LMP : comment éviter la PV court terme du SSI (ex-RSI) ?

GoodbyLenine a écrit :

Si vous avez toujours été au micro-BIC, vous n’avez pas fait d’amortissements, et la PV CT est donc de toute manière nulle.

Bonjour,

Merci de votre confirmation. Utiliser le forfait "micro" permet donc "d’éviter" la PV court terme puisque, de fait, elle n’existe pas dans ce cas.

C’était juste pour donner une solution simple aux personnes qui lisent ce sujet et pour qui ce point n’était pas forcément très clair. De plus, pas de comptabilité à tenir.

Cette solution n’est pas optimisée (quoique, bien qu’on puisse faire des calculs prévisionnels pour simuler le mode réel et voir ce que ça donne, ceux-ci auront de toute façon toute chance de s’avérer complètement faux dans le temps, du fait des changements constants de notre écosystème fiscalo-social), mais a le mérite d’être simple et prévisible.

Me concernant, sans enfant ni conjoint, optimiser est totalement vain puisque, à ma mort, tout ce qui restera ira à l’état de toute façon…

Voilà, simple partage de réflexion !

Cryl a écrit :

(entre SSI en IR sur PV ct)

Au temps pour moi, il fallait lire (entre SSI et IR sur PV ct)

Si vous entriez mes montants en question sur le simulateur Simulateur de cotisations sociales des travailleurs indépendants
vous y trouveriez effectivement des montants à 6 chiffres.

Pour ma part je vais également reprendre des locations meublé en location nue afin d’éviter le passage en lmp , par contre j’ai fait des avenants au bail et récupéré par exemple uniquement la literie ce qui du coup requalifie le bail meublé en nue quand pensez vous ?

Je vais voir…mais au pire je risque quoi ? Que mes revenus foncier soit requalifié en revenus meublé ? Avec moins d’imposition ?

Effectivement, j’ai téléphoné à  l’ adil selon eux il est préférable de faire un avenant au bail ,cela permet de garder les cautions…du coup je ne sais plus quoi faire…

Absolument.

Merci, reprendre un immeuble en nu qui me rapporte 30000 euros à l’année me coûtera 4000 euros d’imposition (impôt sur le revenus plus csg) en le gardant en lmp je dois payer la cfe plus la cotisation ssi soit un peu plus de 2000 euros ,pour l’instant car je n’ai pas de bénéfices, j’ ai donc une différence de 2000 €, par contre au moment de la revente par exemple dans 7 ans la plus court terme en lmp sera bien plus importante, sans compter la contrainte de louer en meublé, délai de préavis de 1 mois à chaque changement de locataire et le renouvellement des meubles…. mon projet et de réinvestir pour faire du déficit foncier ….

J’essaye de répondre aux questions, dans le sens inverse de leur arrivée.

@vieausoleil: on peut étaler la PV CT sur 3 ans ; peut-on également étaler le SSI ? Y compris si on est exonéré de PVCT car < 90 k€ ?
En fait, et encore une fois sauf erreur de ma part, la SSI n’est que la conséquence du résultat positif que pourrait engendrer la pv ct qui n’est qu’un revenu comme un autre. Donc vous étalez votre pv lt sur 3 ans, et cela vous donne ou pas un résultat positif, sur lequel vous payez de la SSI, sur cette année N.

lors d’une vente en LMP < 90k€, le comptable calcule les PV CT et PV LT.
Qui applique l’article 151 septies du CGI ?
Le comptable fait-il un document extra comptable pour annuler la plus value LT avant d’envoyer la liasse aux impôts ?
Ou bien sommes-nous soumis au professionnalisme des impôts qui, espère t-on, se rendront compte qu’on a droit à cet article du CGI ?

Là je pense qu’il faut surtout avoir un bon notaire et un bon comptable qui vont travailler main dans la main. Encore une fois je ne me suis encore jamais retrouvé dans cette situation, je ne fais que de l’anticipation. Mais pour peu qu’il sache, si vous allez voir un notaire qui ne connaît pas votre situation, il vous appliquera purement et simplement la pv des particuliers. A mon avis, c’est à vous de lui fournir un relevé comptable. En sachant ne l’oubliez pas que le notaire est responsable légalement de la déclaration de pv.

@swing73: Là c’est vraiment à vous de voir et de faire vos calculs, chaque situation est différente (rendement, TMI, avancée du crédit…).

@vieausoleil: je vous ai un peu perdu dans votre explication de Le SSI n’est qu’un % des amortissements passés.
Je reprends, car pour moi aussi c’est le point le plus complexe à comprendre. Je peux me tromper et libre à ceux qui le souhaitent de me corriger.
Quoi qu’il arrive, les pv lt ne sont pas soumises au SSI. Elles sont uniquement soumises à l’IR (flat tax ou TMI) (je parle pour une activité de lmp)
Si vous êtes 151 septies et que vous bénéficiez de l’exonération d’imposition des pv professionnelles, vous ne payerez pas d’IR sur vos pv ct et lt. Attention, car sans le 151 septies, et sauf erreur de ma part, les pv ct sont aussi soumises à l’IR!

