Lilacwine1985 : étude de cas immobilier (les pièges du Pinel ancien)

Bonjour,

Oui, absolument. Le Loyer est net et correspond au plafond pinel, et est en deça de ce qui se pratique dans le secteur en loyer libre.

Effectivement, hors avantage fiscal, l’investissement n’a pas beaucoup d’intérêt. On est vraiment dans un bien type de type patrimonial, et selon les hypothèses plus ou moins optimistes que je mets dans mon tableur Excel, le rendement brut est typiquement de 3 à 4%. Hors avantage fiscal.

Le déficit foncier vient effectivement rendre l’investissement plus pertinent dans ma situation (on est déjà à 27% de travaux dans mon montage, et je suis trouve que je flirte avec mon seuil de tolérance ^^).

Mais c’est la possibilité de Pinel Ancien qui fait basculer. Par contre, à la différences des pièges classiques du pinel neuf, l’appartement rénové est au prix du marché et l’avantage fiscal rend dans ma situation l’investissement très pertinent : elle a beaucoup été calculée.

Par contre, le risque fort est l’échec à obtenir cette déduction fiscale dans l’ancien et sans passer par un promoteur, expliquant ma question.

Il n’y a peut être pas de loup mais il y a un petit cochon. C’est votre tirelire. Les artisans ont un excellent odorat quand il s’agit de flairer ce genre de petits cochons.

Y a t’il moyen de négocier le bien? La décote pour travaux est généralement nettement plus faible que les coûts des travaux si on passe par les artisans, parce que les gens qui pratiquent sont soit artisans eux-mêmes soit font faire au black (du moins c’est ce que m’a dit l’agent  immobilier à qui j’ai posé la question).

J’ajoute un bénéficiaire au message de Bernard2K : le propriétaire ; si l’immeuble a des qualités propres de nature à faire perdurer sa qualité patrimoniale, le propriétaire a pu contre un effort financier s’offrir un appartement de qualité à moindre coût.

Je ne crois pas que de l’ancien très bien rénové redevienne systématiquement très vite de l’ancien… sauf traitement négligé des parties communes.
Par contre, je me demande comment on peut faire une pépite dans un immeuble qui n’est pas entièrement/globalement rénové (gaines techniques propres, vmc etc).

Bonjour,

Je pense avoir fait l’erreur de ne pas avoir donné plus d’éléments "financiers" à mon cas. J’aurais du penser que la communauté essaierait spontanément de répondre à la question "Est-ce que cet investissement serait rentable ?" .

La question que j’essayais de poser était "Est-ce que la déduction fiscale PINEL est aussi facile que cela à obtenir dans l’ancien pour un appartement isolé dans une copropriété".

Bernard2K a écrit :

En gros, c’est juste trop cher.

Par ailleurs "PINEL ancien + déficit foncier" : j’espère que vous êtes conscient que les travaux qui entrent dans l’assiette du Pinel ne sont pas déductibles en charges du revenu foncier.

Pour répondre à la question de votre titre : le piège du Pinel ancien est le même que le piège du Pinel neuf : payer trop cher.

Oui. En fait, tout est globalement trop cher compte tenu de mon cahier des charges. Etant donné ma très forte aversion au risque immobilier, les rendements bruts des biens qui m’intéressent tournent autour de 4%. Et c’est encore plus vrai depuis le Covid.

Et Bernard2K, je crois que je partagerais beaucoup de choses dans votre analyse.

Néanmoins, ce n’est par contre pas le cas du projet que j’évalue si l’on compte l’éventuel impact fiscal. Il faudrait vraiment en parler autour d’un tableur Excel pour que cela soit explicite : l’appartement rénové est au prix actuel du marché de l’ancien, qui est je l’accorde, un peu absurde. Mais rien à voir avec les prix du pinel typique ou même du pinel ancien tel que je les ai vus commercialisés. Au premier ordre, le projet épaule à 9 ans une baisse de 15% des prix dans l’ancien.

J’ai par contre fait mes devoirs et après appel à un ami expert-comptable qui s’est déjà retrouvé empêtré un truc du genre, il y a bien un piège.

Le montage pinel ancien nécessite, au delà des critères techniques et de salubrité des critères, une exigence de performance énergétique. Ce qui ressort d’une lecture un peu désagréable des décrets, c’est que  :

- Label HPE ou BBC qui est en général obtenu dans le cadre d’une réhabilitation complète d’une copropriété (ce qui n’est pas le cas).
- 2 des 4 exigences de la performance énergétique globale en conformité avec la RT2012 sur l’isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur, les fenêtres, le système de chauffage, ou le système de production d’eau chaude sanitaire.

L’obtention de l’un de ces deux points est très complexe dans le cadre d’un seul appartement réhabilité dans la copropriété.

Par conséquent, en pratique, une simple rénovation sur les critères techniques et de salubrité peut suffire à donner l’impression que l’on a droit aux avantages du pinel ancien et donc à s’adjuger les avantages fiscaux. C’est très clairement ce que me vendait l’agent immobilier. Et il y en a qui ont essayé, parfois avec succès. 

Mais si quelqu’un décide d’y regarder de plus près, ça ne tient plus grand chose. Et c’est en tout cas dans mon cas un no-go franc.

En espérant que l’information soit utile.

Dernière modification par Lilacwine1985 (25/04/2021 06h33)

Oui, bien entendu, j’ai fait déplacer quelqu’un pour couvrir ce qui me semblait être le risque majeur du montage. Mais je l’ai payé, hein ^^. 

Et avec deux "pros" en face de moi qui m’affirmaient la faisabilité du montage, peut-être d’ailleurs de bonne foi, je ne regrette pas.

Tant mieux si c’est de notoriété publique, mais pour avoir ma réponse j’ai vraiment du remonter à la source du code des impôts et je confirme que c’est plus complexe que ça en a l’air : au premier ordre, le logement doit être "éligible à un certain niveau de performance énergétique fixé par décret", et j’avais donc fixé une cible de classe énergétique pour chiffrer la rénovation. En réalité, c’est en fait également une obligation de "moyens" sur ces 4 points et qui ne sont pas réalisables dans mon cas.

Le Denormandie s’affranchit effectivement de ces exigences.