Immobilier locatif : faut-il anticiper une hausse de la taxe foncière ?

Ma réponse à votre question est surtout de vous dire que si vous attendez d’avoir une vision certaine de la fiscalité sur un horizon à 10/15ans vous n’investirez jamais…
L’évolution de la fiscalité fait partie du jeu, favorablement comme défavorablement, et en général on parvient toujours à pouvoir se retourner dans la majorité des cas.

Personne n’est devin et ne peut prédire avec certitude l’avenir.

Tout évolue en permanence (prix de l’immo en général, taux d’intérêt, attractivité de chaque emplacement, fiscalité, juridique, urbanisme…), en positif comme en négatif, ce qui créée constamment des risques et des opportunités.

La prudence n’est pas de ne rien faire, mais de diversifier ses investissements pour ne pas vous retrouver avec tous vos œufs dans le même panier, faire de bonnes affaires (i.e. acheter systématiquement sous le prix du marché), et savoir revendre de temps en temps pour prendre ses gains et diversifier également en termes de classes d’actifs dans son patrimoine.

kanwulf a écrit :

Car étant aussi un investisseur avec des maison ayant un faible cash flow positif

Quelle a été l’évolution de vos taxes foncières? Partant de ce constat, quel est votre avis?

L’augmentation est déjà en cours depuis quelques années il me semble… Je crois que c’est d’avantage lié aux échéances électorales d’ailleurs…

En ce moment, j’entend beaucoup parler de cette réforme qui devrait rentrer en vigueur pour 2026 avec une revalorisation du foncier.

Le gouvernement estime que beaucoup de biens anciens ont une taxe foncière sous évaluée…

On sait que la taxe d’habitation sera définitivement supprimée en 2023, le gouvernement avait pourtant dit que la taxe foncière n’augmenterait pas mais finalement ils vont la réévaluer pour 2026…

Je ne connais pas les conditions du nouveau calcul de la taxe mais on parle de ceci:

Les critères d’appréciation du confort des logements, qui datent de 1970, ont souvent été critiqués pour leur obsolescence, en particulier par la Cour des comptes. Des logements très anciens des centres-villes dont l’état réel n’a pas été actualisé sont ainsi beaucoup moins fiscalisés que des logements plus récents, ou datant même des années 60 qui étaient considérés à l’époque comme un sommet de confort mais ne le sont plus aujourd’hui alors que les normes d’habitat ont évolué.

Le gouvernement veut donc faire table rase et partir sur des données plus actuelles, plus proches de la réalité, avec des mises à jour chaque année. Pour cela, l’administration se basera sur les loyers moyens constatés pour chaque catégorie de biens immobiliers au 1er janvier 2023.

Taux de 8% pour les biens de luxe

Avec cette nouvelle manière de calculer, les propriétaires de logements anciens dans les métropoles où les prix ont beaucoup augmenté vont subir les augmentations les plus fortes. Ainsi, pour certains biens, la taxe foncière pourra être multipliée par 4, 5, 6, voire 7 par rapport à aujourd’hui.

Deux précisions tout de même. Tout d’abord, cette révision ne sera pas mise en place avant 2026. Ensuite, les hausses de cette ampleur resteront exceptionnelles. Et il faudra voir également si les collectivités locales décideront d’abaisser les taux appliqués pour compenser l’envolée de la base taxable.

Une chose est sûre, pour les biens "de luxe", ceux qui présentent des caractéristiques exceptionnelles, l’article 146 précise d’ores et déjà qu’un taux de 8% à la valeur vénale sera directement appliquée, telle qu’elle serait constatée si elle était libre de toute location ou occupation.

L’investisseur qui au départ avait une rentabilité correcte avec un cashflow positif pourra se retrouver en négatif en cas de forte hausse du foncier……

Et cela pourrait faire monter les loyers pour compenser la perte dû à cette hausse du foncier….

J’attend votre avis sur la question.