Par contre, les pv ct sont soumises au SSI.
La seule chose que je n’arrive pas à savoir, c’est si elles sont réintégrées au résultat comme un revenu courant, résultat qui lui est ensuite taxée SSI si positif (puis donc à l’IR, ce qui serait un non sens puisqu’au final ces pv ct se retrouveraient quand même taxées IR)
Ou bien si ces pv ct sont en quelque sorte traitées à part comptablement, soumises au SSI comme n’importe quel revenu normal, mais à part. En fait, elles viennent s’ajouter à la base de calcul de vos cotisations sociales. Cotisations sociales qui ensuite sont déductibles du résultat.
Donc vous aurez quand même payé 40% de SSI sur ces pv ct, et ça ça n’a rien à voir avec votre TMI.
Même si cela viendra réduire un peu votre résultat de loueur en meublé, ce ne sont pas pour autant des charges déductibles du revenu commes les frais de notaire et d’agence.

Quelqu’un peut préciser?

edit: j’ai trouvé ce document qui est assez intéressant, p3 par16
https://www.ageprols.org/wp-content/upl … La-DSI.pdf

Le revenu soumis aux cotisations obligatoires correspond au revenu tel que retenu pour le calcul de l’impôt sur le revenu auquel il convient d’ajouter : les pv ct

Donc cela revient bien à dire que d’un côté, on a le résultat meublé qui est soumis à l’IR. Puis à part, le résulat meublé soumis au SSI qui est une base de calcul différente, à laquelle on ajoute notamment la pv ct.

Pour information, si vous analysez le barème SSI (ici), vous constaterez que le taux marginal (pour les BIC au dessus de 5 PASS, soit 205 680€) y est de 19.90%  (6.5% Maladie1 + 0.60% Retraite de base + 3.10% Alloc Familiales + 9.70 CSG-CRDS) … et pas de 40%.

Ces 19.90% sont assez proche des 17.2% de prélèvements sociaux qu’une personne physique acquitte sur quasiment tous ses revenus (et qu’un loueur meublé aura économisé sur les loyers encaissés les années où les amortissements auront beaucoup diminué le BIC). Encore plus lorsqu’on considère que ce sera une charge déductible (sur l’assiette des BIC de l’année où on les payera).

Sur cette tranche, pas de
    cotisation Maladie2 à 0.85%  (indemnités journalières)  (qui ne s’applique que jusqu’à 5 PASS)
    cotisation de retraite de base à 17.75%  (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)
    cotisation de retraite complémentaire à 7% ou 8% (qui ne s"applique que jusqu’à 4 PASS)
    cotisation invalidité décès à 1.3%  (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)
    cotisation CFP (formation pro) à 0.25%  (qui ne s’applique que jusqu’à 1 PASS)

Entre 1 et 4 PASS, c’est principalement la cotisation d’assurance complémentaire (à 8%) qui alourdit la note…. mais qui permet aussi d’acquérir des points de retraite complémentaire (donc ce n’est pas à fonds perdu, et ça doit générer un rendement pas bien éloigné d’un investissement sur un PER).

Donc, je ne suis pas persuadé que cette inclusion des PV CT à l’assiette de cotisation SSI justifie toutes les acrobaties qu’on peut lire sur ce fil de discussion.

GoodbyLenine, le 24/05/2019 a écrit :

vieausoleil a écrit :

Les charges SSI (40 à 44,2 % ; on choisira 43% ci dessous) prélevées lors d’une vente (sur la plus value) sont elles déductibles des futurs revenus BIC ?
Si oui, dans l’hypothèse où l’on isole les flux concernant le bien vendu (ce qui est impératif si l’on veut au final savoir la rentabilité totale de l’opération), il faut prendre en compte cette économie future de SSI et d’IR liée à cette charge déductible

Soit, en cas de bénéfice BIC futur (ce qui arrivera bien un jour si l’on a d’autres biens et lorsque l’on vendra tous ses biens), une économie future de 43% de ces taxes + taux marginal IR (30% choisi ici);
on peut donc considérer en réalité que le pourcentage des taxes SSI lors d’une vente ne seront que de (par exemple pour un taux marginal à 30%) : 43% x (1-43%-30%) = 0,1161%

