Portefeuille d’actions et de SCPI de Yvan

Bonsoir,

Je complète ma réponse : j’ai eu des retours de forumeurs qui n’arrivent pas à joindre ma conseillère…. elle esttout simplement débordée, mais en auncun cas il s’agit d’un changement de politique de la part du CMB.

Je donnerai donc début mars les coordonnées aux personnes que ça intéresse (ou à une partieseulement si les demandes continuent d’affluer).

De mon côté, après un petit retard administratif lié à la banque, j’ai officiellement eu les versements des prêts mercredi dernier.

Je ferais prochainement un point sur mes investissements qui sonten cours.

Cdt
Yvan

Bonjour,

Je fais suite à une question reçue sur ma messagerie personnelle concernant le devenir des SCPI que je détiens un direct (en dehors dans de la SCI, ces loyers sont donc directement pris en compte dans mon imposition sur le revenu).

Je m’étais posé la question il y a quelques mois, et je n’avais pour l’instant pas franchit le pas.

A compter de l’année prochaine, compte tenu de nos augmentations de salaires et du barème des impôts mis en place par l’état à compter de Janvier 2020 (abaissement de la tranche de 30% d’imposition sur le revenu de 27 795 € à 25 660€), nous allons commencer à être imposé à 30%, et il faut ajouter également le paiement de la CSG et CRDS (9,70%) et les téléversements sociaux (7,5%), ce qui représente une imposition totale de 47,30 % pour les loyers des scpi qui me feraient dépasser le seuil des 30%. :-(

Je n’irai pas jusqu’à me plaindre de me retrouver dans cette situation ….. mais cela amène évidemment à se poser quelques questions …… le rendement de l’investissement va donc en prendre un coup….

Courant septembre, je vais doonc réfléchir à la meilleure stratégie me concernant, il faudrait vraisemblablement réussir
- A vendre une partie de mes SCPI détenues en direct et rembourser le prêt restant à la banque,
- Se faire financer des SCPI en PP dans la SCI,
- et avec l’argent restant issu de la vente des SCPI, soit racheter des SCPI US, soit en profiter pour se positionner plus sérieusement en bourse…..

Bref, le temps de la réflexion arrive ;-)
A bientôt

Yvan

Ahh l’Amcox; j’en ai fait partie également

Bonjour,

Merci beaucoup pour le suivi, toujours un plaisir de lire votre file :). J’aurais une question concernant le point ci dessous :

Yvan, le 25/11/2020 a écrit :

- Apport au CCA de parts de SCPI actuellement détenues en direct. L’apport sera certainement réalisé dans une autre SCI afin de reproduire ce montage, l’objectif étant d’avoir une SCI par enfant pour faciliter la transmission.

Je pensais que l’apport en CCA se limitait au cash, est il possible de faire un apport de parts de SCPI (qui me semble plus être un apport en nature) par le biais du CCA ?

Bonsoir Lautho,

Merci pour ce retour très constructif.

Voici plus de précision quant à ce que nous avons abordé concernant la comptabilité :

"- Les versements du T4 de l’année N sont versés en janvier N+1: il est donc impossible de finaliser le bilan comptable avant début février.
- Les sociétés de gestion envoient les IFU fin avril/début mai: il est donc impossible de finaliser la liasse fiscale avant début mai. A ce sujet d’ailleurs, un conseil: prévoyez une grande disponibilité autour de ces dates afin de : réceptionner les IFU (et courir derrière les sociétés de gestion retardataires…), les transmettre au comptable, vérifier et revérifier encore avec lui les retraitements fiscaux (s’il n’a jamais eu à gérer ce genre de retraitement, vous allez y passer beaucoup de temps et le risque d’erreur est très important."

Effectivement, d’autres intervenants m’ont alertés sur cette période administrative plus intenses, et notamment sur les retraitements fiscaux…… Même si le cabinet dit savoir gérer…… je m’attends à avoir quelques surprises - sueurs froides pour la réalisation de la première déclaration.

"- La déclaration d’IS doit être faite pour le 15 mai, ce qui vous laisse en gros 15 jours pour finaliser la liasse une fois tous les documents réceptionnés. Mais toutes les entreprises étant dans le même cas, les experts comptables sont extrêmement sollicités à ces dates, il vaut donc mieux maîtriser toutes les subtilités du montage (notamment les retraitements fiscaux) avant cette période car il est vraisemblable que l’expert comptable n’aura pas/ne prendra pas le temps de le faire pendant cette période intense pour eux."

