Acheter avant ou après l'assemblée générale des copropriétaires ?

Réponse 3) de @Kabal
200€/mois c’est vraiment rédhibitoire et des charges élevées sont souvent structurelles, il est bien difficile d’optimiser cela !

Des charges de 200 euros pour un T2, c’est à fuir comme la peste effectivement!
Il est rare que des copropriétaires continuent de payer ces montants sans rien dire ni faire. Il y a donc fort à parier que cela soient des charges incompressibles.

Je sais bien que les charges sont élevées mais:
-elles comprennent l’eau et le gaz, donc la majorité de ces charges sera payée par le locataire.
-j’ai négocié un prix d’achat interessant je pense (83500 euros) et je pourrais le louer 730 euros CC.
-c’est une petite copropriété de 8 lots, et un proprio fait également du locatif dans cet immeuble, nous aurons à coeur ensemble de peser pour faire baisser autant que ce peu les charges.
-le logement est bien situé en centre-ville à proximité de tout (transport, commerce…).

Pensez-vous, malgré tous ces points positifs, que le montant des charges restent rédhibitoire?

Egalement, je suis en train de me dire qu’il est préférable si j’achète le bien de participer à la prochaine AG de mai plutôt que d’attendre car le proprio qui me vend son bien fera tous pour bloquer un quelconque investissement qui viendrait faire diminuer les charges.

Pour des T2 dans des copropriétés des années 80 gérées par syndic pro, comprenant : parking (entretien), chauffage, eau, sans ascenseur cela tourne environ à 80 euros/mois
Pour des T2 dans des immeubles de moins de 10 ans,  syndic pro,avec parking, ascenseur, eau (pas chauffage) cela tourne à environ 40 euros/mois.

Je suis proprio habitant une copro de 8 lots.
Par experience, C’est compliqué de faire bouger les choses avec 6 copropriétaires habitant, plutot agés et peu diplomés.
Chacun a le meme pourcentage et il y en a un ou deux qui se prennent pour le syndic.
J’ai proposé plusieurs fois de mettre en competition le syndic pro,  les contrats et je me retrouve souvent tout seul face à 5 copropriétaires refusant le changement.

Edit : je laisse des personnes plus avertis que moi sur le bon ou mauvais choix.
Ce que je voulais vous dire, c’est que faire bouger les choses dans ce genre de copro n’est forcement facile.

Dernière modification par francoisolivier (10/03/2017 12h26)

Une fois n’est pas coutume, et selon mon proverbe personnel " un bon vendeur est un vendeur qui s’ignore", je creuse des pistes afin de trouver des biens qui ne sont pas encore à vendre à des vendeurs qui s’ignorent.

J’ai visité un grenier cet été, et arrivé sur place le vendeur n’avait que une clé sur les trois lots… La visite a été reportée et bien entendu il s’est vendu le lendemain. C’était prévisible, l’endroit est tip top.

J’ai lu les compte-rendus des 3 dernières AG à ce moment ( pendant que le vendeur cherchait les fameuses clés) et il se trouve que la copro souhaite vendre un des greniers, qui était à usage du concierge. Concierge qui a été arrêté en bonne et due forme il y a plus de 30 ans.
Il y a également le logement du concierge qu’elle souhaite vendre. Une portion des copropriétaires souhaitent vendre et l’autre refuse au vue des frais à engager ( géomètre, notaire pour le réglement de copro…)

Je n’ai donc pas de lots dans la copro mais je souhaite proposer d’acheter ces lots et de prendre ces frais à ma charge.
J’ai envoyé une lettre en LRAR au syndic afin de mettre ces questions à l’ordre du jour. Je n’ai pas eu de retour, aussi j’ai envoyé un mail, dont voici la réponse:

Syndic a écrit :

Chère Madame,



Le courrier a bien été reçu.

Nous l’avons enregistré à la date du 23 novembre comme vous l’annoncez.



Cependant, nous vous rappelons que seul un propriétaire de l’immeuble à la possibilité de demander la mise à l’ordre du jour.



Avez-vous signé votre acquisition ?



Sincères salutations.

