SCPI Eurion : une analyse détaillée d'un investissement controversé
Cette discussion porte sur la SCPI Eurion, une nouvelle SCPI de Corum AM, dont la commercialisation a suscité de nombreuses interrogations parmi les membres du forum. L'échange commence par un membre annonçant avoir souscrit à des parts en tant qu'associé fondateur, sans que le produit ne soit encore connu publiquement. Cette annonce initiale provoque immédiatement une forte méfiance chez plusieurs participants, qui suspectent une arnaque ou une désinformation. Plusieurs arguments sont avancés pour étayer cette suspicion : l’absence d’information en ligne sur la SCPI, l'impossibilité de la trouver sur les registres officiels (AMF, Bodacc) et les antécédents similaires du membre initial.
Le doute persiste malgré l'affirmation répétée du membre initial de posséder un acte de propriété. Les arguments se concentrent sur la vérification de l'information et la gestion du risque. Des membres expriment leur scepticisme, tandis que d'autres montrent une certaine prudence en contactant directement Corum AM. La discussion met en lumière l’importance de la diligence raisonnable avant tout investissement et l'utilité de la diversification du portefeuille.
Finalement, la véracité de l’information est confirmée par Corum AM. La discussion se concentre alors sur les caractéristiques de la SCPI, notamment son objectif de rendement, son approche de l'investissement (actifs prime), et sa stratégie de collecte (collecte relutive). L’analyse de différents investissements réalisés par la SCPI, la discussion des indicateurs de risque (SRRI) et des stratégies de diversification constituent les principaux thèmes abordés. La discussion évoque aussi la comparaison de Eurion avec d'autres SCPI de Corum (Origin, XL), l’importance de la liquidité, et les enjeux liés à la fiscalité internationale et française. La discussion souligne également l’importance des communications officielles de la société de gestion.
Des éléments concrets, tels que les dividendes versés, les acquisitions réalisées, et les évolutions de la valeur de reconstitution des parts, sont également discutés au fil du temps. L'obtention du label ISR et la revalorisation du prix des parts sont également abordés. La discussion analyse l’impact de la gestion du risque et de la diversification sur le rendement. Enfin, la discussion sur les variations des dividendes et la transparence de l’information financière de Corum met en avant les difficultés et les incertitudes potentielles liées à l'investissement dans les SCPI.
Synthèse des avis :
Recommanderiez-vous la SCPI Eurion à un proche ?
| Oui, complètement (avis positif) | 52% - 11 | |||||
| Oui, avec des réserves (avis assez positif) | 4% - 1 | |||||
| Je ne sais pas (avis neutre) | 14% - 3 | |||||
| Non, probablement pas (avis assez négatif) | 4% - 1 | |||||
| Non, certainement pas (avis négatif) | 23% - 5 | |||||
Nombre de recommandations : 21 Recommandation moyenne : 2,6/4  |
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1 #76 09/10/2020 12h04
@MulhollandDr
Présentation partenariat pro. (non stampé "confidentiel"ni "interne") sinon je ne l’aurai pas communiqué.
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Bonjour,
Pour information, voici la clé de démembrement sur la SCPI EURION:
Sur une SCPI 100% étrangère, l’avantage fiscal est non négligeable est d’autant plus important que la TMI à l’IS est élevée.
3 ans 13%
4 ans 16%
5 ans 20%
6 ans 22%
7 ans 24%
8 ans 25%
9 ans 27%
10 ans 29%
11 ans 31%
12 ans 33%
13 ans 34%
14 ans 35%
15 ans 36%
16 ans 37%
17 ans 38%
18 ans 39%
19 ans 40%
20 ans 41%
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TMI à l’IS ?
ça me fait bizarre
En général on parle de Tranche Marginale d’Imposition pour l’impôt sur le revenu des particuliers
Pour L’iS, c’est soit le taux réduit à 15% ou le taux normal à 28%
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1 #79 10/10/2020 10h11
SamyInvest a écrit :
ça me fait bizarre
C’est pourtant rigoureusement exact. 
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1 #80 10/10/2020 10h37Voici les TRI calculés à partir des clés de répartition données et des données à date de la SCPI:
Toutes les durées sont exprimées en années.
Edit: modification de la rentabilité: 4.5% - 20% d’impôts étrangers
Dernière modification par Wounka (10/10/2020 15h09)
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Bonjour,
Vos hypothéses de DVM à 4,5% dans la durée me semble optimiste, non ?
Le DVM de 4,5% annoncé est il brut ou net de fiscalité à la source ?
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Bonjour. A quoi correspond la colonne jouisance svp? Ce sont les 6 mois de délais de jouissance?
