Rapport CAP2022 : fin du LMNP et impacts ?

Panda · #101

Bonjour,
Je ne suis pas la pour faire de la retap mais je suis en ce moment un cycle de formation gratuit sur la location meublée:
Formation location meublee

Il a été affirmé lors des questions/réponses que:
- en location meublée longue durée, si l’on devient LMP et qu’on n’est pas incrit au Registre du commerce, on n’est pas soumis au SSI quels que soient les revenus salariés ou revenus de location meublée de longue durée.
- si on fait de la location meublée saisonnière , SSI si CA>23000
- si l’on fait de la location meublée saisonnière et de la location meublée de longue durée alors on regarde les deux activités séparement. Ainsi avec un revenu salarié de 40k et des revenus de location meublée de 50k. On est LMP et :
- si par exemple 22k en saisonnier et 28k en longue durée: pas de SSI
- si 22k en longue durée et 28k en saisonnier: alors SSI sur l’activité en saisonnier uniquement.(environ 1200 Euros pas an au minimum)

Voila plutot de bonnes nouvelles. L’expert comptable avait l’air 100% sûre d’elle dans ces affirmations.

Cordialement

Dernière modification par Panda (18/04/2020 14h18)

Alpins · #102

@Panda: en ce qui concerne les loueurs en meublés qui font à la fois de la longue et de la courte durée, je n’ai pas eu le même retour (voir ce message). A suivre …

Artosis · #103

Florent91 a écrit :
Bonsoir à tous,

Il vient de m’être expliqué par mon comptable la chose suivante :

En cas de passage de LMNP à LMP ( dépassement du plafond de 23 K pour ma part ), l’on perd le report du déficit de charges….

Seuls les amortissements non encore déduits sont reportés en cas de passage de LMNP à LMP

En cas de nouvelle bascule en LMNP avant 10 ans, on récupère ce déficit de charges qui seraient donc suspendu pendant 10 ans.

Je cherche mais ne trouve rien à ce sujet. Vous en avez entendu parler ?

Oui. Notamment par Laurent de Moras :
- conférence (vidéo YT minute 52) ;
- article de blog.

cobra · #104

Alpins, le 17/02/2020 a écrit :
Bonjour,
Je sors d’une journée "location meublée" organisée par mon centre de gestion agréé. Cette formation "location meublée" était donnée par JL Le Boulc’h, avocat fiscaliste.
Concernant l’affiliation à la SSI (ex-RSI), l’interprétation de JL Le Bouc’h est la suivante:

3) Un loueur en meublé professionnel non immatriculé au RCS peut ne pas être affilié à la SSI.

Cdt

Donc d’après Mr Le Boulc’h, ce régime serait fiscalement plus avantageux que le LMNP, puisque les BIC LMP seraient exonérés de SSI mais aussi de 17.2% de CSG CRDS car ils sont déclarés en case 5KC.
Les impôts n’assujettissent pas aux prélèvements sociaux les BIC déclarés dans cette case.

Cela ressemble à une nouvelle niche fiscale…

Panda · #105

cobra a écrit :
Cela ressemble à une nouvelle niche fiscale…

oui, mais on sent quand même que ca ne va pas durer…

Alpins · #106

@cobra Est-ce que je comprends correctement votre message si je le reformule ainsi:

1) si un LMP est affilié à la SSI, il paye des P&S;
2) si un LMP n’est pas affilié à la SSI:
a) si son bénéfice est nul, il ne paye ni P&S ni IR;
b) si son bénéfice est positif, il le reporte en case 5KC, qui n’est soumise qu’à l’IR?

cobra · #107

Alpins, le 25/04/2020 a écrit :
@cobra Est-ce que je comprends correctement votre message si je le reformule ainsi:

1) si un LMP est affilié à la SSI, il paye des P&S;
2) si un LMP n’est pas affilié à la SSI:
a) si son bénéfice est nul, il ne paye ni P&S ni IR;
b) si son bénéfice est positif, il le reporte en case 5KC, qui n’est soumise qu’à l’IR?

Bonjour Alpins,

Au réel :

1)Un LMNP doit reporter sur sa déclaration d’impôts le bénéfice imposable (BIC non pro) en case "5NC".
Ces derniers seront soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Jusque là, c’est comme d’habitude.

