Immobilier ou bourse pour s'enrichir à long terme ?

Hazdrubal a écrit :

Si vous hésitez entre acheter comptant ou à crédit, c’est que vous avez le cash disponible. Or dans votre simulation 1, vous ne le prenez pas en compte : l’intérêt de faire un crédit, c’est d’acheter le bien à crédit, ET de placer vos 92k en bourse.

Dans ce cas (qui est le mien), il faut que j’utilise cet argent pour de l’immobilier. Il s’agit donc bien de soit acheter comptant ou soit ajouter un crédit pour acheter plus grand. Pour du locatif dans les deux cas. Je n’aime ni l’immobilier ni avoir des dettes. Donc je préférerais largement l’hypothèse 1 (achat comptant) sauf si cela est fortement défavorable financièrement. J’entends partout que c’est stupide d’acheter comptant, mais si ma simulation plus haute est grosso modo correcte, alors l’écart n’est pas si monstrueux donc ca me rassurerait pour acheter comptant

Faure475 a écrit :

Dans ce cas (qui est le mien), il faut que j’utilise cet argent pour de l’immobilier. Il s’agit donc bien de soit acheter comptant ou soit ajouter un crédit pour acheter plus grand. Pour du locatif dans les deux cas. Je n’aime ni l’immobilier ni avoir des dettes.

Je serais curieux de savoir ce qui vous oblige à investir dans de l’immobilier alors que vous n’en avez pas envie !

Faure475 a écrit :

Donc je préférerais largement l’hypothèse 1 (achat comptant) sauf si cela est fortement défavorable financièrement.

Le plus défavorable dans l’absolu est d’investir en étant en contradiction avec son profil d’investisseur (par exemple investir massivement en actions alors qu’on est très averse au risque ; investir dans l’immobilier alors qu’on n’aime pas ça, etc.)

Au strict plan financier, il est plus favorable d’investir dans un actif rentable avec le coût de financement le plus faible possible, or l’immobilier offre cette possibilité d’être financé par emprunt (qui vous coûte mettons 2 ou 3% max) plutôt qu’avec de l’épargne (qui vous "coûte" ce qu’elle aurait pu rapporter si placée en bourse, soit un manque à gagner de 7,5% si je reprends votre hypothèse optimiste)

Faure475 a écrit :

J’entends partout que c’est stupide d’acheter comptant, mais si ma simulation plus haute est grosso modo correcte, alors l’écart n’est pas si monstrueux donc ca me rassurerait pour acheter comptant

Toujours au strict plan financier oui c’est stupide dommage d’acheter à 7,5% alors que vous pouvez acheter à 2 ou 3%. Mais si le fait d’être endetté vous empêche de dormir, ça ne se discute pas.

Il s’agit d’une donation par des donateurs qui ne voient que par l’immobilier (non papier) et qui détestent la bourse et autres produits financiers. Donc une obligation morale de les placer dans l’immobilier.

Oui c’est bien cela. Le dilemme est bien entre :
- achat comptant d’un immo à 92k.
- achat immo plus important avec 92K d’apport et le reste à crédit.

Pour être plus précis :
- Achat comptant d’un bien d’une valeur de 92K (100K - 8K de notaire) et qui rapportera 268€ net net par mois (toutes charges/taxes déduites).
- Achat d’un bien de 185K avec un prêt (100K d’apport + 100K de prêt - 15K de notaire) dont j’estime que le loyer reçu va couvrir le prêt. Donc qui rapportera 0€ par mois.

Avec la question sous-jacente :
- Est-il illusoire de penser qu’investir 268€ par mois dans un ETF va amortir la "stupidité" de faire un achat immobilier sans en profiter pour faire un prêt bancaire.

Et selon mes calculs dans mon premier post (et ci-dessous), si on considère une croissance de 2.5% annuel de l’immo. Et un rendement de 7.5 annuel pour l’ETF. Les deux solutions se valent financièrement. Mais j’ai peur d’avoir oublier un paramètre ou d’avoir fait une grosse idiotie dans mes calculs.

Dans le premier cas, après 20 ans :
- 268€ par mois sur un ETF à 7.5% annuel = 148K au bout de 20 ans (source : calculatrice d’intéréts composées trouvé sur internet).
- Le bien d’une valeur de 92k aura une valeur de 151K.
TOTAL : 299K

Dans le second cas, après 20 ans :
- Le prêt a été payé en totalité par les loyers.
- Le bien d’une valeur de 185K aura une valeur de 303K
TOTAL : 303K

Dernière modification par Faure475 (07/02/2021 21h22)

Faure475 a écrit :

mais simplement parce que l’immo ne m’intéresse pas et encore moins l’immo locatif.

L’immobilier me passionne, et il n’est pas impossible qu’en cas de reconversion, je me dirige vers ce secteur d’activité.
Mais même en étant passionné d’immobilier, vous n’imaginez pas le nombre de conneries (y a pas d’autres mots) que j’ai faite!

Donc vous allez devoir monter en compétence sur un sujet qui ne vous intéresse pas!
Et vous n’aurez pas le choix, même en déléguant, vous devrez vérifier ce que fait votre gérant (et pour avoir croiser pas mal de gérance, y a vraiment de tout dans le métier!)

Je vous souhaite donc bon courage!
Et d’ailleurs, vu que vous n’utilisez pas votre capacité d’emprunt, pourquoi ne pas envisager des SCPI à crédit en parallèle ? Comme ça vous pourrez comparer les 2 modèles!

Je suis d’accord avec Hasdrubal. Pour dépasser les rendements d’une scpi avec de l’immobilier classique, il n’y a pas d’autre solution que d’y investir beaucoup de temps pour la recherche de bien, puis de locataire, puis les travaux… Si vous n’avez pas le goût pour cela mon conseil est : n’y allez surtout pas, ! Votre idée d’une revente dans quelques années pour un achat de RP vous ferait probablement perdre de l’argent (il faut du temps pour amortir les frais de notaire !).