Leroy : étude de cas immobilier (déduction de travaux)

Bonjour

Ma femme est psychologue en statut d’auto-entrepreneur.
Nous avons acheté l’année dernière un 2 pièces d’habitation à Paris.
L’idée était de le transformer en un cabinet de consultation avec 2 bureaux.
Elle garde une pièce et met en location la 2e pièce pour des consœurs Psychologues (partage de la semaine sur le même bureau entre plusieurs professionnels).

Nous avons réalisé les travaux de rénovation (30 k€) + changement d’usage auprès de la préfecture et Mairie pour transformer cette habitation en cabinet.
Pour le bureau en location, nous avons acheté l’essentiel de l’aménagement : divan, fauteuil, bibliothèque.

Les locataires sont arrivés avec un bail professionnel sans TVA car ce sont des métiers BNC.

Mon idée principale est de pouvoir déduire sur ma prochaine déclaration les travaux réalisés :
-    Isolation phonique des murs + enduits + peintures + sols
-    Changement de radiateur électriques, ballon d’eau chaude
-    Cuisine refaite entièrement
-    WC refait entièrement
-    Réfection de l’électricité (mise au norme) rajout de prise électrique et variateurs de lumières
-    Transformation de la salle de bain en salle d’attente

J’ai parcouru avec attention les messages intéressants de ce forum et relus plusieurs fois les BOFIP mais ce n’est pas très clair dans ma situation :

1) Déductions des travaux
Ce serait dommage de s’assoir sur cette déduction de 30 k€.
Je pourrai très bien déduire une partie des travaux (cuisine, WC, Ballons, radiateurs) comme « dépenses de réparation et entretient » avec comme motif la vétusté du bien acheté et pour faciliter la location.
Ça éviterait que les travaux soient considérés comme des dépenses d’amélioration.

Mais ai-je le droit de faire ce type de déduction après un changement d’usage (habitation vers professionnel) ?

2) Comment déclarer les loyers de ce deuxième bureau
Nous devons choisir pour avertir les impôts de ces nouveaux loyers.
Je vois 2 solutions pour déclarer les loyers : soit en revenus fonciers ou soit en LMNP

J’aurai tendance à partir sur les revenus fonciers au régime réel en nue (et non meublée).
Je peux considérer qu’il s’agit d’une location nue malgré le fait que nous avons meublé légèrement le bureau (sachant que les impôts ne vont pas aller regarder le bail).

La possibilité de déduire les travaux ne sont ils pas un frein dans cette fiscalité ?

Si je passe en LMNP (location Meublée non pro), il me semble que les travaux peuvent être déductibles.

Je me passerai de la TVA, car les psychologues ne récupèrent pas la TVA, j’opterai pour une franchise de base, est possible ?
Et sur la LMNP ai-je une obligation de passer par un expert-comptable qui valide mes comptes si je n’ouvre pas de SCI ou Société pour encaisser ces loyers ?

Un grand merci pour vos lumières sur mon problème.
Je trouve très peu de cas de figure qui réunisse bail professionnel avec un partage de cabinet entre bailleur et locataires.

Mots-clés : bail professionnel, changement usage, déductions travaux, fiscalité, imposition, professions libérales