Tuyau d'évacuation d'une pizzeria louée à déplacer : qui paye les travaux ?

Bonjour, 

Au vu de ce que vous décrivez il est important d’agir vite car l’extraction des fumée ne semble pas du tout conforme, voir même dangereuse!

Vous dites le tuyau passe au milieu de la pièce, vous confirmez que le tuyau n’est pas dans une gaine en ba13 ignifugé du sol au plafond ?

Ça me paraît plutôt dangereux si c’est le cas…

L’évacuation du tuyau est elle en toiture ou en façade ?

Pour moi c’est vous le responsable et j’espère que l’appartement n’est pas loué comme ça.

J’imagine que la pizzeria a un four à sole ? Électrique, gaz ou bois? L’évacuation des fumées de ce type de matériel est très réglementé surtout si il reçoit du public (erp ) et je vous conseille de vous renseigner sur celles en vigueur.

Le tuyau évacue les fumées et la chaleur du four donc si elle traverse un appartement la moindre des choses et de l’isoler pour éviter la propagation d’un possible incendie…

J’imagine que le bail était déjà en cours quand vous avez acheté ?

Relisez le bien, il doit y avoir des paragraphes sur les travaux et mise aux normes et qui en a la charge.

Concernant la responsabilités de chacun en cas de problème, et ce n’est que mon avis, mais vous êtes tous les deux responsable:

Le locataire car il doit avoir un local au norme pour exploiter et recevoir du public et vis à vis des salariés aussi, si il y en a.

Vous, le Proprietaire car vous êtes censé louer un local aux normes selon sa destination et garantir la sécurité des autres locataires de l’immeuble et de ceux limitrophes si il y en a.

Bonsoir,

77PourCent a écrit :

Bonjour, 

Au vu de ce que vous décrivez il est important d’agir vite car l’extraction des fumée ne semble pas du tout conforme, voir même dangereuse!

Pourquoi ? rien ne dit que c’est pas conforme et pas aux normes.

77PourCent a écrit :

Vous dites le tuyau passe au milieu de la pièce, vous confirmez que le tuyau n’est pas dans une gaine en ba13 ignifugé du sol au plafond ?

Pour le moment ManuInvest ne dit rien, donc pas de déduction hâtive. Puis un conduit au milieu d’une pièces en étage supérieur n’a rien d’irrégulier. 

77PourCent a écrit :

L’évacuation du tuyau est elle en toiture ou en façade ?

Ca changerai quoi ?

77PourCent a écrit :

J’imagine que la pizzeria a un four à sole ? Électrique, gaz ou bois? L’évacuation des fumées de ce type de matériel est très réglementé surtout si il reçoit du public (erp ) et je vous conseille de vous renseigner sur celles en vigueur.

Attention à ne pas mélanger la réglementation sur l’hygiène alimentaire et le statut ERP.

ManuInvest a écrit :

Bonjour,

Le locataire du bail commerciale est un restaurant (pizza). Les sorties de fumées de sont four, (le tuyau), passe par une pièce (heureusement fermé, mais les odeurs passe quand même) de l’appartement au dessus.

Le problème est que le tuyau passe en plein milieu de la pièce ! Pour faire simple je pense que lorsqu’il ont installé cela (avant moi) ils n’ont pas voulu se casser la tête et on fait au plus vite / chère. (l’installateur)

En tant que propriétaire votre locataire doit vous monter un dossier travaux et surtout doit vous démontrer que ses installations sont aux normes et contrôlé annuellement par un bureau de contrôle.
Dans ce cas, le BC (bureau de contrôle)  doit s’assurer de l’étanchéité des évacuations des fumées, de l’étanchéité incendie et enfin qu’un nettoyage des conduits ET dégraissage est réalisé une fois par an minimum. L’Ideal pour les kebab et autres restauration à forte odeur est de deux fois par an.

Si votre locataire ne montre pas tous ces documents il est donc en infraction. Et dans ce cas vous lui ordonner de faire les travaux de mise aux normes. Vous en profitez pour lui faire modifier son conduit en milieu de pièce.
Et comme le dit Serenitis imposez lui d’utiliser les installations et outils modernes contre les odeurs qui existent aujourd’hui.

