Louer des bureaux à sa propre entreprise : quel loyer demander ?

Pour avoir acheté (en sci mais là n’est pas la question..) 2 de mes locaux d’activité, j’ai eu la même démarche que vous :

il y a un peu plus de 10 ans, on mettait la limite haute à 13 points de rentabilité sur prix d’achat (hors fdn)

il y a environ 5 ans, la limite qui m’a été conseillée était 10 points.

Pour définir cette "limite", j’ai écouté mon EC et mon avocat en immo sur la "météo" des ennuis de leurs clients avec le fisc sur ce point, réputé comme une autoroute à baffes quand on se montre trop gourmand.

je ne répondrai donc sans doute pas précisément à votre question des 5/3, préférant miser sur la sécurité des chiffres recoupés que mes conseils m’avaient donné.

Si c’était à refaire, je reconduirai le même process, n’ayant jamais été ennuyé sur cette durée significative …pour ce point tout au moins ^^

Iamfree, le 20/08/2020 a écrit :

Les rémunérations du chef d’entreprise englobent alors « le loyer et les avantages locatifs d’un bien immobilier bâti donné en location » à leur entreprise, si ceux-ci dépassent les cinq tiers du revenu cadastral revalorisé (article 32, 3e alinea du Code des impôts sur les revenus).

Etes-vous contribuable belge ? Sinon, pourquoi citez-vous des dispositions de la loi belge ? Ces cinq tiers du revenu cadastral sont la loi belge. Rien de tel en France.

Faites avec la loi applicable dans votre pays, sans vous soucier de ce que font les voisins ; c’est déjà bien assez compliqué comme ça !

En France, le seul critère, c’est d’être "conforme aux prix du marché".

Notez aussi que :
- certes, l’entreprise aura 12000 € de charges, donc 12000 € de résultat en moins.
- mais vous aurez à payer de l’impôt et des prélèvements sociaux sur le loyer net imposable (= loyer brut HC, diminué des charges déductibles en revenus foncier, si régime réel, ou diminué de 30 % si micro-foncier). Pour l’impôt, il faut prendre le taux marginal, c’est à dire celui que vous atteignez ou atteindrez avec ces revenus supplémentaires. Supposons que ce soit 14 %, 14 % IR +17,2 = 31,2 % : c’est une imposition non négligeable !

Notez qu’il y a une autre très bonne raison de mettre un loyer "conforme aux prix du marché", c’est de préparer la suite : pouvoir céder votre affaire sans l’avoir "subventionnée" par un loyer anormalement bas ; et du coup, pouvoir continuer à louer les murs au même tarif ; ou bien, si vous voulez vous débarrasser des murs à peu près au même moment que le fonds, les céder à un investisseur-bailleur qui y trouvera une rentabilité satisfaisante, conforme aux usages.

Dernière modification par Bernard2K (21/08/2020 07h20)

@Bernard
En effet je ne suis pas belge. Il me semblait bien que cela concernait la fiscalité belge mais je voulais en être sûr car ma source venait tout de même d’un gros cabinet.
"Nous nous engageons à délivrer un service d’excellence basé sur la confiance, l’éthique et la collaboration" Eh bien ce n’est pas gagné… :-))

Pour la fiscalité en effet ce n’est pas idyllique… Ce serait du micro-foncier au forfait donc imposition en partie à 14% en partie à 30% + 17.2% donc non négligeable en effet mais abattement de 30% tout de même (les charges seront quasiment toutes supportées par le commerce). En face il y a de l’IS à 28% ce qui ne permet pas de sortir de trésorerie et sinon du RSI qui donne certes droit à de la retraite mais encore plus coûteux…

Pour ce qui est de la revente, de toute façon n’importe quel acheteur sérieux fera un business plan avec un EBE retravaillé en fonction de sa forme juridique et du nouveau bail que je lui proposerai si je garde les murs lors de la vente.

Mon soucis est en réalité de trouver ce fameux loyer "conforme au prix du marché".

@Carignan

J’ai eu la même démarche et je pense que c’est la meilleure approche mais l’échantillon est très hétérogène. Ce n’est pas une grande ville donc aucune annonce similaire… j’ai donc élargi le champ de recherche pour me faire une idée mais pas évident pour autant: sur le trottoir d’en face collé au centre commercial j’en aurais pour 3000€ (de plus je suis exposé SUD ce qui compte pour la terrasse). Sur le même trottoir mais moins bien placé un bien un peu plus petit est en vente 2x plus cher que mon prix d’achat pour un état à peine meilleur…

En tout cas bonne idée de conserver les annonces, merci !

En tout cas je vous remercie pour vos conseils qui vont dans le même sens et je vais donc être raisonnable pour éviter les ennuis d’autant plus que le jeu n’en vaut pas la chandelle à cause de la fiscalité de la location nue comme le souligne Bernard.

De mon expérience, les commerçants sont réfractaires à l’idée de continuer le bail précédent notamment à cause de l’état des lieux de sortie où ils pourraient se voir reproché des dégâts commis par le précédent locataire (ici le propriétaire).

En êtes-vous sûr ?
En Belgique en tout cas, ce n’est pas le cas.

https://www.monastucesetconseils.be a écrit :

Faut-il un nouvel état des lieux ? Le contrat de bail continue à courir après la cession. En principe, il n’est donc pas nécessaire d’établir un nouvel état des lieux. Veillez toutefois à préciser explicitement, dans la convention de cession, que l’état des lieux est transféré au cessionnaire dès son entrée, et qu’il l’accepte et s’engage à restituer le bien dans cet état à la fin du bail. Rien n’empêche le cessionnaire et le cédant d’établir un état des lieux entre eux, mais vous n’avez pas à intervenir.

Article L145-40-1 du code de commerce.

Bonsoir Xazh,

En effet, vous avez l’oeil ! Le calcul de rentabilité est tronqué comme si les étages n’allaient rien rapporter. Ce qui est le cas pour l’instant mais ne devrait pas l’être à terme. Si tout se passe bien le rendement devrait être beaucoup plus élevé.
Le bémol est que la rentabilité est dopée en appauvrissant le commerce donc ce n’est pas la panacée non plus…
D’après les derniers conseils reçus, pas de soucis à se faire tant que le loyer n’est pas délirant. D’autant plus que la fiscalité nue étant loin d’être négligeable, ce n’est pas l’optimisation fiscale du siécle…
Je reste sur 1200€ de loyer ( pour être en micro-foncier) en partie pour doper mes revenus perso ce qui sera très important pour mon prochain investissement à cause de cette fichue règle des 33%. J’ai l’impression que les benefs de mon entreprise ne comptent quasiment pas dans le dossier de prêt (et 6600€ annuels en moins n’y changeront rien). Par contre monter les revenus perso peut permettre l’acceptation du dossier si je ne souhaite pas compenser en gonflant l’apport personnel. Ce n’est pas pour tout de suite mais si cette nouvelle règle persiste cela pourra compter dans la balance.

J’ai aussi toujours vu qu’il fallait appliquer une valeur marché. L’essentiel étant qu’en cas de contrôle, on ne puisse vous repprocher d’avoir lésé la personne morale (et à travers cela, le FISC en manque à gagner).

Pour la valorisation des étages de baux commerciaux, il faut appliquer une méthode de pondération. Le cabinet Brault fait partie des références, intervenant auprès du législateur, donc la note est valable.

Nouvelle méthode de pondération