Encadrement du crédit immobilier : impact sur les stratégies d'investissement
Cette discussion analyse l'impact des mesures gouvernementales d'encadrement du crédit immobilier sur les stratégies d'investissement, notamment locatif. Les membres partagent leurs expériences et points de vue concernant les nouvelles réglementations, mettant en lumière les difficultés croissantes d'accès au crédit pour les investisseurs immobiliers.
Un thème central est le durcissement des conditions d'octroi de crédit, notamment l'application d'un taux d'endettement maximal de 33%, puis 35% du revenu net. Les participants débattent des conséquences de cette mesure, soulignant la limitation des projets d'investissement locatif et la difficulté d'enchaîner les opérations. L'abandon progressif du calcul différentiel du taux d'endettement, auparavant utilisé par certaines banques, est également pointé du doigt comme un facteur aggravant.
Plusieurs arguments sont avancés. Certains membres mettent en avant le potentiel de croissance à long terme de l'immobilier et la capacité des investisseurs expérimentés à s'adapter aux nouvelles contraintes. D'autres expriment leurs inquiétudes quant à la gestion du risque, soulignant la fragilisation du marché et les risques de sur-endettement. La discussion aborde également le rôle des banques, certaines étant plus souples que d'autres dans l'application des réglementations. Le rendement des investissements locatifs est discuté, ainsi que l'importance de l'apport personnel et la durée des prêts.
La discussion souligne une évolution notable des pratiques bancaires. Les banques semblent de plus en plus strictes dans l'application des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF), diminuant significativement la capacité d'emprunt, notamment pour les investissements locatifs. Les participants notent une augmentation des refus de prêts et une difficulté croissante à obtenir un financement, même pour des investisseurs disposant d'un bon historique et d'un reste à vivre conséquent. L'évolution des recommandations du HCSF au fil du temps est également suivie et commentée par les membres.
Enfin, la discussion aborde la question des stratégies alternatives pour contourner les restrictions, telles que l'utilisation de SCI ou le recours à des solutions de financement plus onéreuses. Les participants soulignent l'importance de l'adaptation et de la recherche de solutions créatives dans un contexte réglementaire contraignant. Le rôle des courtiers est également abordé, certains étant plus efficaces que d'autres pour obtenir un financement malgré les nouvelles règles.
« Les prix de l’immobilier suivront de toutes façons la demande solvable «
On peut dire plutôt que les prix de l’immobilier neuf ou ancien suivent les prix des terrains et de la construction modulo le coût de la plu value, variable selon la spéculation, dans les grands centres urbains, et modulo les politiques sociales, et ce à court et moyen terme.
Pour le long terme (> 30 ans) peut être la demande solvable.
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piwai a écrit :
Ces atermoiements sur les modalités de la mise en oeuvre de regulations visant à protéger les citoyens d’une utilisation mal jaugée de leur liberté individuelle, avec pour risque de devoir assumer les conséquences de leurs actes, commencent à devenir ridicules !
Rappel: l’investisseur ruiné a droit au RSA, au minimum vieillesse et a des aides diverses qui coutent fort cher à la collectivité. La prise de risque de l’investisseur est donc garantie par la collectivité si elle est extrême.
Lorsque les emprunteurs font défaut et se revèlent insolvables, les banques doivent aussi abandonner des créances.
Ce qui augmente la probabilité de faillites bancaires qui sont payées par l’Etat c’est à dire par tout le monde.
Autre solution: refiler les dettes de mauvaise qualité à d’autres investisseurs de façon plus ou moins frauduleuse.
Rappelez vous comment s’est déclenchée la crise de 2008. Observez comment elle s’est diffusée.
L’historien de l’ économie P. Kinderlehrer a un schéma explicatif des grandes crises des économies de type capitaliste: elles se créent par suite des excès d’endettement des agents économiques.
Le désastre de 1929 a par exemple été causé par le fait que M. et Mme Michu empruntaient pour acheter des actions. On peut prendre du levier en bourse mais il faut savoir ce qu’on fait et c’est très réglementé. C’est une autre limitation de votre liberté économique…
La liberté d’emprunter trop a des conséquences qui dépassent l’emprunteur lorsqu’on les regarde de façon globale. N’oublions que la nécessité de ne pas empieter sur celle d’autrui, ainsi que sur sa prospérité, est une des responsabilités qui accompagnent notre liberté individuelle.
