Location saisonnière : votre expérience de la location saisonnière ?

Quaterback a écrit :

Savez vous ou je pourrai trouver cela ?

Personnellement, je demanderais les CA certifiés par bien à mon expert comptable.
C’est un gage de sérieux pour tout le monde, je pratique a chaque fois comme cela, récemment encore, l’expert de mon assurance PNO me demandait les baux de location pour le remboursement de la perte d’usage liée a un dégât des eaux non responsable, les CA certifiés des années précédentes l’ont assuré des revenus perçus en LCD sur le bien concerné.

Alexandco a écrit :

Quaterback a écrit :

Savez vous ou je pourrai trouver cela ?

Personnellement, je demanderais les CA certifiés par bien à mon expert comptable.
C’est un gage de sérieux pour tout le monde, je pratique a chaque fois comme cela, récemment encore, l’expert de mon assurance PNO me demandait les baux de location pour le remboursement de la perte d’usage liée a un dégât des eaux non responsable, les CA certifiés des années précédentes l’ont assuré des revenus perçus en LCD sur le bien concerné.

Avez vous utilisé ces attestations auprès des banques ?

Lone75 a écrit :

Airdna fournit une estimation des CA des différentes annonces présentes sur Airbnb, dans l’onglet Invest/Top Properties, vous trouverez le TOP des annonces en CA annuel.

En filtrant sur le nombre de pièces de votre logement pour ne conserver que les comparables vous arriverez à avoir le potentiel maxi,

Pour affiner le calcul, je vous conseille aussi de passer par la page d’accueil de Airdna pour voir les annonces proche de vostre logement et ainsi affiner le potentiel locatif, attention à voir par la suite annonces sur Airbnb pour voir les modalité de réservation (nombre de jours mini, période d’ouverture…)

Oui effectivement, j’ai imprimé un document avec une estimation sur leur site, c’est un document en anglais, l’estimation parait un peu éloignée de la réalité mais en dehors de ça, il ne s’agit pas d’une estimation correspondant spécifiquement à mon bien, d’ailleurs l’adresse de mon bien ne figure pas sur le document imprimé, mais plutôt un recoupement d’informations sur les biens situés autour.

J’ai aussi essayé Welkeys qui est une conciergerie et qui donne des estimations de la nuitée pour vendre leurs services.

Ce ne sont pas des documents qui ressemblent aux estimations locatives fournies par les agences immobilières pour de la location longue durée, adresse et caractéristiques du bien etc …

J’ai fais peut être les choses dans un autre ordre que vous et cela me réconforte dans mon opinion:

au départ j’ai arrêté de chercher un boulot pour me concentrer sur mon activité pro à mon compte, j’ai eu un premier appartement et je ne voulais pas me louper alors je me suis dis, courte durée au moins pas de problème de loyer, ca a fonctionné puis 2 puis 3 et voilà..
Quand je vois que parfois on me mène en bateau pour 20€.. je me dis que la personne qui est installée depuis 6mois autant ca sera un mois de loyer qui va trainer, et après? huissier etc? Je préfère largement "m’embêter" à faire les entrées sorties que passer par là, où en général ca ne finit jamais bien.
Deuxièmement je loue essentiellement en moyenne durée (1/2/3 mois) c’est surtout l’été où j’ai 2/3 entrées sorties par semaine, donc ce n’est pas non plus incroyablement difficile à gérer.
Choisir le profil.. certes mais une séparation ou une situation compliquée (comme depuis 6mois) et tout peut changer bon profil ou pas. J’y pense à passer en longue durée mais je ne me sens pas en sécurité alors je repousse chaque fois..

Après je parle loyers et non revenus nets, les 71% d’abattement aident bien et je paie une misère en impôts sur mes 3 appartements donc j’y gagne un peu sur le loyer et un peu sur les impôts.

Je ne vois pas cela sous le même angle, si c’est à moi de faire appel à la caution c’est que lui ne l’a pas fait, donc que quelque part il n’a pas envie de régler le soucis, donc locataire pas sérieux et impliqué.

Votre bénéfice déclaré après abattement de 70% est égale à un loyer en longue durée, donc vous gagnez 3 fois le loyer nu, avec assez peu de charges puisque vous semblez tout faire seul (même le ménage?). Vos revenus sont considérables. Je suppose que le prix de vos remboursements d’emprunt le sont aussi si la demande locative est aussi forte.

Votre taux de remplissage est étonnant. Je supposais que même à côté du château de Versailles ou d’Eurodisney, il y avait quand même un peu de vacance à certaines périodes de l’année. Il semble que je me trompais.

Votre témoignage est intéressant, on n’a rien sans rien en effet et le saisonnier fonctionne bien à condition que l’on s’y implique à 100%. Chaque manquement se paie cash.

Bre a écrit :

ils sont occupés environ 95% du temps (2 appartements n’ont pas du avoir un jour de vacance depuis au moins 6mois ca sort le matin ca rentre 2h après le temps de faire le ménage à fond)

C’est post-confinement ? 95% c’est plus de 345 nuits par an, y arrivez-vous réellement et en combien de séjours par appartement ?
Votre prix au mois pour 3 mois par exemple est-il similaire au prix que paierait quelqu’un louant l’équivalent à l’année en additionnant les charges ?

