Francois80 : étude de cas immobilier (optimisation de copropriétés)

Sur la première partie :
votre exposé de la situation n’est pas suffisamment clair. Ce que je crois comprendre :
- vous achetez à la SCI XXX un local commercial en RDC et un appartement au 1er étage pour 150 000 €.
- qui loue quoi ? Je crois comprendre qu’un seul locataire loue ces biens à la SCI XXX et qu’il loue aussi certains lots à vous-même. C’est bien ça ?
- le locataire est-il vous-même, en direct ou par personne morale interposée, ou bien une personne sans lien avec vous ?
- quel usage le locataire a-t-il de cet appartement ? Aucun ? Réserve ? Bureau ? Logement occasionnel ? Résidence principale ?
- quand vous disiez vouloir louer séparément l’appartement : c’est au même locataire, ou bien vous reprendriez le logement pour le louer à quelqu’un d’autre ?
- pour savoir ce qu’il est possible de faire, il faut connaître les baux : nature du bail (commercial ? mixte commercial-habitation ?), son ancienneté, sa prochaine date de renouvellement, etc. Soit votre notaire les a déjà à disposition, soit vous lui posez des questions sans lui donner les moyens d’y répondre correctement. Nous forumeurs, nous ne les avons en tout cas pas, donc nous n’avons pas les informations nécessaires pour répondre correctement.
"- Si ce n’est pas possible de séparer le logement du local commercial. Est-il possible par exemple d’imposer au future locataire la remise en état et l’entretien du logement". A priori, non. Même si c’est la partie logement d’un bail mixte, l’idée est, comme dans un bail loi 1989, que c’est au propriétaire de faire les travaux, le locataire n’assurant que le petit entretien. Mais là aussi, il faut lire les baux attentivement.

Sur la seconde partie :
Vous souhaitez obtenir le droit de construire sur la cour commune de l’immeuble. Je suppose qu’il s’agirait d’une vente de parties communes de la copropriété ? Alors que la plupart des décisions ne comptent que les tantièmes, pour la vente d’une partie commune, il s’agit de la "double majorité" de l’article 26 de la loi de 1965.
Cette double majorité s’énonce ainsi (article 26) :
"la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix".
Or, vous écrivez "je gagnais une voix supplémentaire sur les AG de copro car pour mon projet d’agrandissement, il me faut la majorité des 2 tiers en millièmes et en copropriétaires car nous sommes 17-18"
Il me semble qu’il y a deux erreurs dans cette phrase :
1) en saucissonnant vos propriétés, vous ne gagnez aucune voix supplémentaire (car au sens de la loi de 1965, une voix = un tantième), mais vous gagnez un membre supplémentaire (un copropriétaire supplémentaire).
2) il faut certes la majorité des deux tiers en millièmes, mais pas en copropriétaires : il faut la majorité absolue parmi tous les membres (qu’ils soient présents, représentés ou absents  ; si par exemple vous êtes 17 copropriétaires, il vous faut 9 voix pour).

Sachant que, si le premier vote n’atteint pas cette double majorité, mais que ce vote POUR rassemble néanmoins la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents ou représentés (hors absents cette fois-ci), représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée générale procède immédiatement à un second vote à la majorité absolue des voix (c’est à dire des tantièmes).

Pour réviser ces questions de majorité et leur fonctionnement, voici une fiche très bien faite :
Règles de majorité en AG de copropriété - ANIL

- Une première solution est effectivement de saucissonner vos propriétés entre plusieurs propriétaires qui voteront comme vous (des sociétés qui vous appartiennent, votre compagne..),  jusqu’à ce que vous ayez la majorité absolue en nombre de propriétaires, ainsi que les deux tiers des tantièmes . Mais, s’il y a une forte opposition entre vous et tous les autres copropriétaires, vous prenez le risque qu’ils attaquent la décision de l’AG pour "abus de position dominante", avec de grosses chances qu’ils gagnent.
- L’autre solution, c’est de proposer un prix convaincant et de résoudre le ou les blocages.
a) motiver. Il y a (presque) toujours un prix où un propriétaire devient un vendeur. Vous payez tant d’euros, ça fait tant de provisions pour les travaux futurs sur l’immeuble, ou bien c’est tant de réduction sur les charges de tous… Peut-être fédérer les propriétaires sur des travaux nécessaires pour l’immeuble et que votre achat permettrait de financer ?
b) résoudre les blocages. Pour autant, les copropriétaires ont peut-être des inquiétudes sur votre projet. Dans ce cas, il faut comprendre quelle est l’inquiétude, quel est le blocage ?