Si votre locataire vous montre tous les documents qu’il a obligation de possédez, ce qui est peu probable au vu de ce que vous décrivez alors imposez lui de modifier ses installations dont l’évacuation qui pose problème.

Vous pouvez aussi en cas de refus lui proposer de vous racheter l’appartement inutilisable pour vous

Enfin, s’il refuse toutes négociations dans l’ordre :
- faite constater par huissier les odeurs
- assigner le en référer pour nuisances olfactives et prévenez le DDPP comme le dit Serenits,
Vous verrez que les agents de la DDPP sont très efficaces contre les restaurateurs récalcitrant. De plus ils découvriront surement d’autres problèmes. C’est comme le contrôleur des impôts, quand il cherche…

Par expérience, je peux vous affirmer que les sites de restaurations rapides (pizza, Kebab, ect) sauf les enseignes nationales, sont tous hors des clous. Rien que l’huissier fera bouger votre locataire, car avant tout il ne voudra pas tenter le fermeture.

Par contre les travaux seront un problème, car c’est un arrêt d’activité le temps des travaux

Pascal

La pièce fait office de protection feu règlementairement, mais :

- La porte d’entrée n’est surement pas coupe feu 1h
- La fenêtre n’est surement pas coupe feu 1h
- De plus le plafond de la pièce devrait être floqué coupe feu 2h
-  les troues doivent être bouchés avec de la mousse polyuréthane coupe feu 1h
- Le conduit encapsulé dans un BA15 pare flamme 2h

Donc non conforme.

- Les murs, structure de la pièce, ne doivent pas être en bois ou comporter de bois (poutre, plancher…)

Il ne reste plus qu’a demander à votre locataire de se mettre en conformité de ses installations. Et votre pièce sera libre de tout conduit à ses frais.

Pascal

Dernière modification par bascarol (22/01/2021 20h55)

D’accord avec vous @bernard2k,

Cependant je pense que la clef est le bail, car souvent la construction et entretien de cette extraction est à la charge du preneur.
Un bail commercial peu permettre ça si les deux parties signent…

Dernière modification par 77PourCent (23/01/2021 17h51)

Le bail met tout à charge du locataire : c’est une bonne chose pour vous.

Pour autant, si vous cherchez à mettre de lourds travaux sur le dos du locataire, le locataire pourrait le contester, sur la base de l’obligation de délivrance, et que je lui donne d’assez bonnes chances de gagner si ça devait aller devant le juge.

Par ailleurs, humainement, il est évident que la période est très mal choisie pour mettre des travaux, des recommandés etc. sur le dos d’un restaurateur. On se dirige sans doute vers un 3e confinement… Le gars doit être aux abois.

A mon sens, le bon compromis est :
- vous prenez à votre charge la création d’un conduit de fumées conforme, débouchant dans le local. Voir avec un artisan comment c’est possible. Si ça se trouve, il y a un conduit existant qui pourrait être tubé ?
- le locataire prend à sa charge de déplacer son four si nécessaire, de modifier son tuyau de raccordement si nécessaire, pour venir se raccorder à votre conduit de fumées conforme.
votre argument pour lui faire accepter ce compromis "Certes, ça vous fait quelques soucis de changer votre raccordement. Mais moi, je prends en charge financièrement la création du conduit de fumées, ce qui me coûte très cher, et ainsi vous serez aux normes, ce qui sera quand même rassurant quand il y aura des gens qui dormiront au-dessus, n’est-ce pas ?".

