Tlaloc [75] : étude de cas immobilier (local petite surface)

Tlaloc, le 27/11/2020 a écrit :

(3) j’ai fait la simulation avec un loyer fixe dans un bail civil longue durée.

Même question qu’amoilyon : que peut-on louer, de 6 m² habitable, par un bail civil longue durée ? Forcément autre chose qu’un logement, mais quoi ? Un grenier ? Dans ce cas vous pouvez économiser la douche et le WC.

une décision préfectorale lui a interdit cette destination

Je suis curieux de savoir quelle décision. Une décision spécifique à ce logement ? Le règlement sanitaire départemental ? Vous ne confondez pas avec les 9 m² minimum ou 20 m3 minimum qui n’ont rien de préfectoral puisque c’est la loi ?

En tout cas, si votre idée est de louer à quelqu’un "qui va quand même s’en servir comme logement mais vous êtes protégé car le bail dit bien qu’il ne doit pas servir comme logement", ça me semble très olé-olé.

Je suppose que vous aviez réfléchi à tout cela avant d’acheter. A quelle conclusion étiez-vous arrivé ?

Dernière modification par Bernard2K (28/11/2020 15h07)

Une dérogation semble tout de même possible, en cas de difficulté technique de raccordement.
Je vends mon logement situé à Paris, qui comporte un sanibroyeur. L?agence immobilière me dit que cela va poser un problème juridique. Qu?en est-il ? | Notaires de France

En complément des retours que vous avez déjà obtenus sur votre étude de cas :

1) Dans la mesure où la surface habitable de cette chambre est inférieure à 9m2, vous ne pourrez définitivement pas la donner en location pour un usage d’habitation, même si son volume est supérieur à 20m3. En effet, si le décret de 2002 relatif au logement décent prévoit un critère alternatif de superficie (9m2) ou de volume (20m3) pour qu’un logement puisse être considéré comme habitable, le règlement sanitaire départemental de la ville de Paris prévoit, quant à lui, uniquement un critère de superficie (9m2). Or la cour de cassation a déjà tranché que les critères d’habitabilité devaient s’apprécier à la lumière des règlements sanitaires départementaux lorsqu’ils sont plus sévères que les critères posés par le décret de 2002 (ceci dit, d’après ce que vous écrivez, vous semblez avoir bien intégré ce point).

2) La pose d’un WC-broyeur est très délicate à gérer : j’en sais quelque chose car j’ai déjà fait démonter un équipement de ce type qui avait été mal installé par un de mes voisins. En cherchant sur le forum, vous trouverez un message circonstancié que j’ai posté il y a quelques années et dans lequel vous retrouverez les conditions à respecter impérativement pour être dans les clous.

Tlaloc, le 27/11/2020 a écrit :

Je précise :
(1) que c’est un achat que j’ai fait depuis un peu plus d’un an, et que je n’ai à peu près rien fait depuis. Mais je m’y mets là.

Je me demande si vous allez aussi attendre un an avant de répondre dans votre propre fil. Ca m’inquiète même… Je me demande ce qui peut vous empêcher ainsi de donner suite à votre propre fil. Auriez-vous un souci de santé ? Un problème familial ? Avez-vous été enlevé ? En tout cas, le suspense est insoutenable !

Merci pour votre réponse.

amoilyon, le 28/11/2020 a écrit :

Bonjour,

Votre étude de cas n’a pas eu beaucoup de retour.
Je vais tenter de vous répondre :

Vous ne pouvez donc pas louer en habitation principale. Donc pas d’APL.
Comment souhaitez vous louer ?
En bureau ou stockage ?

Je compte faire un bail civil longue durée, en interdisant que ça soit une résidence principale
Le locataire en fera ce qu’il veut. A priori bureau ou pied-à-terre.

Comme cela ou encore comme celui-ci
Je ne vois plus le premier, le second est pas ddans le 2e, mais dans un coin "pourri".

Idéal pour …?

Idéal car c’est à mes yeux le meilleur endroit du monde pour avoir un studio.
Je sais qu’on ne va tous être d’accord, mais c’est dans le 2e, arrondissement très central de Paris. Proche du Louvre, de l’opéra, de la bourse, de Drouot, des grands boulevards.
C’est dans le bon côté du 2e
Et c’est au sein d’un remarquable ensemble classé monument historique.

