LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

pour compléter les propos de GBL : comme il est interdit d’avoir un BIC déficitaire en raison des amortissements, votre comptable ne peut en général pas tous les imputer ; du coup, tous ceux qui ne sont pas imputés sont reportés sans limite de durée ; ils ne seront utilisés que le jour où votre BIC passera positif (ce qui sera peut-être le cas l’année de votre vente à cause de la PV CT)

Dans le scénario effectivement pertinent de passer en nu en début d’année suffisamment de biens pour redevenir lmnp cette même année, je serais un peu inquiet, les locataires restants les mêmes, que le fisc y voit un objectif purement fiscal (et mène une enquête ) ; il y aurait donc intérêt à être hyper clean

Swing73 a écrit :

de plus selon lui et c’est logique le passage du meublé au nue (moins intéressant fiscalement) ne va pas les interpeller

C’est le SIE à l’adresse de votre activité qui reçoit vos liasses, c’est ce service qui serait "lésé"
C’est le SIP de votre domicile qui apprécierait de vous voir passer en revenus fonciers.
Et je doute que le bonheur des uns fasse le bonheur des autres

Je m’attendrais donc à avoir un voyant rouge sur un tel dossier côté SIE… donc oui, il faut faire la bascule vers du nu de façon irréprochable !

@vieausoleil : pas d’ARD pour moi

@Cryl, je comprend votre position, je ne comprend pas pourquoi le sie serait lésé ? je n’ai fait aucun bénéfice depuis 8 ans, si je reste loueur meublé je ne ferais toujours pas de bénéfice, de quoi le sie pourrais être lésé ?pour ma part je ne peux cumuler lmp et intermittent du spectacle, suite à vos commentaires j’ai contacté un avocat fiscaliste et il vous reste encore un peu de droit dans ce pays, si votre locataire ne veut plus du lit et que vous êtes d’accord de le récupérer vous pouvez le faire…automatiquement vous ne louez plus en meublé, bien sur vous alertez l’administration fiscale , mais si tous cela est réel qu’elles sont les risques ?

@vieausoleil, du ssi à payer sur la plus value ct nul ? j’ai du mail à comprendre…..

Pour ma part j’ai de la plus-value ct et lt à payer, le ssi sur la plus value court terme on ne sait pas encore si cela concerne les revenus de 2020 ou de 2021…

@Cryl, je n’ échappe pas à la plus value des pros, je sors mes biens en tant lmnp mais on applique la théorie des biens migrants, car mes biens ont migrés,j’ai deux ans d’exploitation en lmp,je paie donc une plus value pros sur ces deux années….

@Cryl, grand débat !
je crois que si je sors en tant que lmnp, j’aurais de la plus value pro à payer….
selon mon notaire on ne peut pas échapper à la théorie du bien migrant,vous avez exploité le bien en question en lmnp vous devenez lmp et lmnp au moment de la sortie de l’actif pour le vendre ou le louer en nu,votre bien à migré donc 3 plus values ,deux des particuliers et une pro…j’en ai 5 pages à ce sujet rédigé par mon notaire, si vous voulez être exonéré de la plus-value pro,il vous faudra exercer 5 ans en tant que pro,mais maintenant que le ssi est obligatoire et que l’on ne pourra plus ce désinscrire, qu’en est s’il des cotisations à payer pendant la période professionnelle?

Pour comprendre le bofip, oui c’est bien au moment de la sortie du bien que l’on jugera si vous êtes lmp ou lmnp sauf si votre bien à migré….

Dernière modification par swing73 (02/02/2021 16h58)

En complément du point sur la théorie des biens migrants voici un lien très clair à ce sujet : Théorie des biens migrants en location meublée

extrait :

Leblogpatrimoine a écrit :

Cette théorie des biens migrants, sauf dans l’hypothèse où le bien aurait figuré successivement dans le patrimoine privé puis dans le patrimoine professionnel du loueur en meublé, et c’est notamment le cas lors d’une transformation d’une location nue en location meublée, n’est pas applicable en cas de cession d’un bien par une personne ayant eu successivement la qualité de loueur en meublé non professionnel et de loueur en meublé professionnel.

Seule l’exploitation en alternance entre location meublée professionnelle et location nue sera concernée par la théorie des biens migrants.

Je n’ai pas trouvé mieux que cet article ; vérifiez avec un avocat fiscaliste

Bien sûr qu’un bien peu migrer dans le parcours du loueur en meublé : il peut migrer vers son patrimoine privé puis revenir dans l’entreprise
Quand vous êtes LMNP vos biens ne sont plus considérés dans votre patrimoine privé (ne pas confondre "non professionnel" et "privé") mais bien dans l’actif d’une entreprise individuelle imposable au xBIC des entreprises
Un bien ne peut pas à la fois être inscrit au bilan d’une entreprise et être dans le patrimoine privé

Comme beaucoup, je suis concerné par ce passage en LMP, sans l’avoir choisi, même si je m’y attendais.
Sans forcément chercher à vouloir éviter ce statut en redevenant LMNP, je cherche plutôt à m’y adapter et essayer de l’optimiser en y décelant ses avantages.
J’ai pu lire ici et là, que la cotisation sociale minimum ouvrirait certains droits non négligeables comme la validation de 3 trimestres pour le retraite.
Cependant, pour une personne étant déjà salariée à temps plein, validant donc 4 trimestres par an, l’avantage du LMP cité ci dessus n’aurait donc plus d’intérêt, étant donné qu’il est impossible de valider plus de 4 trimestres par an en cas de double activité.
Êtes vous d’accord avec moi ?

