Doubletrouble [29] : étude de cas immobilier (congé pour reprise qui s'annonce délicat)

@Iqce : contrairement au déficit foncier qui ne s’impute qu’aux revenus locatifs, les déductions MH viennent s’imputer aux revenus dans leur globalité

Merci pour cette piste au sujet du relogement, mes recherches sur Google ont été infructueuse : je ne trouvais que des textes relatifs aux bailleurs sociaux type HLM ou la mention de l’obligation sans préciser en quoi elle consiste pour un petit bailleur privé.

Je suis aussi pris d’un doute : j’ai interprété la nécessité de ne donner congé qu’au bout des deux ans comme le départ du préavis au bout des deux ans, mais je ne suis pas certain de cette interprétation. Aurais-je du envoyer le recommandé le 31/10 pour le 1er avril ?

doubletrouble a écrit :

- Le locataire "connaît ses droits" et commençait déjà à parler d’obligations de relogement etc aux artisans.

Bonjour,

Je suppose que le logement que vous louez ne fait pas l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, ni qu’il ne fait l’objet d’une injonction de travaux.

Par ailleurs, vous indiquez que le logement n’est pas conventionné et qu’il ne s’agit pas d’un logement social.

Dans cette situation, vous n’êtes tenu à aucune obligation de relogement vis-à-vis de votre locataire s’il doit évacuer les lieux le temps des travaux :

www.tabordet-avocat.com/les-travaux-et-les-droits-des-locataires/ a écrit :

Il est important de noter que la loi ne prévoit aucune obligation de relogement incombant au propriétaire quelle que soit la durée des travaux et leur ampleur.
Cet élément est particulièrement pénalisant pour les locataires des zones tendues où les biens disponibles rapidement à la location sont rares.
Il convient de préciser que des dispositions particulières existent pour les logements frappés par un arrêté d’insalubrité ou encore pour les logements conventionnés (logements dits sociaux). Dans ces hypothèses, il existe bel et bien une obligation de relogement incombant au bailleur prévue par le Code de construction et de l’habitation.

Non, le congé pour reprise c’est à l’échéance du bail, pas en cours de bail.

Or le bail va être tacitement reconduit faute d’avoir été dénoncé avant le 30 septembre.

Des travaux absolument nécessaires pourraient éventuellement etre entrepris, mais le locataire aurait toujours son bail et donc peut s’y réinstaller après les travaux.

C’est assez catastrophique si je dois attendre 2024 pour emménager

Aurais-je au moins la possibilité de refaire un bail plus court (ou bien d’augmenter le loyer pour que le locataire choisisse de partir de lui-même ?) en Avril ?

Bonjour,

A priori,le délai de 6  mois s’applique dans tous les cas.Ce qui est important ,c’est que votre raison (y habiter ,en particulier) rentre dans la liste des motifs pour reprise à l’échéance qui sont très réduits dans un bail nu.

Toujours sauf erreur de ma part,il n’est pas possible de changer le type de bail qui sera renouvelé pour 3 ans de façon automatique (ni durée,ni augmentation du loyer  sauf de l’indice de révision).

Il me semble que vous auriez pu envoyer le courrier avant les deux ans ,puisque l’échéance  du bail n’était que  nettement après les deux ans.Mais maintenant ,la reprise pour occupation semble difficile.
C’est d’ailleurs ce qui est noté dans l’article que vous mettez en référence ci-dessous.

"Ainsi si vous achetez un bien loué et que le bail prend fin un an après votre acquisition, vous ne pourrez donner congé à votre locataire qu’au terme d’un délai de deux ans suivant votre achat. En revanche, si vous achetez un bien loué et que le terme du bail intervient dans deux ans et demi, dans ce cas, vous pourrez donner congé pour reprise à votre locataire, à la fin du bail, toujours en respectant un préavis de six mois." Se loger

Avant de faire votre démarche,il peut être utile de prendre conseil auprès d’un avocat  ou auprès d’une association de propriétaires.

J’ai donc commis une grossière erreur ! Merci pour vos clarifications. Je vais donc marquer d’une pierre blanche la date du 1er Septembre 2023 (peut-être même avant, par sécurité), en espérant que le locataire parte sans faire d’histoire à la fin de son bail.

Vivre avec lui comme voisin est inacceptable : lors d’une réunion de chantier, ma femme était restée seule dans le jardin et il avait fait exprès d’ouvrir sa porte et rester nu sur le pas de sa porte plusieurs minutes en mode exhibitioniste - ce qui est légal, vu qu’il était encore techniquement chez lui, mais peu amical. Nous avons fait semblant de ne rien voir, afin de ne pas envenimer prématurément les choses.

doubletrouble a écrit :

rester nu sur le pas de sa porte plusieurs minutes en mode exhibitioniste - ce qui est légal, vu qu’il était encore techniquement chez lui, mais peu amical. Nous avons fait semblant de ne rien voir, afin de ne pas envenimer prématurément les choses.

Le fait qu’il soit chez lui ne rend pas l’acte légal s’il ouvre sa porte pour s’exhiber à ses voisins.

J’ai eu le cas, j’ai accompagné la personne dans ses démarches en le relançant gentiment après lui avoir donné les contacts à appeler.
La clé c’est, je pense, d’anticiper et de lui montrer que c’est une bonne opportunité, de lui montrer le positif dans tout ça.
J’ai aidé la pilule à passer en disant (à juste titre) qu’il aurait un logement bien plus récent pour un loyer semblable. Il a fini par avoir cela, au final c’est gagnant-gagnant.
De plus, il savent qu’il finiront pas devoir partir, même si c’est de force après plusieurs années donc autant que ce soit avec le sourire.