Vous devez créer un WC ? Avez vous l’évacuation nécessaire ? L’autorisation des autres copropriétaires ?
Un sanibroyeur est souvent source de nuisance sonore et de problème si mal utilisé.

A priori je n’ai pas besoin d’autorisation ni de sanibroyeur, il y a une évacuation 100mm à la bonne hauteur (plus dur pour la douche si je veux pas la mettre à 25 cm de hauteur)

J’ai un peu de mal à "cerner" ce que vous avez acquis. C’est comme cela actuellement ?

Il n’y a pas moins de 1m de haut, mais en gros c’est ça, oui.

En avez vous discuté avec votre expert comptable ?
Bail professionnel. Avez vous regardé les spécificités de ce type de baux ?

Je ne pense pas qu’un bail pro soit nécessaire.

Tlatoc a écrit :

Pourquoi un TMI, avec les frais d’achat (notaire, bancaire), vos intérêts bancaires et vos travaux, vous allez avoir des charges à déduire, ainsi que les amortissements. Dans le cas d’un régime fiscal LMNP, pas en location nue, dans le cas où vous louez en stockage.
,

Effectivement, je n’avais pas vu ça comme cela.

Bernard2K, le 28/11/2020 a écrit :

Tlaloc, le 27/11/2020 a écrit :

(3) j’ai fait la simulation avec un loyer fixe dans un bail civil longue durée.

Même question qu’amoilyon : que peut-on louer, de 6 m² habitable, par un bail civil longue durée ? Forcément autre chose qu’un logement, mais quoi ? Un grenier ? Dans ce cas vous pouvez économiser la douche et le WC.

Légalement, ce n’est pas habitable. Même pour du meublé touristique, il faut 7m2 je crois.
Dans les fait, celui qui le loue pourra y dormir et se laver.

une décision préfectorale lui a interdit cette destination

Je suis curieux de savoir quelle décision. Une décision spécifique à ce logement ? Le règlement sanitaire départemental ? Vous ne confondez pas avec les 9 m² minimum ou 20 m3 minimum qui n’ont rien de préfectoral puisque c’est la loi ?

Non, c’est une décision préfectorale, à la suite vraisemblablment d’une plainte du précédent locataire contre l’ancien proprios (car effectivement, il ne respectait pas le RSD (9m2)

En tout cas, si votre idée est de louer à quelqu’un "qui va quand même s’en servir comme logement mais vous êtes protégé car le bail dit bien qu’il ne doit pas servir comme logement", ça me semble très olé-olé.

Non, je compte bien interdire, et ne pas répondre aux sollicitations de ceux qui voudraient en faire une RP.

Je suppose que vous aviez réfléchi à tout cela avant d’acheter. A quelle conclusion étiez-vous arrivé ?

J’en avais conclus que j’avais visité une dizaine de chambres avant, que celle ci était la plus grande, pour deux fois moins cher, et donc parfaitement située. Après, tout se loue, même une cave.

Bernard2K, le 28/11/2020 a écrit :

Tlaloc, le 27/11/2020 a écrit :

(3) j’ai fait la simulation avec un loyer fixe dans un bail civil longue durée.

Même question qu’amoilyon : que peut-on louer, de 6 m² habitable, par un bail civil longue durée ? Forcément autre chose qu’un logement, mais quoi ? Un grenier ? Dans ce cas vous pouvez économiser la douche et le WC.

Légalement, ce n’est pas habitable. Même pour du meublé touristique, il faut 7m2 je crois.
Dans les fait, celui qui le loue pourra y dormir et se laver.

une décision préfectorale lui a interdit cette destination

Je suis curieux de savoir quelle décision. Une décision spécifique à ce logement ? Le règlement sanitaire départemental ? Vous ne confondez pas avec les 9 m² minimum ou 20 m3 minimum qui n’ont rien de préfectoral puisque c’est la loi ?

Non, c’est une décision préfectorale, à la suite vraisemblablment d’une plainte du précédent locataire contre l’ancien proprios (car effectivement, il ne respectait pas le RSD (9m2)

En tout cas, si votre idée est de louer à quelqu’un "qui va quand même s’en servir comme logement mais vous êtes protégé car le bail dit bien qu’il ne doit pas servir comme logement", ça me semble très olé-olé.

Non, je compte bien interdire, et ne pas répondre aux sollicitations de ceux qui voudraient en faire une RP.