Sur un projet, quel qu’il soit, il y a presque toujours une motivation principale et un blocage principal. Comprendre cela, c’est faire avancer le projet. Pour fédérer et convaincre, il vous faut donc ajouter du poids sur la motivation principale (probablement l’argent que ça rapporte à la copropriété) et résoudre le blocage principal (à vous de l’identifier). Fédérer et convaincre me semble une solution bien préférable que de s’imposer en manœuvrant pour atteindre à vous seul (au travers de sociétés et de proches) la double majorité de l’article 26.
Pour convaincre, il faut pouvoir discuter or, avec la Covid, les AG ne ressemblent plus à rien. Votre projet doit peut-être attendre un peu que les choses reprennent leur cours normal.

Par ailleurs, vous dites que cette cour n’intéresse personne. En gros, vous sous-entendez qu’elle n’a aucune valeur, donc qu’il faut vous la donner (ou presque). Je ne suis pas d’accord. Un bien a toujours une valeur. Réfléchissons aux différentes valeurs de cette cour :
- pour la copropriété. Que pourrait-on aménager (sans construction), qui bénéficie à tout le monde dans cette cour ? Une pelouse-barbecue ? Un parking à deux roues ?
Que pourrait-on construire dans cette cour, qui serve à tout le monde ? Un local à poubelles ? Un local à vélo et à poussettes ? Des caves de stockage ? Une buanderie commune ? Pour le moment, ce n’est pas folichon. Imaginons des choses plus amusantes : une salle de sport ? Une piscine couverte ?
En tout cas, la cour a forcément un usage potentiel commun. Le tout est de trouver lequel et de faire le nécessaire pour qu’elle serve à nouveau. Donc, elle a une valeur pour la copropriété.
- pour vous. C’est la valeur d’opportunité. Vous voulez constituer un local de stockage 70 m². Combien êtes-vous prêt à mettre pour ce projet ? Combien vous couterait l’alternative (telle que racheter un local de 70 m² voisin ?).
- pour un tiers. Supposons que la copropriété publie largement l’annonce suivante : "nous vendons le lot privatif constitué d’une cour de 70 m² avec le droit de construire à vos frais un local en RDC de 70 m². Pas d’extérieur ni de fenêtre verticale, mais possibilité de faire autant de fenêtres de toit que vous voulez". Vous ne pensez pas que ça pourrait intéresser quelqu’un ? Vous ne pensez pas que ce quelqu’un serait prêt à mettre un certain prix pour acquérir cette cour, et que ça lui donne une valeur ?

Compte tenu de ces différentes valeurs, je pense qu’il faut que vous convainquiez les copropriétaires que votre projet est avantageux pour eux, et donc que vous proposiez un prix suffisamment motivant. Sans oublier de comprendre la ou les raisons de leur blocage, qui peuvent être irrationnelles, mais qui existent, et qu’il faut identifier, puis résoudre.

Dernière modification par Bernard2K (23/02/2021 14h36)

Première partie : vous êtes propriétaire en nom propre de l’ensemble des locaux (ou allez bientôt l’être, pour la partie achetée),
et votre société est locataire de l’ensemble des locaux.
Vous voulez sortir le logement de cette location, pour le rénover puis le louer séparément. L’acquéreur du fonds de commerce est d’accord.
A mon avis, c’est tout à fait possible puisque tout le monde est d’accord. Je pense qu’il faut faire cette modification avant la vente du fonds de commerce. Sur le formalisme, je pense qu’il faudrait faire appel à un avocat d’affaires ou un notaire pour que tout soit blindé. Sur ce type de question épineuse, j’aurais une légère préférence pour l’avocat d’affaires.

