Tlaloc [75] : étude de cas immobilier (local petite surface)

Je ne cherche pas à avoir raison à tout prix et je serais heureux pour vous si vous pouviez valablement vous affranchir de l’autorisation pour le changement d’usage de votre chambre. Mais je crois sincèrement que les mentions figurant sur l’acte notarié n’ont pas la portée que vous entendez leur donner :
- Ces mentions sont des déclarations du vendeur ayant pour objet de vous donner une parfaite information sur la consistance du local dont vous vous êtes porté acquéreur.
- Elles ne permettent pas de modifier l’affectation qu’a cette chambre au plan administratif.

Concernant la valorisation des chambres de bonne non habitables, je vous invite à prendre avec circonspection les annonces immobilières :
- Je ne vous apprendrai rien si je vous dis qu’il peut y avoir un gouffre entre les prix revendiqués par les vendeurs et ceux auquels se font réellement les transactions.
- Certaines chambres sont situées à des adresses très prestigieuses qui permettent, par exemple, de bénéficier d’une sectorisation scolaire recherchée : cela se paie très cher.
- Enfin, certaines personnes peuvent se positionner sur ce type de lot en n’ayant pas conscience des contraintes posées par la réglementation et, au final, les surpayer compte tenu de l’usage qu’elles pourront réellement en faire.

Bonne chance à vous.

Range19, le 15/12/2020 a écrit :

Ce "local professionnel" est à quel étage ? Y-a-t-il un ascenseur ?

Vous n’avez pas répondu à ma question.
Vous le constatez, votre point de vue chiffonne. Et pour cause, votre intention semble bien de louer à usage d’habitation avec un paravent "local professionnel".

Si le local est un 5ème ou plus sans ascenseur auquel on accède par un escalier de service de 60 cm de large comme j’en connais,  ça peut laisser entrevoir la discordance entre le déclaratif et l’intention.

Tchouikov, le 15/12/2020 a écrit :

Je ne cherche pas à avoir raison à tout prix et je serais heureux pour vous si vous pouviez valablement vous affranchir de l’autorisation pour le changement d’usage de votre chambre. Mais je crois sincèrement que les mentions figurant sur l’acte notarié n’ont pas la portée que vous entendez leur donner :
- Ces mentions sont des déclarations du vendeur ayant pour objet de vous donner une parfaite information sur la consistance du local dont vous vous êtes porté acquéreur.
- Elles ne permettent pas de modifier l’affectation qu’a cette chambre au plan administratif.

Hier, j’ai recherché deux anciens mails de la mairie de Paris avant de vous répondre, de mémoire et en gros un me disait que l’usage était habitation, l’autre non. En le relisant, je me suis aperçu qu’il y était indiqué "C’est le rôle des notaires de qualifier l’usage des locaux.".
Or, dans mon acte d’achat, il est clairement stipulé que mon local n’est pas de l’habitation.

Donc, pour moi, et jusqu’à preuve du contraire, j’en fait ce que je veux.

Mais c’est vrai que c’est très opaque et pas toujours très logique.

amoilyon, le 15/12/2020 a écrit :

Si on ne peut ni y habiter (arrêté dont vous parlez)
Ni y travailler sans autorisation (car pas à destination professionnel ou de bureau )

Alors c’est un placard ?

Le problème n’est pas de savoir si c’est un placard, auquel cas je le loue comme un placard,  ça ne pose pas de problème, mais de savoir si c’est encore une habitation, auquel cas c’est inlouable comme habitation (comme plus de 60000 autres chambres de bonnes dans Paris).

Range19 a écrit :

Range19, le 15/12/2020 a écrit :

Ce "local professionnel" est à quel étage ? Y-a-t-il un ascenseur ?

Vous n’avez pas répondu à ma question.
Vous le constatez, votre point de vue chiffonne. Et pour cause, votre intention semble bien de louer à usage d’habitation avec un paravent "local professionnel".

Si le local est un 5ème ou plus sans ascenseur auquel on accède par un escalier de service de 60 cm de large comme j’en connais,  ça peut laisser entrevoir la discordance entre le déclaratif et l’intention.

Désolé, j’avais zappé votre message. En même temps, la réponse est dans la question : on parle d’une chambre de bonne mansardée. Elle est au 5e sans ascenseur.

Bernard2K a écrit :

Il y a une autre solution : racheter une chambre voisine de même consistance et à peu près au même prix, pour les rassembler.

18 m² au sol, 12 m² Carrez, dans le 2e, pour 100 k€ au total de prix d’achat +30 k€ de travaux environ… Là ça commencerait à ressembler à quelque chose.

Ca va pas être possible en fait, d’un côté il y a déjà eu réunification de deux ou trois cdb, de l’autre côté il y a le conduits des cheminées (comme très très souvent).
La solution c’est la surélévation.

Je me souviens être intervenu sur votre file fin 2019 et je demeure circonspect face à votre analyse selon laquelle votre chambre de service est un local « sans affectation particulière ».

L’art. R 151-27 du code de l’urbanisme énonce les différentes destinations des constructions, lesquelles sont au nombre de cinq :
- Exploitation agricole et forestière ;
- Habitation ;
- Commerce et activités de service ;
- Équipements d’intérêt collectif et services publics ;
- Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Une construction a nécessairement une destination et il ne fait guère de doute que celle de votre chambre de service était, au moment de la construction de l’immeuble dans lequel elle est située, l’habitation.