Bernard2K, le 28/11/2020 a écrit :

Tlaloc, le 27/11/2020 a écrit :

(3) j’ai fait la simulation avec un loyer fixe dans un bail civil longue durée.

Même question qu’amoilyon : que peut-on louer, de 6 m² habitable, par un bail civil longue durée ? Forcément autre chose qu’un logement, mais quoi ? Un grenier ? Dans ce cas vous pouvez économiser la douche et le WC.

Légalement, ce n’est pas habitable. Même pour du meublé touristique, il faut 7m2 je crois.
Dans les fait, celui qui le loue pourra y dormir et se laver.

une décision préfectorale lui a interdit cette destination

Je suis curieux de savoir quelle décision. Une décision spécifique à ce logement ? Le règlement sanitaire départemental ? Vous ne confondez pas avec les 9 m² minimum ou 20 m3 minimum qui n’ont rien de préfectoral puisque c’est la loi ?

Non, c’est une décision préfectorale, à la suite vraisemblablment d’une plainte du précédent locataire contre l’ancien proprios (car effectivement, il ne respectait pas le RSD (9m2)

En tout cas, si votre idée est de louer à quelqu’un "qui va quand même s’en servir comme logement mais vous êtes protégé car le bail dit bien qu’il ne doit pas servir comme logement", ça me semble très olé-olé.

Non, je compte bien interdire, et ne pas répondre aux sollicitations de ceux qui voudraient en faire une RP.

Je suppose que vous aviez réfléchi à tout cela avant d’acheter. A quelle conclusion étiez-vous arrivé ?

J’en avais conclus que j’avais visité une dizaine de chambres avant, que celle ci était la plus grande, pour deux fois moins cher, et donc parfaitement située. Après, tout se loue, même une cave.
Les possibilité plus hasardeuses sont nombreuses : achat d’une chambre voisine, changement de pente pour arriver à 9m2, location courte durée, achat-revente.

Bernard2K, le 28/11/2020 a écrit :

Tlaloc, le 27/11/2020 a écrit :

(3) j’ai fait la simulation avec un loyer fixe dans un bail civil longue durée.

Même question qu’amoilyon : que peut-on louer, de 6 m² habitable, par un bail civil longue durée ? Forcément autre chose qu’un logement, mais quoi ? Un grenier ? Dans ce cas vous pouvez économiser la douche et le WC.

Légalement, ce n’est pas habitable. Même pour du meublé touristique, il faut 7m2 je crois.
Dans les fait, celui qui le loue pourra y dormir et se laver.

une décision préfectorale lui a interdit cette destination

Je suis curieux de savoir quelle décision. Une décision spécifique à ce logement ? Le règlement sanitaire départemental ? Vous ne confondez pas avec les 9 m² minimum ou 20 m3 minimum qui n’ont rien de préfectoral puisque c’est la loi ?

Non, c’est une décision préfectorale, à la suite vraisemblablment d’une plainte du précédent locataire contre l’ancien proprios (car effectivement, il ne respectait pas le RSD (9m2)

En tout cas, si votre idée est de louer à quelqu’un "qui va quand même s’en servir comme logement mais vous êtes protégé car le bail dit bien qu’il ne doit pas servir comme logement", ça me semble très olé-olé.

Non, je compte bien interdire, et ne pas répondre aux sollicitations de ceux qui voudraient en faire une RP.

Je suppose que vous aviez réfléchi à tout cela avant d’acheter. A quelle conclusion étiez-vous arrivé ?

J’en avais conclus que j’avais visité une dizaine de chambres avant, que celle ci était la plus grande, pour deux fois moins cher, et donc parfaitement située. Après, tout se loue, même une cave.

Bernard2K, le 28/11/2020 a écrit :

Tlaloc, le 27/11/2020 a écrit :

(3) j’ai fait la simulation avec un loyer fixe dans un bail civil longue durée.

Même question qu’amoilyon : que peut-on louer, de 6 m² habitable, par un bail civil longue durée ? Forcément autre chose qu’un logement, mais quoi ? Un grenier ? Dans ce cas vous pouvez économiser la douche et le WC.

Légalement, ce n’est pas habitable. Même pour du meublé touristique, il faut 7m2 je crois.
Dans les fait, celui qui le loue pourra y dormir et se laver.

