Dilou : étude de cas immobilier (LMNP : amortissement et usufruit)

Dilou · #1

Bonjour,

Mon père de 96 ans possède depuis 50 ans un quatre pièces en résidence principale.
Il est propriétaire totalement de la moitié du bien. Il a l’usufruit seul sur l’autre moitié.

Nous souhaitons louer cet appartement en meublé au nom de mon père, pour profiter du statut lmnp au réel avec amortissement du bien.

1/Peut-il devenir loueur meublé non professionnel et déclarer cette activité de BIC en son nom à 96 ans ?
2/Peut-il amortir l’appartement entier alors qu’il n’a la pleine propriété que sur la moitié ? Peut il ainsi amortir sa moitié en usufruit seul aussi ? Ou doit-il amortir 50% du bien ?
3/ ma sœur et moi pourrons-nous poursuivre la location meublée si il disparaît et poursuivre les amortissements commencés ?

Merci,
Dilou

Mots-clés : amortissement, fiscalité, imposition, lmnp (loueur en meublé non professionnel), usufruit

Trahcoh · #2

Si c’est à son nom seul la moitié + son usufruit (10%) seront amortissables. A son décès, l’activité sera liquidée. Le bail en cours sera maintenu. Pour pourrez créer alors une activité à votre nom, et on repart de zéro pour l’amortissement dans ce cas. L’une des questions intéressantes serait alors: les frais de successions, seront-ils déductibles au titre de charges d’acquisition?

Dilou · #3

Merci Trahcoh pour cette réponse très utile.

Pour le coup mon père pourra amortir une valeur vénale correspondant à sa part de 270 000 € environ avec en sus 20 000 € ou 25 000€ de travaux à venir. Il n’aura ni frais d’acquisition ni intérêts d’emprunts.
Et les revenus charges comprises seraient de 21 000 € environ.
Je pense que malgré tout cela reste intéressant.

J’ai fait une simulation qui montre que le réel serait plus intéressant que le micro.
Il me reste à décider entre une location vide en réel avec déficit foncier pour travaux qui annulera l’impôt sur les seules 2,5 ou 3 premières années….
Ensuite microfoncier avec abattement 30% c’est bof.

Ou bien se lancer dans une collocation meublée au réel.
J’ai un gros aléa temporel avec mon père de 96 ans. Dur de se décider.
En revanche nous avons un appart déjà archi meublé et je compte moi même le louer en meublé pour mon compte un jour sur le long terme, avec ma sœur.
Donc c’est dommage de vider un appartement plein
…
Ton avis est le bienvenu et en tout cas merci ☺️

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