Marchand de biens immobiliers : quelles assurances obligatoires ?

Bonjour
Qu’avez vous finalement pris comme assurance ? Les infos que je trouve auprès des assureurs et sur le net sont contradictoires …
Quid de la décennale? De la dommage ouvrage ?
Je fais de la.renovation de second oeuvre uniquement

En vous remerciant

J’adore votre attitude : en 1 an et 9 mois d’inscription, vous avez contribué au forum en répondant à une question (pas deux). Et maintenant vous voudriez qu’on vous aide gratuitement à devenir un concurrent dans une activité professionnelle ?

Je vais être très sympa avec vous : je vais vous donner un excellent conseil professionnel, le meilleur que vous recevrez peut-être : ne parlez pas.

Pour commencer, voilà la métaphore du coin à champignons.

Jean découvre un super coin à champignons. Il n’est pas arrivé là complètement par hasard : ça fait des années qu’il ramasse des champignons, ça fait 2 heures qu’il marche aujourd’hui car il s’est dit qu’il trouverait peut-être un nouveau coin dans telle direction, et ça a marché.

Le voilà bien récompensé de ses efforts de chercheur de champignons, car il remplit son panier en 5 minutes !

Il est tellement content qu’il va au café montrer sa récolte. Tout le monde le félicite en lui demandant, au passage, où est ce coin. Il est tellement content qu’il raconte à tout le monde le merveilleux coin.

L’année d’après, il retourne à son super coin à champignons. Rien. Des gens sont déjà passés avant lui et n’ont rien laissé.

Ensuite, voilà mon petit calcul.

Sur chaque bien que j’achète, un marchand de biens concurrent peut faire monter le prix de 20 000 €. C’est une moyenne et un ordre de grandeur. Si je suis seul, je vais peut-être réussir à le payer X €. S’il y a un concurrent, le vendeur me dira : "M. Bernard2K, votre collègue et néanmoins concurrent me propose X +20000 €, alors ça ne va pas être possible".

Je prévois d’acheter 2 biens par an pendant 10 ans (là aussi, une moyenne). Si je parle et explique tellement bien tous les petits secrets et savoir-faires de la profession que je fabrique ma propre concurrence, ça me coûtera donc de l’ordre de 2 x 10 x 20000 € = 400 000 €.

Le juste prix d’un coaching dans le domaine de l’investissement immobilier du particulier est 100 € HT de l’heure, le prix de l’expertise. Mais le juste prix de la formation "tout pour devenir marchand de biens", c’est 400 000 €.

Marchand de biens est une profession très complexe et risquée. C’est ce qui la protège : plein de gens n’essaient pas. D’autres essaient et se plantent. Heureusement, c’est cela qui protège les coins à champignons.

La profession de marchand de biens est antinomique avec la fameuse "coo-pétition" prônée par certains (rarement des chefs d’entreprise, d’ailleurs). C’est plutôt "secret et chacun pour soi". C’est triste à dire mais c’est comme ça, et c’est une évidence pour qui veut bien se donner la peine d’y réfléchir.

Notez que je suis quand même très sympa avec vous, puisque je me suis fendu d’un excellent conseil professionnel, dûment argumenté. Et je vais même aller jusqu’à vous souhaiter bonne chance, cher collègue et néanmoins concurrent !

Je peux vous répondre concernant le point spécifique des assurances du MDB :

- Evidemment une RC Pro adaptée à votre société et type d’activité.

- Une assurance des biens Immos achetés (équivalent à la PNO avant travaux) qui couvrira également les légers travaux de rénovation, ne nécessitant pas d’autorisation d’urbanisme (en particulier pas de PC).

- La Dommage Ouvrage n’est obligatoire qu’à partir du moment où des actes de construction sont réalisés. En tant que maître d’ouvrage, il vous faudra également vous assurer que vos entreprises sous-traitantes disposent bien des garanties obligatoires (décennale, biennale).

Il n’est obligatoire de souscrire une vraie Décennale en tant que constructeur non réalisateur (CNR-Maison neuve) que dans le cas où vous construisez vous-mêmes ou faites faire construire, par exemple un immeuble sur un terrain à bâtir.

Il va de soi que toutes ces garanties doivent être souscrites en amont du début des travaux pour être valables, et que vous devez avoir fourni à votre assureur tous les éléments lui permettant d’évaluer et chiffrer le risque de façon éclairée (ex.: les diagnostics obligatoires obtenus lors de l’achat du bien).

Lors du passage chez le notaire pour la vente, c’est votre qualité de professionnel l’immobilier qui vous rend responsable des futurs joieusetés qui peuvent survenir sur le bien.
Souvenez vous, à chaque fois le notaire fait un chapitre sur votre qualité ou non qualité de professionnel.