Bonjour,
Nous sommes en 2020, il y aura des élections présidentielles en 2022. Nous ne savons pas qui sera élu, avec quel programme (électoral puis appliqué réellement). En 2026, ce président sera en fin de mandat, je doute qu’il s’amuse à toucher à un sujet aussi explosif que la réforme des taxes foncières à un an de l’élection de 2027! Bref, à votre place, j’éviterai de spéculer sur le sujet.
Cdt

DDtee a écrit :

Tout est dans le "devrait", la réforme sera t-elle effective ou non, durable ou pas ?  N’est-il pas un peu hasardeux de spéculer sur cette hypothétique baisse des charges ?

Sans spéculer, depuis cette annonce les grosses TF me rebute moins/

DDtee a écrit :

Il me semble plus sain de vous concentrer sur les fondamentaux "durables" de l’investissement.

On est d’accord, l’investissement doit rester rentable avec les chiffres actuels.

J’ai récupéré un appartement dans le Loiret en 2011. A cette époque la taxe foncière était de 681 euros pour un appartement de 43 M2 se décomposant ainsi: 400 euros de la commune, 192 euros du département, 1 de taxe spéciale et 63 euros d’ordures ménagères. En 2021 la taxe atteint désormais 936 euros ce qui est très important pour un appartement de 43 M2. Elle se décompose ainsi 483 euros de la commune, 274 euros du département, 4 euros de taxe spéciale, 175 d’ordures ménagères.

On peut donc constater que la taxe d’ordures ménagères a triplé et que la taxe du département a augmenté de 42%.

La taxe foncière représente désormais plus de deux mois de loyer contre 1,5 mois et lorsque j’ai acheté l’appartement. Avez-vous vu constaté également une hausse exponentielle votre taxe foncière? Comme cette zone est sinistrée industriellement (Montargis), les loyers n’ont pas augmenté ce qui a  dégradé la rentabilité du bien. J’imagine que c’est pareil dans de nombreuses villes. Quelle est votre stratégie : vendre lorsque la rentabilité brute passe en dessous d’un certains seuil? Au de la très forte hausse de la fiscalité en France, faut-il vendre la France et privilégier d’autres pays d’autant que la tendance à la hausse des taxes risque de se poursuivre?

Dernière modification par al2020 (27/03/2021 16h00)

Bonjour,

Tout d’abord pour la TOM, vous pouvez demander si celle ci sert bien uniquement à la gestion des ordures ménagères sans être surévaluée pour servir à payer autre chose.
Lire : Taxe ordures ménagères : la métropole de Lyon à nouveau épinglée - Capital.fr

Ensuite vous parlez dans votre message la TF et vous demandez "Avez-vous vu flambé également votre taxe d’habitation?", donc TF ou TH ?

Quoiqu’il en soit les impôts locaux ont augmentés significativement quasiment partout avec une mise à jour des valeurs locatives servant de base au calcul, ce qui n’avait pas forcément était fait depuis 1970. J’avais préparé des fiches pour un concours, voici ce que j’avais noté sur les impôts locaux :

moi même a écrit :

La hausse significative de la taxe foncière sur le bâti (+ 32,3 % entre 2011 et 2019) n’est pas forcément due qu’à la suppression de la taxe d’habitation ou à la hausse de toutes les parts (commune, intercommunalité, département, etc) mais également à la revalorisation des valeurs locatives (la base imposable à la taxe foncière sur le bâti est égale à 50% de la valeur locative annuelle) qui n’avaient pas été réévaluées depuis 1970 dans certains cas ou le sont dorénavant à chaque amélioration de l’habitat (piscine, véranda, etc).
L’augmentation globale des impôts locaux peut aussi être une conséquence indirecte de la baisse des dotations de l’État aux collectivités locales menée en particulier sous François Hollande, qui ont diminué d’environ 8,5 milliards d’euros de 2013 à 2019. Sachant qu’en parallèle, certaines dépenses à la charge des départements sont inflationnistes, comme l’APA (Allocation personnalisée d’autonomie).

Malgré mes questions sur l’autre sujet, vous restez sur le montant des impôts.

Quel est l’évolution des taux (communales et départementales) entre ces 2 périodes ?