L’explosion recente des prix sur certains marchés immobiliers français pourrait par exemple être due a un excès d’enthousiasme des investisseurs.
Le risque de l’immobilier locatif en France me parait de plus sous-evalué.
L’état intervient lourdement sur le marché et on n’est pas à l’abri d’interventions plus lourdes encore dans le futur. Si les impayés explosent, la solution sera peut-être de faire trainer plus encore les expulsions.
Donc, je ne sais pas si la nouvelle régulation est correctement modulée, ce que je sais c’est que je n’emprunterais à 35% sur 27 ans que si j’avais de très sérieuses perspectives d’augmentation de mes revenus ou de réelles possibilités de remboursement anticipé. Je suis peut être trop risque-averse, mais on ne se refait pas.
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Hall of Fame Et comme le prix des terrains suit … la demande solvable, il me semble que vous (Double6) dites en gros la même chose (en plus compliqué).
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1 #104 19/12/2020 18h29
@Caratheodory
Il me semble que les mesures envisagées ne s’adressent pas vraiment aux « investisseurs » qui sont par définition dans les exceptions à la règle. Du reste, au regard de leur participation importante à la solidarité nationale, cela ne me choque pas que ces derniers bénéficient du RSA en cas de faillite personnelle… je me laisse tout de même à supposer que très peu en arrivent là !
J’entends bien le risque systémique lié à l’immobilier à crédit. Il me semble tout de même abusif de tirer un parallèle entre la situation en France et celle des USA en 2008 : il n’y a pas de titrisation de la « bad debt » et les ratios de solvabilité (Bâle 3 etc…) sont strictement contrôlés et plus exigeants qu’en 2008. Cela devrait être suffisant pour s’assurer de la prise en compte du risque systémique.
Le marché du locatif d’habitation en France n’est que peu structuré, avec environ 5% du parc privé locatif en volume détenu par des institutionnels (foncières, SCPI, assurances…). Je partage votre avis sur la sous-évaluation du risque, justement car le risque réglementaire et une législation fortement favorable aux locataires ne sont que peu considérés - alors que leur impact peut être dramatique. En revanche, je doute que l’emballement du marché immobilier dans nos grandes métropoles soit lié à un emballement des investisseurs. Ou en tout cas, ils sont fort mal inspirés : avec un taux de capitalisation autour de 3% brut de frais et d’impôts à Paris, la fortune n’est pas au coin de la rue !
Alors oui, les mesures prises visent avant tout M. et Mme Michu qui veulent à tout prix devenir propriétaires, ou acheter un appartement en Pinel. L’Etat est tiraillé entre la peur de se voir reprocher l’impossibilité pour ces derniers d’acheter, et celle de les voir faire faillite… et de le reprocher à l’Etat qui a laissé faire. Mais pourquoi ne pas laisser aux citoyens le choix de ne pas s’endetter sur 27 ans sans perspectives d’augmentation de leurs revenus ou d’entrées de liquidités ? Le choix paraît pourtant assez évident, et il est dommage que certains se voient limiter dans leur liberté afin de protéger d’autres de leur manque d’éducation financière.
Dernière modification par piwai (19/12/2020 21h13)
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On peut aussi considérer que des gens ayant une excellente éducation financière se cassent régulièrement la figure et comprendre les limites règlementaires cette une liberté.
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Excusez moi, mais de quel risque parle-t-on exactement? Pour rappel la directive est sortie avant la 1ere vague covid donc n’a rien à voir avec la crise que nous traversons (dans sa philosophie)
De plus, nous sommes dans un pays où les crédits immo sont en immense majorité à taux fixe, oû il n’y a pas de possibilité de refinancement suite à une prise de valeur de biens achetés quelques années auparavant (limitant le levier sur un bien donné), et où le taux d’endettement est calculé de façon très conservative sauf chez 1 ou 2 etablissements qui pratiquent un calcul de taux d’endettement différentiel.
Les taux obligataires étant proches de zéro, les actions ayant une valorisation stratosphérique, le Bitcoin et l’or au plus haut, ne serait-il pas logique que l’immobilier grimpe également? (Amenant ainsi une certaine cohérence entre les rendements des différentes classes d’actifs)
De mon point de vue, pas de bulle immo donc. Le gouvernement actuel est simplement anti-immobilier, et souhaite que l’épargne aille à tout prix dans les entreprises. Tout est donc bon à prendre pour essayer de limiter les investissements dans la pierre, et la hausse des prix associée.
