Jad62 [62] : étude de cas immobilier (construction et SCI à l'IS)

jad62 · #1

Bonjour à tous,

Comme évoqué dans ma présentation, je suis débutant et je vous partage ma réflexion autour d’un projet de construction pour de la location qui pourrait devenir ma résidence principale d’ici 10 ans. Le terrain appartient à de la famille et je souhaiterais le valoriser en construisant.

VOTRE PROFIL

statut : célibataire
Age : 25 ans
TMI : 30%
Revenus : 30k

OBJECTIF :
- construire un patrimoine (future RP ou locatif)
- valoriser un TAB familial

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Débutant
- Fiscales : Insuffisante
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : Bonne
- Sociales : Bonne
- Temps disponible : en période de vacances ou week-end

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Terrain (origine familiale) : 900 m² non viabilisé (2ème construction envisageable)
- Surface : 105 m² habitables / 3 chambres / 1 SDB / Cellier
- Chauffage via poêle à pellets + électrique
- Location nue
- Commune rurale proche des commodités et à 20 min du tourisme balnéaire

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût de la construction : 130 000 à 140 000 (3 devis)
- TAB : 30 000
- Frais de notaires : 2250
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 750 cc
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Gestion directe

- Taxe foncière : 600€
- Assurance : 500 € /an
- Comptable : 800€ /an

Renta brute : 5.2%
Rdt Opérationnel Net : 2.2%

FINANCEMENT DU BIEN

- Apport de 10000€ (Epargne totale : 50000 €)
- Crédit sur 25ans (je préfère garder mon épargne en précaution et pour décrocher un autre prêt)

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue / SCI IS liée à ma TMI de 30%
- vente non envisagée (potentielle résidence principale à LT)

CASH FLOW

Cashflow négatif (-250 €/mois)

Partant de ce constat, je cherche à baisser le coût de la construction en en faisant une partie moi-même, je ne suis pas encore arrivé à l’estimation des économies à réaliser mais il me semble difficile de passer en positif…

Que pensez vous de l’exploitation par une SCI à l’IS dans mon cas (je serai quasiment en déficit permanent) ? Il me semble que je ne serai pas soumis à la CRL vu qu’il s’agit d’une construction neuve. Si je suis imposé en direct sur le revenu, cela fait quasiment doubler mon imposition alors que je devrais rajouter de ma poche de l’argent pour payer les annuités…

J’ai aperçu sur le net que l’on payait la TVA sur les terrains à bâtir pour les SCI, est-ce que c’est le cas même si elle n’est pas assujettie à la TVA ? (question que je n’ai pas encore posée à mon comptable)

Globalement, j’ai beau retourné les chiffres dans tous les sens, je me dis qu’il doit être très difficile de passer en positif avec du neuf ce qui se confirme en lisant les qqes postes destinés à la construction.

Je m’occupe dans la même commune d’une maison louée nue qui appartient à ma famille, ce qui m’a permis de voir le potentiel du secteur avec une demande relativement forte et je trouve dommage de passer à côté de cette demande à cause du prix de la construction. Cependant, je scrute les annonces depuis plusieurs mois et le prix de l’immobilier ne permet pas non plus d’investir avec un CF positif.

Voilà l’état de mes réflexions, étant débutant, j’ai peut-être omis certains points ou fait des raccourcis, n’hésitez pas à me les signifier

Je vous remercie d’avance pour vos avis

Mots-clés : construction, immobilier, sci (société civile immobilière)

77PourCent · #2

Bonjour,

Je ne suis pas sûr de la bonne orientation pour un premier projet.

On dit souvent que le meilleur investissement, quand on débute, est la résidence principale car à la revente c’est exonéré d’impôt.

Pourquoi une sci IS si vous souhaitez à terme occuper le bien?
Il vous faudra alors soit le racheter soit payer un loyer à la sci.

Concernant la construction, l’aborderiez vous pareil pour du locatif ou pour l’occuper ?

Monter une sci IS pour un projet à 5% de rentabilité, je ne vois pas l’interêt.

Oui votre sci sera en déficit mais elle ne générera pas de trésorerie en faisant uniquement 10k d’apport.

Si j’étais vous, je construirais ma RP sur ce terrain dans un premier temps. Cela permettra de vous former à toute la partie construction.

Vous l’occupez un certain temps et revendez sans imposition.

Cette opération vous générerait du capital bien plus important que si vous aviez fait du locatif.

Peut être que vous souhaitez conservez ce terrain et la construction et qu’il n’est pas envisageable de revendre pour vous ?

Au plaisir d’échanger

Edit: il y a certain fil que vous devriez lire sur des projets de construction où il est tout à fait possible d’avoir une rentabilité importante. Le but étant d’optimiser au maximum la constructibilité du terrain. Dans votre cas si il est possible de faire deux constructions il faut le faire. Et même si c’est possible de faire deux logements par construction, voir plus, selon l’emplacement de votre terrain.
Par exemple ici: Construction d’un immeuble de rapport de 5 appartements…

VincenB · #3

Bonjour,

77PourCent a écrit :
Je ne suis pas sûr de la bonne orientation pour un premier projet.

[…]

Moi non plus.

Je suis totalement 77PourCent… On va perdre sur beaucoup de tableaux.

jad62 · #4

77PourCent a écrit :
Bonjour,

Je ne suis pas sûr de la bonne orientation pour un premier projet.

On dit souvent que le meilleur investissement, quand on débute, est la résidence principale car à la revente c’est exonéré d’impôt.