@Tlaloc : Non Dieu merci, il aura 55 ans en 2024 et il n’a aucun parents proches. Je crains que la solution du bifton (à laquelle j’avais aussi pensé instinctivement, "à la Chinoise") ne fonctionne pas car il est attaché au lieu. En fait, s’il ne s’était pas montré inamical sans raison (lors de l’acquisition, le courant semblait être bien passé), je ne songerais pas à l’expulser maintenant. Mais je ne peux pas vivre avec un enfant (bientôt, j’espère) à côté de quelqu’un capable de s’exhiber, qui sait ce qui pourrait lui passer par la tête.

Merci infiniment @Tlaloc, @Bernard2k et tous les autres pour vos messages avisés.

Au vu de vos réponses, je vois deux axes possibles :

- un scénario "déshonorable" : comme il a envie d’intervertir, dans ce scénario je fais l’intégralité des travaux dans l’aile vide, mais en la meublant très cheap et avec le minimum nécessaire. Je lui propose d’y loger en bail meublé, et je le sors l’année suivante. Je peux potentiellement gagner jusqu’à un an et demi s’il se laisse prendre au piège ? Le risque c’est qu’il s’amuse à ravager l’intérieur.

- un scénario "placide" : je n’envoie rien du tout pour l’instant et je continue les travaux comme prévu, en m’arrêtant au gros oeuvre pour éviter toute tentation de squat, et je propose par exemple 2k€ pour partir de suite, ou rien et obligation de partir à la fin du bail. Probablement le plus raisonnable…

@MisterVix : Je vous avoue que j’y ai songé. Pour l’instant il vaut mieux garder des relations pacifiques mais dès lors que les travaux toucheront à leur fin, je n’écarte pas cette option.

Le plus troublant, c’est que la maison est à même pas 50m d’une école primaire. S’il s’est exposé devant ma femme, est-ce qu’il peut le faire devant des enfants qui entreraient dans le jardin (non cloturé) ? Voire est-ce une habitude ? Surtout qu’il n’y a eu aucune provocation ou irrespect de notre part.

Au contraire, il y a eu une sorte d’escalade passive agressive de sa part :

- après la vente, je lui ai laissé la clé de la partie vide car il y avait entreposé quelques affaires, il devait la laisser sous un ornement de jardin.
- au bout de quelques mois, plus aucune communication par téléphone ni par e-mail alors que j’avais besoin d’informations pour son dossier APL (je lui laisse toucher l’argent en direct).
- lors de notre premier retour sur place plus de 6 mois après la vente, nous n’avons pas retrouvé la clé à l’endroit où il avait convenu de la laisser ; sa voiture était dans la cour mais il ne répondait pas lorsque nous avons sonné, nous n’avons pas insisté.
- le second jour, comme le même scénario se répétait, j’ai crocheté notre propre serrure pour rentrer (nous avions besoin de prendre des photos et faire des plans pour les travaux). Il est sorti en trombe de chez lui sans crier gare au moment où j’ai ouvert la porte, en prétextant qu’il était sous la douche (il était totalement sec) et allait partir bosser. J’ai récupéré les clés.
- trois mois plus tard, réunion de chantier : il s’exhibe.

quelques remarques à la va-vite :
Tout les locataires de mauvais fois que j’ai eut disait être des pros en droit immobilier et connaitre de grand avocat mondialement connu dans le quartier.
Faites dans les règles et ne croyez rien de ce qu’il vous dit.

Ensuite soyez clair sur ce que vous voulez.
Là, vous donnez l’impression d’être trop gentil avec votre locataire, qui en profite pour monter en pression.

Etre bailleur c’est un métier, vous devez être pro, pas être sympa.

Si vous tolérez qu’il ne vous rende pas les clés, qu’il s’exhibe, je crains que l’étape suivante soit d’oublier de payer son loyer!
Il a déjà démontré qui avait l’ascendant, il a juste à monter le vice un peu plus loin.
Astuce : soyez strict, et pro. La plupart des locataires bancales n’aiment pas avoir des personnes efficaces et claires en face. (la plupart des erreurs de casting ont fini par partir quand j’ai appliqué la loi à la virgule près, sans compromis et sans gentillesse)

Maintenant, il faut envisager la suite.
Par défaut, je considère le locataire de mauvais fois.
Donc si vous le sortez de force, il va vous foutre un boxon sans nom, ne pas payer, rester sans titre, etc.

Donc le mieux est de négocier.
A vous de trouver des arguments pour l’inciter à partir.

Doubletrouble,

votre locataire me semble davantage "cas psy" qu’autre chose dans le comportement global que vous lui décrivez.

A ce titre, avez vous creusé s’il serait sous mesure de protection type curatelle (ou plus…) ?  En théorie, quand ce type de mesure est prise, le mandataire informe de son existence les fournisseurs, mais parfois quelques coquilles surviennent.

Le problème d’engager une négociation avec des gens irrationnels est qu’on a bien du mal à anticiper leurs réactions !

Avec un peu de culot, s’il n’est pas encore sous protection, vous pourriez pousser la charrette pour qu’il le devienne…, ce qui est à double tranchant car si un curateur peut le raisonner, il peut aussi le conseiller plus habilement que ce que l’individu viserait de lui-même : en tous les cas, vous retrouveriez un intermédiaire de dialogue "normal".