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L’égalité civile signifie que les lois et réglementations sont les mêmes pour tous.
Pour Alain Prost aussi, l’autoroute est limitée à 130 km/h. A voiture égale, il est très probablement moins dangereux à 160 que moi à 130 mais comment le gendarme peut il savoir que c’est lui au volant et pas moi?
Enfin, le nombre de transactions record de 2019 semble bel et bien imputable aux nouveaux investisseurs si l’on en croit Marché immobilier 2019 selon Century 21.
Enfin que le gouvernement actuel est anti immobilier au sens où il ne favorise pas les bailleurs est vrai, mais le précédent l’etait aussi et quelques uns des prédécesseurs. Je ne parierai pas que le prochain soit pro immobilier. Au plus ils amélioreront le Pinel pour doper le neuf ou subventionneront la rénovation énergétique parce que la priorité sera de relancer le bâtiment.
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Caratheodory a écrit :
Enfin, le nombre de transactions record de 2019 semble bel et bien imputable aux nouveaux investisseurs si l’on en croit Marché immobilier 2019 selon Century 21.
Ce point est intéressant, je pense également que les restrictions récentes, légèrement assouplies visent les investisseurs et non les "vrais" primo-accédants à la RP.
D’ailleurs, dans leurs statistiques, le fait que les "ouvriers et employés" soient les investisseurs les plus représentés dans ces dernières demandes de crédit pose question.
Est-ce en lien avec la réforme de retraites ?
Est-ce en lien avec les nouveaux gourous de l’immobilier qui promettent monts et merveilles à une population en quête de solutions pour palier une faible pension de retraite ?
Dans tous les cas, il est légitime de s’interroger sur la solidité financière de cette CSP très demandeuse par rapport aux autres. Les restrictions visaient probablement spécifiquement cette catégorie de la population.
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2 #109 20/12/2020 00h08 Hall of Fame Vincecarter30 a écrit :
nous sommes dans un pays où les crédits immo sont en immense majorité à taux fixe, oû il n’y a pas de possibilité de refinancement suite à une prise de valeur de biens achetés quelques années auparavant (limitant le levier sur un bien donné), et où le taux d’endettement est calculé de façon très conservative sauf chez 1 ou 2 etablissements qui pratiquent un calcul de taux d’endettement différentiel.
Il y a quand même plusieurs millions de clients bancaires en situation fragile, et chaque année plus de 100 000 dossiers de surendettement (voir aussi ici) et des taux bas avec des prix de l’immobilier élevés et des durées d’emprunt très longues sont typiquement le genre de situation où une personne pourrait obtenir un emprunt pour financer un bien dont la valeur pourrait bien diminuer ensuite, et avec des échéances telles qu’au moindre accident de la vie il sera incapable de continuer à rembourser, et verra son patrimoine réduit à rien, voire négatif.
Je n’ai pas trouvé de statistiques illustrant une hausse des cas à problème, mais je suppose que les autorités compétentes ont assez d’informations pour évaluer que les risques (même avant le Covid-19) augmentaient, et choisir d’agir en conséquence. Je ne pense pas que ces autorités soient "anti-immobilier".
Même sur notre forum, on voit passer quelques dossiers de personnes qui semblent décidés à investir sur le plus de projets possibles (parfois même en choisissant de mentir aux banques de diverses manières), avec des financements à 110%, quasiment sans patrimoine propre et réserves suffisantes, et dont il est assez évident que le moindre accident de la vie (voire simple accident de bailleurs, en tombant sur un ou deux locataires indélicats, ou même juste "avec accident de la vie") les mettrait dans une situation financière difficile. Le banquier qui refuse de les financer, les forçant à ralentir, leur rend, à mon avis, la plupart du temps, un grand service.
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Ce qui n’est pas évident de savoir quelle proportion des dossiers de surendettement a son origine dans des crédits consommation excessifs, quelle proportion a son origine dans un échec entrepreneurial, quelle proportion a son origine dans un échec dans l’investissement immobilier et quelle proportion a son origine dans un crédit pour achat de résidence principale qui tourne mal.
