Transatlantic a écrit :
Dans le cas qui nous intéresse j’ai évoqué l’hypothèse d’une vente à l’amiable par Orion de ses droits à son frère, opération pouvant également se nommer vente à titre de licitation faisant cesser l’indivision.,autrement dit licitation amiable. (je suis notaire et je suis amené régulièrement à régulariser ce genre d’actes c’est très courant).
J’ai pourtant participé à plusieurs sorties amiables d’indivision, et c’est la première fois qu’on me donne cette terminologie. Mais ravi d’apprendre quelque chose.
Transatlantic a écrit :
Dans cette hypothèse qu’il soit lésé se discute : si entre temps il a mis le bien en location il aura touché seul les loyers pendant peut être des années et il ne faut pas oublier que pour le calcul de l’impôt sur la plus-value en cas de revente :
-il bénéficiera des abattements pour la durée de détention calculée depuis la date du décès (et non de la licitation).
- les frais acquittés lors de la licitation sont déductibles, avec ceux payés lors de la succession (s’ils ont bien été supportés par le vendeur).
Qu’il mette en location, c’est son droit, en tant que propriétaire, la question n’est pas là.
La question est que le régime de faveur, fiscalement, de sortie d’indivision familiale repose sur le fait que ce n’est pas une vente, c’est un partage (soumis d’ailleurs à droits de partage et non droits de mutation). De ce fait, la propriété est "rétroactivement" considérée comme étant de l’attributaire dès l’origine de l’indivision.
De ce fait, la soulte n’entre as dans la valeur d’acquisition, ni ne constitue un frais déductible au titre de l’acquisition comme le sont les droits de succession. Le Bofip précise bien "Pour la détermination de la plus-value réalisée lors de la cession ultérieure du bien par l’attributaire du partage ayant bénéficié du régime de faveur, le prix d’acquisition s’entend de la valeur vénale du bien au jour de l’entrée dans l’indivision." (au passage, le Bofip précise bien qu’il s’agit d’une licitation, ce que je n’avais jamais remarqué, mea culpa).
Conséquence :
- la PV initiale se calcule sur le prix initial du bien en entrée d’indivision (typiquement la succession, voire la donation si plus ancienne)
- la soulte n’entre pas dans la valeur d’acquisition : techniquement, elle compense un partage inégal à la valeur du bien au moment de cette inégalité, ramenée fictivement à la date d’entrée en indivision
- la soulte n’étant pas un frais d’acquisition tels que prévu par le CGI, elle n’est pas imputable non plus à tite de frais.
Lorsque cette sortie d’indivision se passe proche de l’entrée en indivision, pendant le partage d’une succession typiquement, c’est neutre, la base de calcul étant la valeur d’entrée en indivision.Mais si cette opération se produit 5 ou 10 ans plus tard, cela peut devenir une question à traiter, ne serait-ce que pour des questions de responsabilité.
J’ai rencontré ce montage la première fois dans une opération visant à diminuer la fiscalité sur une vente immo, avec un indivisaire résident suisse, lequel était de droit soumis à la même taxation que ses frères en vertu de la convention fiscale mais exonéré de contribution. Ils ont donc imaginé un transfert de propriété exonéré (fin d’indivision) pour eux, tout en pensant que leur frère serait in fine imposé au même niveau qu’en vente directe, via déduction de la soulte dans le calcul de la PV. Ce que Bercy a contesté, bien sûr.
Sur un cas similaire, mais concernant des parts sociales, avec reprise contre soulte et vente immédiate au même prix, l’attributaire ayant été taxée sans prendre en compte la soulte dans son prix de revient des parts, a porté la question devant le CC, via QPC, CC qui a validé la constitutionnalité de ce régime dérogatoire.
En simplifiant, le CC confirme que la PV non taxée au moment de la rupture d’indivision est logiquement imposable in fine lors de la vente à suivre.
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