Projet gouvernemental d'encadrement des crédits immobiliers

« Les prix de l’immobilier suivront de toutes façons la demande solvable «

On peut dire plutôt que les prix de l’immobilier neuf ou ancien suivent les prix des terrains et de la construction modulo le coût de la plu value, variable selon la spéculation, dans les grands centres urbains, et modulo les politiques sociales, et ce à court et moyen terme.
Pour le long terme (> 30 ans) peut être la demande solvable.

Et comme le prix des terrains suit … la demande solvable, il me semble que vous (Double6) dites en gros la même chose (en plus compliqué).

On peut aussi considérer que des gens ayant une excellente éducation financière se cassent régulièrement la figure et comprendre les limites règlementaires cette une liberté.

L’égalité civile signifie que les lois et réglementations sont les mêmes pour tous.

Pour Alain Prost aussi, l’autoroute est limitée à 130 km/h. A voiture égale, il est très probablement moins dangereux à 160 que moi à 130 mais comment le gendarme peut il savoir que c’est lui au volant et pas moi?

Enfin, le nombre de transactions record de 2019 semble bel et bien imputable aux nouveaux investisseurs si l’on en croit  Marché immobilier 2019 selon Century 21.

Enfin que le gouvernement actuel est anti immobilier au sens où il ne favorise pas les bailleurs est vrai, mais le précédent l’etait aussi et quelques uns des prédécesseurs. Je ne parierai pas que le prochain soit pro immobilier. Au plus ils amélioreront le Pinel pour doper le neuf ou subventionneront la rénovation énergétique parce que la priorité sera de relancer le bâtiment.

GoodbyLenine, le 19/12/2020 a écrit :

Et comme le prix des terrains suit … la demande solvable, il me semble que vous (Double6) dites en gros la même chose (en plus compliqué).

Je voulais dire que quand on parle de demande solvable on sous entend quelque chose d’imaginaire comme disons la moyenne delà demande solvable forme le prix du marché.
Ce qui est faux car par exemple dans un marché où trois biens seraient à vendre avec 10 personnes acheteuses dont 4 milliardaires alors les prix s’envoleraient.
La demande est bien solvable mais les prix n’ont plus rien à voir avec la demande solvable en elle même (c’est un exemple).
Ce qui peut expliquer par exemple toujours qu’il n’y ait pas toujours de rapport clair entre le pouvoir d’achat des ménages et les prix ou les taux de crédit et les prix etc.

Merc! Boumboum26 pour votre document qui me sert autant qu’il me dessert…

Je me pose les mêmes questions que d’autres sur ma capacité restante de crédit.

Parce que je suis fatiguée
Parce que je suis une quiche et que je n’arrive pas à être sure de moi
Parce que rien de mieux qu’un exemple chiffré pour illustrer le propos :



Soit pour 7 années de revenu, qu’est ce qui est pris en compte ?
Si votre crédit immobilier ajouté à toutes vos autres emprunts dépasse 7 années de revenus, vous risquez le refus de prêt.
Le revenu brut global ? Soit 32 879€. Donc 230 000€ de crédit possible.

Voici un exemple de calcul par méthode classique ou différentiel et en voici un autre.

Je comprends que les revenus fonciers sont pris en compte, mais que pour mes 2 LMNP, en BIC, qui ressortent à 0 car j’ai des charges à déduire, aucun loyer n’est pris en compte.

A ce jour, en arrondissant
- RP : mensualité 600€ / Prêt 122 k€ - CRD 117 k€
- LMNP 1 : mensualité 270 € / loyer HC 395€ / prêt 55 k€ -  CRD 46 k€
- LMNP 2 : mensualité 220 € / loyer HC 300€ / prêt 48 k€ - CRD 46 k€
- Foncier indivision: mensualité 130€ / loyer HC 250 €/ prêt 22 k€ - CRD 16 k€
+ SCI qui me ramène du foncier
+ box, sans prêt, qui me ramène du foncier.

Si je mets 33% de 32 000€ annuel, soit 10 900€/an, soit 904€/mensuel.
Or, j’ai déjà 600 + 270 + 230 + 130 = 1230€/mensuel.
Donc fini pour moi ?

Sinon 230 000€ (capacité de prêt total) - montant initiaux des prêts ?
Ou 230 000€ - CRD des prêts ?

Ma banque procédait au calcul différentiel, avec une prise en compte des loyers des LMNP à 80%.
J’avais discuté début d’année de deux nouveaux projets avec mon banquier, qui m’indiquait oralement me suivre, mais je vais reprendre rendez-vous avec lui afin d’avoir des traces écrites.
Si c’est le cas, ça remet sacrément en questions mes nouveaux projets…

Ces nouvelles règles sont une épine dans le pied.

