l’usufruit au delà de la durée de l’emprunt (que la société à l’IR a réaliser pour financer son bien immobilier). On paiera un peu plus d’impôts au titre de l’article 13,5 du CGI au début, mais on sécurisera l’ensemble face à l’administration fiscale.

Dernière modification par HeureuxUlysse (10/06/2020 21h09)

Pourquoi 2 structures ? Une seule ne suffit pas ? SCI ou SAS à IS qui vous verse des dividendes. Pourquoi complexifier ?

Bonsoir ; je me pose la question du montage suivant : SAS à l’IR détenue à 95% par moi et à 5% par ma SASU dans laquelle il y a un peu de trésorerie; l’idée est d’utiliser la trésorerie de la SASU pendant le remboursement du prêt ; puis à revendre les parts de la SASU à moi même juste avant de vendre si je le souhaite ; mon notaire me dit de faire attention à l’ABS évoquant le point suivant : quel est l’interêt pour la SASU d’investir une si petite part (au début un T1 à 150k) ; qu’en pensez-vous ? Ma crainte, si je fais une répartition inverse (95% la SASU et 5% moi) est de ne pas pouvoir racheter les parts pour bénéficier de la plus value des particuliers

HHub, le 09/06/2020 a écrit :

De quelle disposition parlez vous? pouvant éviter l’imposition de plus value et la sorties des capitaux de la structure à l’IS.

Pourriez-vous vous être plus précis?

Vous pouvez définir dans les statuts la modalité de calcul du prix de la part en cas de cession.

Legifrance a écrit :

II. – Dans les cas où les statuts prévoient la cession des droits sociaux d’un associé ou le rachat de ces droits par la société sans que leur valeur soit ni déterminée ni déterminable, celle-ci est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné dans les conditions du premier alinéa.

L’expert ainsi désigné est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par toute convention liant les parties.

Article 1843-4 - Code civil - Légifrance

Bonjour, voici le topo et l’idée de montage pour recevoir critiques et avis svp.
J’avais fait ma présentation il y 1 ou 2 ans.

Reprenons: Couple marié, propriétaire RP sans dette, possède une SCI à l’IS avec des biens locatifs.
Le couple veut faire des travaux (100K€) dans sa RP.
La SCI vend un local et va tirer de cette vente +/- 100K€.
Au lieu de retirer des dividendes de la SCI pour les ré-injecter dans la RP, l’idée est la suivante:

Créer une SCI IR (5% capital par la SCI IS, 95% par le couple)
Apport de la maison (valeur 200K) à la SCI IR
Apport de cash de la SCI IS pour arriver à 5% de capital
La SCI IS pourra aussi utiliser son cash pour abonder la SCI IR en CCA et financer une grosse partie des travaux
La transmission de la maison aux enfants se fera rapidement par une donation de la NP.
est-ce faisable ?
la SCI IR peut-elle mettre à disposition la maison en RP au couple gratuitement ? De ce fait, pas d’IR pour le couple additionnel, pas d’IS additionnel pour la SCI IS.
La PV lors de la vente de la maison sera à 95% non imposable dans ce cas ? et 5% imposable par la SCI IS ?
La SCI IS peut-elle amortir ou passer en charge son apport en capital à la SCI IR ?

Merci par avance pour d’éventuels avis et critiques. Merci.

lebridgeur, le 31/05/2021 a écrit :

Bonsoir ; je me pose la question du montage suivant : SAS à l’IR détenue à 95% par moi et à 5% par ma SASU dans laquelle il y a un peu de trésorerie; l’idée est d’utiliser la trésorerie de la SASU pendant le remboursement du prêt ; puis à revendre les parts de la SASU à moi même juste avant de vendre si je le souhaite ; mon notaire me dit de faire attention à l’ABS évoquant le point suivant : quel est l’interêt pour la SASU d’investir une si petite part (au début un T1 à 150k) ; qu’en pensez-vous ? Ma crainte, si je fais une répartition inverse (95% la SASU et 5% moi) est de ne pas pouvoir racheter les parts pour bénéficier de la plus value des particuliers

Bonjour,

Je remonte cette file avec une problématique similaire.