Effectivement, il va falloir que j’échange avec le cabinet sur ces points rapidement. Votre message me fait justement penser à la prise en compte des frais d’achats des SCPI et leur retraitement fiscal.Il y a à priori plusieurs possibilités mais il faut que je me repenche dessus. Avez-vous du recul sur ce point ? ou bien évidemment tout autre intervenant ?

cordialement
Yvan

Bonsoir à tous,

Je prend enfin le temps de réfléchir à ce que je dois faire des 310 000 € de parts détenues en direct avec ma femme…… Eh oui, nous avions malheureusement acheter des parts de SCPI en direct sans faire de montage en SCI dans un premier temps .

Bon, je me rassure en me disant que j’ai la chance d’avoir à gérer ce "problème", cela veut dire que ma situation financière est meilleure que ce que j’avais initialement envisagé .

Concrètement, à compter de l’année prochaine, une partie de la distribution des SCPI détenues en direct rentrera dans la tranche d’imposition de 30% ….. il faut à cela ajouter les 17,20 % de CSG-RDS, le total correspond donc à quasiment 50 % de prélèvement !.

L’imposition à l’IS au sein de la SCI, cumulé au montage SCPI en PP et en US que j’ai réalisé en début d’année permet d’échapper à l’imposition de 15% sur les bénéfices grâce à l’amortissement des parts d’usufruit, il est temps de réfléchir à ce que je dois faire ! .

Après réflexion, je pense partir sur le montage suivant afin d’optimiser ma situation :



1- Vente d’une partie des SCPI détenues en direct
Cf. ligne 4 du tableau.

Vente des SCPI suivantes :
-          Immorente et Epargne foncière acquises en 2013,
-          Epargne foncière acquises en 2016.
Ces ventes nous permettront de dégager 50 819 € de liquidités sur la base des prix de vente actuel et du CRD de Janvier 2021.

2 – Remboursement d’une partie des SCPI détenues en direct
Cf. ligne 5 du tableau.

Remboursement anticipé des SCPI suivantes :
-          Cristal rente acquises en 2013,
-          Primovie de 2016.
Ces remboursements anticipés nécessitent 51 805 € de liquidités sur la base du CRD de Janvier 2021.

Ces SCPI seront ensuite apportées au Compte Courant Associés de la SCI, cela représente un montant de 75 731 € sur la base du prix d’achat. Cet apport permettra de sécuriser le montage financier de la SCI qui est à ce jour en cash-flow positif (argument favorable pour la banque).

3 – SCPI restantes
Les SCPI restantes (Cristal rente et Interpierre) de 2016 seront gardées et remboursées selon l’échéancier du prêt, cela représente un montant d’achat de 110 036 € et un CRD de 81 936 €.

Nous n’aurons donc plus que 700 € de mensualité en direct.

4 – Achat de nouvelles SCPI pour la SCI
Notre nouvau projet porte sur l’acquisition de :
-          300 k€ de SCPI en PP sur 20 ans avec 24 mois d’anticipation.
-          150 k€ de SCPI en US sur 15 ans avec 24 mois d’anticipation.

Objectif : Trouver une banque qui va accepter cela….. Challenne comme on dit ! .

Voilà où j’en suis dans ma réflexion actuellement.
N’hésitez surtout pas à critiquer ma démarche….. je suis à la recherche du meilleur compromis financier afin de réaliser le montage nous permettant de capitaliser le mieux…… Bref tout un programme …..

Yvan

Dernière modification par Yvan (09/12/2020 18h55)

GBL a écrit :

Si l’endettement sur ces opérations de 2013 et 2016 ne vous pénalise pas trop, pour en faire d’autres , il est sans doute préférable de tout conserver (ça doit, même après imposition, quand même générer un peu de valeur chaque année, net de tout). A vous de quantifier, et comparer la valeur que ça génère à la valeur que cet endettement vous empêche de générer ailleurs…

Je ne sais pas s’il faut raisonner uniquement sur le montant de la dette : l’effort d’épargne utilisé pour le crédit en direct pourrait, si les crédits en direct sont soldés, alimenter les PEA et générer (possiblement) un retour supérieur à l’investissement SCPI en direct à crédit.