2)Un LMP fait de la location longue durée est assujettis à l’IR sur son bénéfice imposable (BIC).
Pour ce faire, s’agissant de BIC "Pro", Il doit donc les reporter sur sa déclaration en case "5KC".

Là où se situe la "niche" : C’est que les montants reportés en case "5KC" ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux de 17.2%, car ils sont censés être assujettis au SSI.

Mais comme il a été précisé dernièrement que les LMP (faisant de la location longue durée, et non enregistré au RCS) ne sont pas assujettis au SSI… Vous l’aurez compris, ces bénéfices sont imposés à l’IR, mais exonérés de P&S et de SSI.

Panda a écrit :
cobra a écrit :

Cela ressemble à une nouvelle niche fiscale…

oui, mais on sent quand même que ca ne va pas durer…

Je ne comprends pas pourquoi ils laissent pourrir une situation ambiguë sans intervenir…
C’est pourtant leur job…

MikNarville · #108

Panda, le 18/04/2020 a écrit :
Bonjour,
Je ne suis pas la pour faire de la retap mais je suis en ce moment un cycle de formation gratuit sur la location meublée:
Formation location meublee

Il a été affirmé lors des questions/réponses que:
- en location meublée longue durée, si l’on devient LMP et qu’on n’est pas incrit au Registre du commerce, on n’est pas soumis au SSI quels que soient les revenus salariés ou revenus de location meublée de longue durée.
- si on fait de la location meublée saisonnière , SSI si CA>23000
- si l’on fait de la location meublée saisonnière et de la location meublée de longue durée alors on regarde les deux activités séparement. Ainsi avec un revenu salarié de 40k et des revenus de location meublée de 50k. On est LMP et :
- si par exemple 22k en saisonnier et 28k en longue durée: pas de SSI
- si 22k en longue durée et 28k en saisonnier: alors SSI sur l’activité en saisonnier uniquement.(environ 1200 Euros pas an au minimum)

Voila plutot de bonnes nouvelles. L’expert comptable avait l’air 100% sûre d’elle dans ces affirmations.

Cordialement

Bonjour Panda,

je suis un peu dans cette situation, 8K meublé à l’année, 20K meublé saisonnier. Mon salaire 26K.
Donc d’après l’expert comptable, je ne devrai pas être LMP ? ce serai trop beau..

Zandu · #109

cobra, le 26/04/2020 a écrit :
Au réel :

1)Un LMNP doit reporter sur sa déclaration d’impôts le bénéfice imposable (BIC non pro) en case "5NC".
Ces derniers seront soumis à l’IR et aux prélèvements sociaux de 17.2%.

Jusque là, c’est comme d’habitude.

2)Un LMP fait de la location longue durée est assujettis à l’IR sur son bénéfice imposable (BIC).
Pour ce faire, s’agissant de BIC "Pro", Il doit donc les reporter sur sa déclaration en case "5KC".

Là où se situe la "niche" : C’est que les montants reportés en case "5KC" ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux de 17.2%, car ils sont censés être assujettis au SSI.

Mais comme il a été précisé dernièrement que les LMP (faisant de la location longue durée, et non enregistré au RCS) ne sont pas assujettis au SSI… Vous l’aurez compris, ces bénéfices sont imposés à l’IR, mais exonérés de P&S et de SSI.

Bonjour Cobra,

étant concerné par le dépassement des seuils me faisant passer LMP, le déclaration de cette année est un peu nouvelle pour moi.

Sauriez vous me dire ce que je dois remplir en case 5HY ? (sachant que 5KC = 0)

cobra · #110

Bonjour Cobra,

étant concerné par le dépassement des seuils me faisant passer LMP, le déclaration de cette année est un peu nouvelle pour moi.

Sauriez vous me dire ce que je dois remplir en case 5HY ? (sachant que 5KC = 0)

Bonjour Zandu, dsl pour ce retour tardif.
Normalement si la case 5KC est à zéro c’est que votre résultat est négatif ?
Donc les déficit en c’est en case 5KF ou 5KL en fonction qu’il y est un OGA ou pas
Sauf erreur de ma part, on indique en case 5HY les revenus nets après abattement de 50 %, 71 % ou 34 % si vous relevez du régime des micro-entreprises ou du régime déclaratif spécial BNC.

Donc si vous êtes au régime réel vous n’êtes pas concerné.