Je souhaite créer une SCI avec pour actionnaire :
- ma SASU
- "moi" personne physique

Je souhaiterai créer une SCI à l’IR, et se pose alors la question de la répartition des parts.
A l’image de lebridgeur, je me pose la question d’effectuer la répartition dans le sens "contraire" à l’auteur du topic :

99% pour moi PP
1% pour la SASU

La problématique de la SCI à l’IS étant connue, à savoir la PV calculé sur le bien qui a été amorti…

--

Avec ce montage, on aurait chaque année, pour un bénéfice de 1000€ :
- 10€ imposé à l’IS sur la SASU
- 990€ imposé à l’IR en PP

Et.. de facto, si les répartitions ne changent pas, à la revente nous devrons calculer 2 plus value :
- une sur 99% du bien, avec les règles associées à la fiscalité du particulier (par exemple exonération si détention >30 ans)
- une sur 1%, avec les règles associées aux PV immobilières des biens détenus à l’IS

J’ai bon ?

Que pensez-vous de la faisabilité d’un tel montage ?

L’intérêt serait que la SASU prête une partie (ou 100%) de l’apport à la SCI, moyennant un intérêt indexé sur les taux en vigueur (par exemple 2% sur 15 ans)…

Je reviens sur le point concernant l’imposition sur la revente d’un bien détenu dans le montage objet de la discussion :
- une SCI translucide est propriétaire d’un bien immobilier
- une holding IS est propriétaire de 95% des parts de la SCI, peu importe pour l’autre associé, ce qui nous intéresse ici est la holding

Je me casse la tête depuis un moment sans vraiment trouver l’explication définitive. Voici ce qui se passe d’après ma compréhension :
- le montant de la plus-value imposable sera déterminé selon les règles des plus-values immobilières (donc sans tenir compte des amortissements)
- le montant ainsi déterminé sera ensuite imposé selon les règles propres à chaque associé, donc IS pour la holding.

Un exemple très simplifié :
Prix d’achat du bien : 100.000 €
Prix de vente du bien : 150.000 €
Montant de la plus-value imposable selon le régime des PV immobilières : 50.000 €
Montant imposable pour la holding selon les règles de l’IS : 47.500 € (95% de 50.000)
IS sur la vente : dépend du montant du bénéfice, soit 15% soit 25% (soit un peu des deux !)

Nous avons donc un cas où les revenus sont soumis pendant période de détention du bien au régime de l’IS, plus favorable pour les grosses TMI comme nous le savons bien, sans avoir à la sortie à passer par la case plus-value professionnelle… Et c’est bien tout l’intérêt du montage.

Ce point m’a été confirmé par un notaire. Mais les notaires n’étant pas infaillibles et pas expert-comptables, un habitué du montage pourrait-il nous donner son point de vue ?

Votre Notaire est-il prêt à vous l’écrire?
Vivre à l’IS et nourrir à l’IR n’est pas aussi simple.

Vous devez déterminer le résultat fiscal selon chacun des régimes fiscaux des associés.

revenus exceptionnels selon IS : (150ke - 100ke + amortissements ) x  95%  pour la holding

revenus exceptionnels selon IR  :(150ke - 100ke)x 5% x(1- abattements selon durée détention pour IR et CSG)

Il a écrit " imposé et retraité  selon l’IS "

Demandez lui de préciser ce que cela signifie mais il ne vous a pas dit sans reprise des amortissements.

Pour moi, il s’est couvert et par manque de précision, il vous a induit en erreur.

Il n’a pas dit par exemple qu’après 30 ans, il y aura pas d’imposition par la holding à  l’IS.

Siocnarf a écrit :

Alors quelle est l’astuce pour pour vivre à l’IS et mourir à l’IR ?

