Pockey [92] : étude de cas immobilier (1er investissement en LMNP)

Bonjour Pockey,

Pour ma part, jusqu’à maintenant, j’utilisais Rentila pour les quittancements.

C’est sympa et facile à prendre en main, dispose d’une app et les locataires peuvent se connecter directement sur leur compte locataire.

Maintenant, je commence également à utiliser gerancecenter dont la prise en main est un peu moins facile au départ, mais finalement pas mal à utiliser.

Testez les deux (Rentila gratuit pour le premier lot, gerancecenter gratuit pour tous les lots) et dites nous celui que vous préfèrez…

lachignolecorse a écrit :

Que pensez vous de cette rentabilité ? Avez vous simulé la rentabilité avec une "forte plus-value"? Travaux d’entretien/an? Cfe? Honnêtement, pas très rentable et effort de trésorerie mensuel important.

La rentabilité sur Paris et petite couronne ne dépasse guère 3% brut.
La plus-value est elle bcp plus importante, de l’ordre de 4-5% par an, si bien sûr la dynamique des prochaines années est identique. La renta augmente avec le temps (sur 10ans, on serait sur du 5-6% net avec la PV).
Peu de ville en province offre une telle dynamique sur la PV, même s’il y en a (comme Bordeaux), mais cela nécessiterait de passer par une gestion en agence et sur des secteurs que l’on connaît moins.
Immeuble récent, pas de gros travaux à prévoir.
Pour la CFE, je ne sais pas comment trouver l’info.

Il faut savoir que sur 7 visites, il y a eu 6 offres au prix, et même des contre-propositions avec des offres au dessus du prix. Tous les biens se vendent en 1 journée dans le secteur. La rentabilité en IDF est à calculer en prenant en compte la PV sinon c’est clair que ce n’est pas rentable mais c’est la spécificité du marché parisien.

lachignolecorse a écrit :

Pourquoi souscrire un cga les années où vous avez un résultat fiscal nul? Avez-vous calculé le nombre d’années à résultat nul ?

Il est obligatoire d’avoir un Expert-Compable.
J’ai compris qu’en GCA, on peut déduire 2/3 sur les IR ce qui me semblait plus rentable qu’un expert comptable sans GCA qu’on ajouterai en charge. En écrivant cela, je me demande si je ne me trompe pas.
Je pense, à tort sans doute, qu’un EC sans GCA est mieux si on réalise de petit bénéfice car on peut le déduire. Quel est votre avis ?

Je n’ai pas calculé ne nb d’année à résultat nul. Je vais m’y atteler mais je pense entre 7 et 10ans. Quelle est la durée moyenne généralement constatée ?

Merci pour vos conseils et autres réponses.

Pockey a écrit :

La rentabilité en IDF est à calculer en prenant en compte la PV sinon c’est clair que ce n’est pas rentable mais c’est la spécificité du marché parisien.

Voilà une formulation un peu étonnante. Cela ressemble un peu à Quand les chiffres sont pas bons cherchons comment les présenter différemment façon vendeur de Pinel, mais là en version méthode Coué.

Si le prix d’achat est connu, celui du loyer avec une assez grand fiabilité prévisible ainsi que les charges. Personne ne sait par contre de combien le prix du m2 va monter (ou baisser).

En prenant le passé pour hypothèse, votre raisonnement est bien moins bon que hasardeux. Il faut en avoir conscience.

Pockey a écrit :

Tous les biens se vendent en 1 journée dans le secteur.

Pockey a écrit :

Peu de ville en province offre une telle dynamique sur la PV

C’est peut-être que vous regardez exclusivement des biens sans travaux ? Ceux que tous le monde regarde, avec la plus grande concurrence entre acheteurs (en plus sur un secteur tendu soit tout contre vous).

Avec travaux, je ne sais en quels délais ils partent sur votre secteur (mais probablement moins facilement, peut-être avec plus de rentabilité aussi).
En province ne tout cas, avec travaux si c’est bien géré c’est la possibilité d’une PV bien supérieur à ce que vous annoncez. Avec négociation systématique du prix de mise en vente. Je vous fait grâce de la rentabilité…

A la lecture des chiffres formulés, à votre place je m’interrogerais sérieusement sur les SCPI.

Financement possible avec une rentabilité équivalent (voire plus). Pas de concentration du risque sur un bien/immeuble/quartier/locataire. Pas de gestion à effectuer.
ou
Monter en expertise pour trouver un bien rentable (en IDF ou pas trop loin)

Pour info, en grande banlieue par chez nous, pas possible de faire une renta brute meilleure que 5 ou 6 % (même avec des travaux, même dans des quartiers pourris…). De plus (et peut être est-ce un signe avant coureur de ce qui va se passer en petite couronne puis à Paris ?) , les prix n’évoluent pas (ou guère) depuis 10 ans.

Si j’avais 700 € à placer chaque mois, je ne le placerai pas pour loger qqun d’autre (parce que, en fait, c’est un cadeau que vous faites à votre locataire). Je mettrai une bonne partie sur Air liquide (en plus, ils aident pour la transmission vers les enfants) : renta brute de 2% avec une certaine tranquillité d’esprit. Et puis je me renseignerai sur les ETF et la pierre papier.

Mais, après tout, c’est mon avis. J’ai une amie qui adore investir à Paris. Elle s’est payé un T2 à 350000 à 30 ans pour y vivre dedans. Elle a payé une architecte pour mettre la cuisine dans la salle de bains et vis versa. L’architecte était utile pour gérer l’arrivée des camions de livraison pour la rénovation et la passage de la benne pour enlever les gravats). Elle a vécu 4 ans dedans avec 2 enfants (poussette, sans ascenseur… Puis elle a vendu pour s’acheter un t4 à 500k. Et rebelote : architecte, 3 enfants, poussette, pas d’ascenseur. Il faut avoir la foi !  Mais elle trouve ça génial. A vous de voir.

🍃🌿🍁🌿

Merci pour vos conseils.
Du coup, on se pose fortement la question de rallonger à 20ans pour les motifs que vous avez évoqués.
Si ça se passe bien, il est probable qu’on souhaite rapidement investir une 2nde fois mais en province ou grande banlieue.
En attendant, je consoliderai mon PEA avec des actions/ETF. 
Pour la pierre papier, je n’accroche pas. J’aime bien suivre des projets (évolutions des actions ou du marché de l’immobilier), faire mes petits calculs, me planter, réussir, ….:-)

J’envisageais aussi de consulter LMNP-Expert donc cela rassure d’avoir des feedbacks positifs.