J’ajouterai qu’en terme de diversification pour Yvan, faire gonfler le portefeuille d’actions, me semble plus pertinent que le portefeuille de SCPI.

Bien à vous,
cat

Bonjour,

Toujours dans les "Si…"

Comme dit par GBL, "Si" vous arrivez à avoir un crédit pour la SCI pour racheter les parts, vous pouvez tout passer en SCI.

"Si" de plus vous avez un CCA un peu rempli ou des liquidités que vous versez en CCA, vous pouvez demander le remboursement de ce CCA que la SCI peut proposer sous forme de NP de parts de SCPI (si les parts ne sont pas nanties pour obtenir le crédit). Ca a un intérêt économique pour la SCI, ça va lui permettre d’optimiser sa fiscalité en amortissant l’usufruit.
Il faut faire attention à la clé de répartition pour que la SCI ne soit pas perdante, mais ça peut permettre de faciliter le retour des parts en nom propre sur un horizon qui est la durée de l’usufruit.

Juridiquement, il faut certainement faire attention au timing de l’opération (durée du crédit, durée du détachement de l’usufruit, dates des différentes opérations, par exemple, le rachat de la NP ne doit pas se faire le lendemain de la vente à la SCI mais après 1 ou 2 ans) pour éviter un abus de droit et se faire accompagner pour confirmer "Si" ce type de montage est effectivement possible. Ca va coûter environ 5% pour les réallocations des propriétaires des parts, mais ça peut être une optimisation très intéressante.
Je vous dirais bien de faire un rescrit fiscal mais sur une autre discussion, il semble que ça ne soit pas la panacée en cas de litige avec l’administration.

Bonne journée.

Yvan, le 05/09/2020 a écrit :

A compter de l’année prochaine, compte tenu de nos augmentations de salaires et du barème des impôts mis en place par l’état à compter de Janvier 2020 (abaissement de la tranche de 30% d’imposition sur le revenu de 27 795 € à 25 660€), nous allons commencer à être imposé à 30%, et il faut ajouter également le paiement de la CSG et CRDS (9,70%) et les téléversements sociaux (7,5%), ce qui représente une imposition totale de 47,30 % pour les loyers des scpi qui me feraient dépasser le seuil des 30%. :-(

Bonjour Yvan,

J’ai lu toute votre file, c’est édifiant. De même que vous avez puisé votre source de différents forumeurs, je puise également de vous!

1/
Une question cependant, que j’aimerais confirmer avec vous. Ci dessous vous parlez bien de vos parts détenues hors SCI j’entends bien. Pouvez-vous me confirmer que vos parts détenus en SCI ne sont pas soumis à cette imposition ? D’après ma compréhension, l’impôt en IS est de 15% pour les bénéfices net inférieurs à 38k€, et du moment que les dividendes sont réinvestis au sein de la SCI, il n’y a pas de fiscalité sur ces dividendes. Typiquement, si de vos loyers générés en année N vous achetez de nouvelles parts de SCPI via la SCI en année N+1, vous êtes largement gagnant par rapport à une détention en direct.

2/
Je me demande également s’il est possible d’apporter ce cashflow généré pour le réinvestissement des dividendes au travers d’options que proposent les sociétés Corum ou La Française par exemple.

3/
J’ai mon CGP qui me rétorque au niveau des desavantages de la structure SCI/IS que les crédits sont beaucoup plus difficiles à accorder et surtout sont de coût plus élevés que détention en direct, vous confirmez que ce n’est pas vrai ? Quel aurait été votre taux nominal si vous aviez souscrit ces dernières part en direct ?

4/
Dernière question (promis je vous lâche!), qu’est-ce que je dois faire de plus selon vous pour avoir du crédit auprès de la banque vu ma situation ? Jeune salarié de 23 ans au TMI de 30%, 5k€ sur mon PEA, acquisition récente de 30k€ de SCPI en crédit conso sur 10 ans (3% assurance inclus). Je pense que si demain je vais voir n’importe quel agence du CMB pour demander un montage PP/US logé dans une SCI, on me rit au nez faute de garanties…..

Dernière modification par Rodin (27/12/2020 11h11)

Bonjour Rodin,

Merci pour l’intérêt que vous portez à mon file ! et Merci pour toutes ces questions intéressantes !