Déjà, quel que soit le schéma qui y aboutirait, il faut s’assurer qu’on a une sérieuse justification autre que fiscale pour le faire.

Dans la série des "vivre à l’IS et mourir à l’IR", je suis tombé sur un passage intéressant d’une vidéo d’Henry Royal sur les Sociétés Civiles :

SCI société civile. Rédiger les statuts de SCI, . Formation youtube henry royal. - YouTube

C’est à 56mn15s (la vidéo fait plus de 10h, elle est au passage très instructive) - je ne sais pas si le lien va fonctionner mais il y amène directement normalement.

M. Royal nous indique (un fait bien connu ici) qu’une SC à l’IR qui exerce une activité commerciale (location de meublés par exemple), est soumise de plein droit à l’IS.
Ce qu’il explique (références à l’appui), c’est que le "de plein droit" est différent de l’option pour l’IS (qui est irrévocable au bout de 5 ans me semble-t-il), et que lorsque l’activité commerciale de la SC cesse, l’imposition à l’IS doit cesser également et les associés redeviennent imposables à l’IR.

Avec une limite : il y a un certain flou juridique sur la durée après laquelle l’imposition IS cesse. Il cite une jurisprudence qui dit qu’une seule année n’est pas suffisant, mais c’est tout.

C’est intéressant et je me demande s’il n’y aurait pas là un moyen pas trop compliqué de vivre à l’IS et mourir à l’IR, donc en n’optant pas pour l’IS mais simplement en laissant faire, puis en repassant en location nue au bout d’un certain temps (évidemment sans vendre le bien)

Le risque d’abus de droit me parait faible puisqu’il n’y a dans ce cas aucune action prise / aucun montage dont le but serait principalement fiscal, à moins que "ne pas opter pour l’IS et laisser faire le droit" puisse être considéré comme une action dont le but serait de diminuer l’impôt…

Quel est votre point de vue sur le sujet ?

Bonjour à tous,

Je suis en pleine réflexion au sujet de l’acquisition d’une éventuelle résidence secondaire, qui pourrait devenir résidence principale à plus ou moins long terme.

Je suis dirigeant d’une SASU holding "A" qui aurait des liquidités et me permettrait de limiter le recours à un crédit bancaire (désagréable et difficile en ce moment).

L’idée est la suivante : Création d’une SCI IR "B" qui achèterait la résidence secondaire avec comme associés la SASU holding "A" existante et comme personne physique, moi "C".

L’acquisition potentielle serait d’environ 300 000€, A apporterait environ 200k€ et C apporterait potentiellement 30 à 40 k€, le reste à définir (crédit, apports plus importants des 2 autres associés).

Je ne souhaite pas spécialement louer ce bien, ou de manière très marginale (de ce que j’ai compris, l’activité locative ferait passer la SCI de fait à l’IS?) et je prévoirais dans les statuts la mise à disposition gratuite du bien aux associés (seule la SCI IR permet cela si j’ai bien compris, ou alors elle serait imposée sur des loyers "fictifs").

Sur le papier, cette solution est idéale pour moi, car elle m’évite de distribuer des dividendes de la holding en perso (et donc d’économiser la flat tax) et gonfle de ce fait l’apport disponible.

Quelques recherches sur Internet vont dans ce sens :

Montage SCI Holding et apport

Mon Expert Comptable n’est pas de cet avis, et considère le risque d’abus de droit, voire d’abus de biens sociales importants, et me le déconseille fortement.

Pour sécuriser ce montage, il ne me parait pourtant pas forcément bloquant de rémunérer la trésorerie avancée par la holding, voire de la rembourser à terme (horizon 20 ans environ). L’intérêt pour la holding serait de ce fait caractérisé, soit par une rémunération (intérêts), soit par une valorisation potentielle du bien (et donc des parts qu’elle détiendrait).

Certains d’entre vous ont-ils un avis sur ces questions, ou ont-ils déjà expérimentés ce montage?

Merci d’avance,