Je suis en pleine recherche de financement pour un appartement à 65k et pour l’instant refus à la BNP, refus au CIC. Pourtant je commence à avoir un certain historique avec 9 biens qui tournent, de bons ratios sur tous mes projets et beaucoup d’épargne. Surtout, rien dans ma situation n’a changé depuis mon dernier emprunt ni ma façon d’investir.
Rien n’y fait. Motif : mon taux d’endettement n’est pas "aux normes" (environ 46%)…
Seule ma banque principale, le crédit Agricole semble me suivre mais je n’y croirai que quand j’aurai reçu une offre.

Les temps sont durs…

@Amoilyon : au CIC, refus d’office au vu de mon taux d’endettement. La conseillère n’a pas voulu s’embêter.
A la BNP on m’a donné un petit espoir mais on m’a rappelé au bout de 2 jours pour me dire que la caution n’acceptait pas mon dossier et qu’on ne voulait pas s’embêter avec des hypothèques.

En gros j’ai l’impression que les crédits immo ne sont vraiment pas la priorité des banques en ce moment.

J’ai dit au CIC : "si c’est pas assez rentable pour vous, mettez moi 1000€ de frais de dossier et un taux à 2%". On m’a répondu que ça ne marchait pas comme ça.

En dernier ressort je compte ouvrir une AV chez eux et leur prendre deux ou 3 assurances et une carte de crédit dont j’ai pas besoin, entre autres marges de manœuvre, mais ça m’embête de perdre de l’argent en achetant des produits inutiles et bourrés de frais. Je persiste à penser qu’une simple augmentation du taux nous amènerait au même résultat pour tout le monde avec moins d’embêtements.
(AV avec 5% de frais d’entrée et 1% de rendement sur le fonds euro : comment ils arrivent à vendre ça ?)

@Serenitis

Retour du terrain intéressant.

serenitis a écrit :

Prospection plus active de leurs clients patrimoniaux peu endettés pour proposer des produits clé en mains : investissement clé en mains démembré 15 ans sur le grand Paris (usufruit type hlm sur 15 ans) par exemple.

Pour être sûr de bien comprendre, cela signifie que vos interlocuteurs privilégient les clients qui souhaitent réaliser une acquisition en nue-propriété avec usufruit "social" à un organisme type Régie Immobilière de la Ville de Paris, plutôt qu’un LMNP ancien avec revenus locatifs à la clé ?

@serenitis : j’ai eu la même remarque lorsque j’ai rencontré mon directeur d’agence il y a quelques semaines : les rares dossiers sur dérogation sont réservés soit à des clients avec beaucoup d’épargne chez eux, soit effectivement sur des projets immobiliers neufs packagés via des partenaires promoteurs.

Un dommage collatéral supplémentaire avec ces nouvelles contraintes concerne la clause de transférabilité incluse dans certains prêts. Même si votre profil était jugé suffisamment solvable au moment où vous avez souscrit le prêt initial, que vous avez toujours payé vos mensualités rubis sur l’ongle depuis des années… le banquier est tenu de revérifier votre solvabilité au moment de la demande de transfert sur un nouveau bien. Donc si vous ne rentrez plus dans les cases ==> pas de transférabilité possible.

GoodbyLenine, le 20/12/2020 a écrit :

Il y a quand même plusieurs millions de clients bancaires en situation fragile, et chaque année plus de 100 000 dossiers de surendettement (voir aussi ici) et des taux bas avec des prix de l’immobilier élevés et des durées d’emprunt très longues sont typiquement le genre de situation où une personne pourrait obtenir un emprunt pour financer un bien dont la valeur pourrait bien diminuer ensuite, et avec des échéances telles qu’au moindre accident de la vie il sera incapable de continuer à rembourser, et verra son patrimoine réduit à rien, voire négatif.

GoodbyLenine, le 20/12/2020 a écrit :

Je n’ai pas trouvé de statistiques illustrant une hausse des cas à problème,

D’après la Banque de France et en 2019 (sur l’ensemble des dossiers de surendettement traités cette année là) :
- Les trois quarts des ménages surendettés sont locataires.
- 35% des dettes sont de nature immobilière, 65% hors immobilier
- 14,3% des dossiers comportent une dette immobilière
- En 2019, il n’y a pas eu d’aggravation de la dette immobilière chez les ménages endettés

Par ailleurs, les dossiers de surendettement comportent 8,3 dettes différentes en moyenne (ce qui relative la dette immobilière).