Votre remarque est intéressante (et relativise un peu le coût de ces charges SSI), mais votre calcul me semble faux. En effet :
  - vous n’économiserez en IR que 30% du montant des cotisations SSI,
  - la cotisation CSG-CRDS (9.7%) s’applique à la somme BIC + cotisations obligatoires
  - l’impact de la déductibilité l’année suivante des cotisations des BIC, aura en fait des conséquences toutes les années suivantes (positive ou négatives, de plsu en plus petites)
  - (et le résultat de votre opération n’est pas des %).
Donc vous récupérerez potentiellement un jour (si vous avez assez de BIC à l’avenir) 30% des cotisations au niveau de l’IR, et 33.3% (43-9.7) des cotisations au niveau de cotisations futures. Et cette économie de cotisations vous fera ensuite perdre 30% de ces 33.3% en IR, et 33.3% de ces 33.3% en cotisations. Etcetera.  Ceci donnerait (si on n’actualise pas les flux) alors : 43% x (1-30%-(33.3%*(1-30%-(33.3%*(1-30%-(33.3%*(1-30%-33.3%)) … )))) = 22.6%    (Voir Note 2 ci-bas)

Cependant, votre "43%" me semble très surévalué. Si je me fie à Cotisations SSI , pour une somme élevée, le taux marginal des cotisations SSI est seulement de 19.9% (6.50% Maladie1, 0.60% retraite de base, 3.10% Allocations familiales, 9.7% CSG-CRDS).
Si je calcule le montant des cotisations avec un BIC de 200 000 € , je trouve environ 60 000€ de cotisations (CSG-CRDS de 9.7% incluses), soit 30%. (Avec un BIC > 200 000€ ça doit diminuer)

Et avec 30% au lieu de 43%, ceci donnerait alors : 30% x (1-30%-(20.3%*(1-30%-(20.3%*(1-30%-(20.3%*(1-30%-20.3%)) … )))) = 17.5%

Et si le TMI descend à 14% (quand on vend, il est plausible qu’on se retrouve à la retraite aussi, avec moins de revenus imposables), et avec toujours 30% de cotisations, ceci donnerait alors : 30% x (1-14%-(20.3%*(1-14%-(20.3%*(1-14%-(20.3%*(1-14%-20.3%)) … )))) = 21.5%   (plus qu’avec TMI à 30%, c’est normal)

Au final, l’impact total des cotisations SSI sur PV semble proche de 20% (des amortissements déjà pratiqués), sachant que ça donne quelques droits à la retraite  (1 année cotisée au plafond pour la retraite de base, et 720 points de retraite complémentaire soit 855€/an de pension au taux plein) qui valent en gros environ la moitié de ces 20%.

Note 1 : Il y a encore des approximations, et sans doute des erreurs, dans ces calculs, mais on cherche surtout à évaluer un ordre de grandeur.

Note 2 : En fait, j’ai calculé, année par année, l’impact sur l’IR et sur les cotisations, et pour 43% de cotisations SSI et 30% de TMI IR ça donne (après 5 ans l’impact devient négligeable) :
…………………….          https://www.investisseurs-heureux.fr/up … si_lmp.png

Eddy : à la première page de ce file, GBL et moi même avons tenté d’estimer cet impact du SSI sur la PV CT en LMP (extrait ci dessus) ; nous étions arrivés à la conclusion que le SSI coûtait autour de 12% à 20% maxi en tenant compte de tous les flux financiers générés par l’opération de vente, c’est à dire y compris les réductions d’IR lié au fait que ces cotisations SSI payées sur la PV CT seront déductibles (et viendront diminuer le BIC de l’année N+1)

Cryl : la PV CT à l’IR vous deviez de toute façon la payer en tant que gros LMP > 126k€
Et la charge déductible du SSI viendra diminuer votre IR ; il faut donc prendre aussi en compte cette réduction dans l’analyse globale de tous les flux liés à une vente
Par contre, en effet, en trésorerie nette à sortir le jour de la vente vous aurez apparemment ces 28% à payer

cryl : entièrement d’accord ; et j’ai la même stratégie ; avec la chance d’avoir 4 biens avec plus value LT latente et d’être pile en dessous des 90k€ (moyennant un petit allégement des loyers l’année de la vente) donc de pouvoir bénéficier de l’exonération de la PV LT (que j’aurais payé en LMNP car je ne détiendrai ces biens que depuis 7 ans au moment de la vente) ; ce qui compensera plus ou moins le SSI
Une fois ces 4 biens vendus je serai de nouveau LMNP < autres revenus (nets d’abattement fiscaux)

N’avez vous plus d’ARD (ce qui permettrait de baisser le résultat BIC lié aux 2 plus values ? Et donc de réduire le SSI (qui je pense - sans en être certain n’étant pas comptable ni fiscaliste -  est assis sur le BIC final total (et non pas uniquement sur le BIC exceptionnel liè à la seule PV CT) ?

Si vous avez encore des ARD (Amortissements Reportés), ils vont servir à diminuer les PV CT que la vente dégagera.

Les ARD sont les amortissements sur vos biens, pas encore utilisés pour diminuer vos BIC (= qui auraient fait passer vos BIC en négatif),  et qui ont été reportés.