Car en cherchant rapidement, je trouve déjà une augmentation de 10/11% de la valeur locative, base de la TF sur 2011/2020.
Donc déjà une partie de l’explication.

ensuite, en regardant en détail :

On vois que niveau communal, l’augmentation est raisonné.
mais que c’est le département qui a explosé.
Et comme les départements ont récupéré beaucoup de charge (désengagement de l’état), il leur a bien fallu trouver des revenus.

Pour la partie TEOM, votre territoire n’aurait pas mis en place un réseau de déchetterie durant les 10 dernières années ?
Ce qui aurait l’explication d’une partie du coût.
mais là c’est de la charge locative, donc pas vraiment votre soucis!

Pour vous faire rager, sur un locatif, le taux communal diminue d’année en année, mais par l’augmentation de la valeur locative, la TF augmente lentement quand même!
C’est beau, non ?

Pour finir, il vous faut analyser si c’est tout votre commune, ou juste votre bien.
Par exemple, est ce que le niveau d’entretien de votre bien n’a pas été réévalué à la hausse ?
Même question sur les équipements : réseau de gaz, tout à l’égout, etc.
Allez, un peu de lecture pour le fun : "Méthode de révision des valeurs locatives foncières à l’usage des élus locaux"

En résumé, les montants d’impôts sont jolis, mais sans détailler les taux et valeur locative, c’est un peu râler que c’était mieux avant!

La problématique soulevée m’inspire les commentaires suivants :

1 - La taxe foncière est le produit de la valeur locative (fixée selon des règles uniformes pour tous les locaux en France) par des taux fixés par les instances bénéficiaires (commune, département, communauté de communes…)

Tilbo a écrit :

a hausse significative de la taxe foncière sur le bâti (+ 32,3 % entre 2011 et 2019) n’est pas forcément due qu’à la suppression de la taxe d’habitation ou à la hausse de toutes les parts (commune, intercommunalité, département, etc) mais également à la revalorisation des valeurs locatives (la base imposable à la taxe foncière sur le bâti est égale à 50% de la valeur locative annuelle) qui n’avaient pas été réévaluées depuis 1970 dans certains cas ou le sont dorénavant à chaque amélioration de l’habitat (piscine, véranda, etc).

La dernière révision des valeurs locatives date de 1970 pour les locaux affectés à l’habitation. Des augmentations uniformes sont décidées chaque année, ce qui conduit à une augmentation équivalente si les taux sont maintenus constants, et à une stabilité si les taux sont diminués proportionnellement…

Les valeurs locatives sont actuellement basées sur l’état et le confort en 1970, ce qui explique ds écarts importants entre des immeubles des années 60 avec tout le confort en 1970 et des immeubles anciens souvent décrépis en 1970.

2 - Une augmentation exponentielle est une augmentation qui suit une exponentielle….c’est à dire que les hausses sont de plus en plus importantes dans le temps.

D’après le message #5 de cette file il semble plutôt que nous ayons une augmentation par palier, au fil des fortes revalorisations de certaines composantes de la taxe (TEOM par exemple)

Al2020 a écrit :

A cette époque la taxe foncière était de 681 euros pour un appartement de 43 M2 se décomposant ainsi: 400 euros de la commune, 192 euros du département, 1 de taxe spéciale et 63 euros d’ordures ménagères. En 2021 la taxe atteint désormais 936 euros ce qui est très important pour un appartement de 43 M2. Elle se décompose ainsi 483 euros de la commune, 274 euros du département, 4 euros de taxe spéciale, 175 d’ordures ménagères.

La hausse globale de 37,4 % de la taxe (936/681) se décompose en :
- une hausse de 20,8 % de la part communale
- une hausse de 42,7 % de la part départementale
- une multiplication par 4 de la taxe spéciale
- une hausse de 277% de la TEOM

En dehors de la TEOM (récupérable), la partie non récupérable passe de 618 euros à 761 euros, soit 23,1 %…

D’après le message #5 de cette file il semble plutôt que nous ayons une augmentation par palier, au fil des fortes revalorisations de certaines composantes de la taxe (TEOM par exemple)

3 - Il convient de ne pas oublier que la taxe foncière (hors TEOM) est déductible des produits et donc vient (en cas de location nue) de diminuer le revenu imposable. Cela limite l’impact de la hausse vs absence de déductibilité (en l’absence de déductibilité, la baisse de la renta serait plus que proportionnelle).

