LMNP : déclaration d'activité en indivision avec plusieurs biens…

Je vous suggèrerais de tenter la recette suivante :

- un seul P0cmb, en notant dans le cadre 15 le nom de l’autre indivisaire;
- l’adresse de l’entreprise serait votre domicile, le destinataire le greffe du tc de votre ressort;
- une seule 2031 (déclaration annuelle de résultats) et une 1447 c sd (listant les trois appartements) destinés au SIE de votre commune.

- Votre remarque sur le coindivisaire est intéressante : il rencontrera des problèmes si le SIREN ne vous est pas attribué communément. Dans ce cas, si le greffe se satisfait d’un Fcmb pour vous deux, sans exiger de numéro d’identification pour chacun, et avec pour résultat un seul numéro commun, c’est très bien; 

- Vous n’avez pas de raison d’être inscrit au RCS suite au dépôt d’une Fcmb; vous n’auriez d’ailleurs pas plus de raison avec une P0cmb, même si c’est écrit sur le formulaire. La location est en principe une activité civile, pas commerciale, même si elle est meublée;   

- Vous remplirez une seule 2031 pour l’exploitation en commun et diviserez le résultat par deux pour vos 2042 c respectives;

- pour l’essentiel, l’option pour la compta super simplifiée vous dispense de produire un bilan (2033 A); 

- pour la CFE, en tant qu’exploitants en commun, vous n’avez pas de personnalité morale mais une seule CFE, liée au dépôt de la déclaration 1447 c sd (cas des sociétés de fait prévu par le CGI) ;   

- si déménagement, remplissage d’un P2 cmb ;

- pour les tarifs éventuels, voir le greffe qui n’est devenu le centre des formalités en charge des LMNP que très récemment.

lebonappart37 a écrit :

Dans mon esprit, cette solution me parait "bonne", en tout cas logique, même si pour moi il me reste une zone d’ombre sur laquelle j’aimerai être éclairé : cette indivision est-elle juste créer "fiscalement" ? J’entends par là, si cette indivision de personnes cherche à acheter un autre bien, devra-t-elle l’acheter en son nom ? Ou en indivis avec les 2 noms comme les biens initiaux achetés ? Ou cela n’a aucune importance ?
Idem pour les achats et/ou travaux que nous comptons faire ? Doit-on impérativement facturer au nom de cette indivision ? Qu’en sera-t-il des crédit d’impôts ou autre ?
J’ai cru comprendre que le crédit d’impôt de 915€ pour aide comptable n’était valable que pour des personnes physiques, nous n’y avons donc pas le droit dans notre cas ?
Je ne connais pas grand chose en droit, j’aimerai donc avoir des clarifications sur ce point.

Attention quand même avec l’indivision qui n’est vraiment pas le régime juridique le plus simple et le plus conseillé à mon sens.
Déjà, si vous passez par un expert comptable, vous devrez ouvrir un dossier complet (et non pas juste ajouter un appartement si vous en avez déjà d’autres en meublé ou si vous projetez d’en avoir).
De plus, les frais de notaire ne feront pas l’objet d’une réduction d’IR comme pour un bien possédé en nom propre

L’indivision reste quand même intéressante en cas de vente de sa part à l’autre indivisaire, car la plus value n’est pas taxée (en dehors des 2.5% de frais incompressibles pour le partage d’un patrimoine)

Hello,

je relance le sujet comment avez vous fait pour déclarer une activité LMNP sur 1 seul appartement lorsque le bien est possédé en indivision (50/50) car séparation de biens, dans un même foyer fiscal (déclaration commune) ?

Sur le net et le forum il y a à boire et à manger avec des choses qui se contredisent et mon centre des impôts est à l’ouest (déclarez à un seul nom ca sera plus simple disent ils…)

Merci pour vos retours d’experience

Y a t-il d’autres avis ? (merci pour votre retour skepalm)

Bonjour,

La déclaration en indivision n’est pas anodine.