Vous participez à ce grand mouvement de panique qui fait voir des abus de droit partout. Si vous êtes un professionnel de la fiscalité, c’est encore plus dommageable. Vous ne rendez pas service à la sécurité juridique.

Ce serait quand même un comble de reprocher à une partie au contrat les manquements contractuels de l’autre partie. C’est le monde à l’envers.
Des lors que l’habitation est exclue des usages possibles du local par le bail, toute utilisation du local pour de l’habitation serait de la seule responsabilité du locataire, point. Il n’y a pas a chercher midi à 14h.

Je ne me prononce pas sur le fond de l’investissement que je trouve par ailleurs peu reluisant, mais les suspicions permanentes d’abus de droit sont agaçantes, surtout quand elles sont la plupart du temps erronées et contreviennent à des principes juridiques basiques.

Tchouikov, le 30/11/2020 a écrit :

En complément des retours que vous avez déjà obtenus sur votre étude de cas :

1) Dans la mesure où la surface habitable de cette chambre est inférieure à 9m2, vous ne pourrez définitivement pas la donner en location pour un usage d’habitation, même si son volume est supérieur à 20m3. En effet, si le décret de 2002 relatif au logement décent prévoit un critère alternatif de superficie (9m2) ou de volume (20m3) pour qu’un logement puisse être considéré comme habitable, le règlement sanitaire départemental de la ville de Paris prévoit, quant à lui, uniquement un critère de superficie (9m2). Or la cour de cassation a déjà tranché que les critères d’habitabilité devaient s’apprécier à la lumière des règlements sanitaires départementaux lorsqu’ils sont plus sévères que les critères posés par le décret de 2002 (ceci dit, d’après ce que vous écrivez, vous semblez avoir bien intégré ce point).

Je cherche au contraire à faire valider le changement de destination, pour que ce ne soit plus une habitation. L’usage d’habitation n’a que des inconvénients. Je crois (pa sur), que le RSD ne s’applique pas au meublé de toursime et bureaux. SI vous avez une idée sur ce point ? J’ai 20 m3, mais pas 20 m3 sous 1m80 de hsp. 

2) La pose d’un WC-broyeur est très délicate à gérer : j’en sais quelque chose car j’ai déjà fait démonter un équipement de ce type qui avait été mal installé par un de mes voisins. En cherchant sur le forum, vous trouverez un message circonstancié que j’ai posté il y a quelques années et dans lequel vous retrouverez les conditions à respecter impérativement pour être dans les clous.

A priori pas besoin.
Cela dit, si c’était une habitation il faudrait bien qu’on donne le droit d’avoir des wc. Je crois que la copro a vendu les wc communs de l’étage avant mon achat, ca me semble bizzare aussi d’avoir eu le droit de le faire si tous les logements n’étaient pas raccordé aux EU.

En plus  des excellentes remarques sur le problème des WC,je note que vous indiquez que vous souhaitez remplacer la lucarne par une fenêtre de toit.

Il est souvent nécessaire d’avoir l’autorisation de la copropriété pour cela,voire selon le changement à réaliser, l’autorisation de la Mairie ,en particulier si votre immeuble est dans un secteur protégé (dans le centre de Paris,cela peut-être le cas).

Ca devrait pas gener la copro, personne va voir le velux ; au pire je casse un de mes carreaus pour les motiver.
J’ai fait une DP auprès de la mairie.

Pour la location courte durée,pensez que la Mairie de Paris est très en pointe dans la limitation de cette forme de location et que les copropriétaires de nombreux immeubles y sont également hostiles par rapport aux nuisances  générées par les touristes.

La mairie de Paris ne peut intervenir que sur les locaux à usage d’habitation.

Pour amoilyon, ca ressemble à ça, en un peu mieux et surtout je compte tout refaire à neuf:
Vente Studio Paris 1er - Appartement Studette F1/T1/1 pièce 6m² 88000€ - SeLoger

Tchouikov a écrit :

Il est acquis que vos futurs locataires (ou du moins certains d’entre eux) feront usage du local à des fins d’habitation, malgré tout ce que vous aurez pu leur dire ou écrire dans le contrat de bail (vous en avez d’ailleurs vous-même pleinement conscience puisque vous indiquez que l’emplacement est idéal pour y avoir un studio).