4 - L taxe d’habitation est de produit du double de la valeur locative par des taux fixés par les instances qui peuvent être différents de ceux de la taxe foncière. Les deux taxes sont donc indépendantes et une  peut augmenter beaucoup plus que l’autre.

La suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales et la compensation par l’état va peut-être conduire à une baisse des ressources des instances qui pourra être compensée par une hausse de la axe d’habitation sur les résidences secondaires (payée par des personnes qui souvent ne votent pas dans la commune) ou de la taxe foncière (payée par l’ensemble des résidents)

Canyonneur

Edit : ajout de précisions en fonction du message #10

Dernière modification par Canyonneur75 (27/03/2021 16h55)

A mon avis, le jour où les valeurs locatives seront remises à plat (ce qui n’a pas été fait depuis 1970) pour les locaux affectés à l’habitation, on devrait voir certains montants de TF baisser (ceux des biens restés avec les éléments de confort de 1970 ou avant, ou ceux construits récemment et dont la valeur locative a été correctement évaluée), et d’autres montants de TF exploser (jusqu’à +50%, voire plus) (surtout pour des biens anciens ou très anciens, en particulier ceux qui ont été améliorés depuis 1970, sans que ce soit déclaré au fisc, ou pris en compte pour modifier les valeurs locatives,  ou en raisons de l’application de nouveaux modes de calcul).
Vous oublierez alors ces +3 ou +4%/an de la dernière décennie…

C’est envisagé, d’ici 2026 (lire par ex ici), mais pas sur que cette révision (qui mécontentera beaucoup de monde) devienne réalité (même si la suppression de la TH aura bien préparé le terrain),  même si elle est tout à fait légitime (pourquoi un appartement hausmannien remis à neuf devrait-il rester à une valeur locative similaire à son voisin, similaire mais resté dans son jus depuis 50 ans ?). Les précédentes tentatives avaient en tout cas échouées…

Pour les locaux professionnels, une telle remise à plat a eu lieu, avec douleurs (mais ça impacte beaucoup moins d’électeurs que celle des locaux d’habitation), et avec une prise en compte progressive (ajustement étalée sur plusieurs années; ce n’est pas encore fini) de la nouvelle valeur locative.

Je vais être brutale.
Vous croyez des politiques qui vous parle de baisse d’impôts, de réduction du déficit public, etc.
Ils l’ont fait, au dépit du local. (rien de bien nouveau en fait, j’ai toujours connu ça : je vis en ile de france rural, la 7ème roue du vélo)

Donc le local compense.

Ensuite, y a des communes qui ont eut des velléités de grandeur, et qui ont très mal géré.
Donc dette (voir emprunt toxique), augmentation d’impôts, etc.

Je crains que le coeur de la problématique soit à ce niveau là.

Après, il faut bien choisir sa commune.
Perso, je ne connais pas le même cheminement que vous au niveau des taxes foncières
Sur ma maison locative (ile de France)
TF 2014 : 818 + 289 de TEOM
TF 2020 : 851 + 303 de TEOM

Sur mon idr (autre région)
TF 2014 : 747€
TF 2020 : 758€
Désolé, j’ai plus la TEOM de 2014, seulement la déclaration d’impôt;

Sur ma RP (même département que la maison locative)
TF 2014 : 279 + 187 de TEOM
TF 2020 : 336 + 157 de TEOM

Certes mon scope est plus réduit que le votre, mais sur les 3 biens que je possède, et avec 2 typologies de bien et département différent, j’ai pas de variation flagrante!
Par contre, sur mon département francilien, j’ai bien +3% de taxe départementale, donc pas négligeable.
Ainsi que +1,5 de communautés de commune.
Donc sur un scope plus long, entre la création des communautés de communes et l’augmentation départementale, l’impact sera plus important!