Landy93 : étude de cas immobilier (LMNP et déficits reportables)

Landy93 · #1

Bonjour à tous voici mon problème :

J’ai un bien que je loue en LMNP qui fait un bénéfice de 1000€

Je viens d’acquerir un deuxième bien que je loue avec ma compagne : celui ci génère un déficit de -2000€

Nous comptons nous pacser d’ici la fin de l’année afin que je puisse le déclarer en nom propre : donc une seule liasse fiscale pour les deux biens.

Ce que je comprends c’est que le résultat net sera de -1000€ (déficit créé par le bien numéro 2)

La question que je me pose est :

Si j’arrête de louer le bien numéro 2 ( nous comptons l’ahabiter d’ici 1-2 ans) le déficit que celui-ci a généré sur le bien numéro 1 durant ces 1-2 ans sera t’il repris par les impots ?

J’ai deux sons de cloches à ce sujet : un SIE qui me dit que le deficit sera repris car je n’ai pas loué le bien pendant au moins 3 ans ( durée que je connaissais mais sur le deficit foncier en location nue) et le site des impots qui semble dire que le deficit est reportable même en cas d’arrêt de location si on poursuit une activité générant des BIC (donc la location de mon bien numéro 1)

Je cite le site des impots :

impots.gouv a écrit :
Par conséquent, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps. Néanmoins, le report des amortissements cesse en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d’arrêt de la mise en location si vous n’avez pas d’autre activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

Je ne sais pas si mon soucis a bien été exposé ou s’il manque des données pour y répondre.

En tout cas merci à tous pour votre aide.

Mots-clés : deficit, impot, lmnp

Landy93 · #2

Bonjour, personne ne souhaite se prononcer ?

UP

Trahcoh · #3

Les 2 réponses sont complémentaires. L’approche du sie me paraît exacte.

A mon avis, déduire les frais d’achat, puis louer 1 an, puis habiter le logement, c’est redressable par le fisc.

Stochastic · #4

Le déficit est conservé lors de la vente ou l’arrêt de location du studio.

Toutefois cela pourrait et même serait probablement considéré comme de l’abus de droit en cas de contrôle. Quand une opération a été effectuée uniquement dans un but fiscal, c’est sanctionnable par le fisc.

Landy93 · #5

Merci pour votre réponse. Oui c’est fait dans un but fiscal mais après le décision de louer notre résidence principale pendant un an avant de l’habiter est prévue de longue date.
Sur le site des impots il reste difficile de savoir ce qu’on peut et ne peut pas faire.
Moi à la simple lecture je comprends que le déficit se reporte sur les autres tant que l’on exerce une activité LMNP…

Que le déficit se reporte l’année N (année de fin de mise en location) me semble logique par contre qu’il se reporte toutes les années qui suivent me le semble pas en effet.

Trahcoh, le 06/12/2020 a écrit :
Les 2 réponses sont complémentaires. L’approche du sie me paraît exacte.

A mon avis, déduire les frais d’achat, puis louer 1 an, puis habiter le logement, c’est redressable par le fisc.

A vrai dire je n’en sais rien : sur le site des impots il est clairement dit que cette histoire des 3 ans ne s’applique pas aux logements LMNP… Donc je comprends que c’est reportable. Après de là à déduire les frais d’achats pendant 10 ans sur un autre logement me parait abusif oui …
Pour moi le seul truc logique serait de pouvoir reporter une année après la fin de location sur l’autre logement et après stop mais bon rien n’est dit sur le site des impots et personne ne semble savoir…

Bernard2K · #6

A mon avis, l’analyse est assez simple :
- en BIC, on ne parle pas de déficit sur un bien, mais sur une activité, à savoir l’activité LMNP.
- vous vous pacsez parce que vous vous aimez. J’espère qu’aucun inspecteur des impôts n’osera reprocher une procédure d’abus de droit envers des gens qui se seraient pacsés pour motif "principalement fiscal" !
- à partir du moment où vous avez un bien meublé qui est imposé en LMNP au réel, votre second bien meublé sera forcément au réel, puisqu’on ne peut pas avoir un bien au réel et un au micro. Encore une fois, c’est une seule et même activité. Donc, vous ne choisissez pas sciemment de le mettre au réel pour déduire les frais : vous le faites parce que c’est la seule façon de faire.
- si vous habitez dans un an dans un bien qui a été précédemment affecté à la location meublée, il retourne dans votre patrimoine privé. S’agissant du LMNP (activité non professionnel), il n’y a donc pas de PV professionnelle imposable ni rien à payer. Il faudra veiller à ce que votre expert-comptable le fasse correctement : ils ont bien plus l’habitude de traiter des situations de professionnels, plutôt que la "bizarrerie" de la sortie d’un bien de l’activité LMNP. Il y a eu une discussion à ce sujet sur le forum, et j’en ai retenu que bien peu de comptables savaient (et voulaient) appliquer les bonnes écritures dans ce cas.
- le déficit de l’activité est reportable sur 10 ans tant que vous exercez cette activité. La vente d’un bien (ou sa reprise pour habiter) n’a rien à voir là-dedans tant que ce n’est pas le dernier, ce qui mettrait fin à l’activité.
- pour l’explication du fait que vous habitiez dans ce logement précédemment loué, à votre place, plutôt que "prévu de longue date", je trouverais une explication plus soudaine et liée aux circonstances de la vie. C’est plus résilient vis à vis des impôts.