Dans cette situation, je crains qu’il puisse vous être reproché d’avoir sciemment contourné la loi pour louer à usage d’habitation un local inhabitable frappé, au surplus, d’un arrêté préfectoral d’interdiction d’habiter. Le fait d’avoir conclu un bail régi par le code civil et d’y avoir inséré, somme toute artificiellement, une clause interdisant d’habiter dans les lieux (tout en mettant à disposition des installations sanitaires…) ne vous procurera, selon moi, qu’une protection bien illusoire.

D’où la nécessité de bien sélectionner le locataire, être sûr qu’il a une autre adresse.
Après, si je loue un bureau ou un stockage et que le locataire y dort deux ou trois fois par semaine, qu’y puis-je ? On ne va pas interdire non plus à un restaurateur de faire la sieste dans son local.

a écrit :

Dans le cadre de mon activité professionnelle (la fiscalité), cela s’appelle un abus de droit. Et même si je n’ai pas de jurisprudence à citer en matière immobilière pour étayer mon avis sur votre étude de cas, je n’ai guère de doute sur le fait qu’un tel abus puisse être caractérisé dans la situation que vous envisagez avec, à la clé, une requalification de votre bail en bail d’habitation régi par la loi de 89. Je suppose que vous avez bien à l’esprit la sanction s’appliquant au bailleur si ce scénario catastrophe devait se produire (remboursement au locataire de l’ensemble des loyers qu’il a versés + obligation de relogement + dommages et intérêts).

La loi 89 ne s’applique qu’aux RP, alors a fortiori dans un local dont la destination n’est pas l’habitation et le bail non plus, je pense ne pas risquer grand chose de ce côté.

Au delà, je trouve que c’est plutôt la mairie de Paris qui fait de la contorsion de loi pour lutter contre le bnb.

Dernière modification par Tlaloc (13/12/2020 14h22)

Tlaloc a écrit :

Je crois (pa sur), que le RSD ne s’applique pas au meublé de toursime et bureaux. SI vous avez une idée sur ce point ? J’ai 20 m3, mais pas 20 m3 sous 1m80 de hsp.

Pour connaître le champ d’application du RSD, il n’y pas le choix et il faut s’en farcir la lecture.

D’emblée, ce champ d’application est large puisqu’il porte sur les "locaux d’habitation et assimilés" (titre II) et sur les "bâtiments autres que ceux à usage d’habitation et assimilés" (titre III). Donc les locaux affectés à la location saisonnière (meublés de tourisme) et ceux à usage de bureau sont bien concernés par les dispositions du RSD.

La question qui se pose maintenant est de savoir si la superficie minimale de 9m2 prévue à l’article 40-3 du RSD vise les meublés de tourisme et les bureaux.

Pour un local affecté à la location saisonnière, la réponse est non puisque les critères de surface sont définis à l’article 57-2 applicable aux "logements loués meublés ou garnis, hôtels et locaux affectés à l’hébergement collectif". Ces critères sont de 7m2 au sol pour une personne (9m2 pour deux personnes etc.). Comme vous avez largement plus de 7m2 au sol, vous pourriez théoriquement faire de la location saisonnière mais il vous reste une grosse noix à casser : obtenir l’autorisation de la mairie de Paris.

Pour un local à usage de bureau, je n’ai pas l’impression que le RSD pose une quelconque contrainte en matière de superficie :
- L’article 62 sous le titre III dispose que les prescriptions du titre II traitant des habitations sont applicables aux bâtiments autres que ceux à usage d’habitation…
- Mais ce même article 62 indique que les dispositions de l’article 40 (sous lequel on retrouve le critère de superficie de 9m2) ne sont pas applicables aux constructions neuves et aux transformations de bâtiments à usage autre que d’habitation.
- Tout au plus trouve-t-on dans le RSD des critères de hauteur sous plafond pour les locaux recevant du public ainsi que des critères de ventilation et de débit de renouvellement de l’air.
Reste maintenant à voir s’il n’existe pas une réglementation, autre que celle du RSD, applicable en matière de bureaux…

Dans le règlement de copropriété, il ne faut pas seulement regarder comment est décrit ce lot, mais ce qui est autorisé ou interdit pour l’ensemble des lots ou pour des groupes de lots dont ce lot fait partie. Il pourrait par exemple y avoir la mention que toute activité professionnelle y est interdite. Si ce n’est pas interdit, il est courant d’avoir des activités de bureau dans des appartements ou chambres (pensez à tous les cabinets médicaux), donc vous n’avez pas à demander un changement.