Zandu · #111

Bonjour Cobra,
aucun problème pour le retard.
Effectivement, d’après mon comptable je ne suis pas concerné par 5HY. Il n’est pas rentré dans le détail, je ne saurais étayer.
Il m’a bien précisé de remplir 0 en 5KC, et n’a pas parlé de déficit à remplir en 5KF (je passe par un CGA).

Cependant, je commence à avoir de sérieux doutes sur ses compétences ou du moins sur celles de ses subalternes. En effet, lorsqu’il m’a transmis ma LF, il est encore mentionné sur cette dernière "louer meublé non professionnel". De plus, il rajoute toujours un PDF expliquant comment remplir la déclaration d’impôt ; la procédure du LMNP était encore jointe à la LF. C’est moi qui ai du leur faire remarquer que je suis passé LMP ..

cobra · #112

Zandu, le 30/06/2020 a écrit :
Cependant, je commence à avoir de sérieux doutes sur ses compétences ou du moins sur celles de ses subalternes. En effet, lorsqu’il m’a transmis ma LF, il est encore mentionné sur cette dernière "louer meublé non professionnel". De plus, il rajoute toujours un PDF expliquant comment remplir la déclaration d’impôt ; la procédure du LMNP était encore jointe à la LF. C’est moi qui ai du leur faire remarquer que je suis passé LMP ..

malheureusement, je fais partout le même constat. Il n’y a un manque significatif de professionnalisme de la part de ces "experts" que l’on paie souvent au prix fort, pour nous aider..

Néanmoins, la case 5KC c’est bien du LMP. Si pas de déficit imputable c’est peut être parce que votre déficit n’est constitué que d’amortissements, et ces derniers ne sont pas déductibles du revenu "global". Donc ils sont "stockés" pour être déduits les prochaines années.

cobra · #113

Zandu, le 03/06/2020 a écrit :
étant concerné par le dépassement des seuils me faisant passer LMP, le déclaration de cette année est un peu nouvelle pour moi.

Sauriez vous me dire ce que je dois remplir en case 5HY ? (sachant que 5KC = 0)

J’ai vu un fiscaliste spécialisé sur la question et je pense avoir manqué de précisions dans mes explications précédentes concernant la case 5HY.

Si LMP "en location longue durée", vous n’êtes donc pas assujettis au SSI. Donc les bénéfices seront à déclarer en case 5 kC, et aussi en case 5HY, afin de régler les PS. En effet, à défaut de SSI, vous devez régler les PS de 17.2%, qui eux, ne sont pas déductibles à contrario des cotisation SSI.

Voici un rapide comparatif entre les deux avec un résultat de 100€ imposé sur une tranche à 30% :

Avec le ssi : 47/147 X 100 = 32 de ssi
100 - 32 (car déductible) = 68 X 30% d’IR = 20.4€
32 de ssi + 20.4 d’ir = 52.4€ à payer.

Avec PS : 100 X (30 +17.2) = 47.2€ à payer

En résumé, avec le ssi c’est plus cher pendant la phase de "capitalisation", mais vous cotisez pour la retraite (un peu, parait-il). Avec les PS c’est moins cher, sachant qu’il y a même une déductibilité à hauteur de 5.5% que je n’ai pas indiqué. Donc on serait plus proche des 41.7€ en réalité.

Par ailleurs, on est rarement grandement bénéficiaire pendant la phase d’amortissements.
Donc le point le plus important est la plus valu au moment de la revente.
Et avec le SSI, toute la plus value "court terme" sera assujettis aux cotisation du SSI, et ça fait très mal. Alors qu’avec l’option pour les PS, car location LMP en longue durée, il y a donc bien zéro fiscalité après 5 ans, car la plus value (court et long terme) n’est pas assujettis aux PS pour les LMP. A titre e comparaison la plus value est assujettis aux PS pour les LMNP.

Alpins · #114

Bonjour,
Dans un article d’hier, le Blog Patrimoine affirme que les LMP vont devoir s’affilier à la SSI.

Nouvel article L.611-1 a écrit :
6° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° 5° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au ~~1° du~~ 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts ;

J’ai été regarder l’avant-projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 , disponible par exemple ici. La modification qui concernerait les loueurs en meublé est dans l’article 14, alinéa 3)b).
Pour mémoire, voici le lien de l’article 155 du code général des impôts.

