Rivoli Avenir Patrimoine : vos avis sur cette SCPI (Amundi Immobilier)

Distribution T2/2020 : 2.16€/part, soit 80% des 2.70€ prévus avant Covid-19.

A comparer aux 1.89€/part, soit 70% des 2.70€ prévus avant Covid-19, versés pour T1/2020.

Pour l’ensemble de 2020, je pense qu’on peut anticiper entre 8.16€ (1.89€ + 3x 2.16€) et 9.45€ (1.89€ + 2.16€ + 2x 2.70€), soit entre 2.81% et 3.17% de DVM   (même si la visibilité est limitée, les dernières informations reçues de la société de gestion datant d’avril, et le rapport annuel 2019 paru en juin n’apportant pas plus de précisions).

EDIT 24/07 : Le Bulletin Semestriel d’Information S1/2020 est paru. Il fait le point sur la situation :

Amundi Immobilier a écrit :

L’incidence de la crise a par ailleurs été moins importante que celle que nous avions anticipée. En effet, nous avons encaissé 67,77 % des loyers attendus au 2e trimestre (par rapport à 90,88 % au 1er trimestre). Cet élément rassurant s’explique notamment par la présence d’actifs en Europe du Nord qui ont moins souffert des contraintes liées au confinement.

Amundi Immobilier a écrit :

Au 1er semestre 2020, la collecte nette investissable de votre SCPI s’élève à 166 M€, principalement souscrite au 1er trimestre. Elle a permis de réaliser plusieurs acquisitions sur le semestre pour un total de 116 M€ au travers de SCI.

Amundi Immobilier a écrit :

4 autres actifs sont sous promesse d’achat pour un montant total de 97 M€.
Le 1er semestre 2020 a également été marqué par 2 cessions d’actifs, ne répondant plus aux critères de détention pour le patrimoine de Rivoli Avenir Patrimoine, pour un total de 9 M€.

Amundi Immobilier a écrit :

Le taux d’occupation financier de la SCPI ressort à 83,23 %.

Amundi Immobilier a écrit :

En fin d’année, en fonction des résultats de votre SCPI et grâce aux réserves distribuables, nous pourrons ajuster la distribution annuelle pour qu’elle se rapproche de l’objectif de distribution avant Covid-19 (NDLR : 9.40€/an).

A noter aussi qu’un peu plus de 11% de la distribution (de T2, comme de T1) est constituée de "revenus financiers" (donc les associés personnes physiques assujetties au PFU perçoivent 30% de moins sur cette part de la distribution), ce qui semble indiquer que la SCPI a une trésorerie très conséquente.

Il y a donc une inflexion dans la stratégie "bureaux principalement localisés dans le prestigieux Quartier Central des Affaires de Paris".
La SCPI achète :
. en province (Cannes)
. à l’étranger en zone Euro (Allemagne)
. à l’étranger hors zone Euro (Pologne).

Mais effectivement les rendements sont décevants et pas à la hauteur des risques hors zone Euro.
A titre de comparaison le dernier achat en Pologne de CORUM XL (au rendement plutôt faible pour la SCPI qui dépasse souvent les 7 %) :

CORUM XL a écrit :

POLOGNE
DSV INTERNATIONAL SHARED SERVICES
VARSOVIE
ACQUIS LE 16/06/2020
Prix de l’acquisition : 61,7 M€
Rendement à l’acquisition : 6,25 %
Durée du bail restant à courir : 10 ans ferme

Pourquoi RAP fait-il péniblement du 4 % de rendement brut à l’acquisition quand d’autres font 6 à 7 % sur les mêmes territoires ?

Selon le site Amundi

Après 1,89 € et 2.16 € au T1 et au T2, le dividende du T3 est de 2,30 €.

Édit : erreur de ma part

Dernière modification par maxicool (01/11/2020 16h28)

Selon le site d’Amundi que vous citez (onglet performances) le dividende du 3e trimestre est de 2,30€

La distribution T3 est bien de 2.30€.part.  C’est ce qu’à reçu ma SCI (associé à l’IS).

Il est probable qu’une partie de ces 2.30€ soit du résultat financier, et, comme les associés personnes physique (sauf ceux avec un RFR en dessous des 50 ou 75k€, qui ont demandé à en être dispensé dans les temps) subissent un prélèvement à la source de 30% de la partie de la distribution qui est un résultat financier, ces derniers reçoivent un peu moins que 2.30€/part sur leur compte bancaire. C’est sans doute le cas de Loulou75015.

Ca doit être la 3 ou 4ème fois que j’explique la même chose pour une distribution de SCPI ce trimestre, la même chose a dû être expliqué lors des trimestres précédents, et c’est détaillé à la fin de chaque bulletin trimestriels au niveau du texte sur la fiscalité des SCPI. J’espère que certains vont apprendre…

Bulletin du T3 2020
Distribution de 2,30€ /part dont 1,03€ de plus-values, 85% de l’objectif de distribution trimestriel avant covid

J’ai noté un TOF qui continue de baisser (82% au T3 2020 vs 88% au T3 2019), un investissement de 60M€ dans la SCI tangram (intérêt pour les associés ? quid des frais ?), un ralentissement important de la collecte avec des retraits qui ont représenté 55% de la collecte brute.

Si la distribution tronquée du t1 pouvait être vue comme un acte de prudence ne reflétant pas la réalité locative, il semble que ça ne soit désormais plus le cas et que le recouvrement des loyers reste dégradé

Amundi a écrit :

Le niveau de la distribution a été adapté en fonction des encaissements de loyers constatés pour le trimestre.

Malheureusement amundi ne fait pas preuve d’une grande transparence et ne communique pas sur le % de loyers annulés et le % de loyers reportés.