Pourquoi une sci IS si vous souhaitez à terme occuper le bien?
Il vous faudra alors soit le racheter soit payer un loyer à la sci.

Concernant la construction, l’aborderiez vous pareil pour du locatif ou pour l’occuper ?

Monter une sci IS pour un projet à 5% de rentabilité, je ne vois pas l’interêt.

Oui votre sci sera en déficit mais elle ne générera pas de trésorerie en faisant uniquement 10k d’apport.

Si j’étais vous, je construirais ma RP sur ce terrain dans un premier temps. Cela permettra de vous former à toute la partie construction.

Vous l’occupez un certain temps et revendez sans imposition.

Cette opération vous générerait du capital bien plus important que si vous aviez fait du locatif.

Peut être que vous souhaitez conservez ce terrain et la construction et qu’il n’est pas envisageable de revendre pour vous ?

Au plaisir d’échanger

Edit: il y a certain fil que vous devriez lire sur des projets de construction où il est tout à fait possible d’avoir une rentabilité importante. Le but étant d’optimiser au maximum la constructibilité du terrain. Dans votre cas si il est possible de faire deux constructions il faut le faire. Et même si c’est possible de faire deux logements par construction, voir plus, selon l’emplacement de votre terrain.
Par exemple ici: Construction d’un immeuble de rapport de 5 appartements…

Tout d’abord, merci pour ces différents points de discussions,

Pour répondre à la question de l’occuper dès maintenant, ça m’est impossible à cause de l’éloignement avec mon lieu de travail actuel mais je souhaite à long terme (10ans ?) vivre dans cette localité. Par ailleurs, je recherche depuis quelques mois ma résidence principale dans le secteur de mon lieu de travail.

Et vous avez vu juste sur le terrain, je suis presque "obligé" de l’acheter (raison que je ne préfère pas évoquer) d’où ma volonté de le valoriser en faisant construire.

Et la plus value à la revente n’est pas très intéressante, quand je regarde des biens quasi neufs sur le marché, une maison équivalente à celle de mon projet se vend 200 000 €.

Merci pour ce fil sur la construction avec CF positif, je ne l’avais pas vu. Je vais étudier la construction de plusieurs logements plus petits en respectant les règles d’urbanisme de la commune mais le marché n’est pas à l’écoute de logements meublés donc je ne vise pas le LMNP.

Je suis conscient du faible intérêt de ce projet, le forum et ces discussions permettent d’alimenter mes réflexions, merci pour cela

Range19 · #5

Une possibilité complémentaire d’améliorer le rendement serait une construction d’un bâtiment collectif avec dispositif Pinel si votre terrain se trouve en zone tendue.
J’ai lu (est-ce maintenu vues les circonstances ?) que l’on ne pouvait plus en bénéficier sur une maison individuelle à compter du 1er janvier 2021. Dommage, la construction d’une maison sans promoteur avec artisans-en s’entourant bien- offre une bonne maîtrise des coûts et de la qualité et était un moyen parfait de bénéficier de dispositif défiscalisant.
Vous devriez vous informer sur le statut de la zone où se trouve votre terrain et les possibilités avec un petit collectif, bien entendu après une étude de marché.

Bernard2K · #6

jad62, le 03/01/2021 a écrit :
Le terrain appartient à de la famille et je souhaiterais le valoriser en construisant.

Ce terrain est à votre famille. Donc il n’est pas à vous. Comment voulez-vous construire sur un terrain qui ne vous appartient pas ?

A supposer que les propriétaires du terrain l’apportent dans le projet, vous, qu’apportez-vous ? Comment est valorisé et formalisé l’apport de chacun ? Qu’est-ce qu’ils en retirent les uns et les autres ? Le projet est-il satisfaisant pour tout le monde, ou bien y a-t-il une personne qui tire les autres dans un projet où ils vont à reculons ?

A l’inverse, s’il s’agit d’acheter ce terrain pour que ça soit vraiment votre projet à vous : quel intérêt d’acheter le terrain de votre famille plutôt que n’importe quel autre ? Si vous le payez sous le prix du marché, on vous le reprochera un jour. Si vous le payez au prix du marché, on vous le reprochera un jour aussi et, de plus, acheter le terrain familial n’a aucun intérêt : tant qu’à payer au prix du marché, autant acheter un terrain qui n’est pas à votre famille de façon à ce que votre projet soit indépendant de votre famille et ne soit pas chargé émotivement.

Désolé d’être un peu abrupt, mais vouloir développer vos projets avec le bien d’autrui, et en l’occurrence, un bien qui est à votre famille, sans que vous expliquiez comment et pourquoi votre famille vous fournirait ce terrain, ça me semble mal parti. Si ce sujet était clair dans votre tête, vous l’auriez expliqué dans votre premier message ; ce qui se conçoit bien s’énonce clairement. Bref, ça sent les ennuis potentiels.

Mon conseil : très souvent, on a meilleur compte à tout point de vue à faire ses projets immobiliers sans impliquer sa famille.

Dernière modification par Bernard2K (04/01/2021 23h24)

Tlaloc · #7

77PourCent, le 03/01/2021 a écrit :
Bonjour,

Je ne suis pas sûr de la bonne orientation pour un premier projet.

On dit souvent que le meilleur investissement, quand on débute, est la résidence principale car à la revente c’est exonéré d’impôt.

Je rajouterai que le pire investissement locatif est souvent celui dans lequel on se projette de vivre.

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77PourCent a écrit :

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2 #6 04/01/2021 23h06

jad62, le 03/01/2021 a écrit :

#7 05/02/2021 19h31

77PourCent, le 03/01/2021 a écrit :

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