Avez-vous la même lecture de l’avant-projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 que le Blog Patrimoine?
Cdt

GoodbyLenine · #115

Il me semble que les LMP faisant de la location courte durée (c’est bien de ceci qu’on parle : "lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile") doivent déjà adhérer à la SSI.

Mais le texte à la fin du 6 " ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts" (s’il est voté) semble bien signifier que tous les LMP devront simmatriculer à la SSI.

Question subsidiaire : quid de la situation de LMP qui seraient déjà retraités ?

[Edit : message complèté (2ème et 3ème paragraphes ajoutés)]

Alpins · #116

@GbL: la discussion porte sur ce changement:

Modification a écrit :
ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au ~~1° du~~ 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts

La suppression ~~1° du~~ concernait les loueurs en meublé longue durée.

Pruls · #117

Bonjour,

sur vos droits (Vérifié le 01 janvier 2020 - Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)): Régime fiscal du loueur en meublé professionnel (LMP) - professionnels | service-public.fr

Il est marqué en droit que l’inscription au RCS est facultative.

Alpins · #118

@Pruls: nous sommes bien d’accord, l’inscription au RCS est facultative. Mais ce n’est pas l’objet de mon message qui porte sur l’obligation ou non d’un LMP de s’inscrire à la SSI. Il faut rappeler les deux conséquences de l’inscription à la SSI des LMP:
- paiement annuel des charges SSI (c’est un montant gérable, surtout si votre bénéfice est nul).
- le paiement des charges SSI sur la plus value court-terme (les amortissements) au moment de la revente d’un bien. Et la, après des années d’amortissements du bien, ça pique!

Jusqu’à présent, j’espérais (voir ce message) que les LMP ne soient pas obligés de s’inscrire à la SSI. La lecture de l’avant-projet de loi de financement de la sécurité sociale pour 2021 est en train de me faire changer d’avis.

Alpins · #119

Bonjour,
J’en remets une couche! Sur son blog, l’avocat fiscaliste Paul Duvaux considère comme acquis qu’à partir de 2021 tous les LMP seront assujettis à la SSI, avec les conséquences que j’évoquais dans mon message précédent.
Cdt

perecastor · #120

J’attendais avec impatience l’avis de Paul Duvaux sur le sujet, puisqu’il s’est spécialisé dans la fiscalité des locations meublées.

Il ne reste comme niche fiscale de la location meublée que la non-réintégration des amortissements pour le calcul de la PV en LMNP… jusqu’à une nouvelle évolution réglementaire bien sûr.

C’est un coup dur pour les "gros LMNP" comme moi, qui tiraient profit au maximum de cette niche fiscale. Mais comme toujours il faudra s’adapter pour faire au mieux avec les nouvelles règles du jeu :

- le statut LMNP/LMP reste un moyen de comptabiliser de l’amortissement, sans avoir à passer par une SCI à l’IS (et tous les frais afférents de création, gestion et liquidation de société), et donc d’optimiser son cash-flow dans la phase de création de patrimoine.

- à l’inverse de l’IR, les cotisations sociales au SSI des LMP ne sont pas toujours à fonds perdus. Certains y trouveront un intérêt en termes de protection sociale (maladie, retraite). Pour un coût finalement pas si élevé pour celui qui est dans une tranche d’IR élevée, puisque les cotisations au SSI sont déduites du bénéfice pour le calcul de la base taxable à l’IR.

- comme l’entrevoit Paul Duvaux, les cotisations sociales ne sont pas si impactantes en année courante et en début d’exploitation d’activité meublée, lorsque les bénéfices sont limités. C’est surtout en cas de réalisation de plus-value, même exonérée d’impôt, que cela sera très coûteux. D’où l’intérêt d’essayer de repasser LMNP l’année des reventes. Ex.: celui qui perçoit des revenus BIC (commerçant, artisan, indépendant…) et/ou son conjoint peut se verser une rémunération exceptionnelle l’année d’une revente, afin que ses revenus d’activité dépassent ponctuellement ses revenus de location meublée.

- d’une manière plus générale, il sera pertinent d’intégrer le paramètre des cotisations au SSI de façon globale pour tenter de les minimiser. Par exemple avoir au moins une structure imposée au BIC et déficitaire (ex. une SCI à l’IS qui s’endette pour acheter des parts de SCPI), afin de minimiser la base taxable des recettes BIC.