Je ne me souviens plus de qui est dans le conseil syndical, et j’ai déposé des copies de cette lettre dans les boîtes des occupants.
Mais forcément, cela ne va pas faire d’ordre du jour…

Est-ce que un IH s’est déjà retrouvé dans cette situation ? Comment pourrais je procéder ?
Visiblement le syndic pourrait le mettre tout seul à l’ordre du jour, mais vu le mail, j’en doute…

amoilyon : le syndic a parfaitement raison de dire que vous n’avez pas à demander à mettre quelque chose à l’ordre du jour de l’AG. Seuls les copropriétaires ont ce pouvoir.

Cannyonneur nous instruit, comme toujours, sur le fonctionnement d’une copro sur les étapes techniques de la mise en vente.

Mais ensuite, à supposer que vous arriviez à obtenir la mise en vente de ce bien… Qu’est-ce qui vous fait penser que vous avez la moindre chance de l’obtenir à un prix avantageux ?

Si j’étais syndic, voilà ce que je ferais pour être certain de ne pas me faire reprocher une vente par copinage :
- évaluation du bien par 3 agences
- le proposer aux copropriétaires prioritairement, au prix de la moyenne des agences par exemple (considéré comme "le prix du marché")
- si aucun des copropriétaires n’en veut, le mettre en vente par mandat simple, à ce prix moyen, dans les mêmes 3 agences.

Je ne sais pas si c’est comme ça que c’est pratiqué, mais je trouverais logique que ça soit quelque chose qui s’en rapproche. En tout cas, je ne vois pas comment une telle vente pourrait profiter à un tiers.

On ne parle pas d’une partie commune ordinaire, qui va juste arranger un peu le copropriétaire qui l’cquiert (une cave, un bout de palier…) ; on parle d’un ensemble logement + grenier, qui vaut forcément un paquet de sous, surtout à Lyon. Les copropriétaires tout comme le syndic vont très probablement avoir à coeur d’appliquer une procédure qui s’assure qu’il soit vendu au prix du marché.

Dernière modification par Bernard2K (09/12/2020 18h57)

Canyonneur75 a écrit :

2 - En général, il est utile de tâter le terrain avant d’engager le projet en ayant un accord de principe de la copropriété sur la cession. Le processus s’étale alors sur pratiquement 2 ans.

4 - Acheter des parties communes sans être propriétaire me semble être une entreprise risquée :
- pas de possibilité de vraiment connaître la position de la copropriété avant l’engager des frais
- possibilité qu’un copropriétaire, une fois que le processus est bien engagé, décide d’acheter…
- suspicion de nuisances liées à l’occupation de la loge…

+1 pour votre réponse complète.

Afin de préciser la situation, j’ai visité le grenier en vente sur un site de particulier à particulier. Avec ma chance légendaire, le vendeur est venu avec un trousseau de clés qui n’étaient pas les bons. Il avait 3 lots en vente, et n’avait accès qu’à un seul. Il était un des héritiers de la succession, et pas très au fait des biens en vente.
Pendant sa recherche des autres clés dans ses innombrables trousseaux non étiquetés, j’ai parcouru les dernières AG, ainsi que les plans.
Il y a 3 ans un copropriétaire a mis une résolution afin d’acheter la loge à un prix défini, de prendre à sa charge les travaux (actuellement occupé en débarras avec vélo, poussettes, cartons…) et de le vendre ensuite au prix qu’il a engagé. La problématique était le désordre de cette loge ouverte dans un joli immeuble bien tenu.
La résolution n’a pas été adoptée par crainte des frais que vous mentionnez en point 1, par environ la moitié des copropriétaires présents.
Il y a 2 ans, le copropriétaire a remis la résolution, qui s’est opposé au même problème.
L’an dernier, il est noté que le syndic étudie la question, sans qu’il n’y ait de vote. Il y a d’ailleurs eu des problèmes de squat dans l’étage des greniers, avec un important budget qui a été voté : digicode pour l’entrée, porte à badge pour accès aux derniers étages, réfection des parties communes qui avaient été dégradées. 

B2K a écrit :

amoilyon : le syndic a parfaitement raison de dire que vous n’avez pas à demander à mettre quelque chose à l’ordre du jour de l’AG. Seuls les copropriétaires ont ce pouvoir.

Je ne sais pas… Je me retrouve le bec dans l’eau…
Comme quoi, on en apprend tous les jours.