Attention néanmoins aux points suivants :
- l’accord ne doit pas léser la société dont vous allez vendre le fonds de commerce. Il faut donc que la suppression du logement s’accompagne d’une baisse de loyer conséquente, correspondant aux loyers habituels.
- la vente du fonds de commerce doit mentionner que l’acquéreur est au courant de cette perte du logement et qu’il est parfaitement d’accord. En effet, récupérer un local moins grand, c’est une modification substantielle du fonds de commerce.
- bien évidemment, refaire le logement, c’est à vos frais.
- c’est un logement situé sur un bar. Vous n’avez pas fini d’entendre le locataire se plaindre, et ça peut aller jusque devant le juge. L’isolation phonique ne peut pas grand chose contre les basses (qui se transmettent par la structure) ni contre les gens qui crient en fumant dehors. Le logement, actuellement, sert à au moins une fonction : servir de tampon entre le bar et les logements. Le rénover pour le louer comme logement, c’est enlever ce tampon.

Deuxième partie :
Objection : "On m’a déjà dit: « nous n’allons quand même pas participer à t.on enrichissement personnel! »"
Réponse : "Si, parce que moi je contribue à l’enrichissement de la copropriété ! Je paie tant pour acquérir la cour, et ça, ça en fait des travaux ou des charges qui pourront être payés avec cet argent !".
Donc, il faut discuter et convaincre, et il faut proposer un montant suffisamment motivant. Ou bien il faut abandonner ce projet.
Notez que le saucisonnage envisagé coûte aussi : multiplier les propriétaires, c’est multiplier les frais de création, les droits de mutation, les frais et soucis de gestion. Autant donner cet argent à la copropriété que de mettre sur pied une coûteuse usine à gaz rien que pour préparer son abus de majorité, non ?

Par contre, si c’est à la même adresse, je m’interroge sur le timing. Vous vendez le fonds de commerce incessamment, alors qu’obtenir l’autorisation de la copro va prendre un ou deux ans. Ca veut dire que, si  ce projet se fait, c’est pour louer ce local à ce repreneur ? Est-ce qu’il aura les moyens de le louer ? Dans les zones où l’immobilier n’est pas très cher, en location, le neuf est souvent bien plus cher, au m², que l’ancien, car il faut acquérir la propriété du sol puis payer la construction. Si ce nouveau local lui coûte le double de la surface actuelle, en €/mois/m², est-ce qu’il ne pas renoncer à cette location supplémentaire ? Et aussi : quand il va comparer la location de ces 70 m² supplémentaires (chère) avec la (faible) économie de loyer qu’il eu lorsque vous avez repris l’appartement, est-ce qu’il ne va pas se dire qu’il a été roulé dans la farine, et qu’il aurait mieux fait de garder l’appartement et de ne pas prendre ce nouveau local ?

Au total, ça fait beaucoup de complications pour pas grand chose. Et si vous laissiez le logement dans le bail ? Le locataire trouvera bien quoi en faire : des bureaux, du stockage, du logement temporaire pour un nouveau serveur… En tout cas, ça fait son office de tampon phonique entre le bar et le reste de l’immeuble, et ça compense le local de 70 m² dans la cour qui ne verra probablement pas le jour. Ce statu quo semble plutôt satisfaisant.

D’une manière plus générale : vous êtes arrivé à votre patrimoine actuel en ayant toujours le projet suivant, en étant toujours sur la brèche. Mais suite à votre accident, j’avais cru comprendre que vous vouliez lever le pied. Ces deux projets ne sont-ils pas typique sde votre "agitation entrepreneuriale" que vous aviez, et à laquelle vous voulez désormais renoncer ?

Vous avez 2 jours pour répondre à cette question, et la note finale comptera pour l’obtention de votre examen final de "guéri de l’agitation entrepreneuriale" !

Etes-vous en train de dire que l’acheteur actuel n’achètera que si l’extension de 70 m² sur la cour commune est validée ? Je trouve cela bien dangereux de faire dépendre cette vente d’une décision qui ne vous appartient pas.

Surin, le 22/02/2021 a écrit :

Pour mettre une photo, cliquer sur "envoyer une image" juste au dessus du texte que vous écrivez lors d’un nouveau message, vous sélectionnez l’image et faites envoyer. Il faut ensuite copier le lien donné et le coller dans votre message.
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Voici une photo sans aucune valeur pour le moment de l’extension prévue sur la cours de la copropriété. 



Puis par la suite, voici le second projet qui va être proposé. Une surélévation du bâtiment. Toujours sans aucune valeur pour le moment. La photo est plus pour symboliser quelquechose.