Hors période de crise économique aiguë, il est probable que le crédit consommation domine parmi les facteurs de surendettement et que cela touche des personnes à bas revenu. Ensuite quand il y a des crises économiques, elles peuvent frapper des personnes à revenus moyens - et là typiquement des emprunts immobilier pour acheter une RP peuvent dégénérer en surendettement- voire des personnes à revenus potentiellement élevés si ce sont des chefs d’entreprise qui ont garanti sur leurs biens personnels les emprunts effectués pour investir dans leur entreprise ou des investisseurs immobiliers.
Les gens ne se souviennent probablement pas du krach immobilier du début des années 1990 où les marchands de biens ont bu la tasse, coulant avec eux le Crédit Lyonnais et contribuant à mettre l’économie du pays dans une situation pénible pendant 5-6 ans. Si on regarde la courbe du ratio dette_publique/pib de la France, cette crise relativement mineure par rapport à ce que nous connaissons actuellement se voit nettement.
EDIT: l’un des liens donnés par GBL indique que 14% des dossiers de surendettement sont d’origine immobilière sans qu’il soit possible de distinguer l’investissement locatif de l’endettement pour achat de RP. Ce sont les plus lourds financierement.
Le surendettement n’est d’ailleurs que le sommet de l’iceberg des situations financières difficiles. J’ignore totalement le nombre d’investisseurs qui ont pris des risques excessifs et qui pourraient avoir à vendre tout ou partie de leurs biens pour rembourser leurs dettes. On ne peut pas le savoir sans avoir une information dont seuls les établissements de crédit disposent, à savoir les dossiers de crédit.
Dernière modification par Caratheodory (20/12/2020 04h46)
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GoodbyLenine, le 19/12/2020 a écrit :
Et comme le prix des terrains suit … la demande solvable, il me semble que vous (Double6) dites en gros la même chose (en plus compliqué).
Je voulais dire que quand on parle de demande solvable on sous entend quelque chose d’imaginaire comme disons la moyenne delà demande solvable forme le prix du marché.
Ce qui est faux car par exemple dans un marché où trois biens seraient à vendre avec 10 personnes acheteuses dont 4 milliardaires alors les prix s’envoleraient.
La demande est bien solvable mais les prix n’ont plus rien à voir avec la demande solvable en elle même (c’est un exemple).
Ce qui peut expliquer par exemple toujours qu’il n’y ait pas toujours de rapport clair entre le pouvoir d’achat des ménages et les prix ou les taux de crédit et les prix etc.
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2 #112 29/01/2021 14h47Recommandation n°R-HCSF-2021-1 du 27 janvier 2021 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France
On connaissait les règles (max 25 ans + 2 en différé, tx d’endettement de 35% max), 20% de souplesse etc.
HCSF vient de communiquer et donner des précisions importantes sur la tolérance des 20% et sur le calcul du taux d’endettement, pas une bonne nouvelle pour les investisseurs. Flexibilité vraiment pour l’achat de résidence principale :
HCSF a écrit :
La flexibilité admise pourra aller jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de
nouveaux crédits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits). Au moins 80 % de
la flexibilité maximale sera destinée aux acquéreurs de leur résidence et au moins 30 % de la
flexibilité maximale sera réservée aux primo-accédants.
Aussi le calcul de l’endettement est précisé dans la notice associée que l’on peut télécharger sur ce lien. Avant chaque banque faisait sa "sauce" permettant des petites marge de négo selon le bon vouloir des banques, maintenant le détail est écrit noir sur blanc..
Message édité par l’équipe de modération (29/01/2021 16h16) :
- modification de balises Url
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Merc! Boumboum26 pour votre document qui me sert autant qu’il me dessert…
Je me pose les mêmes questions que d’autres sur ma capacité restante de crédit. Parce que je suis fatiguée
Parce que je suis une quiche et que je n’arrive pas à être sure de moi
Parce que rien de mieux qu’un exemple chiffré pour illustrer le propos :
Soit pour 7 années de revenu, qu’est ce qui est pris en compte ?
Si votre crédit immobilier ajouté à toutes vos autres emprunts dépasse 7 années de revenus, vous risquez le refus de prêt.
Le revenu brut global ? Soit 32 879€. Donc 230 000€ de crédit possible.
Voici un exemple de calcul par méthode classique ou différentiel et en voici un autre.