L’autre solution, si vous voulez vous débarrasser du locataire, vous donnez congé.
Avantage : une fois ce locataire parti, vous n’avez plus besoin du conduit de fumées donc vous économisez ces travaux. Ce qui signifie aussi que votre prochain locataire ne devra donc pas exercer la restauration (c’est un bienfait pour les locataires au-dessus : odeurs, bruit ; mais ça restreint votre capacité à retrouver un locataire pour le local commercial).
Inconvénients :
-est-ce possible en période de Covid ? Il y a des dispositifs protégeant les locataires ; à vérifier
- vous devez tout de même une indemnité d’éviction (si, si)
-  votre locataire risque de ruer dans les brancards. Vous êtes bien assuré (incendie, défense juridique…) ? Vous avez de l’épargne de précaution ? Attention, comme je dis souvent, une personne aux abois est dangereuse car imprévisible.

Il faut peut-être commencer par discuter gentiment avec cette personne, pour savoir dans quel état d’esprit il est et savoir ce qu’il compte faire dans cette période très difficile.

Bonjour et mer*ci Bernard2K

En soit, j’ai de "bonne" relation avec  eux, mais ce qui me dérange c’est plus le coté "fait à la va vite et non dans les normes" (mais ils entretiennent en ramonage le conduit quand même tous les ans)
Et que je pense (je ne suis pas du métier ni connaisseur) que ce n’est pas conforme réellement.

La pièce en question dispose d’une porte, donc je peux la fermer/condamner en attendant. (l’appartement est prévu pour du AirBnb ou louer meublé. (même si la période ne si prêt pas pour l’instant)

Effectivement au départ du locataire, je ne souhaite plus de restauration.

Mais le locataire est en passe de  prendre sa retraite et ils vends son fonds de commerce.

Je ne veux pas prendre à ma charge ces travaux pour plusieurs raisons :

Le contexte ne s’y prêt pas
Cela n’est pas de mon ressort. c’est ca pizzéria qui nécessite des travaux d’aménagement, pas l’inverse.

Sinon, j’attends qu’il quitte les lieux ou qu’ils vendent.  ?

Hum, l’indemnité d’éviction refroidit plus d’un bailleur !

Concrètement, si le locataire vends n’arrive pas à vendre son fonds de commerce, quand est il de l’indemnisation d’éviction. ?

Qui que se soit qui paie les travaux seront douloureux financièrement.

Si le tube des fumées traverse la pièce comme le montre le schéma de ManuInvest, alors

- le four devra être déplacé, donc le plan de cuisson et tous les accessoires avec, la salle a refaire, ect..

soit

- Le conduit devra être créé mais les normes imposent un angles de  45° max sur un dévoiement max. Donc impossible dans la position actuelle.
La sortie du tube en toiture devra être à 8m mini de toutes ouvertures voisines (fenêtres, balcon, toit terrasse…),  double peau dans boisseau coupe feu 3h et/ou 2h suivant cheminement/hauteur/conduit/local traversé

Attention à l’abus de l’article 606, là on est dans un cas de non conformité pas de réparation. La Loi PINEL de 2014 interdit le transferts des dépenses relatives aux travaux de mise en conformité avec la réglementation.

Pascal

PS il est étonnant que si son conduit a été contrôlé comme le locataire en a l’obligation, que personne n’ait signalé la non conformité. Car normalement le prestataire ne devrait pas délivrer le certificat lors de sa visite de contrôle  de maintenance.
Donc soit c’est pas maintenu alors que c’est obligatoire, soit le locataire n’entretien pas, soit le mainteneur est en faute grave en cas d’accident

Le tube dans votre pièce a t’il une partie horizontal ?

Vous ne pouvez donc pas reproduire le même cheminement, le conduit doit être vertical, seule une inclinaison de 45° est accepté sous réserve qu’il ne soit pas de plus d’un dévoiement.

Pour avoir un conduit vertical Il vous faut donc soit déplacer le four, soit déplacer le conduit et donc passer par les appartements du dessus à la vertical du four.

Il faudra que la partie haute du conduit (celle qui sort du bâtiment)  soit à plus de 8m de toutes  ouvertures à proximité (fenêtres, balcons, voisins…) ou d’un obstacle

Il devra aussi être équipé d’une tourelle anti pluie, d’une grille anti pigeon (Paris), le dépassement du faitage doit être de 40cm minimum,   la mise en place d’un caisson a charbon actif est obligatoire maintenant, et mettre peut être un extracteur de fumée en sortie, pas oublier la règle des 8m.