B2K a écrit :

Mais ensuite, à supposer que vous arriviez à obtenir la mise en vente de ce bien… Qu’est-ce qui vous fait penser que vous avez la moindre chance de l’obtenir à un prix avantageux ?

J’ai mis le prix proposé par le copropriétaire qui a demandé il y a 3 ans. Le prix n’avait pas été contesté par les autres copropriétaire. Aucun n’a soulevé le fait de vouloir l’acheter.

B2K a écrit :

Si j’étais syndic, voilà ce que je ferais pour être certain de ne pas me faire reprocher une vente par copinage :
- évaluation du bien par 3 agences
- le proposer aux copropriétaires prioritairement, au prix de la moyenne des agences par exemple (considéré comme "le prix du marché")
- si aucun des copropriétaires n’en veut, le mettre en vente par mandat simple, à ce prix moyen, dans les mêmes 3 agences.

Parce que vous êtes professionnel et consciencieux. Ce syndic est également le syndic d’un autre bien que j’ai dans un autre bien.
Il n’est pas très "pro actif" dirons nous.

Un seul copropriétaire s’est intéressé au lot, et souhaite le revendre à un tiers contre le prix engagé + le montant des travaux.

B2K a écrit :

Je ne sais pas si c’est comme ça que c’est pratiqué, mais je trouverais logique que ça soit quelque chose qui s’en rapproche. En tout cas, je ne vois pas comment une telle vente pourrait profiter à un tiers.

Il était convenu que le copropriétaire vende suite à la fin de la remise en état à un tiers dès la résolutation, non adoptée, il y a 3 ans.

B2K a écrit :

On ne parle pas d’une partie commune ordinaire, qui va juste arranger un peu le copropriétaire qui l’cquiert (une cave, un bout de palier…) ; on parle d’un ensemble logement + grenier, qui vaut forcément un paquet de sous, surtout à Lyon. Les copropriétaires tout comme le syndic vont très probablement avoir à coeur d’appliquer une procédure qui s’assure qu’il soit vendu au prix du marché.

Je ne me suis pas lancée sur cette copropriété au hasard. C’est justement sur la base de ces compte rendus d’AG que je me suis dis que je me verrais bien comme " le tiers" qui m’occupe de ce (joli) lot laissé à l’abandon.

Maintenant, je reconnais que les chances d’aboutir sont minces. Mais qui ne tente rien…
Juste pour ne pas avoir de regrets.
Surtout vu l’arrondissement et le quartier, je vais avoir du mal à trouver un bien "sur le marché".

Lachignolecorse a écrit :

@amoilyon : je trouve votre idée amusante. A votre place, j’essaierai de trouver un copropriétaire qui aurait une écoute attentive à votre proposition, à vous de trouver un moyen de le récompenser si la transaction va à son terme en votre faveur. Je sais que c’est une démarche un peu sournoise, mais les affaires sont les affaires. Vous ne risquez rien à essayer.

Plus moyen de me souvenir du nom du copropriétaire qui a mis la résolution, "philibert", "philipine","philomène"… mais je ne m’en souviens plus.

De plus en plus difficile de trouver des biens à des prix intéressants sur Lyon intra muros, donc j’essaie par des chemins détournés. Je me retrouve en face avec des "investisseurs" qui sont heureux à du 3% bruts…

Au pire, je gagne de l’expérience

amoilyon a écrit :

Un seul copropriétaire s’est intéressé au lot, et souhaite le revendre à un tiers contre le prix engagé + le montant des travaux.

@B2K
Un seul s’était intéressé au lot, mais pas pour le garder, uniquement pour le mettre au propre. Dans sa résolution il avait indiqué " achat de l’ancienne loge pour le prix, travaux de remise en état et vente du montant engagé". Il s’était proposé de l’acheter, puis de faire faire les travaux, et de le vendre ensuite.

Il ne souhaitait pas le garder, mais le vendre afin que l’entrée soit "du standing de l’immeuble" et également baisser les tantièmes.

Par contre, il souhaitait que le syndic s’implique dans les procédures juridiques qu’a indiqué Canyonneur75. Ce que les autres ont refusé.

Ah tiens…
Je n’avais pas pensé à cela. Son argumentaire m’avait convaincu.

Ça fera un coup d’épée dans l’eau.

Je ne dois pas être assez sournoise , sinon j’ai définitivement le certificat de la bonne poire