Immeuble de rapport : devenir rentier en un seul achat !

Siocnarf · #26

Kool31 a écrit :
JÉvolution démographique
(Source : INSEE2) 1962 1968 1975 1982 1990 1999 2006
2 417 2 733 2 643 2 650 2 899 2 969 3 156
source : wikipedia

Kool31, vous feriez mieux de consulter le site de l’INSEE directement… Au recensement de 2009, Yutz comptait 16 326 habitants… On en peut pas vraiment considérer cela comme un village.
De plus, c’est une ville qui touche Thionville. L’agglomération de Thionville (unité urbaine 2010 de l’INSEE) compte plus de 130.000 habitants !

Juste pour rire et pour donner quelques nouvelles. L’immeuble est toujours à vendre (on s’en serait douté).

Non, plus sérieusement. J’avais fait mi-juillet une demande juste pour rire sur un courtier en ligne bien connu. En indiquant un montant total de loyer de 470.000 €, un apport de 200.000 € et un prix d’achat de 3.000.000 €. En indiquant également ma vraie situation personnelle (revenus + investissements locatifs)

Première surprise, à la fin de la simulation, je n’ai pas été immédiatement "jeté".
Deuxième surprise : appel hier d’une conseillère de ce courtier, qui s’excuse du délais de réponse inhabituellement long (car c’est un dossier un peu "particulier") et qui me demande où en est mon projet ?!?
Incroyable, c’est finançable ! Je lui ai évidemment dit que vu le nombre d’impayés et de logements vides en ce moment, ce projet ne m’intéressait pas. Mais je lui ai demandé si elle était sérieuse, et si un tel dossier avait vraiment des chances de passer. Sa réponse a été que si les chiffres avancés dans la situation pouvait être justifiés, alors oui, ça n’est pas impossible. La preuve dans mon espace client : (cliquez pour zoomer)

Je trouve ça incroyable… et en plus, avec des taux plutôt attractifs !
En même temps, ça me rassure sur ma capacité d’emprunt pour de futurs éventuels projets plus "sérieux"

Kool31 · #27

Avoir accès à ce taux ne veut pas dire que la banque acceptera. Personnellement pour mon précédent achat j’avais utilisé ce site était contacté par 2 banques après les 2 rendez-vous aucune banque n’a retenu mon dossier du à l’endettement alors que tous les éléments avait été donnés.

Phil11 · #28

Je viens de trouver un autre exemple de ce type : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=13_s

D’après mes calculs, il resterait un peu plus de 3000€ avant impôts sur le revenu en le mettant en gestion en agence.

Reste plus qu’à convaincre le banquier…

Siocnarf · #29

Kool31 a écrit :
Avoir accès à ce taux ne veut pas dire que la banque acceptera.

Oui bien évidemment. Mais je m’attendais à être "jeté comme un malpropre" par les "filtres" du site qui font déjà une première sélection, sans que la demande aille plus loin.

@Phil : en cherchant bien, on trouve quand même quelques annonces dans le même style.

Voici une "étude de cas" d’un autre exemple pas trop loin de chez moi, avec potentiellement une très bonne rentabilité : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … tm?ca=15_s

40 appartements (potentiellement 160.000 € par an), mais seulement 70% d’occupation (115.000 € l’année dernière). Mais même à 70% d’occupation, l’affaire reste autofinançable : 700 € net net par mois (hypothèses : achat sur 25 ans au prix demandé, 50k€ d’apport, TMI 30%). Il suffirait de "brader" les logements restants pour augmenter le taux d’occupation.

C’est un bien qui pourrait m’intéresser et pour lequel je pourrais avoir un financement, mais après une rapide analyse, il y a beaucoup de risques :
- économie locale basée essentiellement sur l’industrie, dont Electrolux qui occupe à elle seule plus de la moitié des emplois de ce secteur. Quid en cas de fermeture ?
- taux de chômage élevé (15,2% des actifs en 2009)
- population vieillissante et qui décline (-1100 habitants entre 1999 et 2009 sur un total de 7468)
- taux d’inoccupation élevé des logements de 17% (mais ce qui laisse présager une marge sur le taux d’occupation de l’immeuble)

Donc sur le papier, un bon coup. Dans la pratique… beaucoup moins ! A moins d’une énorme négociation, genre proposition à 750 k€ (dans ce cas, avec les mêmes hypothèses que plus haut, on passe à 1800 € net net par mois)

Dernière modification par Siocnarf (08/08/2012 10h23)

Kraisus · #30

Je viens de retrouver cette annonce dans mes favoris. Ils annoncent un retour sur investissement sur 10 ans, mais comme toujours il doit y avoir un os :
Immeuble 1102m²

Philippe30 · #31

Il n’y a pas d’os , il y a une carcasse entière à louer comprenant 16 appartements dans le 42 ….
Bon courage pour louer…..