Si j’ai bien compris -mais je ne suis pas juriste- le fait d’être un professionnel de l’immobilier rend "connaisseur" donc responsable des complications à venir.

Selon moi à partir du moment où votre activité est créée, il est nécessaire que vous souscriviez une RC Pro. Cela évitera tout litige avec votre futur assureur sur la prise en charge d’un éventuel sinistre, puisqu’il n’y aura aucune ambiguïté sur le fait que le premier immeuble que vous acquérez sera bien couvert (ce qui sera peut-être pas le cas si vous souscrivez, par exemple, après avoir formulé votre offre d’achat).

Par ailleurs vous êtes d’ors et déjà exposé à des risques pro (ex. faire trébucher et blesser un vendeur potentiel pendant une visite), mieux vaut donc être couvert dès maintenant.

Enfin elle vous sera certainement demandée par votre banque (en tout cas si c’est une BED traditionnelle, susceptible de vous prêter à terme) en amont de l’ouverture du compte bancaire.

NB : le courtier en assurances TETRIS devrait proposer très prochainement des RC Pro MDB. J’ai eu l’info de leur part quand je les ai appelés pour vérifier la décennale d’un de mes artisans, client chez eux. Ils proposent déjà des Multirisques Immeuble et des Dommages-Ouvrage, ce qui ferait d’eux une bonne alternative aux habituels Verspieren / Prisme si les tarifs sont compétitifs.

Il ne serait peut-être pas inutile de rappeler ici pourquoi je ne conseille pas les marchands de biens futurs, apprentis, ou même confirmés. Un marchand de biens plus performant grâce à mes conseils, c’est un meilleur concurrent à l’achat.

Le jour où j’entendrai un vendeur me dire : "désolé, je ne peux pas vous vendre à vous car un de vos concurrents m’a fait une offre de 10000 € de plus" ; le jour où j’entendrais un marchand de biens me dire : "dites, drôlement bien vos conseils sur le forum bidule truc, c’est grâce à vous que je suis aujourd’hui en concurrence avec vous", je saurai que j’ai formé ma propre concurrence. Et que cette concurrence, performante car j’aurais été assez stupide pour la former gratuitement, me coûtera 10 ou 20000 € par affaire, donc me bouffera ma marge d’autant, et me forcera à redoubler d’efforts (donc de temps, de kilomètres parcourus etc) pour trouver de nouvelles affaires. Je me serai donc fabriqué moi-même les chausse-trappes dans lesquelles je tombe. Donner du temps gratuitement pour fabriquer sa concurrence qui va ensuite contribuer à vous rendre le travail plus difficile et moins rémunérateur, ça serait dingue, non ?

Mon savoir-faire, je le transmettrai à l’acheteur de ma société quand je voudrai passer la main. C’est d’ailleurs à peu près la seule façon de donner de la valeur à une activité de marchand de biens : la vendre avec le savoir-faire, transmis pendant une période de tuilage.

C’est pourquoi je ne réponds pas à des questions sur ce sujet. Même sur l’assurance. Si mon concurrent ne s’assure pas, ou paie son assurance deux fois trop cher : tant pis pour lui, tant mieux pour moi.

L’entraide gratuite trouve sa limite quand l’entraide consisterait à former la concurrence qui va ensuite venir me piquer les bonnes affaires en payant plus cher, et qui va contribuer à me rendre le travail plus difficile et moins rémunérateur. Je ne suis pas marchand de biens pour le loisir. On parle de ma survie économique, là. On parle de savoir si je vais réussir à me payer, ou si je vais vivre aux crochets de ma femme. L’entraide gratuite sur les forums ne peut pas concerner une activité fortement concurrentielle dont le savoir-faire est difficile à acquérir.

J’irai même plus loin en disant qu’apprendre à être marchand de biens, c’est apprendre à se taire. Si on raconte partout ce qu’on fait et comment on le fait, qu’est-ce qui empêche le premier pékin venu de faire de même ? Au passage, je contribue tout de même à la formation des futurs marchands de biens, en leur donnant ce très bon conseil : "apprenez à vous taire". Ne vous étonnez donc pas si les autres marchands de biens font de même. La confidentialité, l’habileté, savoir ce qu’il faut dire et ce qu’il ne faut pas dire, c’est une part du savoir-faire du marchand de biens.

Pour finir, rappelons que le forum est consacré à l’investissement. Je vais donc continuer à conseiller gratuitement les investisseurs immobiliers, et contribuer à ne pas répondre aux questions des marchands de biens qui ne sont pas des investisseurs mais des commerçants.

