Fenring [Idf] : étude de cas immobilier (studio en LMNP)

Bonsoir Fenring,

J’ai plusieurs biens similaires au votre. Plutôt dans le Nord de Paris ? Si c’est le cas attention à la gestion de la copropriété et à la population de l’immeuble : les problèmes liés aux marchands de sommeil ne sont pas rares.

Attention également aux loyers plafonnés à partir de 2021 et au permis de louer.

La clause du RCP est classique, et ne pose pas de problème en LLD. En revanche, la division doit préciser l’usage du lot.

Enfin, je vous invite à solliciter un prêt pour ce bien. Le « paiement comptant » n’existe pas, seule l’absence de clause suspensive existe. Votre TRI sera bien meilleur avec du levier (que vous pouvez parametrer pour « neutraliser » le cashflow par exemple).

Bon courage

Mes remarques :
- "une donation de beau papa au bénéfice de sa fille" : premier problème, et le plus gros : ce n’est pas votre argent donc ce n’est pas votre projet. L’argent d’une donation est de l’argent "propre", à savoir que c’est l’argent de votre femme, donc si elle achète ce bien, ça sera son investissement locatif à elle. Si elle s’intéresse vraiment à ce projet, c’est à elle de venir s’inscrire et de présenter son projet. Si elle ne s’intéresse pas à ce projet, voilà un gros problème : vous la poussez sur un projet qui n’est pas le sien, genre "ne t’inquiète pas chérie je m’occupe de tout" ; il ne peut en résulter que des ennuis.
- un RDC, qui est semble-t-il sans aucun des petits avantages que peut avoir un RDC tel que jardin privatif ; dans ce cas il n’y a que les inconvénients : manque de lumière, manque de privatisme, manque de sécurité contre les cambriolages. C’est un gros problème sur l’emplacement.
- rentabilité brute basse : je tombe sur 5,5 % environ. Cf Modèle de demande d’avis d’un achat locatif
- vos travaux sont sous-estimés.
- vous raisonnez sur le loyer CC. Certes, en LMNP, les recettes sont le loyer CC. Mais les charges refacturées au locataire ne vous rapportent pas un centime, elles ne font que transiter par vous. Il faut donc les déduire. Or, je ne les ai vues listées nulle part. Notez que, du fait qu’elles sont des recettes, elles interviennent dans différents seuils et notamment la limite haute du LMNP. Donc un appartement à 700 € de loyer CC dont 300 € de charges et un appartement à 450 € de loyer CC dont 50 € de charges rapportent le même loyer HC mais ne sont pas du tout la même chose. De plus, des charges hautes sont un problème à la revente et augmentent les risques d’impayés de charges sur la copro. Bref, ne pas citer le chiffre des charges de copro (en distinguant la partie refacturable au locataire), c’est un gros manque dans une étude de cas.
- sur le règlement de copropriété, vous n’avez pas d’excuses car le sujet a déjà été abordé 100 fois et de plus la lecture est claire "location à des personnes distinctes". Ce passage interdit donc, tel qu’on le lit, la colocation avec baux séparés. Vous ne comptez pas installer de colocation dans votre studio de 18 m² ? Non ? Donc, vous êtes tranquille.
- au total, vous allez payer environ 150000 € en incluant les frais de notaire et les travaux. 8300 €/m² pour un studio en RDC dans les Hauts de Seine. Vous ne trouvez pas que c’est un peu cher ?

Bienvenue

Fenring a écrit :

les biens en rdc donnant sur rue, aucun problème de luminosité et de sécurité

Ne tentez pas le diable avec fenêtres ouvertes et sac posé tout proche sur une table ! (il a été volé direct depuis la rue, c’est du vécu familial à Bordeaux)

@job: l’emplacement est clairement le point fort de ce bien
3 gares à proximité directe, j’ai veillé personnellement à faire le trajet à pied pour me rendre compte des distances, ce qu’il en ressort:

gare 1 : 5 min à pied ; selon le site de transilien 13 min  pour se rendre directement  à une grande gare parisienne

gare 2 : 10 min à pied; + 7 min de train pour se rendre au pole universitaire

gare 3 : 15 min à pied (avec une poussette et madame); future ligne 15

@Piwai

il est clair qu’un rdc dans un quartier fréquenté, ce n’est pas l’option la plus discrète pour un cambrioleur.

Bernard2K, le 23/12/2020 a écrit :

8300 €/m² pour un studio en RDC dans les Hauts de Seine. Vous ne trouvez pas que c’est un peu cher ?

piwai, le 23/12/2020 a écrit :

En revanche, une réelle décote s’applique à la revente - donc il faut s’assurer de l’avoir à l’achat !