Sur 20 ans vous devez sortir au minimum 3300 à 3400 de remboursement mensuel pour rembourser 575.000.

Franchement à mon avis aucune banque ne vous suivra si vous n’avez pas d’apport et il faut un minimum de connaissances en immobilier pour cerner la vrai rentabilité du bien.
Car quand je lis à 18 kms des pistes , vous ne louerez pas aux skieurs , Sail sous couzan loin de tout….

L’annonce précise qu’il est possible de négocier , ils ne doivent pas avoir beaucoup d’appels.

Acheter un immeuble dans un coin pareil qui ne soit pas louer intégralement ne doit pas être envisagé à mon avis.

Philippe

Sasuke · #32

Attention de ne pas oublier que sur ce type d’immeuble l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 s’applique. Il convient donc, de bien penser à s’accorder une porte de sortie au moment du compromis pour éviter de se voir embarqué dans une copropriété "forcée"….

Article 10-1 de la Loi n°75-1351

Philippe30 · #33

Merci Sasuke pour cette information

Bob · #34

Je retombe sur ce post par hasard en faisant une recherche Google..

Bref je pense que des biens de ce type sont finançables du moment que les investisseurs ont un minimum d’expérience dans l’immobilier et bien sûr un minimum d’apport.

Une SCI à IS ou une SARL avec 300k€ d’apport par 2 associés est tout à fait envisageable, soit 150k€ chacun.

Par exemple : Immeuble Nancy Ventes immobilières Meurthe-et-Moselle - leboncoin.fr il ne me reste plus qu’à trouver un associé :-)

Dernière modification par Bob (15/08/2017 19h00)

Bernard2K · #35

Sasuke a écrit :
Attention de ne pas oublier que sur ce type d’immeuble l’article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 s’applique. Il convient donc, de bien penser à s’accorder une porte de sortie au moment du compromis pour éviter de se voir embarqué dans une copropriété "forcée"….

Article 10-1 de la Loi n°75-1351

Je réponds sur ce point, à 7 ans d’écart, puisque le fil de discussion remonte :
L’article 10-1 a été modifié par la loi ALUR, désormais c’est à partir de plus de 5 logements (donc à partir de 6 logements) qu’il s’applique : Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation - Article 10-1 | Legifrance

Il est évident que l’acquéreur ne veut pas :
1) que le vendeur fasse une offre de vente à chaque locataire après établissement d’un projet de réglement de co-propriété.
2) si le vendeur ne fait pas cette offre de vente, que l’un des locataires puisse attaquer la vente au motif du non-respect de cet article.

DONC, il est évident que l’acquéreur doit recourir à la seule autre solution : s’engager, dans l’acte authentique, à proroger les baux de 6 ans. Cf. ce passage de l’article :

Préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois, d’un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel de plus de cinq logements au profit d’un acquéreur ne s’engageant pas à proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours à la date de la conclusion de la vente afin de permettre à chaque locataire ou occupant de bonne foi de disposer du logement qu’il occupe pour une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente qui contiendra la liste des locataires concernés par un engagement de prorogation de bail

Ca veut dire que, s’il y a des locataires mauvais payeurs, il faudra engager une action envers chacun pour recouvrer les loyers et/ou obtenir l’expulsion. De toute façon, les cas de reprise sont très limités par loi, et encore plus quand l’acquéreur est une personne morale (SCI IS évoquée par plusieurs intervenants pour gérer de tels immeubles). Donc l’option "recouvrer les loyers et/ou obtenir l’expulsion" est la seule solution pour gérer les mauvais payeurs.

En résumé : pour acheter un immeuble de 6 logements ou plus, il faut de toute façon s’engager dans l’acte authentique à proroger les baux d’habitation en cours pour 6 ans.

djef · #36

Bob a écrit :
Je retombe sur ce post par hasard en faisant une recherche Google..

Bref je pense que des biens de ce type sont finançables du moment que les investisseurs ont un minimum d’expérience dans l’immobilier et bien sûr un minimum d’apport.

Une SCI à IS ou une SARL avec 300k€ d’apport par 2 associés est tout à fait envisageable, soit 150k€ chacun.