Bonjour
Moi je suis sidéré de la quantité  de questions sur les Marchands de Biens sur ce forum.
Il n’y avait en France en 2017 que 22 000 marchands de biens pour un chiffre d’affaire annuel moyen de 370 000 €
Ils ont presque tous une autre activité.

Les risques financiers sont énormes et en plus sur vos biens propres. Néanmoins on crée une file de discussion pour savoir s’il faut s’assurer….

Les avantages de la profession sont peu nombreux
Il est certes intéressant de ne payer que 2% de frais de notaire au lieu de 7%
Mais avez vous pensé que votre marge est soumise à la TVA à 20% ?

Moi je n’ai plus la crainte de la concurrence évoquée par Bernard2k, mais je me sens un peu comme  un expert auto  à qui on demanderait s’il faut savoir conduire pour être pilote de Formule 1.

Evitez donc cette profession a moins d’y être contraints par le fisc.

DDtee a écrit :

Si vos arguments sont parfaitement compréhensibles, vous remarquerez tout de même @Bernard2K que c’est sur ce forum, grâce aux conseils généreusement distribués par ceux qui sont passés avant vous, que vous avez commencé à apprendre les bases du métier et eu peut-être même envie de vous y mettre.

J’ai appris l’investissement locatif sur ce forum. J’ai aussi largement restitué mes connaissances sur l’investissement locatif. Donc, je suis quitte et bien largement.

L’activité de marchand de biens, c’est autre chose. Et cyberpapy a bien raison d’expliquer que c’est une activité dangereuse et complexe.

Donner quelques explications, sorties du contexte, sur cette activité pour applanir seulement quelques difficultés, et contribuer à faire croire ainsi que c’est une activité facile, c’est cela qui serait vraiment inconséquent. J’ai déjà expliqué qu’une de mes raisons à ne pas parler de cette activité, c’est que c’est une activité vraiment incroyablement complexe et risquée, et que je ne voudrais surtout pas attirer des gens vers cela en leur laissant miroiter que c’est facile. Donc, je retourne à mon mutisme.

Pour ma part, je n’avais pas mis l’assurance comme un point négatif du Marchand de Biens car son impact relatif dépend énormément du chiffre d’affaire réalisé.

Je comprend mal la remarque de bascarol me contredisant.
Je ne suis plus au fait des évolutions de la TVA comme cricri77700 l’a fait remarquer, ni des subtilités actuelles d’une activité que je ne pratique plus depuis un quart de siècle
Toutefois je n’ai pas voulu dire que les marges n’étaient pas intéressantes mais qu’elles étaient peu différentes de celles obtenues en tant que particulier.
En ce qui m’a concerné à l’époque, celles  du MdB étaient même inférieures mais fiscalement inattaquables.

Bonjour à vous tous,

Je déterre ce topic afin de vous poser une question concernant assurance et travaux en MDB.

Si le MDB se contente de diviser un terrain et/ou de revendre à la découpe par lots SANS AVOIR EFFECTUE DE TRAVAUX, engage t-il une quelconque responsabilité après revente à un particulier ? Sa responsabilité s’engage t-elle uniquement sur les travaux qu’il a effectué ?

Un grand merci par avance de vos réponses !

cowgloy, le 02/02/2023 a écrit :

Bonjour à vous tous,

Je déterre ce topic afin de vous poser une question concernant assurance et travaux en MDB.

Si le MDB se contente de diviser un terrain et/ou de revendre à la découpe par lots SANS AVOIR EFFECTUE DE TRAVAUX, engage t-il une quelconque responsabilité après revente à un particulier ? Sa responsabilité s’engage t-elle uniquement sur les travaux qu’il a effectué ?

Un grand merci par avance de vos réponses !

Bonjour

Marchand de Bien = Professionnel, imaginez vous un seul instant un Professionnel non assuré…

Un exemple en tant que Professionnel, vous vendez votre terrain et des erreurs sont commises lors de la vente, je vous souhaite bon courage pour la suite sans assurance.

Etre un Pro et ne pas être assuré est une folie, je comprends pas pourquoi on se pose la question d’ailleurs. C’est comme conduire sans assurance.
Au minimum il vous faut la RCPro, ensuite suivant le cas il vous faut des assurances complémentaires

Même si en 2017, la Ministre de l’Egalite des Territoires et logement de  l’époque à répondu non à la question posée pour  la RCPro

Cdt

En tant que Professionnel tout vous est reprochable, puisque juridiquement vous êtes "sachant" et vous connaissez l’état de ce que vous vendez.

alors blindez votre contrat parce que sinon des recours en pagaille vous attendent.

Pour les assurances :
Décennal non puisque c’est rattaché à des entreprises qui réalisent des travaux.
Dommage ouvrage idem, rattaché à des travaux
RC Chantier comme son nom l’indique…   c’est pour le chantier.

Cdt