S’ils passent par la case surendettement, la situation des 19000 ménages qui ont un crédit immobilier est évidemment dramatique. Je n’ai pas trouvé l’info mais je pense comme vous GBL : c’est sans doute souvent en cas d’accident de la vie qu’on va se mettre dedans. De là, je ne suis pas certain de comment ça pourrait être anticipé ? En prenant encore plus d’assurances? En ne prêtant qu’à ceux qui ont déjà un patrimoine significatif (je ne parle pas de revenus hein, mais de patrimoine) ?

Quoiqu’il en soit et dans la très grande majorité des cas (au moins 86%), le surendettement trouve sa source ailleurs que dans les crédits immobiliers.

EDIT : j’ai oublié de mettre la source! Avec toutes mes excuses, la voici : Typologie surendettement BDF, 2019

GoodbyLenine, le 20/12/2020 a écrit :

Même sur notre forum, on voit passer quelques dossiers de personnes qui semblent décidés à investir sur le plus de projets possibles (parfois même en choisissant de mentir aux banques de diverses manières), avec des financements à 110%, quasiment sans patrimoine propre et réserves suffisantes, et dont il est assez évident que le moindre accident de la vie (voire simple accident de bailleurs, en tombant sur un ou deux locataires indélicats, ou même juste "avec accident de la vie") les mettrait dans une situation financière difficile. Le banquier qui refuse de les financer, les forçant à ralentir, leur rend, à mon avis, la plupart du temps, un grand service.

Absolument (et je fais partie de ces gens à qui les banquier ont opposés un refus, pour autre chose que de l’immobilier ; je pense qu’ils avaient tord mais comme ce n’était pas mon argent mais le leur, je ne leur en tiens pas rigueur .

Et du coup on ne voit pas bien ce qu’un projet gouvernemental apporterait à ça. Il s’agit d’une activité de nature entrepreneuriale, donc d’une relation entre un entrepreneur (au sens large du terme, dans le cas d’espèce investisseur immobilier) et une banque. C’est à la banque de définir ses risques.

Dernière modification par carignan99 (31/01/2021 19h36)

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a tenu ce mardi 15 juin sa vingt-neuvième
séance, sous la présidence de Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie, des Finances et de la
Relance, dont voici le lien. et un extrait :

HCSF a écrit :

Le Haut Conseil a pris connaissance des évolutions récentes du marché immobilier résidentiel.
Les dernières données confirment le diagnostic précédent : la production de crédit immobilier
reste dynamique tout en reposant sur des bases plus saines. La production annuelle de nouveaux
crédits immobiliers a atteint un niveau record en avril et les taux d’intérêt se situent à un plus
bas historique. Dans le même temps, la part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou
des maturités longues a significativement baissé. Comme attendu, les pratiques d’octroi des
établissements de crédit convergent vers les critères de la recommandation du 27 janvier 2021,
sans que l’accès des ménages au crédit immobilier en soit affecté.
Comme il l’avait annoncé à l’issue de sa séance du 17 décembre 2020, le Haut Conseil traduira
au cours de l’été cette recommandation en une norme juridiquement contraignante, après
publication d’un bilan de l’application de la recommandation.

Ces décisions sont rapportées sur des sites grands publics, mais aussi sur des sites d’investisseurs:

Nous venons d’en avoir la confirmation, les recommandations du HCSF vont s’imposer aux acteurs du crédit immobilier et elles seront traduites dans une norme juridiquement contraignante dès septembre 2021.

Cela pourrait profondément remettre en cause le financement de l’immobilier locatif et donc le dynamisme et l’évolution positive des prix de l’immobilier de rendement.

En effet, dans sa définition du taux d’endettement, le HCSF exclu la possibilité pour les banques d’utiliser le calcul différentiel encore utilisé jusqu’à récemment par certains établissements bancaires.

Les quelques banques qui acceptaient encore ces méthodes de calcul particulièrement favorables semblent d’ores et déjà en train d’ajuster leur logiciel interne pour rentrer dans le rang des exigences du HCSF.

Et n’espérez pas utiliser la SCI imposée à l’imposée à l’impôt sur le revenu pour contourner ces règles, cela ne fonctionne pas car le taux d’endettement est calculé sans tenir compte de cette interposition. Le HCSF utilise les revenus déclaré à l’impôt sur le revenu pour calculer le taux d’endettement ; La semi-transparence de la SCI ne permet donc pas de contourner cette règle de calcul.