Que cette chambre fasse l’objet d’un arrêté préfectoral d’interdiction d’occupation aux fins d’habitation du fait qu’elle ne satisfait pas au critère de superficie minimum édicté par le RSD et le décret de 2002 sur le logement décent me semble sans incidence sur sa destination.

En effet, il ne faut pas se méprendre sur la portée de la mise en demeure qui avait été adressée par la préfecture à votre vendeuse en 2015 :
- A mon avis, cette dernière s’est vue notifier une interdiction de mise en location de la chambre dont elle était propriétaire et qu’elle vous a vendue ;
- Rien ne lui interdisait en revanche d’y établir sa propre résidence, principale ou secondaire, et donc de conserver l’usage auquel le local est destiné depuis l’origine, à savoir l’habitation.

L’arrêté préfectoral n’a pas modifié par magie la destination qu’a votre chambre au plan administratif et je crois sincèrement que vous avez été induit en erreur par la mention figurant sur l’acte notarié, selon laquelle le bien serait « sans usage particulier », et par le mail de la mairie de Paris qui vous a écrit que « c’est le rôle des notaires de qualifier l’usage des locaux » (au passage, la qualification donnée par les notaires est faite sur foi des renseignements qu’ils retirent eux-mêmes des services de l’urbanisme et donc, dans le cas présent, de la mairie de Paris ; or vous faites vous-même état, dans votre message #30, d’un autre mail reçu de la mairie dans lequel celle-ci vous écrit que votre local est à usage d’habitation…).

Bref, tout ceci pour dire que l’affectation de votre chambre est, à mon humble avis, l’habitation mais que vous ne pouvez pas l’affecter effectivement à cet usage pour quelqu’un d’autre que vous.

Partant de là, l’affectation de cette chambre à un usage autre sans l’autorisation prévue à l’art. L 631-7 du CCH que j’avais évoquée dans un précédent message ne me paraît pas valable au plan juridique (reste à mesurer le risque réellement pris de procéder à un changement d’affectation tout en s’affranchissant de cette autorisation : à chacun de positionner le curseur selon sa propre sensibilité).

Bon, maintenant que fait-on ? Car c’est bien beau de soulever les carences de votre projet mais l’intérêt de la participation au forum est de chercher collectivement des solutions…

Tout bien réfléchi, la seule solution valable me semblerait de louer cette chambre à quelqu’un du voisinage, dans le cadre d’un bail régi par le code civil, en tant qu’annexe d’un logement destiné à l’habitation :
- Pour vous border les fesses, vous prendrez bien soin de préciser dans le bail que le local ne répond pas aux critères d’habitabilité posés par la législation en vigueur et qu’il ne devra être utilisé qu’à des fins de stockage, de rangement, d’espace personnel de bureau… mais que tout usage en tant que cellule autonome d’habitation est exclu.
- Rien ne vous empêche d’aménager votre chambre comme vous l’entendez avec douche, WC, rangements… : si votre locataire en fait une chambre pour son ado ou sa jeune fille au pair, ce n’est pas votre problème.

Personne n’a d’avis pour mon sol ?

Tlaloc, le 27/11/2020 a écrit :

c’est un achat que j’ai fait depuis un peu plus d’un an, et que je n’ai à peu près rien fait depuis. Mais je m’y mets là.

Tlaloc, le 25/07/2022 a écrit :

J’ai deux principales questions au moment de commencer les travaux

Tlaloc, le 19/09/2022 a écrit :

Personne n’a d’avis pour mon sol ?

Je prévois de vous répondre en 2025. 

Attention à ne pas en enlever trop et arriver chez le voisin.
Suivant l’âge de votre bâtiment c’est à prendre en compte. J’ai vu cela récemment.

Les ouvriers avaient déposé la tomette puis pris dans leur élan, la chappe (friable et endommagée) sur laquelle cette tomette était posée, sauf que le plancher bois dessous était pourri, friable lui aussi, et est venu avec la tomette.
Les ouvriers n’ont pas stoppé le travail et ont tout déposé. Ils sont arrivés au niveau du lattis plâtré du plafond de l’étage du dessous!

En marchant dessus, ils sont passés à travers en plusieurs endroits.

Il y a depuis 2 ans une bataille judiciaire entre l’entreprise, le propriétaire du dessus, du dessous et le syndic.

Attention aussi à vérifier qui possède quoi dans le règlement de copropriété ainsi que, si celui-ci impose des conditions à ce même plancher (bruit, isolation…).

Bernard2K, le 20/09/2022 a écrit :

Tlaloc, le 27/11/2020 a écrit :

c’est un achat que j’ai fait depuis un peu plus d’un an, et que je n’ai à peu près rien fait depuis. Mais je m’y mets là.

Tlaloc, le 25/07/2022 a écrit :

J’ai deux principales questions au moment de commencer les travaux

Tlaloc, le 19/09/2022 a écrit :

Personne n’a d’avis pour mon sol ?

Je prévois de vous répondre en 2025. 

Oui, je suis un vrai procrastinateur. Pas trop aidé non plus sur ce coup.
D’où l’intérêt de prendre une grosse marge de sécurité sur les projets.