Je comprends que les revenus fonciers sont pris en compte, mais que pour mes 2 LMNP, en BIC, qui ressortent à 0 car j’ai des charges à déduire, aucun loyer n’est pris en compte.
A ce jour, en arrondissant
- RP : mensualité 600€ / Prêt 122 k€ - CRD 117 k€
- LMNP 1 : mensualité 270 € / loyer HC 395€ / prêt 55 k€ - CRD 46 k€
- LMNP 2 : mensualité 220 € / loyer HC 300€ / prêt 48 k€ - CRD 46 k€
- Foncier indivision: mensualité 130€ / loyer HC 250 €/ prêt 22 k€ - CRD 16 k€
+ SCI qui me ramène du foncier
+ box, sans prêt, qui me ramène du foncier.
Si je mets 33% de 32 000€ annuel, soit 10 900€/an, soit 904€/mensuel.
Or, j’ai déjà 600 + 270 + 230 + 130 = 1230€/mensuel.
Donc fini pour moi ?
Sinon 230 000€ (capacité de prêt total) - montant initiaux des prêts ?
Ou 230 000€ - CRD des prêts ?
Ma banque procédait au calcul différentiel, avec une prise en compte des loyers des LMNP à 80%.
J’avais discuté début d’année de deux nouveaux projets avec mon banquier, qui m’indiquait oralement me suivre, mais je vais reprendre rendez-vous avec lui afin d’avoir des traces écrites.
Si c’est le cas, ça remet sacrément en questions mes nouveaux projets…
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2 #114 31/01/2021 12h31En effet si on applique les règles strictement, sans dérogation pour le taux d’endettement et sans la méthode de calcul par différentiel pour les investissements en cours, on est très rapidement bloqué.
La question est donc, comment faire passer son dossier parmi les 4% (20% de 20%) encore à la discrétion des banques pour les profils investisseurs qui ne rentrent plus dans les cases.
Il faudra dans tous les cas montrer patte blanche et soigner son profil bancaire… c’est-à-dire souscrire un maximum de produits maison (CB Premium, PEA, AV investie en UC maison, assurances…) fortement chargés en frais. Que ce soit auprès de sa banque historique (pour lui donner envie de vous garder) ou auprès d’un concurrent (pour lui donner envie de vous gagner comme client). Et si on daigne vous accorder un prêt, il faudra s’estimer chanceux et ne pas être trop regardant sur les conditions.
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Ces nouvelles règles sont une épine dans le pied.
Je suis en pleine recherche de financement pour un appartement à 65k et pour l’instant refus à la BNP, refus au CIC. Pourtant je commence à avoir un certain historique avec 9 biens qui tournent, de bons ratios sur tous mes projets et beaucoup d’épargne. Surtout, rien dans ma situation n’a changé depuis mon dernier emprunt ni ma façon d’investir.
Rien n’y fait. Motif : mon taux d’endettement n’est pas "aux normes" (environ 46%)…
Seule ma banque principale, le crédit Agricole semble me suivre mais je n’y croirai que quand j’aurai reçu une offre.
Les temps sont durs…
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perecastor a écrit :
Il faudra dans tous les cas montrer patte blanche et soigner son profil bancaire… c’est-à-dire souscrire un maximum de produits maison (CB Premium, PEA, AV investie en UC maison, assurances…) fortement chargés en frais. Que ce soit auprès de sa banque historique (pour lui donner envie de vous garder) ou auprès d’un concurrent (pour lui donner envie de vous gagner comme client). Et si on daigne vous accorder un prêt, il faudra s’estimer chanceux et ne pas être trop regardant sur les conditions.
Malheureusement je crains que vous n’ayez raison…
PEA chez eux ( jamais été transféré chez Binck, finalement ce n’est pas un mal)
AV gerée par leurs soins
Assurances des prêts, et PNO.
J’espère être encore suivie pour ces 2 projets - surtout que j’ai débuté mon congé parental avec une reprise à temps partiel de mon travail depuis décembre -.
A partir de cet été, je crains que ça ne soit encore pire.
Macaxeira a écrit :
Les temps sont durs…
A quel moment vous ont ils refusé le prêt ? Lors du premier rdv ?
Quand le logiciel s’est mis en "rouge" suite à votre endettement actuel ?