A noter, au niveau fiscal : vous ne pourrez pas louer en LMNP. En effet, le LMNP suppose que l’on donne en location une habitation. Or, par arrêté préfectoral, il est interdit d’habiter dans cette "chambre"…

Si vous louez un bureau meublé, c’est alors de la location de local professionnel équipé. C’est un régime proche du LMNP, mais avec quelques nuances, et notamment le fait que ces revenus BIC sont soumis aux cotisations sociales sans seuil de 23000 €.

Au total, sous réserve que le RC n’interdise pas l’activité professionnelle dans les étages, la façon parfaitement dans les clous pour louer ce bien me semble être :
bureau loué nu (ie non meublé, non équipé) à un professionnel par un bail professionnel, et déclaré en revenus fonciers. Pour bien enfoncer le clou, j’écrirais dans le bail professionnel que l’usage d’habitation est strictement exclu et j’y annexerai l’arrêté préfectoral interdisant l’habitation, comme ça le locataire ne pourra pas dire qu’il n’était pas au courant. Chacun des 6 éléments de cette proposition est essentiel pour arriver à cette solution dans les clous.
A mon humble avis, ça n’empêche pas de mettre dans ce bureau un coin WC, douche et mini-kitchenette, puisqu’on trouve couramment ces équipements dans des bureaux.

Alors, bien sûr, vous allez chercher à louer meublé par un bail civil, et déclarer en LMNP. Ca s’appelle vouloir le beurre et l’argent du beurre.

Je vous ai indiqué la solution la moins risquée, mais maintenant vous faites bien ce que vous voulez.

Gaut1985, le 13/12/2020 a écrit :

Avis très personnel sur ce fil que je lis avec attention.
Votre projet me donne comme un sentiment de nausée.
Vous êtes de mauvaise foi sur votre intention (c’est ni plus ni moins une location classique) et vous ne reculez devant aucun contournement des lois pour faire rentrer un rond dans un carré. Pour moi, vous êtes comme un marchand de sommeil, tout simplement. Qui voudra de votre "plan foireux" sauf quelqu’un qui n’a pas d’autres choix que de subir cela ?…
Sur le fond, vous ne voulez peut être pas reconnaître que c’est une très mauvaise affaire que cet achat.
Projet amoral.

Je ne m’attendais pas à devoir attendre plus de deux semaines avant d’avoir une réponse du genre ! Vous avez été un peu lent.
Je ne veux pas faire de location "classique" dans le sens louer une RP en vide ou meublé, vu que ça m’est interdit, je veux juste louer mon bien à un locataire volontaire pour le prendre, en respectant les lois et règlements.
Cela dit, question morale, qui etes-vous pour vous croire supérieur aux personnes prêtes à louer ce bien ?

Pour la "mauvaise" affaire, j’ai posté un lien vers une annonce d’un bien similaire au double du prix, et encore il n’est pas cher.

Tchouikov, le 13/12/2020 a écrit :

Pour connaître le champ d’application du RSD, il n’y pas le choix et il faut s’en farcir la lecture.

Pour un local affecté à la location saisonnière, la réponse est non puisque les critères de surface sont définis à l’article 57-2 applicable aux "logements loués meublés ou garnis, hôtels et locaux affectés à l’hébergement collectif". Ces critères sont de 7m2 au sol pour une personne (9m2 pour deux personnes etc.). Comme vous avez largement plus de 7m2 au sol, vous pourriez théoriquement faire de la location saisonnière

J’avais pris cette formulation pour une chambre dépendant d’un ensemble et non indépendante (et donc 9m2 minimum dans ce cas). Je n’ai pas non plus (à vérifier), les 7m2 habitables (ie avec hsp de 1m80 ou plus)

mais il vous reste une grosse noix à casser : obtenir l’autorisation de la mairie de Paris.

De quelle autorisation parlez-vous ? Je ne pense pas en avoir besoin dès lors que mon local n’a plus comme destination l’habitation.

Bernard2K a écrit :

A noter, au niveau fiscal : vous ne pourrez pas louer en LMNP. En effet, le LMNP suppose que l’on donne en location une habitation. Or, par arrêté préfectoral, il est interdit d’habiter dans cette "chambre"…

Si vous louez un bureau meublé, c’est alors de la location de local professionnel équipé. C’est un régime proche du LMNP, mais avec quelques nuances, et notamment le fait que ces revenus BIC sont soumis aux cotisations sociales sans seuil de 23000 €.