Enfin, la dimension du conduit sera proportionnel à la quantité de "pizza" servie soit environ un débit 10 à 25m3/h par "repas" donc Pizza. Ca emmène sur un tubage au départ de 400 minimum

Le système de renouvellement d’air frais a proximité du four devra être calibré pour renouveler l’air sur   60m²/h (code du travail)

Voila pourquoi ca va être douloureux.

Pascal

serenitis, le 26/01/2021 a écrit :

Supposition de ma part sur une confusion entre le fait que le locataire donne des éléments de conformité à son bailleur de contrôle annuel alors que Bascarol nous démontre une liste qui s’allonge au fur et à mesure de la file de non conformités : il me paraît possible que le locataire fournisse une attestation d’entretien de la chaudière (si à gaz) qu’il fait passer pour celle du four ?

Oui depuis que les commerces de restaurations rapides hors enseigne national se sont développés nous avons un tas de contournement qui se sont développés parfois de manières astucieuses et sans gênes. !

serenitis, le 26/01/2021 a écrit :

Bascarol souligne qu’un BC n’aurait sans doute jamais laissé passer un tubage pareil, je suis plutôt de son avis, mais sauf erreur de ma part, il reste possible également que le vendeur du four lui ait fourni un contrat d’entretien préventif valant pour équivalent d’un BC…c’est une pratique courante en restauration de procéder de la sorte. De ma connaissance, l’obligation annuelle qu’il cite concerne les extracteurs type hotte, je ne suis pas catégorique sur le fait que le four ne passe pas au travers de cette obligation de curage annuel des graisses ?

En fait il y a plusieurs contrôle obligatoire.

Le bureau de contrôle (BC) qui fait sa visite annuelle (électricité, sécurité dont incendie, ERP, Accessibilité)
Le dégraissage annuel de la(es) hotte(s) et espaces de cuisson   
L’étanchéité des conduits d’évacuation de fumée triennale (3 ans)

Le BC se doit  de contrôler la sécurité incendie sur les lieux de "cuisson" donc les appareillages et leurs conformité ainsi que les accessoires dont les réseaux au sens large du terme. Cela inclus les conduits. 
Son rôle est uniquement règlementaire et conformité, le dégraissage il s’en moque.
mais souvent les restaurateurs minimisent leurs contrat au simple contrôle, ce qui est insuffisant pour un bailleur.

L’entreprise de fumisterie contrôle et dégraisse les hottes et les évacuations de fumées, ensuite ils fournissent une attestation, un peu comme un ramoneur à la maison. Sauf que son attestation peut être réclamé par n’importe quels intervenants agréés et/ou assermentés (Sanitaire de la Mairie, DGCCRF, vétérinaire etc..) lors de contrôle qualité et sanitaire.

serenitis, le 26/01/2021 a écrit :

Bien d’accord sur le fait qu’il est impératif d’apporter de l’air frais dans la pièce en quantité, je ne connaissais pas la quantité imposée, sous peine de faire travailler les salariés dans une piece en dépression, ce qui est source de malaise rapide au vu des volumes d’air extraits….

Là c’est l’inspection du travail qui intervient. Le BC peut éventuellement s’assurer de l’état si c’est dans son contrat.

serenitis, le 26/01/2021 a écrit :

Tous les locaux ne se prêtent pas à la restauration, on l’a souvent oublié, à tort, et certains locataires sont des pousse au crime pour le bailleur, ( y a pas de problème monsieur …) contents de louer après une vacance longue….

Je vous rejoins tout a fait.

Bonjour

Google vous aidera en tapant "cuisine pro ventilation" ou "évacuation des fumées cuisines professionnelles" ou encore "hotte cuisine pro" ou encore "extraction cuisine pro"

SI vous rajoutez le département vous les aurez proches de chez vous.
Un conseil prenez un professionnel de la cuisine pro et pas un plombier qui fait de la fumisterie, la règlementation n’est pas la même.

A+