Bre a écrit :

les 71% d’abattement aident bien

Auprès de quel organisme avez vous demandé le classement de vos hébergement ?

Avez vous fait le calcul (j’imagine que oui) avec une déclaration au réel ? Vous avez commencé à acheter à peu près en même temps que moi (2016), vous devriez encore pouvoir éviter tout impôt même si aujourd’hui vous en payez peu sur vos BIC.

Pour ma part, concernant les recettes, si je ne double pas le loyer du bien « meublé à l’année » en le proposant à la nuitée, je ne fais pas de courte durée. Même en déléguant les ménages et lessives (tout sauf la communication avec le client), ça reste une activité très chronophage.
« Le goût de la chose bien faite » comme dirait l’autre est un gage de réussite mais demande une organisation au millimètre qui consomme énormément d’énergie (physiquement ET mentalement)

Bonjour,

Hors sujet vis à vis de la discussion en cours, mais je profite de la mise en avant de cette file pour faire un bref retour d’expérience sur la gestion des conflits avec les locataires venant de plateformes (Booking.com, Airbnb…) :

Ne discutez jamais de ces situations au téléphone avec les plateformes.

Sans traces écrites ils vous feront dire ce qu’ils veulent pour finalement donner raison au locataire, même s’il est en tort de fond en comble. J’ai eu quelques cas bien gras (voir graves) avec toutes preuves possibles de la mauvaise foi du locataire, et pourtant le support de la plateforme cherchait à lui donner raison.

Dans ces situations ne décrochez pas si la plateforme vous appelle. Ils vous écriront. Consignez bien à l’écrit tout ce qu’il y a à dire, prenez des captures d’écran et mentionnez innocemment que vous allez interpeller publiquement le support sur Facebook, Twitter ou laisser un retour d’expérience en commentaire sur l’app store.

L’intérêt économique de ces plateformes les pousse à soutenir les locataires quoi qu’ils fassent, votre seul levier est de les menacer de leur faire un scandale public. N’attendez aucune bonne foi de leur part.

Bien à vous,

Dr. Minimal

Tout dépend aussi de vos autres revenus.. . Je vois toujours les choses sous un angle contrainte/gain et là vu ce que je paie pour 3 appartements je préfère rester au micro et ne pas m’embêter à tout calculer et tout garder en preuve.

Bonsoir,

Suite à votre dernier message, selon vous, quelle proportion de bailleurs faisant de la "location meublée de courte durée" a effectivement obtenu une autorisation de changement d’usage?

  Pas beaucoup a mon humble avis, mais je n’en sais rien alors je demande…

   En tout cas - et rien à voir avec le changement d’usage du logement- il y a beaucoup de loueurs en meublé qui "oublient" de se déclarer en LMNP… et louent sans se poser plus de questions. Et ne sont pas vraiment enquiquinés contrairement à ceux qui veulent trop bien faire…

Pour info, la location saisonnière ne protège pas du squatt :

"Je suis désolée que ça tombe sur vous": elle loue un appartement pour 3 nuits sur Leboncoin et refuse de partir, les propriétaires désemparés - Nice-Matin

Résumé de l’affaire : une dame loue un appartement 3 nuits sur leboncoin. Un fois installée, elle explique qu’elle est une femme battue avec 4 enfants dont un bébé, qu’elle n’arrive pas à se loger, et qu’elle va donc rester là tant qu’elle n’a pas d’autre solution de logement.

Pour les propriétaires, il faut :
- demander au juge de fixer une indemnité d’occupation (qui risque d’être calquée sur le loyer d’une location normale à l’année, et non pas d’une location saisonnière donc fort manque à gagner si cette indemnité finit par être payée ; et encore pire si comme probable elle n’est pas payée)
- demander au juge l’expulsion pour squat. Donc des frais d’avocat et d’huissier.

Les propriétaires auraient même tout intérêt à aider cette personne (si son histoire est vraie), car il y a des organismes qui viennent en aide à de telles personnes, et un peu de relais et de soutien de la part des propriétaires pourrait accélérer son relogement. Quand on se retrouve à faire du social pour récupérer son logement squatté.

L’autre solution aurait été : ne surtout pas aller à la gendarmerie, mais embaucher une paire de gros bras qui accompagnent madame vers la sortie. Ca pose deux problèmes : c’est sévèrement réprimé (jusqu’à 2 ans de prison) ; et puis moralement, qui oserait brutaliser ainsi une femme battue qui a 4 enfants à charge dont un bébé ?

Ah, la vie de bailleur n’est pas un long fleuve tranquille. Même en saisonnier. Il semble probable que cette astuce (venir squatter durablement un bien en y restant après une location saisonnière) va se répandre chez les candidats au squatt. A quoi bon casser la serrure d’une maison délabrée, alors qu’on peut se faire remettre les clés d’un logement bien propre, bien équipé et bien chauffé ?

J’ai toujours été étonné que personne n’ait exploité ce filon à Paris, où il y a beaucoup d’airbnb et pas assez de logements à louer : il suffirait de louer une semaine d’airbnb, commander une pizza à votre nom à cette adresse, demander un constat d’huissier et changer l’abonnement EDF à votre nom, et vous voici avec un appartement à Paris, pour 1 ou 2 ans, le temps que la procédure judiciaire se termine.