Très bien.
Et espérer une pension de retraite un petit peu plus élevée ?

Bonjour
Je rejoins ce forum car j’ai de gros doutes sur les PV.
Actuellement, je fais de la location saisonnière avec 2 maisons et de la para-hôtellerie avec un appartement acheté à crédit en 2017.
Je souhaite réorganiser mon patrimoine et ne garder qu’un seul bien en location saisonnière.
Pour faire court, mes parents m’ont fait donation d’une maison en 2003 (estimée à 90 000€). Elle a été ma résidence principale jusqu’en 2013. À partir de 2013, je l’ai mise en location saisonnière (LMNP) avec une autre maison qui m’appartenait déjà.
En 2017, j’ai fait l’acquisition d’un appartement à crédit (380 000€) pour faire de la para-hôtellerie (récupération de la TVA).
Depuis 2017, un cabinet comptable s’occupe de la comptabilité de l’ensemble. La maison que j’ai reçue en donation a été inscrite à l’actif pour une valeur de 300 000€. Des amortissements sont effectués.
Dans l’optique de cette réorganisation, je souhaite vendre ma résidence principale au printemps 2021 et partir habiter dans la maison reçue en donation avec une cessation d’activité de location au 31/12/20. Elle deviendrait ainsi ma résidence principale.
En 2020, mon statut de loueur est passé de LMNP à LMP. En 2021, je serai très certainement encore LMP.
En 2022, je compte vendre cette maison et faire en sorte d’être LMNP en 2022 (avec des loyers < 23000€).
Je souhaitais avoir votre avis sur les PV qui m’attendent lors de la cessation d’activité de cette maison et lors de sa vente (et le SSI) et savoir si la théorie des biens migrants s’appliquait à mon cas.

C’est un bon éclairage !
Par contre, comment va se déterminer  la valeur de sortie de l’actif de cette maison ?

Je me remets la tête dans le sujet.

Ma stratégie est la suivante (car je continue à penser que revendre en lmnp est plus favorable qu’en lmp.
On part du principe que je suis lmp + 5 ans et que je bénéficie donc de l’éxo pv lt.

Cas n°1 :  je souhaite revendre un bien (besoin d’un peu de cash, autre projet etc).

Là je n’ai pas la solution. A moins que le seul fait de revendre ce bien et donc de le libérer (voir plus bas) vous fasse passer sous vos revenus, je ne vois pas comment faire. Par contre, si vous revendez votre bien en lmp après l’avoir exploité seulement 7 ou 8 ans, je peux vous dire avec une certaine assurance que la pv vous sera plus favorable qu’en particulier (vous aurez peu amorti le bien, et donc peu de pv ct).

Cas n°2 : je souhaite revendre une partie importante de mon parc locatif (+ de la moitié voit tout) pour réduire la voilure, profiter de mes sous et de la vie, réinvestir ailleurs etc. Et donc de fait redevenir un petit lmnp.

stratégie 1: Je donne préavis à tous mes locataires dont les baux ont date anniversaire en début d’année (maximum mars). Immédiatement, je mets en vente. Ainsi d’une part le bien ne génère plus de loyers, donc baisse du CA qui repasse à priori sous mes revenus, et par ailleurs il n’est pas vide pour rien, c’est pour mieux le vendre, je l’aurais libéré pour le vendre dans tous les cas.
Difficulté: bien gérer son timing pour s’assurer de signer l’acte dans l’année, puisqu’il faut parfois compter un bon 4 mois entre une offre et la signature de la vente, le double si votre acheteur n’a pas son crédit ou se désiste en cours. Mais quand bien même cela arriverait, c’est juste du loyer de perdu. Vous resteriez toujours lmnp en N+1 si la vente a lieu en N+1.

stratégie 2 : : l’année où je décide de revendre beaucoup de biens, j’en rachète tout autant, (qui ne sont mis en location que la fin de l’année, si vous avez un peu de travaux vous ne perdrez pas beaucoup de loyer, surtout si vos acquisitions sont signées vers la fin d’année). Ainsi, puisque la pv ct est réintégrée dans le bilan comme un revenu courant, les frais d’agence et de notaire qui ne sont pas obligatoirement amortissables mais déductibles viennent la contrecarrer. D’autant plus que rappelons le, les pv ct sont étalables sur 3 bilans, ce qui permet de plus facilement les contrecarrer avec des charges.
Difficultés: avoir la possibilté de racheter de nombreux biens. De plus, il faut être certain de signer ces biens la même année (relativement faisable en s’y prenant sur la fin de l’année N-1). Par ailleurs vous restez finalement un gros loueur en meublé.

Je serais ravi que vous veniez compléter cette liste de stratégies avec les votres. Cela pourrait cloturer le sujet et répondre aux interrogations des lmp forcés qui sont nombreux à lire ce fil.

Comme moi et d’autres l’ont dit, oubliez la question des biens migrants qui ne s’applique que si vous êtes lmp et si vous mettez en nu ou reprenez le bien pour usage perso. C’est le statut de l’année N qui s’applique pour la pv en cas de revente.

Dernière modification par Eddy1 (03/03/2021 20h41)