Pour ma part, j’ai découvert ce détail crucial récemment et à mes dépends après m’être fait tirer les oreilles par les impôts. Sauf erreur de ma part, ce point n’est pas mentionné dans le livre de Le Bouc’h.

Baffe aller: Une indivision est obligée de s’immatriculer et de se déclarer au réel et ne peut pas utiliser le micro bic forfaitaire (les 50%) (source: mon centre des impôts). J’ai donc du arrêter le forfait et prendre un comptable, mais s’est finalement une bonne chose car je paierais un peu moins d’impôts au final.

Baffe retour: Une indivision ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôts pour frais de comptabilité (2/3 des frais tout de même), même lorsqu’elle utilise un CGA. (source: mon comptable).

Donc si votre centre des impôts vous laisse faire, ne vous immatriculez surtout pas en tant qu’indivision, même si le bien est acquis en indivision!

La question que je me pose maintenant c’est: peut-on revenir en arrière après avoir immatriculé l’indivision.

A priori d’après deux experts comptables a qui je viens de parler il n’y a pas de pb majeur à déclarer un seul exploitant sur 1 bien en indivision. Il faut juste une imposition commune.

D’après eux c’est toléré

Bonjour,

Petite question un poil technique sur l’exploitation de meublés en indivision vs. entreprise individuelle

Mon épouse et moi possédons actuellement deux immeubles, intégralement loués meublés :
- l’un acquis avant notre mariage en indivision 50/50. Nous étions alors simplement pacsés
- l’autre acquis après notre mariage sous le régime de la communauté

Lors du démarrage de l’activité, notre comptable a enregistré notre activité en tant qu’indivision. Elle dispose donc d’un SIREN. Le second immeuble a été ajouté ultérieurement en tant qu’établissement secondaire.

Je m’interroge sur la possibilité de modifier notre situation, en mettant fin à l’indivision (auprès me semble-t-il du greffe du tribunal de commerce) pour me déclarer en tant que seul exploitant individuel. Et quelles seraient les conséquences d’une telle modification.

Concrètement nous sommes désormais un couple marié déclaré comme un seul foyer fiscal ; et dans les faits, je suis le seul "exploitant" de ces immeubles, dont je m’occupe seul de toute la gestion.

Nous allons par ailleurs passer LMP en 2020 et être redevable du SSI en 2021. Etant gérant TNS d’une SARL alors que ma compagne est salariée, il sera certainement plus avantageux que je bénéficie d’un maximum de droits, puisque ma compagne est déjà bien couverte par son emploi actuel.

Le principal risque que j’y vois serait si la cessation de l’indivision génère une taxation des plus-values latentes. Il me semblerait plus logique que cela soit plutôt considéré comme un changement de mode d’exploitation, puisqu’il n’y a pas eu de vente d’actif, ni même de sortie d’actif comme par exemple lors du passage en location nue. Mais je souhaiterais m’en assurer avant de me lancer dans les démarches.

NB : j’ai trouvé comme d’habitude pas mal d’infos sur l’excellent blog de Paul Duvaux, mais qui ne traitent pas de ce cas particulier : Le couple et la location meublée

Le principal intérêt serait :

- en cas de résultat nul ou négatif, au lieu que deux cotisations minimales de 1300€ soit appelées par le SSI, seule une cotisation minimale serait appelée (sur la tête de l’exploitant unique) soit une économie de 1300€/an.

- en cas de résultat positif, au lieu que les cotisations au SSI soient appelées pour moitié sur chaque indivisaire, une seule cotisation serait appelée. L’objectif n’étant alors pas de diminuer le montant total de cotisations appelées (sauf effets de seuil à calculer plus en détails), mais que les droits générés aillent à celui pour lequel ils seront le plus utile. En l’occurrence celui qui cotise déjà au SSI au titre de son activité pro plutôt que celui qui est salarié.

Accessoirement, il est de plus en plus compliqué de trouver un CGA qui accepte d’accorder la réduction d’impôt pour frais de comptabilité aux indivisions. Soit environ 600€/an d’économies si on est certain de pouvoir en bénéficier en sortant de la situation d’indivision.