OceanSong [13] : étude de cas immobilier (bonne affaire sans travaux ?)

OceanSong · #1

Bonjour, je cherchais à faire mon premier investissement locatif, j’ai cru comprendre qu’on pouvait faire une bonne affaire uniquement s’il y avait des travaux nécessaires mais je ne peux pas m’empêcher de trouver ce bien vraiment pas cher pour ce qu’il est, est-ce que j’ai oublié quelque chose où c’est vraiment une bonne affaire ?

VOTRE PROFIL

Statut : CDI Temps Partiel
Âge : 26
TMI : 0%
Revenus : 1200 € par mois net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

Comptables : Faible
Fiscales : Faible
Artisanales : Faible
Sociales : Faible
Temps disponible : 4 jours par semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : résidentiel studio
- Année de construction : il y a 50 ans
- 2ᵉ Étage, expo ouest, 23 m², ascenseur disponible
- déjà occupé
- Syndic professionnel
- vieux chauffage collectif qui va être remplacé mais qui ne sera pas à ma charge
- pas de volets isolants
- pas d’espaces verts pour l’instant
- Compteurs d’eau et d’électricité commune manuelle
- Études de la copropriété : que de la location et la préemption mais pas de ventes aux enchères forcées
- Concierge présent
- Décoration : moderne

LOCALISATION DU BIEN

- 13, Aix-en-Provence
- près du centre-ville
- Dynamisme économique
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Oui

RENTABILITÉ DU BIEN

(utilisez aussi le site Calcul Rendement Locatif pour vous aider)

- Coût du bien avec frais de notaire : 51000 €
- Loyer pratiqué : 430 €
- Loyer envisageable : 583 €
- Taux de vacances envisagé : Faible
- pas de frais de gestion locative envisagée

- Travaux immédiats : aucun
- Travaux voté par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : Payé par le précédent propriétaire
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : pas de travaux prévus
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : pas de travaux prévus

- Taxe foncière hors TEOM : 400 €
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : A faire
- Assurance GRL (garanti risque locatif) ou GLI garanti Loyers Impayés : A faire

- Rentabilité brute : 11.94%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : A faire
- Type de crédit : A faire
- Taux du crédit avec assurance : A faire
- Durée du crédit : A faire
- Frais de tenue de comptes : A faire
- épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacances suite à problème : A faire
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : A faire

RÉGIME D’EXPLOITATION

- LMNP réel

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI
- Cash flow positif de 54 €

Mots-clés : immobilier, sans travaux, studio

Iqce · #2

Bonjour,

J’ai tenté d’acheter sur Aix il y a quelques années ; ce genre de bien est rare mais souvent il y a un "hic". Copropriété en déshérence/mal gérée (?), travaux de remise à neuf considérables avec isolations thermique et acoustique inexistantes, squats dans l’immeuble (une fois nous n’avons pas pu visiter pour cause de barrage filtrant à partir de 20h00 par ex) ou pire…A voir également du coté des résidences universitaires limites insalubres.
c’est à vous d’appréhender tout cela, à vous lire cela semble une perle rare en tout cas et je vous le souhaite

DDtee · #3

Bonjour,

A vous lire ainsi, cela parait intéressant. Mais du coup, comme le rendement est bon presque "trop facilement" on se demande si il n’y a pas un loup ?

Concierge + ascenseur + syndic pro, vous omettez les coûts de copropriété qui ne doivent pas être neutres…
Demandez les comptes rendu des 3 dernières AG (des copropriétaires peuvent ne pas payer durant plusieurs années avant qu’il y ait procédure. Y apparaitrons l’essentiel des problèmes collectifs.

Pourquoi le vendeur vend ? Quels canal ? Depuis combien de temps le bien est en vente ?

La fréquentation du quartier (jour/nuit & semaine/we) ?

Manille · #4

Bonjour,

Au vu du nombre de "A faire" dans votre message, comment aboutissez vous au cash flow de 54€?

Connaissez vous bien / Habitez vous dans la zone de vente du bien? Est ce que vous habiteriez dans ce studio s’il était loué à 583€?

En regardant rapidement les ventes sur Aix, j’ai l’impression que votre bien est vendu sous le prix du marché, comment l’expliquez vous?

Je pense qu’il faudrait répondre à ces questions avant de se lancer!

creusois · #5

Bonjour,
Outre les judicieuses remarques des précédents intervenants sur les défauts potentiels du bien,il faut bien réaliser que vous achetez un bien occupé avec un loyer qui semble bas pour le bien considéré.

Or,si le locataire ne part pas de lui même,vous n’aurez aucun moyen de passer du loyer actuel au loyer envisagé (différence de 150 euros par mois).

Cela peut très sérieusement modifier votre calcul de rentabilité .

Il est conseillé d’étudier précisément le profil du locataire et depuis combien de temps est-il en place.

Si c’est un étudiant,il va probablement partir d’ici un ou deux ans.

Si c’est un salarié en activité,probablement pas tout de suite sauf changement de ville ou de vie familiale puisqu’il a un appartement à un prix inférieur au prix du marché alors qu’il est bien situé et avec une décoration moderne.

Si c’est un retraité,il a toutes les probabilités de ne pas vouloir partir,d’autant qu’avec les lois actuelles,il risque d’avoir du mal retrouver un bien équivalent.

Pourquoi le vendeur vend maintenant plutôt que de donner congé pour vendre d’ici quelques mois ou 2 ans ?

Bonne éude de votre projet.

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