Merci. je croyais que c’était possible de faire du LMNP pour un bureau (j’avais lu local et non logement).
Je vais approfondir ce côté là.

a écrit :

Au total, sous réserve que le RC n’interdise pas l’activité professionnelle dans les étages, la façon parfaitement dans les clous pour louer ce bien me semble être :
bureau loué nu (ie non meublé, non équipé) à un professionnel par un bail professionnel, et déclaré en revenus fonciers. Pour bien enfoncer le clou, j’écrirais dans le bail professionnel que l’usage d’habitation est strictement exclu et j’y annexerai l’arrêté préfectoral interdisant l’habitation, comme ça le locataire ne pourra pas dire qu’il n’était pas au courant. Chacun des 6 éléments de cette proposition est essentiel pour arriver à cette solution dans les clous.
A mon humble avis, ça n’empêche pas de mettre dans ce bureau un coin WC, douche et mini-kitchenette, puisqu’on trouve couramment ces équipements dans des bureaux.

Alors, bien sûr, vous allez chercher à louer meublé par un bail civil, et déclarer en LMNP. Ca s’appelle vouloir le beurre et l’argent du beurre.

Je ne vois pas pourquoi vous dites ça. Je ne poserais pas de question si je ne voulais pas tenir compte des réponses.
A moins que la location courte durée soit possible (et encore), je m’oriente vers cette location à un pro, après travaux.

Oups, j’avais zappé.

Il est interdit d’y habiter… mais il est interdit aussi d’en changer l’usage sans autorisation, qui sur Paris se fait via une coûteuse compensation… Donc, on ne peut pas en faire un bureau non plus. C’est un local qui est dans une impasse administrative. C’est peut-être pour ça que c’était pas cher !

Tchouikov a écrit :

L’art. 57-2 du RSD qui me paraît être pertinent en matière de location saisonnière pose les critères de superficie et de volume suivants :
- HSP minimale de 2,20m ;
- Surface minimale au sol de 7m2 pour recevoir une personne ;
- Plus petite dimension au sol pour recevoir une personne = 2m ;
- La surface occupée par la salle d’eau n’est pas prise en compte ;
- Si un lavabo est installé dans la chambre, la surface minimale exigée est majorée de 1m2.

A vous de faire les mesures mais d’après votre description, il semble effectivement que votre chambre ne satisfait pas à ces critères et que vous ne pourrez donc pas valablement la donner en location saisonnière.

S’agissant de l’autorisation administrative à obtenir, je faisais allusion dans mon dernier post à celle prévue à l’art. L*631-7 du code de la construction et de l’habitation :

La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970.

Votre chambre de service, même si elle n’est pas habitable au sens du RSD, même si elle a été frappée d’une interdiction d’habiter et même si elle a été dissociée de l’appartement avec lequel elle était sans doute liée à l’origine, n’en demeure pas moins un local à usage d’habitation (même si cet usage ne peut pas être exercé dans les faits). Selon moi, vous êtes donc bien tenu d’obtenir l’autorisation préalable de la mairie de Paris pour en changer l’affectation.

Du coup, je viens de vérifier l’acté notarié pour être sûr :

USAGE DU BIEN
Le VENDEUR déclare que le BIEN est actuellement sans usage particulier.
1/ Le VENDEUR déclare qu’aux termes d’un arrêté préfectoral numéro XXXXXXXX en
date du WWWW 2015, Madame ZZZZZZZZZZZ, précédent propriétaire des BIENS, a été
mise en demeure de faire cesser définitivement l’occupation aux fins d’habitation
des biens objet des présentes.

Donc, pas besoin de changement amha.

Bernard2K a écrit :

C’est un local qui est dans une impasse administrative. C’est peut-être pour ça que c’était pas cher !

C’est le cas de toutes les chambres de bonne, presque par définition.
Par ex l’annonce en lien à 88K, elle fait 6m2 donc moins de 7, usage habitation.
J’ai visité des trucs de 5 m3 à 50 000 euros.
Au contraire, la mienne a un usage non habitation.

Dernière modification par Tlaloc (15/12/2020 18h41)