Fenring, le 23/12/2020 a écrit :

@job: l’emplacement est clairement le point fort de ce bien

J’ai mis en gras le message le plus important à mes yeux.
Vous êtes enchanté par l’emplacement mais quand on parle d’emplacement en immobilier, on juge aussi l’étage d’un immeuble. En l’occurrence un RDC rue n’est pas un bon emplacement, fût-il bien entouré.
Il faut bien être conscient de la décote que cela engendre, vous semblez balayer les éventuels problèmes mais ils existent. Pour avoir beaucoup vécu en RDC, je vous rappelle que l’eau ça coule et qu’en RDC, on se prend tous les dégâts des eaux, mais vraiment. Cela contribue aussi à la décote qu’il faut attendre et difficulté à revendre ensuite.

Bonjour,

Je constate que comme plusieurs investisseurs qui se lancent dans l’immobilier, vous avez une vision du cash flow un peu fausse. Ce n’est pas parce que le loyer est supérieur au remboursement du crédit + les charges (TF, charges copro,…) que vous êtes en cash flow positif. En effet, si vous avez investi 40K€ cash (en apport) au début de la transaction et que vous êtes en cash flow positif de 100€ par mois sur 20 ans, l’opération globale a un cash flow négatif. Vous avez simplement investi l’argent au début de l’opération au lieu de mettre un peu de votre poche chaque mois. Attention, cela ne veut pas dire qu’un bien avec un cash flow négatif est à bannir. Cela peut se justifier (ex: appartement bien placé, qui prendra certainement de la valeur et où la demande locative est très élevée,…) en fonction de votre aversion au risque/temps à consacrer.

Toutefois, si en plus d’un bien peu rentable vous investissez en cash, cela devient une opération vraiment peu intéressante puisque vous n’utilisez même pas l’effet de levier. Vous indiquez que votre femme à une appétence pour l’immobilier. Si c’est le cas elle sait probablement l’intérêt d’utiliser sa capacité d’emprunt. Vous placez la donation sur un PEA en ETF World et je pense que dans 15/20 ans vous aurez un patrimoine nettement plus important qu’en investissant tout votre cash sur un bien immobilier. Vous pouvez avoir des TAEG à 1.5% sur 20 ans relativement facilement actuellement. En gros, avec les 50% déductible des revenus cela revient à un TAEG de 0.75%. Sur 20 ans en bourse, ça paraît quand même plus que probable. Sans oublier que vous aurez une assurance sur le crédit, vous permettant d’avoir une petite "sécurité" si malheureusement il arrivait quelque chose à vous ou votre femme.

Vous avez raison : cette anecdote prouve sans doute possible qu’un rez-de-chaussée est sécurisé.

Dernière modification par Bernard2K (28/12/2020 09h23)

Pour une mezzanine, pas besoin d’accord, ce ne sont que des aménagements intérieurs.

Surin a écrit :

Pour une mezzanine, pas besoin d’accord, ce ne sont que des aménagements intérieurs.

Si, si on fait un trou dans un mur porteur pour ancrer la mezzanine.
La création de surface a aussi un impact sur la copro.

Qu’entendez vous pas créer une mezzanine dans les règles de l’art pour augmenter la surface carrez?
ci dessous une photo de cette mezzanine.

Visiblement, vous n’avez pas les 4m de hsp.
Avec 4 de hsp, on peut faire une piece de 2m de hsp en bas et 1m90 de hsp en haut par exemple, et on adonc bien 18 m2 + 6m2 soit 24 m2 carrez.

@Fenring
Vous n’avez pas les 4 mètres de hauteur sous plafond, c’est évident vu la photo. Je dirai 3,3 ou 3,5 mètres, pas plus. Prenez un mètre et mesurez-vous même… Vous croirez l’agence après …)
Pour que ce soit compté en surface habitable, il vous faut 1,80 mètre de hauteur sous plafond et pour moi, vous n’y êtes pas… Vous avez 18 m2 carrez et rien de plus, sauf un gentil miroir aux alouettes …
Voir Logement décent : surface habitable, hauteur sous plafond et volume | De Particulier à Particulier - PAP
En ce qui me concerne, dans mes calculs pour évaluer un rez-de-chaussée dans un "bon" quartier, j’enlève 20%, et dans un mauvais, 30 à 35 %. Le rez-de-jardin m’a toujours paru plus intéressant.
Enfin, j’approuve les autres intervenants qui vous recommandent une saine méfiance…

Rastignac