Fini les enchères pour moi si c’est le cas. Et fini les nouveaux achats immobiliers, sauf à avoir assez de cash mais on sera sur des petits lots (parking, box, cave,…), sinon un prêt consommation à usage personnel pour completer ?
Va falloir brosser dans le sens du poil. Et pas être regardant sur le taux, alors que paradoxalement ils n’ont jamais été aussi bas.
Dernière modification par amoilyon (31/01/2021 13h12)
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1 #117 31/01/2021 14h26@Amoilyon : au CIC, refus d’office au vu de mon taux d’endettement. La conseillère n’a pas voulu s’embêter.
A la BNP on m’a donné un petit espoir mais on m’a rappelé au bout de 2 jours pour me dire que la caution n’acceptait pas mon dossier et qu’on ne voulait pas s’embêter avec des hypothèques.
En gros j’ai l’impression que les crédits immo ne sont vraiment pas la priorité des banques en ce moment.
J’ai dit au CIC : "si c’est pas assez rentable pour vous, mettez moi 1000€ de frais de dossier et un taux à 2%". On m’a répondu que ça ne marchait pas comme ça.
En dernier ressort je compte ouvrir une AV chez eux et leur prendre deux ou 3 assurances et une carte de crédit dont j’ai pas besoin, entre autres marges de manœuvre, mais ça m’embête de perdre de l’argent en achetant des produits inutiles et bourrés de frais. Je persiste à penser qu’une simple augmentation du taux nous amènerait au même résultat pour tout le monde avec moins d’embêtements.
(AV avec 5% de frais d’entrée et 1% de rendement sur le fonds euro : comment ils arrivent à vendre ça ?)
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2 #118 31/01/2021 15h05Rencontrant mon nouveau directeur d’agence fraîchement nommé et son charge de clientèle (pro), je leur ai posé des questions sur les nouvelles contraintes résumées par cette file, petit condensé de leurs réponses (qui ne peuvent bien sûr pas être valables ailleurs, juste pour mieux comprendre leur logique du moment..)
Leurs objectifs de production de crédits restent sensiblement aussi élevés qu’en 2020
Politique interne de baisse des charges :
interdiction de recrutement externe, les postes à pourvoir se font uniquement en interne
influence du télétravail devant amener à réduire les surfaces d’agence (la mienne à deux agences satellites dont une sur la sellette vu le contexte) pour limiter le coût
Sur les règles prudentielles de crédit qui sont une vraie contrainte pour eux, 2 axes pour eux :
Prise de garantie hypothecaire complémentaire sur RP finie de payer par exemple, nantissement sur produits financiers pour débloquer les dossiers limite.
Prospection plus active de leurs clients patrimoniaux peu endettés pour proposer des produits clé en mains : investissement clé en mains démembré 15 ans sur le grand Paris (usufruit type hlm sur 15 ans) par exemple.
Toujours peu disposés aux crédits scpi sauf si scpi maison dont le risque leur semble mieux maîtrisé, mais pas du tout leur priorité.
Conclusion de l’entretien, ils ont toujours grand besoin de vendre (!), le problème est de se recentrer sur ce qui est jouable tant en terme de profils clients que de garanties à mettre en face : ce pour quoi ils misent sur la connaissance terrain des conseillers qui doivent retrouver un rôle de vendeur (tenace).
Source d’inquiétude principale du directeur : la solvabilité de sa clientèle TPE PME qui depuis la crise évolue dans un brouillard qui l’inquiète sur ses ratios plus que ses objectifs de production de crédit immo.
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@Serenitis
Retour du terrain intéressant.
serenitis a écrit :
Prospection plus active de leurs clients patrimoniaux peu endettés pour proposer des produits clé en mains : investissement clé en mains démembré 15 ans sur le grand Paris (usufruit type hlm sur 15 ans) par exemple.
Pour être sûr de bien comprendre, cela signifie que vos interlocuteurs privilégient les clients qui souhaitent réaliser une acquisition en nue-propriété avec usufruit "social" à un organisme type Régie Immobilière de la Ville de Paris, plutôt qu’un LMNP ancien avec revenus locatifs à la clé ?