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@MisterVix: Oui, il s’agit du délais de jouissance. J’ai utilisé la formule de GoodByLenine Lien vers le calcul de GBL
@Adrien55: il s’agit des objectifs de la scpi, dividende Brut Lien vers la page de la SCPI
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Bonjour Wunka,
Dans ce cas le calcul du TRI doit se faire sur le DVM net de fiscalité étrangère, non ?
Quel est le TRI net obtenu avec une fiscalité à 20% à l’étranger ?
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Wunka, je suis d’accord avec la remarque d’Adrien55, vous devriez faire le calcul du TRI avec le DVM net de fiscalité étrangère.
Bien à vous,
cat
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Oui, il est important de bien savoir de quoi l’on parle en effet : brut ou net ?
Mais si on est d’accord avec l’idée qu’il faille prendre le dividende effectivement versé (net de l’impôt payé à l’étranger, donc), en contrepartie il ne faut pas oublier de tenir compte du fait que, sauf erreur de ma part, il n’y a alors plus d’IS à payer, les retenues opérées à l’étranger étant libératoires de l’impôt.
Je pense que GBL pourra facilement confirmer (ou infirmer) cela.
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C’est pour cela qu’il y a une colonne TRI net d’IS dans le tableau et qu’il est plus élevé que le TRI brut dans le cas d’Eurion.
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Hall of Fame OxxiGen, le 10/10/2020 a écrit :
Je pense que GBL pourra facilement confirmer (ou infirmer) cela.
Dans les formules utilisées par Wunka, c’est la distribution effective/nette (et pas brut) qui est utilisée, et c’est explicitement indiqué dans le message vers lequel il a indiqué un lien.
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Bonjour,
Un de mes CGP m’a proposé de l’usufruit 15 ans sur la scpi Eurion avec une clé de démembrement à 36%.
J’ai décliné cette proposition car ma société d’exploitation achète de l’usufruit entre 3 ans et 8 ans maximum (ma SCI à l’IS est en cours de création).
Pour les personnes intéressées, n’hésitez pas à me contacter en MP
Bon week-end
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Hall of Fame Il me semble que les investisseurs intéressés peuvent aussi, tout simplement, remplir les documents de souscription et les adresser à la société de gestion, qui leur trouvera (plus ou moins vite) la contre-partie en NP, en les servant dans l’ordre d’arrivée (FIFO, premier arrive, premier servi). La différence est que dans ce cas, votre CGP ne percevra pas de commission.
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Bonjour,
Je partage votre avis.
Je passe par des CGP car je ne paie pas plus cher les parts (PP, U ou NP) avec un intermédiaire et cela me permet d’avoir des propositions sur de nombreux supports d’investissement ainsi qu’un accompagnement.
Je ne souhaite donc pas travailler directement avec les MdG.
Enfin, l’usufruit 15 ans est très rare, souvent recherché et il est difficile d’être servi sans délai.
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Pour information le rendement de l’US d’Eurion sur 15 ans.
Pour rappel, l’objectif de distribution est de 4.5% brut.
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Bonjour,
Sur le site Corum, dans l’onglet "Mes options", la possibilité de souscrire mensuellement à Eurion à disparu ! Seul Corum et Corum XL restent disponibles (pour ré-investir les dividendes, ou souscrire mensuellement etc..)
Constatez vous aussi ce problème ? C’est embêtant lorsqu’on a déjà activé l’option de souscription mensuelle et qu’on souhaite modifier le montant de l’investissement !
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Cela fait quelques mois déjà, il suffit d’appeler un conseiller pour souscrire/modifier/supprimer l’option Eurion.
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Hier en même temps qu’ XL et Origin versement du dividende de décembre pour Eurion à 1,2149€ net par part.
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loulou75015 a écrit :
Hier en même temps qu’ XL et Origin versement du dividende de décembre pour Eurion à 1,2149€ net par part.
C’est plutôt bien si mon calcul est bon ca fait 7.29% pour le mois de décembre.
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Hall of Fame Ca ne rime à rien de prendre le dernier dividende de l’année - souvent le meilleur - le multiplier par 12 et dire "c’est plutôt bien si mon calcul est bon ca fait 7.29% pour le mois de décembre".
Le calcul en lui-même semble correct mais c’est le raisonnement qui est erroné.
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1 #99 13/01/2021 22h13Ok très bien, donc combien le rendement sur l’année ?
J’ai pas dit que c’était 7.29 pour l’année non plus. Pas la peine de s’emballer
Il n’y a pas de multiplication par 12 dans mon calcul
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Avec 200 et 1,2149 pour arriver à votre 7,29 % alors il y a forcément une multiplication par 12. Vous vous enfoncez vous même. Et votre t0n n’est pas très agréable.
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