Bref, personnellement, je ne vois rien qui soit attaquable dans cet enchaînement. Je pense que la réponse du SIE s’explique par une confusion de leur part avec ce qui est applicable en revenus fonciers. Ce n’est que mon humble avis. Si vous voulez être certain, consultez un fiscaliste à 200 € de l’heure.

N’oubliez pas une variable du problème : le locataire.
- soit vous prenez comme locataire un étudiant ou des travailleurs en "bail mobilité" successifs.
- soit, si bail meublé classique, qui est d’un an indéfiniment renouvelable, appliquez la procédure de "reprise pour habiter", mais ne vous plantez pas dans la procédure et notamment dans le délai de prévenance, sinon c’est reparti pour un an.

Stochastic · #7

@Bernard2K: Le PACS n’a rien à voir avec l’abus de droit, vous avez mal interprété mon message. Ce qui peut être perçu comme de l’abus de droit (à mon sens) est l’opération de louer un bien sur une période restreinte en LMNP pour déduire les frais de notaire du résultat puis de le sortir du parc locatif. Notamment si le fait d’y habiter était prévu depuis le départ (ex: si sur le prêt il est indiqué que c’est un achat de RP et de locatif). Si par contre on arrive à prouver sa "bonne "foi" (prêt locatif, locataire parti "précipitamment",…), cela me semble défendable.

Comme vous dîtes, je ne suis pas fiscaliste et parfois l’interprétation dépend du contrôleur fiscal.

Dernière modification par Stochastic (07/12/2020 10h22)

piwai · #8

Bonjour Landy93,

Je suis dans une situation similaire, avec retour d’un bien LMNP en résidence principale. Je suis en cours de discussion avec mon comptable, mais en gros le principe est assez simple : les résultats (déficitaires) des années précédentes sont "acquis", et il n’y a pas de bonnes raisons d’y appliquer des modifications particulières a posteriori. De plus, le déficit est lié à l’activité LMNP de manière générale, et non pas "liée" à un bien ou un autre.

Donc cela ne me semble pas risqué dans un cas de gestion "normale" du patrimoine. Après, si l’on passe un bien clairement destiné à devenir une RP en LMNP pendant quelques mois pour passer en charges les frais de notaires, c’est sans doute plus compliqué à justifier…

Landy93 · #9

Bonjour et merci à tous pour vos réponses assez instructives.

Bernard2K, le 07/12/2020 a écrit :
Bref, personnellement, je ne vois rien qui soit attaquable dans cet enchaînement. Je pense que la réponse du SIE s’explique par une confusion de leur part avec ce qui est applicable en revenus fonciers. Ce n’est que mon humble avis. Si vous voulez être certain, consultez un fiscaliste à 200 € de l’heure.

Je suis d’accord avec cela. D’ailleurs je suis client chez jedeclaremonmeublé et eux ne se mouillent pas à 100% mais me disent que :

- il ne sont pas certains sur le fait de pouvoir déclarer en nom propre un bien si on n’était pas pacsés au moment de l’achat mais si on l’est avant la fin de l’année de l’achat.

- par contre ils semblent plus sûrs sur le fait de pouvoir continuer de déduire les charges sur un autre bien de l’activité LMNP, par contre fini la déduction de l’amortissement. Ce qui semble assez logique mais avec les impots on ne sait jamais …

J’ai parallèlement appelé trois SIE différents qui me donnent des versions à chaque fois différente. Donc je vais partir sur les remarques de Bernard2K ainsi que ce que j’ai vu sur le site des impots… Tout est sujet à interprétation … C’est mon début dans l’immo et je peux dire que ce n’est pas aussi évident que ce que je le pensais ^^

piwai, le 07/12/2020 a écrit :
Bonjour Landy93,

Je suis dans une situation similaire, avec retour d’un bien LMNP en résidence principale. Je suis en cours de discussion avec mon comptable, mais en gros le principe est assez simple : les résultats (déficitaires) des années précédentes sont "acquis", et il n’y a pas de bonnes raisons d’y appliquer des modifications particulières a posteriori. De plus, le déficit est lié à l’activité LMNP de manière générale, et non pas "liée" à un bien ou un autre.

J’ai même cru comprendre que si on a déclaré en charges frais d’agence et de notaire ça restera aussi acquis : il faut interpréter cela comme une dépense passée et payée.
Ces frais sont déductibles sur 10 ans de ce que j’ai compris.

Corrigez moi s’il vous plait si ça vous semble incorrect .

Bonne journée.

Encore merci

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Landy93 : étude de cas immobilier (LMNP et déficits reportables)

#1 04/12/2020 10h58

impots.gouv a écrit :

#2 06/12/2020 09h45

#3 06/12/2020 12h59

#4 06/12/2020 16h29

#5 07/12/2020 08h45

Trahcoh, le 06/12/2020 a écrit :

#6 07/12/2020 09h15

#7 07/12/2020 09h53

#8 07/12/2020 10h12

#9 10/12/2020 10h32

Bernard2K, le 07/12/2020 a écrit :

piwai, le 07/12/2020 a écrit :

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