Medium · #121

Quelqu’un aurait réussi à s’enregistrer à la SSI récemment? Le tribunal de commerce de Frejus a refusé ma demande, l’URSSAF de Marseille me dit de m’enregistrer à l’URSSAF de Paris, sur cfe.urssaf.fr, en tant que profession libérale! Je n’ai rien fait pour l’instant. J’ai envie d’attendre qu’une URSSAF me sollicite, qu’en pensez-vous?
D’autre part, pour le futur quelqu’un serait passé de LMP à LMNP? quid de la PV CT?
Merci

lgarnier · #122

Bonsoir,

Particulier, j’ai fait l’acquisition en Juin dernier en nom propre d’un bien déjà loué en meublé.

Avec les conditions de recette je rentrerai en catégorie LMP.

Comment procéder:

- Renseignement pris auprès d’un comptable, je ne pourrai pas m’enregistrer auprès du RCS
en qualité de meublé professionnel ?

- On me conseille de m’enregistrer directement auprès du greffe avec le formulaire p0i,
en précisant simplement une activité de meublé. Et d’attendre les prochaines directives
qui permettront de traiter mon cas

Merci par avance pour vos bons conseils,

Medium · #123

Besoin d’aide pour inscription LMP à l’URSSAF!
Rappel: location meublée de deux appartements parisiens en habitation principale avec loyers bruts > 23 000€

J’ai encore une fois demandé à l’URSSAF Ile-de-France, ils me disent de m’inscrire en tant que profession libérale ! Or je souhaite déclarer mes impôts dans la rubrique BIC et non pas BNC!
voici la réponse de l’URSSAF:

URSSAF Ile De France a écrit :
Bonjour,

Vous m’avez adressé une demande le 8 novembre 2020 concernant un début d’activité.

Vous débutez une activité libérale en tant que loueur professionnel et souhaitez connaître les modalités d’inscription.

Les démarches concernant la création sont accomplies auprès du Centre de formalités des entreprises (CFE) compétent en fonction de l’activité et de l’implantation géographique de votre entreprise.

Le CFE a pour mission de simplifier vos démarches administratives au moment de la création, la modification ou la cessation de votre activité. Une seule déclaration suffit pour accomplir toutes vos démarches administratives, juridiques, sociales et fiscales pour l’ensemble des organismes concernés : Insee, organismes sociaux, centre des finances publiques…

En tant que professionnel libéral indépendant, l’Urssaf est le CFE compétent pour déclarer l’existence de votre entreprise.

Aussi, je vous invite à compléter le formulaire de déclaration sur le site internet cfe.urssaf.fr (rubrique "Déclarer une formalité" > "Profession libérale ou assimilée, artistes, auteurs" > "Un début d’activité, une création d’activité").

L’Insee vous communiquera ensuite un numéro d’identification unique : le numéro Siret. L’Urssaf quant à elle procèdera à votre immatriculation et vous transmettra un numéro de compte cotisant destiné à vous identifier lors des déclarations de revenus et du paiement des cotisations sociales obligatoires.

Sur urssaf.fr, vous pourrez également effectuer vos paiements en ligne.

Je reste à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

kevinimmo · #124

Bonjour

Êtes vous sur qu’il faille s’y inscrire dans votre cas ?
De mémoire, il faut que vous fassiez de la location saisonnière.

Kevin

Medium · #125

Oui, en tout cas en 2021 ça sera obligatoire, d’après la PLFSS 2021. ça m’arrange un peu surtout pour la cotisation retraite, dans le cas où la civilisation ne se sera pas écroulée dans 15 ans. D’ailleurs ça devrait se clarifier en 2021, il y a des rumeurs de fusions entre déclaration d’impôts et déclaration pour l’URSSAF.

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2 1 #101 18/04/2020 12h37

Florent91 a écrit :

Alpins, le 17/02/2020 a écrit :

cobra a écrit :

Alpins, le 25/04/2020 a écrit :

Panda a écrit :

Panda, le 18/04/2020 a écrit :

cobra, le 26/04/2020 a écrit :

Zandu, le 30/06/2020 a écrit :

5 1 #113 08/07/2020 10h30

Zandu, le 03/06/2020 a écrit :

Nouvel article L.611-1 a écrit :

Modification a écrit :

2 #119 13/10/2020 10h56

2 #120 13/10/2020 11h21

URSSAF Ile De France a écrit :

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