Bre [26] : étude de cas immobilier (achat avec une grosse rénovation et possible revente)

Bonjour,

C’est marrant j’ai un peu le même projet (vieux moulin à huile en pierre).

Quand vous dîtes via une société, à quoi pensiez-vous ? Société commerciale ?

Pour le schéma que vous envisagez, je partirai sur une SCI qui achète et fait les travaux, avec tenue d’une compta commerciale et j’apporte ensuite la SCI a une SAS ou SARL juste avant revente.

Je ne sais pas s’il y aura des difficultés particulières pour l’obtention du crédit sur une SCI mais à mon sens ça ne pose pas plus de problème qu’en nom propre.

Bonne journée

Bonjour Bre,

Juste pour être sûr, je vous engage à regarder mon post dans un autre sujet, car qui dit grange à rénover dit architecte, permis de construire, etc.

Quant au délai pour obtenir le crédit, j’ai l’impression que votre notaire bluffe un peu pour qu’il touche rapidement ses émoluments. Je vous suggère de lire cet article.

Pour être totalement tranquille à votre place, je ferai tout d’abord la demande de prêt en nom propre auprès de votre banque. Apparemment c’est très facile pour vous. Vous pourrez alors notifier votre notaire pour qu’il prenne acte de la réalisation de la condition suspensive. Un simple coup de fil ensuite au vendeur suffit pour négocier directement entre vous l’allongement des délais. Il suffit d’expliquer que vous avez déjà un prêt, mais que vous souhaitez plutôt le faire via une société. Or il faut un peu plus de temps pour cela, notamment la création de la dite société (pour moi, c’était entre 1 et 2 mois en province).

Pour la forme de la société, j’ai moi-même une SASU et des SCI. Je vous recommande fortement la SCI, car les banquiers savent mieux ce que c’est et ont plus d’a-priori sur les SASU. Ce n’est pas impossible d’obtenir un prêt en SASU, mais ils risquent de vous cataloguer comme marchand de bien potentiel et cela, très peu de banques veulent le financer contrairement au locatif. Même en SCI, vous pourrez revendre vite (disons sous un délai de 3 ans), mais alors qu’une seule fois. Si vous refaites un achat-revente rapide, vous serez requalifié en marchand de bien.

Je ne suis pas fan du tout de cette négociation avec le vendeur… Puis créer une société ça prend entre 5 et 20 jours max pour qui sait faire.

Il vaut mieux insérer une clause de substitution au profit d’une sci et vous présentez l’idée à la banque.  Les banques aiment moins les sociétés à responsabilité limitée donc ça pose problème ou entraîne des conditions d’emprunt moins favorables.

Quant à moi je n’aime pas la détention d’immobilier sous une société à l’IS…trop rigide et peu optimisant. Mieux vaut une SCI à l’IR quitte à loger les parts ou juste l’usufruit sous une structure à l’IS (ce qui nécessite un conseil).

Ce que je suggérais est un schéma d’effacement de la plus-value en cas d’apport avant cession, bien connu des fiscalistes. HHub, si j’apporte la SCI à l’IR à une SAS à l’IS a la valeur de revente, une fois que j’ai vendu, la dissolution de la SCI entraîne une moins-value d’annulation qui neutralise la plus-value. Au bout du compte j’ai une société IS avec du cash que je peux réinvestir (cofinancement de sci) ou sortir (dissolution car pas de résultat pour procéder à la distribution de dividendes).

Puis dans votre cas la SCI à l’IR n’est pas un problème car vous avez du déficit foncier dû aux travaux.

A force d’y réfléchir je me demande si la solution administrativement la plus simple n’est pas la meilleure ..
J’envisage donc de louer en saisonnier 2/3/5ans suivant le remplissage et cet argent comblera la perte due à l’imposition sur la plus value à la revente..