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Radioinvest,
En gros c’est cela, mais surtout j’ai senti une crainte de financer des biens dont la valeur plonge ensuite en cas de crise grave : on m’a pris cet exemple (ainsi qu’un Pinel and co plus classique) sur des montages où ils ont estime le risque (comprendre je pense qu’ils financent le promoteur…). Autrement dit des produits clé en mains qu’ils connaissent bien leur semblant facilitant à plusieurs niveaux : auprès d’une clientèle peu gourmande d’immo à la base, auprès d’un service engagements interne de plus en plus frileux qui aura plus de mal à refuser de financer des produits (presque) maison a une clientèle bien connue qu’ils ont déjà chez eux. Stratégiquement, j’ai trouvé cela pas idiot du tout pour remplir leurs objectifs !
J’ai pris en contre exemple un IDR avec travaux pouvant offrir une renta 3 fois supérieure à celle de notre métropole, la moue en face m’a fait comprendre que ce type de risque en ce moment allait demander une étude bien plus approfondie qu’un pseudo produit presque maison rapportant peu !
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1 #121 31/01/2021 16h58@serenitis : j’ai eu la même remarque lorsque j’ai rencontré mon directeur d’agence il y a quelques semaines : les rares dossiers sur dérogation sont réservés soit à des clients avec beaucoup d’épargne chez eux, soit effectivement sur des projets immobiliers neufs packagés via des partenaires promoteurs.
Un dommage collatéral supplémentaire avec ces nouvelles contraintes concerne la clause de transférabilité incluse dans certains prêts. Même si votre profil était jugé suffisamment solvable au moment où vous avez souscrit le prêt initial, que vous avez toujours payé vos mensualités rubis sur l’ongle depuis des années… le banquier est tenu de revérifier votre solvabilité au moment de la demande de transfert sur un nouveau bien. Donc si vous ne rentrez plus dans les cases ==> pas de transférabilité possible.
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Comprenez-vous comme moi que la charge de loyer payé pour la résidence principale n’est pas prise en compte dans le calcul du taux d’effort au sens de la notice du HCSF ?
Notice
Si c’est le cas et que les banques doivent se conformer strictement au calcul du taux d’effort tel que décrit dans la notice, c’est plutôt une bonne nouvelle.
Jusque là cette charge était toujours prise en compte dans le calcul du taux d’endettement par les banques et faisait gonfler artificiellement celui-ci.
Par contre, ça signifie qu’il faudra à l’avenir choisir entre acheter sa RP à crédit ou faire des investissements locatifs. Dans le deuxième cas, il sera plus avantageux d’être et de rester locataire.
Edit : le taux d’endettement calculé comme le ratio encours d’emprunt / revenus <= 7 semble aussi avoir disparu de la recommandation par rapport à la précédente mouture de 2019.
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GoodbyLenine, le 20/12/2020 a écrit :
Il y a quand même plusieurs millions de clients bancaires en situation fragile, et chaque année plus de 100 000 dossiers de surendettement (voir aussi ici) et des taux bas avec des prix de l’immobilier élevés et des durées d’emprunt très longues sont typiquement le genre de situation où une personne pourrait obtenir un emprunt pour financer un bien dont la valeur pourrait bien diminuer ensuite, et avec des échéances telles qu’au moindre accident de la vie il sera incapable de continuer à rembourser, et verra son patrimoine réduit à rien, voire négatif.
GoodbyLenine, le 20/12/2020 a écrit :
Je n’ai pas trouvé de statistiques illustrant une hausse des cas à problème,
D’après la Banque de France et en 2019 (sur l’ensemble des dossiers de surendettement traités cette année là) :
- Les trois quarts des ménages surendettés sont locataires.
- 35% des dettes sont de nature immobilière, 65% hors immobilier
- 14,3% des dossiers comportent une dette immobilière
- En 2019, il n’y a pas eu d’aggravation de la dette immobilière chez les ménages endettés
Par ailleurs, les dossiers de surendettement comportent 8,3 dettes différentes en moyenne (ce qui relative la dette immobilière).
S’ils passent par la case surendettement, la situation des 19000 ménages qui ont un crédit immobilier est évidemment dramatique. Je n’ai pas trouvé l’info mais je pense comme vous GBL : c’est sans doute souvent en cas d’accident de la vie qu’on va se mettre dedans. De là, je ne suis pas certain de comment ça pourrait être anticipé ? En prenant encore plus d’assurances? En ne prêtant qu’à ceux qui ont déjà un patrimoine significatif (je ne parle pas de revenus hein, mais de patrimoine) ?