Voici les éléments de réponse que je peux vous apporter :

"1/ Une question cependant, que j’aimerais confirmer avec vous. Ci dessous vous parlez bien de vos parts détenues hors SCI j’entends bien. Pouvez-vous me confirmer que vos parts détenus en SCI ne sont pas soumis à cette imposition ? D’après ma compréhension, l’impôt en IS est de 15% pour les bénéfices net inférieurs à 38k€, et du moment que les dividendes sont réinvestis au sein de la SCI, il n’y a pas de fiscalité sur ces dividendes. Typiquement, si de vos loyers générés en année N vous achetez de nouvelles parts de SCPI via la SCI en année N+1, vous êtes largement gagnant par rapport à une détention en direct."

Les revenus générés par les parts détenues dans la SCI à l’IS subissent
  1- une imposition sur les sociétés en fonction  du résultat annuel dégagé : 15% d’imposition jusqu’à 38 120 € de résultat. L’amortissement des parts de SCPI acquises en usufruit permet d’annuler complètement le résultat fiscal.
  2- l’imposition des dividendes lorsqu’il est versé aux actionnaires de la sci est soumis - en fonction du choix que l’on fait :
      - soit à un prélèvement de 30 % si on a opté pour la flat tax,
      - soit au cumul 17% de prélèvement sociaux + sa tranche marginale d’impôts.

L’objectif de ce montage est en effet de ne pas être imposé lorsque de la phase de constitution du patrimoine, et ainsi profiter de l’effet "boule de neige" pour capitaliser au maximum.
L’intérêt est bien d’avoir une imposition la plus lointaine possible et ainsi avoir un montage qui - lorsque l’on arrive à emprunter pour de la PP et de l’US - s’autofinance, ce qui n’est absolument pas possible lorsque l’on détient les parts en direct.

Concernant la remarque de Hhub : "1/ il ressort une imposition de 15% voir 28% + 30 de flat taxe => 45% à  58%."

Les "15 %" correspondent à l’imposition au point 1- énoncé précédemment et le "+30% flat tax" correspond au point 2.

"2/ Je me demande également s’il est possible d’apporter ce cashflow généré pour le réinvestissement des dividendes au travers d’options que proposent les sociétés Corum ou La Française par exemple."

Dans mon cas, compte tenu de l’anticipation de 24 mois obtenue sur les prêts, je dispose de liquidités que je peux réinvestir comme bon me semble. J’ai pour ma part acquis pour 8 000 euros de part de Pierval Santé en pleine propriété.

"3/J’ai mon CGP qui me rétorque au niveau des desavantages de la structure SCI/IS que les crédits sont beaucoup plus difficiles à accorder et surtout sont de coût plus élevés que détention en direct, vous confirmez que ce n’est pas vrai ? Quel aurait été votre taux nominal si vous aviez souscrit ces dernières part en direct ?"

Ce point dépend vraiment de chaque banque je pense…. dans mon cas, ma banque me finançait au même taux que ce soit pour la SCI ou en direct.
il s’agit bien d’un prêt pour une SCI avec un objectif de se construire un patrimoine, et non pas d’un prêt "pro".

Les associés d’une SCI sont responsables sans limite des dettes sociales en proportion de leur participation au capital => Pour les banques (en tout cas la mienne), que le prêt soit prit en direct ou via la SCI cela ne change donc rien….. au contraire, ma banque ne se fie pas au taux d’endettement maximum de 33% dans le cadre de la SCI…. ce qui peut apporter plus de latitude….

"4/Dernière question (promis je vous lâche!), qu’est-ce que je dois faire de plus selon vous pour avoir du crédit auprès de la banque vu ma situation ? Jeune salarié de 23 ans au TMI de 30%, 5k€ sur mon PEA, acquisition récente de 30k€ de SCPI en crédit conso sur 10 ans (3% assurance inclus). Je pense que si demain je vais voir n’importe quel agence du CMB pour demander un montage PP/US logé dans une SCI, on me rit au nez faute de garanties….."

Euhhhh effectivement, je pense que vous avez malheureusement raison….. De mon côté j’ai réalisé ce montage alors que ma RP est totalement payée, et il est vrai que les garanties demandées par la banque sont le nerf de la guerre….

L’idéal est le temps de prendre le temps de la réflexion, et d’envisager une réflexion sur du long terme, j’ai un petit peu détaillée ma pensée à ce sujet ici.

Bonne journée
Yvan