Je ne connais pas toutes les scpi du marché mais j’ai l’impression que RAP est une des scpi diversifiée qui a le plus réduit ses distributions à l’heure actuelle, ce qui est à priori décevant compte tenu de sa très forte exposition aux bureaux (84%), situés pour la majeure partie en région parisienne.

edit : correction pour tangram

Dernière modification par NicolasV (06/11/2020 23h19)

La gérante de cette SCPI doit être à plus d’une vingtaine d’années de la retraite (elle était en congé maternité il y a quelques années), et ne doit guère y penser souvent…

RAP est effectivement une (avec les autres de la même SdG) des scpi diversifiées qui a le plus réduit ses distributions à l’heure actuelle, et c’est  en effet assez décevant (mais la baisse des distributions ne date pas du début de la crise du Covid-19).

Au temps pour moi, c’est édité. Je trouvais aussi ça bizarre puisqu’un immeuble était mentionné, mais pas impossible connaissant amundi.

GoodbyLenine a écrit :

RAP est effectivement une (avec les autres de la même SdG) des scpi diversifiées qui a le plus réduit ses distributions à l’heure actuelle, et c’est  en effet assez décevant (mais la baisse des distributions ne date pas du début de la crise du Covid-19).

En effet, RAP au T4 19 prévoyait déjà un résultat en baisse pour 2020 puis en hausse en 2021. (d’ailleurs je viens de voir qu’il y a sans doute une erreur dans le bulletin du t3 car il indique une distribution prévue avant covid de 11,30€ pour 2020, ce qui est faux et malvenu..)

Néanmoins l’impact actuel est tel qu’il semble largement lié au covid, et j’aurais aimé que RAP nous explique pourquoi les distributions sont autant affectées : décision d’annuler un nombre important de loyers afin de pérenniser les locataires ? nombreux locataires fragiles ? libérations non prévues liées au covid ? large politique de report de loyers avec donc un rattrapage à prévoir ?

Vous auriez loupé https://www.google.com/search?q=Amundi+ … and ?

Plus ça va et plus cette SCPI devient une SCPI de capitalisation (ce qui fiscalement n’est pas pour me déplaire) mais moins en terme de cash flow !

Les revenus baissent d’années en années mais la valeur de la part a quand même augmenté malgré le Covid.

En revanche le manque de transparence d’Amundi est vraiment pénible… Je leur ai envoyé un mail disant que c’était les seuls à ne pas mettre chaque trimestre ou même semestre à jour là répartition typologique et géographique de leur ( de notre ) patrimoine. Ils m’ont répondu sèchement que leurs bulletins etaient légalement conforme !

L’info m’avait échappée mais RAP va distribuer un gros dividende au T4 2020 et la distribution de l’année sera finalement de 97% de ce qui avait été prévu début 2020 soit une distribution de 10,5€ sur l’année. Soit un rendement sur prix de part de 3,45%.

Amundi Immobilier a écrit :

Rivoli Avenir Patrimoine prouve également la résilience de son parc immobilier. La distribution du 3e trimestre s’établit à 2,30 € par part soit 85 % de l’objectif de distribution initial du trimestre avant la crise du Covid-19, (contre 2,16 € au deuxième trimestre), et à 4,15 € au 4e trimestre.

Cette hausse de plus de 80% d’un trimestre sur l’autre rattrape la bien trop grande prudence du début d’année.

En revanche pas d’info sur le fait de savoir si c’est un rattrapage de la prudence ou si il y a utilisation du RAN (enfin !)

Le BTI T4/2020 est paru.

On peut y noter :

81 M€ collectés et 36 M€ de retraits au second semestre 2020. Le marché secondaire reste sain.
294 M€ d’acquisitions et  93 M€ de cessions au second semestre 2020  (et donc plus d’emprunts).
Avec 3.5 Mds€ de capitalisation fin 2020, c’est une des plus grosses SCPI de la place.

Le TOF est stable à 83.53% pour S2/2020  (vs 83.23% pour S1/2020), avec 10.72% vacants (7.46% en recherche de locataire, 1.41% sous promesse de vente, 1.85% en travaux) et 5.75% sous franchise.
Le taux d’encaissement a été de 86.96% sur S2/2020, après 78.62% sur S1/2020 constaté en fin de semestre (à ce jour, on en est à plus de 90% sur l’ensemble de 2020).

Distribution T1/2021 prévue à 2.50€, soit 10.00€/an en base annuelle, et l’espoir d’arriver à 10.80€/an en cas d’événements favorables en 2021.   (à comparer à 10.50€/part en 2020, 10.80€/part en 2018-2019 … 12.50€/part en 2012-2015, 13.00€/part en 2010).

J’ajoute que la supérette à Marcq en Baroeul fait partie d’une SCI dans laquelle RAP investit plus de 46M€ ce trimestre. A la limite pourquoi pas … sauf que dans le même temps elle vend 2 biens dans cette même SCI avec une moins-value de plus de 44% ou près de 5,4M€ !
Lire ce genre de choses pose question tout de même.
Acquisitions bulletin S2 :


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A noter l’arrivée de l’immeuble rue Château des Rentiers à Paris dans la liste des "manques à gagner locatifs", j’en avais parlé il y a pas mal de temps. Etrange aussi, j’ai essayé de comprendre mais impossible, le gérant comme le CS restent flous. L’immeuble est vide depuis 2017, les loyers ont continué à être réglés pendant quelque-temps (jusque fin 2018 d’après mes recherches), 3 ans après il apparaît dans la liste des vacants alors qu’il aurait dû y être bien avant.

Circulez, ya rien à voir. Si vous avez des questions, gardez-les pour vous, la curiosité est un vilain défaut.