Par exemple : Immeuble Nancy Ventes immobilières Meurthe-et-Moselle - leboncoin.fr il ne me reste plus qu’à trouver un associé :-)

Bonjour,

Avez vous trouvé un associé pour votre projet?

Bob · #37

djef a écrit :
Avez vous trouvé un associé pour votre projet?

Non je n’ai pas vraiment cherché, si ce type d’investissement vous intéresse nous pouvons échanger en message privé.

Bernard2K · #38

Bob a écrit :
Par exemple : Immeuble Nancy Ventes immobilières Meurthe-et-Moselle - leboncoin.fr il ne me reste plus qu’à trouver un associé :-)

Vous étiez sérieux ?

Avant de chercher un associé, vérifiez la louabilité et la rentabilité !

En première approche, je fais 86x300= 25800 € de revenus bruts potentiels/mois. Fois 10 mois, et avec le prix demandé, ça fait une rentabilité brute à 7 %. Pourquoi aller s’emmerder avec une telle résidence pour une si faible rentabilité ?

Et encore, 300 € par studio, c’est à voir. En centre ville de Nancy on trouve des studios de 20 m² à partir de 200 € de loyer HC. Là c’est "agglomération nancéienne" : est-ce que l’emplacement sera un plus ou un moins par rapport à Nancy centre ?

De quoi devenir rentier en un seul achat (selon le titre) : non, en tout cas pas à ce prix. De quoi se mettre dans les emmerdements jusqu’au cou : probable.

PS : 3 photos seulement, dont aucune des studios locatifs, pour un bien à plus de 3 millions d’euros. C’est du foutage de gueule. Sur le site de l’agence, pas mieux, alors que sur des biens très bon marché ils mettent davantage de photos. Volonté de cacher quelque chose, ou simple incurie de l’agent, je ne sais pas. Je relève aussi l’absence de la surface du bien.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2017 09h46)

Herrecir40 · #39

Entièrement d’accord avec Bernard2K personnellement aucune attractivité pour ce genre de bien avec une telle rentabilité.

Surin · #40

Et puis franchement "rentier" avec plus de 80 locataires à gérer non mercị !
J’ai une toute autre définition du rentier et j’y travaille dur

Philippe30 · #41

Ce type de bien doit être envisagé avec une SCI pour les murs et une structure pour la gestion.

Le prix est trop élevé pour la rentabilité comme cela a été indiqué.

Le foncier est à combien ?

86 studios à 300 € par mois cela fait 25.000 € mensuel
Pour la somme emprunté la mensualité est de 20.000 €
Ceci en considérant que tous les studios sont loués sans problème 12 mois par an

Reste 5.000 € mensuel soit 60 K€ annuel pour payer le foncier et les impôts personnel

La première année vous avez 182.000 € de capital remboursé sans considérer les charges déductibles sans faire le calcul avec l’amortissement pour du meublé.

Je vous laisse apprécier le calcul sur les 15 % de CSG et l’IRPP à 45 % dans ce cas …..
Environ 100.000 € d’impôts si mes calculs sont justes sans amortissement

C’est un suicide financier et aucune banque ne vous suivra sur une opération comme celle ci sans un apport très conséquent via une SCI IS afin de limiter l’impact sur l’IRPP.

On ne peux pas partir sur un gros projet sans avoir un capital , de l’apport et de l’expérience dans la location.

A titre personnel même si sur ce type de projet je pourrais y penser cela ne m’intéresse pas de mettre autant d’argent dans un même bien avec les risques encourus dans le cas d’une dégradation ou d’un sinistre.
Il y a des normes pour les établissements recevant du public avec autant d’appartements , les ascenseurs à entretenir.
La facture d’eau si il y a des divisionnaires , j’ose même pas y penser …….

Je préfère plus petit et diversifié sans pour autant me limiter sur le nombre de bien et c’est plus simple de revendre plusieurs petits biens ( immeuble 9 à 12 lots ).

Philippe

jctrader · #42

Tout à fait d’accord avec la réponse de Philippe30 : merci aux banques de parfois nous éviter de faire des bétises !
Mettre un tel investissement sur un seul emplacement (pas top en +) est hyperrisqué !
Dans ma province bretonne , une ville voit sortir de terre chaque année des immeubles superbes , à 3000 euros le m2. Idéal pour la défiscalisation mais …. moins de 50% des logements non sociaux sont loués….
Toujours la même chose : le coût , l’emplacement , la rareté.

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