Quoiqu’il en soit et dans la très grande majorité des cas (au moins 86%), le surendettement trouve sa source ailleurs que dans les crédits immobiliers.
EDIT : j’ai oublié de mettre la source! Avec toutes mes excuses, la voici : Typologie surendettement BDF, 2019
GoodbyLenine, le 20/12/2020 a écrit :
Même sur notre forum, on voit passer quelques dossiers de personnes qui semblent décidés à investir sur le plus de projets possibles (parfois même en choisissant de mentir aux banques de diverses manières), avec des financements à 110%, quasiment sans patrimoine propre et réserves suffisantes, et dont il est assez évident que le moindre accident de la vie (voire simple accident de bailleurs, en tombant sur un ou deux locataires indélicats, ou même juste "avec accident de la vie") les mettrait dans une situation financière difficile. Le banquier qui refuse de les financer, les forçant à ralentir, leur rend, à mon avis, la plupart du temps, un grand service.
Absolument (et je fais partie de ces gens à qui les banquier ont opposés un refus, pour autre chose que de l’immobilier ; je pense qu’ils avaient tord mais comme ce n’était pas mon argent mais le leur, je ne leur en tiens pas rigueur 
.
Et du coup on ne voit pas bien ce qu’un projet gouvernemental apporterait à ça. Il s’agit d’une activité de nature entrepreneuriale, donc d’une relation entre un entrepreneur (au sens large du terme, dans le cas d’espèce investisseur immobilier) et une banque. C’est à la banque de définir ses risques.
Dernière modification par carignan99 (31/01/2021 19h36)
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Mardi 15 juin sera de nouveau examiné les conditions d’octroi au credit immobilier, avec l’hypothèse de décret fixant les conditions à respecter.
Ce qui peut, comme dit l’article, faire peur aux établissements bancaires.
Et dans le cas contraire, ne pas être contraignant. Et n’être qu’un voeux pieu.
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Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a tenu ce mardi 15 juin sa vingt-neuvième
séance, sous la présidence de Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie, des Finances et de la
Relance, dont voici le lien. et un extrait :
HCSF a écrit :
Le Haut Conseil a pris connaissance des évolutions récentes du marché immobilier résidentiel.
Les dernières données confirment le diagnostic précédent : la production de crédit immobilier
reste dynamique tout en reposant sur des bases plus saines. La production annuelle de nouveaux
crédits immobiliers a atteint un niveau record en avril et les taux d’intérêt se situent à un plus
bas historique. Dans le même temps, la part de crédits présentant des taux d’effort élevés ou
des maturités longues a significativement baissé. Comme attendu, les pratiques d’octroi des
établissements de crédit convergent vers les critères de la recommandation du 27 janvier 2021,
sans que l’accès des ménages au crédit immobilier en soit affecté.
Comme il l’avait annoncé à l’issue de sa séance du 17 décembre 2020, le Haut Conseil traduira
au cours de l’été cette recommandation en une norme juridiquement contraignante, après
publication d’un bilan de l’application de la recommandation.
Ces décisions sont rapportées sur des sites grands publics, mais aussi sur des sites d’investisseurs:
Nous venons d’en avoir la confirmation, les recommandations du HCSF vont s’imposer aux acteurs du crédit immobilier et elles seront traduites dans une norme juridiquement contraignante dès septembre 2021.
Cela pourrait profondément remettre en cause le financement de l’immobilier locatif et donc le dynamisme et l’évolution positive des prix de l’immobilier de rendement.
En effet, dans sa définition du taux d’endettement, le HCSF exclu la possibilité pour les banques d’utiliser le calcul différentiel encore utilisé jusqu’à récemment par certains établissements bancaires.
Les quelques banques qui acceptaient encore ces méthodes de calcul particulièrement favorables semblent d’ores et déjà en train d’ajuster leur logiciel interne pour rentrer dans le rang des exigences du HCSF.
Et n’espérez pas utiliser la SCI imposée à l’imposée à l’impôt sur le revenu pour contourner ces règles, cela ne fonctionne pas car le taux d’endettement est calculé sans tenir compte de cette interposition. Le HCSF utilise les revenus déclaré à l’impôt sur le revenu pour calculer le taux d’endettement ; La semi-transparence de la SCI ne permet donc pas de contourner cette règle de calcul.
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